房屋征收拆迁项目实施服务方案(纯方案-83页).docx

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1.项目组织实施方案

1.1.编制依据

根据国务院发布《城市房屋征收管理条例》、《中华人民共和国土地法》、《xx省城市房屋征收管理规定》及《xx市城市房屋征收管理规定》、xxxx等相关的国家和地方颁布的法律法规以及本项目招标文件，结合实际编制。

1.2.指导思想

以科学发展观为统领，以城市建设总体规划为指导，以做好征地征收户思想工作为重点，全面贯彻执行有关征地征收政策，为工程建设提供无障碍用地，维护良好施工环境。

1.3.项目概况

（一）项目名称：

xx征拆服务项目

（二）采购人：

xxxx

（三）项目背景：

根据xx区政府工作安排，由xx区土地开中心负责实施执行xx土地征收和房屋拆卸工作，现该项目已完成立项。

（四）概况：

xx区拟选址地块位于xx路。

征收土地总面积约为xx亩，主要涉及xx的集体土地和部分国有土地。

所需开展任务要求内容包括了“三调”，地籍测绘，房产测绘,房屋评估。

“三调”及房屋地籍测量结果的应用为城市棚户区改造工程提供了科学严谨的法律依据，涵盖变更地籍资料、土地利用分类、初始权属、地籍的区域划分、宗地划分等内容，为改造过程中的土地利用和权属变更提供了公平合理的法律依据，是城市棚户区改造工作中的一项总要内容。

（一）实施任务的服务要求：

符合国家及行业标准，并满足招标人项目内容相关服务要求。

（二）服务期限：

自合同签订之日起，xxx日历天完成外业调查，内业处理，宗地图、房产图编制和项目成果统计汇总以及后期伴随服务等工作。

为顺利完成拆迁任务，现将该项目中存在的可能影响工作进展的问题加以分析，并提出具可操作性的解决方案，以保证按时高质量的完成工作。

1.4.工作内容及要求

（一）工作范围

1、本工程《建设用地规划许可证》范围内的征收项目。

2、项目业主以书面形式委托的除第1条范围外的征收项目。

（二）工作内容

1、房屋征收

（1）办理土地征收、征收安置房屋的前期摸查、编制概算，并以书面的形式向项目业主提交；

（2）根据项目业主提供的本项目《建设用地规划许可证》、《征地预公告》等相关资料，办理查册、地籍测量、查户籍、协助项目业主办理用地报批手续；

（3）协助办理房屋评估、测绘、房屋鉴定，根据项目业主确认的补偿标准上门征收、协助项目业主与被征收地单位签订《土地征收补偿协议书》，办理产权交换手续；

（4）协助项目业主核定征收土地范围内地上附属物、树木等；

（5）负责督促被征地单位按照补偿安置协议的时间，按时搬迁，按时交出土地；

（6）办理征收房屋内的水电尾数清结和水电表移交手续；

（7）必要时申请或参与行政裁决或仲裁、诉讼；

（8）办理结案、结算，负责按项目分别整理归类征收土地和安置的测量、摸查、补偿等有关资料，并移交给项目业主；

（三）加强业务培训

按有关规定和要求对从事征地工作的人员进行业务培训，增强服务意识，明确征地工作的职责和任务，使征地工作人员熟练掌握工作方法，确保征地工作的顺利实施。

2.工作计划

1、xx年xx月－xx年xx月——征收准备阶段；

2、xx年xx月－xx年xx月——宣传动员阶段；

3、xx年xx月－xx年xx月——勘察核实阶段;

