湖南九华汽车大世界项目申请及建设可行性研究报告Word格式文档下载.docx
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湖南九华汽车大世界项目二期申请报告
1.2.2项目背景
随着我国汽车市场不断扩大，汽车品牌越来越多，选择性越来越大，消费者的需求也越来越理性。
消费者对汽车的关注早已超越了简单的“价格+品牌+外观”范畴，真正关心性价比，包括燃油经济性、售后服务、安全性、舒适性、乃至配置细节都将成为消费者选车或不选车的理由。
这表明我国汽车消费者已经发展为精益型需求者。
根据汽车消费发展规律，我国汽车消费已进入持续大量消费的新阶段，汽车行业也迎来景气高峰，消费需求旺盛，汽车销量保持持续快速增长。
2010年，全国累计生产汽车932.36万辆，销售汽车1806万辆，产销同比增长率分别为5.05%、6.56%，增幅同比回落了16.87个百分点和15.21个百分点。
其中，轿车生产502.91万辆，同比增长4.86%，增幅同比回落近20个百分点；
轿车销售503.64万辆，同比增长6.58%，增幅同比回落16个百分点。
根据中国乘用车联席会公布的数据，乘用车产销量再度双双突破80万辆。
在目前国家频繁出台促进汽车消费的政策影响下，国内汽车销售连续5个月同比增长，根据乘用车联席会方面预测，2009年中国汽车销量将大幅度超过去年的水平，整体销量将超过1100万辆。
增量200万台，使中国汽车迈过1000万和1100万台两个台阶，并使中国成为世界短期的第一汽车新车大国和增量最大的市场。
调查显示，2009年以来居民的购车意愿一直保持较高水平，2季度创历史新高，为12.2%，比上季提高0.2个百分点；
2季度选择“更多投资”的居民占比升至37.9%，连续两个季度增加，累计提高8.8个百分点，两者是同方向变化。
其中，经济较发达的中、小城市居民购车意愿最高，分别为14.4%和14.1%。
这点间接验证了二、三线的中小城市市场是目前的增长的主力军。
湖南作为经济文化较发达的内陆省，充分利用国家中部崛起相关政策，实现了经济的快速发展。
长株潭城市群获批国家级“两型社会”综合配套改革试验区后，区域经济将迎来前所未有的发展契机，经济快速发展的良好预期，居民收入的快速增长，将促进消费结构的快速升级。
汽车作为改变和提高家庭生活质量的交通工具，开始以一定规模进入百姓家庭。
随着银行、保险、交通等部门鼓励汽车消费政策的全面实施，更刺激了人们对汽车消费的欲望，区域内汽车消费正在逐年成倍递增，汽车市场前景广阔。
目前区域内，汽车各品牌一级网点特约销售服务店（即汽车品牌4S店）已超过六十家，其中：
长沙市40余家、株洲市16家、湘潭市5家。
湖南九城投资集团有限公司根据全省汽车消费发展新情况，预计在未来5年内各汽车品牌厂家将逐步在湖南省各地市设立其一级网点特约销售服务店（即汽车品牌4S店）。
地处长株潭两型社会试验区的湘潭市，目前汽车的拥有量已超过12万辆，而且每年消费增长率已超过两位数，居民汽车消费观念逐步走向成熟，消费者需求多样化，对汽车产品选购及售后服务的要求也越来越高，越来越严格，原有的汽车代理销售体制已不能适应市场与消费者的需求。
湖南九城投资集团有限公司根据湘潭汽车商会的市场调查，了解到近两年内将会有10多家汽车品牌厂家准备在湘潭设立其一级网点特约销售服务店（即汽车品牌4S店）的相关投资计划，结合《湘潭市“两型社会”建设综合配套改革方案》和《先行区规划》，湘潭市“两型社会”建设将重点打造九华示范区以及湘潭市原规划的湘潭汽车城预留用地已远远不能满足汽车产业快速发展的需求等情况，通过湘潭汽车商会与十余家汽车经销商协商，并经过一年多反复选址考察，决定在湘潭九华示范区征地214.49亩，投资实施湖南九华汽车大世界项目，将10多家汽车品牌厂家准备在湘潭设立其一级网点特约销售服务店（即汽车品牌4S店）集中在一起，充分发挥规模聚集效应,促进湘潭汽车产业持续、快速、健康发展，带动相关产业发展，为湘潭国民经济发展做出更大贡献。
1.2.3建设地点
项目位于湘潭市九华“两型社会建设示范区”内，昭华路以南，长潭西路以西，奔驰路以北。
处于长株潭城市群中心腹地，南靠湘潭市区，北连省会长沙，紧邻湖南科技大学与湖南软件学院等高校，周边基础设施日趋完善，生态环境质量日益提高，区域位置优越，水陆交通便利。
主要建设内容和规模
本项目规划用地面积115307㎡（约172.96亩），建设用地面积109334.8㎡（约164亩），代征道路绿地面积9365.2㎡（约14亩），总建筑面积61443.2㎡，其中：
车辆检测车间面积5120㎡，检测综合楼面积4060.8㎡，后勤服务楼面积8114.8㎡，仓库用房面积1800㎡，员工公寓面积10932㎡，品牌汽车及零部件销售中心6670㎡，维修车间
（一）