4、xx年xx月－xx年xx月——征收安置阶段

3.土地征收工作的各个阶段

（一）征收准备阶段

1、委托相关咨询评估机构完成相应的报告书，并获取相关行政批文后，委托国土咨询评估机构编制土地利用总体规划修改及土地预审呈报书，报省国土资源厅审批。

2、在设计单位出征地红线图后，委托勘察单位编制《用地可行性研究报告》和《用地调查报告》，报国家批准。

3、市政府印发征收安置补偿标准。

4、区政府建立相应的征收安置协调领导小组，并成立全职的征收安置办公室，办公室应设立土地核查小组、房屋丈量小组、矛盾纠纷协调小组。

5、根据初步设计编制征收安置简介，准备征收安置使用的各种表格及工具、用具等。

编制项目征收实施预案，为正式实施征收做好充分准备。

6、召开征地征收动员大会。

（二）宣传动员阶段

采取多种形式，宣传项目的重要性和征地征收政策。

通过宣传发动，使沿线群众和征迁安置对象熟悉掌握本项目征地征收政策、计划安排，争取被征单位和个人积极配合、参与、支持。

（三）勘察核实阶段

该阶段的主要任务是以施工设计图为依据，通过实地勘察放线，划定广州国际金融城起步区棠下村村民住宅及集体土地征收红线范围，对征迁范围内的实物指标进行丈量、清点、核实、登记、签认，为开展征迁补偿提供数据指标。

1、与被征收单位签订红线协议。

2、由设计单位依据红线图划定红线范围，进行红线放样，项目业主、实施征收单位共同参与。

3、勘测界定：

土地勘测单位以施工图为依据，对项目征地进行勘测核对、绘制勘测界图、勘测定界报告书，正式确定用地范围。

4、实物指标调查，在划定用地红线范围的同时，与实施征收单位、测绘单位、项目业主、被征户（单位）共同对红线内土地、建筑物、地面附着物等进行现场实地丈量、清点、登记、四方共同签认工作，调查登记结束后及时统计、核算、汇总并上报确认。

征地征收调查资料应永久存档保存。

（四）征地征收阶段

1、签订协议

（1）与征收部门签订征收协议及项目管理责任书、征收管理资金管理协议。

（2）项目业主以确认的实际核实面积和实物为依据，以村为单位分解到住户，对被征地单位和个人的土地及房屋、类别、面积、补偿资金进行张榜公布。

在公布期间无争议和举报，项目业主、村组分别与被占地的单位、个人签订征地和房屋征迁补偿协议。

（3）与沿线电力、通讯等部门及其它设施的权属单位按实物指标调查结果签订征收补偿协议。

2、实施征地征收

（1）按照征地征收实施办法，拆除征地红线范围内的各类构筑物、地面附着物等，满足交地、施工条件。

（2）在市党委政府的领导下，由项目业主负责组织具体实施、指导、督促、检查征收进度。

（3）督促沿线电力、通讯等部门履行协议，满足施工单位进场施工要求。

（五）资金兑付阶段

1、保证被征收对象及时足额得到补偿。

2、依据征收勘察、调查核实实物指标、核算征收补偿资金，按照协议按比例分期支付补偿资金。

3、征地征收补偿费由项目业主按征地征收的实际进度分期付款。

即：

征地征收协议签订后先付征地征收补偿费的50％，土地丈量、调查及核算汇总上报后，在完成征地范围内的清障工作达到交地条件，经验收后，在建设用地交付施工单位使用并全面开工后，再付征地补偿费的50％；项目业主与征收户签订协议后再付征收费的50％（拨付比例按省政府文件规定为准）。

4、电力、通讯、广播等部门专业设施的征收补偿拨付比例按补偿协议的约定办理。

5、按照规定、进度分期拨付征收办的管理费用。

（六）征收安置阶段

按照征收安置办法，通过采取各种措施，把因本项目建设搬迁的厂、企事业单位、机关、学校、个体工商户、集体和个人的原有生产、工作、生活秩序在规定的时间内得到恢复，它直接关系到人民群众安居乐业、经济的发展、社会的稳定。

项目业主一定要在市党委政府的领导下，按照分级负责的原则，切实做好此项工作。

项目业主要对征收户宅基地安置点严格把关，避免乱占耕地。

（七）工程建设阶段

1、根据国家法律法规，结合本项目建设实际，对前阶段工作进行全面的清理和回顾。

以施工单位进场交地为切入点，按照“缺什么、补什么”的原则，在妥善处理好本项目征拆的各种遗留问题的基础上，满足施工单位进场开工的要求；

2、项目业主办理征地农民社会保障手续，配合国土部门获取土地使用批文，满足项目对用地的法律要求；

3、项目业主对征拆户宅基地安置点的选择要按规定、按标准执行；

4、施工单位进场，复核项目用地，正式移交施工用地；

（八）服务协调阶段

1、施工过程中需二次征地：

设计单位、项目业主、监理单位、地方征拆办人员现场核实补签征地手续。

2、协调好施工单位在施工过程中与各方的矛盾与纠纷，协助施工单位办理临时用地、施工便道、用水用电等手续。

3、加强与个部门的联络，协调好项目业主及各参建单位与各个部门的关系。

（九）竣工阶段

1、经项目业主工程处验收。

2、督促施工单位履行合同，恢复施工便道原貌。

3、督促施工单位对临时用地实行相应的绿化等措施恢复植被。

（十）验收总结阶段

1、根据国家法律法规，结合本项目建设实际，对征地征收过程进行全面回顾和清理，以完善手续为切入点，妥善处理好征地征收的各种遗留问题，办齐各种批文和证照，满足工程交工验收是需要。

2、征地征收的资料收集，整理、汇总、归档、移交工作，达到征地征收工作无遗漏、批文证照无遗漏、数据资料无差错的目的。

3、征地征收竣工验收总结工作：

（1）纂写项目征地征收工作总结

（2）聘请有关部门对征地征收工作进行全面检查或验收，做出结论性评价

（3）对先进单位和个人进行表彰。

4、征地征收验收总结是项目验收总结的一个重要组成部分，是项目竣工验收的考核指标之一。

4.土地征收实施流程

（一）接受业主单位委托，由业主单位提供立项批文、规划红线、用地批文等相关文件和资料给动迁单位开展后续工作。

（二）审议、决策

根据任务分工拟定实施计划（方案）和建议，报单位领导审批。

（三）委托测量单位，根据红线图对被征收土地进行测量，其中包括地上建筑物和构筑物等。

待其出具测量成果后，动迁单位将进行权属调查、产权收集，对地上附属物（包括绿化）进行清点、核实、确认，并拍照和录像。

具体可以参考以下几点：

1、动迁单位对摸查情况按三榜公示内容需要，即混合、砖木、简易三类房屋及其附属物登记造册，按照户籍证明、核定常住人口，力求准确无误；区建投单位和街道办事处确定现场监管负责人和责任人；公安分局负责提供征收地块的户籍资料；

2、根据收集资料进行查册核实；

3、将测绘摸查后数据统计，造册进行三方数据签字盖章确认；

（四）动迁单位根据数据确认的成果，编制动迁补偿的方案和概算，待业主单位审核。

（五）动迁单位严格依据地块动迁补偿方案制定动迁补偿协议，待被征收单位与业主单位洽谈一致，并与被征收单位签订动迁补偿协议。

签订补偿协议后，动迁单位将收回地上附着物权属文件，要求被征收单位结清征收房屋前的水、电、电话、电视、煤气及物业管理等所发生的所有费用。

（六）按照补偿协议要求，支付补偿款。

1、支付补偿款,必须审查资料是否齐全，包括：

（1）补偿方案

（2）补偿协议

（3）被征收人有效证照复印件、法定代表人证明书原件及法定代表人身份证复印件、授权委托书原件及受委托人身份证复印件；

（4）产权资料（国有土地产权证、集体土地房产证、宅基地证、报建资料等产权证明的复印件）；

（5）会议纪要、审核复函等文件资料；

（6）清点数量确认表（测量数据）；

（7）评估报告书；

（8）照片；

（9）所需的其他相关资料；（所有复印件资料要注明与原件相符，并有两个现场经办人签名确认）

（10）发出领款通知书；

（11）被征收人填写《工程项目情况登记表》（一式二份）、提交发票等资料；

（七）拆卸房屋，平整场地，场地验收及移交。

根据拆卸工程委托合同约定，拆卸单位对地上建（构）筑物和附属物进行拆除，场地平整后由项目业主验收合格，共同出具验收报告。

产权单位与项目业主办理土地移交手续。

（八）整理征收补偿资料，建立档案，移交档案。

1、资料的收集、整理。

对原始档案进行收集，整理，进行电子文档的录入、存盘，以便竣工验收时的审计。

2、资料归档。

建设用地资料既是建设用地审查报批的基础，又是建设用地单位依法使用土地，维护自身合法权利的法定依据。

也是当前和今后调解处理各类土地纠纷和财务审计的重要证据，必须指定专人，按照《保密法》、《档案法》的有关规定妥善归类、存档。

查阅、借用时必须办理有关手续。

（九）申请办理征收结案手续。

（十）办理土地报批、出让手续。

（十一）将土地进行拍卖。

（十二）审计结果公布

审计机关应当对征收补偿费用、征收补偿工作经费管理和使用情况加强监督，并及时公布审计结果。

（十三）项目最终结算

征收项目整体完成后3个月内，房屋征收单位会同项目业主向财政部门申请项目结算。

5.土地征收人员安排情况

1、公司征收管理分配示意图：

项目负责人

项目经理

项目助理

项目副经理

施工管理

后勤助理

动迁一组

动迁二组

动迁三组

资料管理

（内容详见附表）

2、职能分配

本工程一旦中标，我公司将成立专门现场办公地点，并指派优秀的项目经理作为本工程的统筹人，负责工程对内及对外各专业的协调与沟通工作。

我司分八个业务职能小组，分述如下：

（1）、项目负责人：

（2）、项目经理：

职责：

负责整个项目的组织、管理、协调工作，制定征收具体执行方案，对日常征收工作进行管理、监督，及时处理突发事件，直接向区土地中心负责。

（3）、项目副经理：

职责：

协调项目经理组织、管理、协调工作，合理安排各动迁组征收安置工作，审核检查征收补偿数据。

（4）、助理人员（2员）：

职责：

负责整个项目的征收公告手续、数据统计、征收结案、协助项目经理协调其他相关工作及土地出让等。

（5）、动迁人员（3组）：

职责：

对征收范围内的房屋进行摸查、动迁、补偿、安置、产交、房屋代管、绿化迁改审批、证据保全、裁决、诉讼、强制执行等到有关工作。

（6）、施工主管人员（2名）：

职责：

负责户外水电、通信、有线电视、消防、煤气管线等到的报停、封表、拆除、迁移等工作及房屋拆卸的现场安全管理、文明施工等工作。

（7）、后勤人员：

职责：

配备工作用车两辆，并配备现场办公电脑、打印、复印等到相应办公设备工具等设施。

（8）、资料管理：

职责：

资料归档、文书处理、电子邮件收发等。

6.“三调”实施方案

6.1.任务及工作内容

6.1.1.主要任务

三调的主要任务是：

在二调成果基础上，按照统一标准，在全省范围内利用遥感、测绘、地理信息、“互联网+”等技术，统筹利用现有资料，以正射影像图为基础，实地调查土地的地类、面积和权属，全面掌握全省耕地、园地、林地、草地、商服、工矿仓储、住宅、公共管理与公共服务、交通运输、水域及水利设施用地等地类分布及利用状况；细化耕地调查，全面掌握耕地数量、质量、分布和构成；开展低效闲置土地调查，全面摸清城镇村庄及开发区范围内的土地利用状况；建立互联共享的覆盖省、州（市）、县（市、区）三级的集影像、地类、范围、面积和权属为一体的土地调查数据库，完善各级互联共享的网络化管理系统；健全土地资源变化信息的调查、统计和全天候、全覆盖遥感监测与快速更新机制。

相较于二调和年度土地变更调查，三调是对“已有内容的细化、变化内容的更新、新增内容的补充”，并对存在相关部门管理需求交叉的耕地、园地、林地、草地、养殖水面等地类进行利用现状、质量状况和管理属性的多重标注。

具体任务包括：

1.土地利用现状调查

土地利用现状调查包括农村土地利用现状调查和城镇村庄内部土地利用现状调查。

（1）农村土地利用现状调查。

以县（市、区）为基本单位，以国家统一提供的调查底图为基础，实地调查每块图斑的地类、位置、范围、面积、分布等利用状况，查清全省耕地、园地、草地、林地等农用地的数量、分布及质量状况，查清城镇村庄、独立工矿、水域及水利设施用地等各类土地的分布和利用现状。

（2）城镇村庄内部土地利用现状调查。

充分利用地籍调查和不动产统一登记成果以及相关部门已有的高分辨遥感影像和大比例尺测绘成果，对城镇村庄内的土地利用现状开展细化调查，查清城镇村庄内部商服、工业、仓储、住宅、公共管理与公共服务和特殊用地等地类的土地利用状况。

2.土地权属调查

结合全省农村集体资产清产核资工作，将城镇国有建设用地范围外已完成的集体土地所有权确权登记和国有土地使用权登记成果落实在土地调查成果中，对发生变化的开展补充调查。

3.专项用地调查与评价

基于土地利用现状、土地权属调查成果和国土资源管理形成的各类管理信息，结合生态文明建设、自然资源管理体制改革、国土资源精细化管理、节约集约用地评价及相关专项工作的需要，开展系列专项用地调查评价。

（1）耕地细化调查。

重点对河道、湖区范围内的耕地、林区范围内的耕地、牧区范围内的耕地、沙荒耕地等开展细化调查，分类标注，摸清各类耕地资源家底状况，夯实耕地数量、质量、生态“三位一体”保护的基础。

（2）批准未建设的建设用地调查。

将新增建设用地审批界线落实在土地调查成果上，查清批准用地范围内未建设土地利用的实际状况，为持续开展批后监管，促进土地节约集约利用提供基础。

（3）耕地质量等级调查评价和耕地分等定级调查评价。

在耕地质量调查评价和耕地分等定级调查评价的基础上，将最新的耕地质量等级调查评价和耕地分等定级评价成果落实到土地利用现状图上，对评价成果进行更新完善。

（4）坝子核实。

在原有坝子范围界线及地类核定成果基础上，进一步核实坝子名称、范围、数量及地类面积等情况，更新完善坝子成果数据，并落实到土地调查数据库中。

4.各级土地利用数据库建设

（1）建立三级土地调查数据库

县级土地调查数据库。

按照国家、省统一编制的数据库标准及建库要求，以县级为单位组织开展县级土地调查数据库、耕地细化调查专项数据库、建设用地专项数据库、耕地质量等级和耕地分等定级专项数据库建设，实现对城镇和农村土地利用现状调查成果、权属调查成果和专项调查成果的综合管理。

州（市）土地调查数据库。

以县（市、区）各类数据库成果为基础，组织建设州（市）土地调查数据库及专项调查数据库。

省级土地调查数据库。

以县级各类数据库成果为基础，组织建设省级土地调查数据库及专项调查数据库，实现全省土地调查成果和专项调查成果的集成管理、动态入库、统计汇总、数据分析、快速服务、综合查询等功能。

（2）建立各级土地调查数据及专项调查数据分析与共享服务平台

基于三级土地调查与专项调查数据库，利用大数据和云计算技术，建设从县（市、区）、州（市）到省的土地调查数据综合分析与共享服务平台，实现土地调查数据、专项调查数据与土地规划、基础测绘等各类基础数据的互联互通和综合分析应用，结合自然资源管理和国土资源管理需要，开发相关应用分析功能，提高三调成果对管理决策的支撑服务能力。

5.成果汇总

（1）数据汇总

在土地调查数据库和专项调查数据库基础上，逐级汇总各级行政区域内的城镇村庄各类土地利用数据及专题数据。

（2）成果分析

根据三调数据，并结合二调及年度土地变更调查等相关数据，开展土地利用状况分析。

（3）数据成果制作与图件编制

基于三调数据，制作系列数据成果，编制省、州（市）、县（市、区）、乡（镇）系列土地利用图件、图集和各种专题图件、图集等。

面向政府机关、科研机构和社会公众提供不同层级的数据服务，满足各行各业对三调成果的需求，最大程度的发挥重大国情国力调查的综合效益。

6.1.2.主要工作内容

1.开展前期准备工作和收集相关资料

2.将收集到的原有坐标系统与三调规定不一致的相关数据成果资料，转换为统一的2000国家大地坐标系

3.组织宣传和培训工作

4.接收国家下发的调查基础资料

5.细化调查底图内容

6.开展农村土地利用现状和城镇村庄内部土地利用现状调查

7.开展权属界线上图和补充调查

8.开展专项用地调查与评价

9.建立土地调查数据库及共享服务云平台

10.开展统一时点更新

11.开展调查成果汇总及各类统计汇总分析

12.开展调查成果质量检查及验收

13.配合做好调查成果的国家级核查

14.开展调查工作总结和成果上报

6.2.技术路线与方法

6.2.1.技术路线

采用高分辨率的航天航空遥感影像，充分利用现有成果资料，按照国家整体控制和地方细化调查相结合的要求，利用影像内业比对提取和3S（卫星定位GNSS、遥感RS和地理信息GIS）一体化外业调查等技术，准确查清全省城乡每一块土地的利用类型、面积、权属和分布情况，采用“互联网+”技术核实调查数据真实性。

充分运用大数据、云计算和互联网等新技术，建立省、州（市）、县（市、区）三级土地调查数据库。

在此基础上，开展调查成果汇总与分析、标准时点统一更新以及调查成果应用等工作。

6.2.2.技术方法

1.基于高分辨率遥感数据制作数字正射影像图。

农村土地调查全面采用优于1米分辨率的航天遥感数据；城镇土地利用现状调查采用现有优于0.2米的航空遥感数据。

采用高精度数字高程模型或高精度控制点，制作数字正射影像图。

2.基于内业对比分析制作土地调查底图。

国家在最新数字正射影像图基础上套合第二次全国土地调查数据库，逐图斑开展全地类内业人机交互判读与解译，通过对比分析，提取数据库地类与遥感影像地物特征不一致的图斑，预判土地利用类型，制作调查底图。

3.基于3S一体化技术开展农村土地利用现状外业调查。

根据国家下发的调查底图，结合日常国土资源管理和收集的相关行业资料，制作外业调查数据，采用3S一体化技术，逐图斑开展实地调查及举证，调查图斑的地类、范围、权属等信息。

对地方实地调查地类与国家内业预判地类不一致的图斑及地方自行提取的图斑，需提供实地拍摄带坐标信息、拍摄方位和拍摄时间的举证照片。

4.基于地籍调查成果开展城镇村庄内部土地利用现状调查。

对已完成地籍调查的区域，利用现有地籍调查成果，获取城镇村庄内部每块土地的土地利用现状信息。

对未完成地籍调查的区域，利用现有的数字正射影像图等资料，实地开展城镇村庄内部土地利用现状调查。

5.基于内外业一体化数据采集技术建设土地调查数据库。

按照国家及省数据库标准，以县（市、区）为单位，采用内外业一体化数据采集建库机制和移动互联网技术，结合国家统一下发的调查底图，利用移动调查设备开展土地利用信息调查和采集，实现各类专题信息与每个图斑的匹配连接，形成集图形、影像、属性、文档为一体的土地调查数据库。

6.基于增量更新技术开展标准时点数据更新。

按照三调数据库标准，采用国家下发的土地调查增量更新模型，结合2019年度土地变更调查工作，获取土地调查成果标准时点变化信息，开展实地调查，形成增量更新数据，将各级土地利用现状调查成果统一更新到2019年12月31日标准时点。

7.基于大数据技术开展土地调查成果多元服务与专项分析。

利用大数据、云计算等技术，面向政府、国土资源管理部门、农业部门、科研院所和社会公众等不同群体特点，优化海量数据处理效率，提供三调成果快速共享服务；开展各类自然资源、重点城镇节约集约用地分析，形成三调数据成果综合应用分析技术机制。

6.3.土地利用现状调查

土地利用现状调查包括农村土地利用现状调查和城镇村庄内部土地利用现状调查。

6.3.1.主要技术指标

1.数学基础

采用2000国家大地坐标系，1985国家高程基准。

2.分幅、编号及投影方式

农村土地利用现状调查、城镇村庄内部土地利用现状调查各种比例尺标准分幅及编号执行《国家基本比例尺地形图分幅和编号》（GB/T13989-2012）标准，分幅采用国际1∶100万地图分幅标准，各比例尺标准分幅图均按规定的经差和纬差划分，采用经、纬度分幅。

图幅编号均以1∶100万地形图编号为基础，采用行列编号方法。

1∶2000、1∶5000、1∶10000比例尺标准分幅图或数据采用高斯-克吕格投影，按3°分带。

3.地类图斑划分

三调以图斑为基本单元开展调查（包括道路、沟渠、河流等线状地物）。

单一地类地块，以及被行政界线和土地权属界线分割的单一地类地块称为图斑。

具体形式如下：

（1）单一地类地块；

（2）以行政辖区界线或土地权属界线分割成图斑，并代替图斑线。

当各级境界、权属界线重合时，只表示最高一级的界线；

（3）城镇村庄内部同一地类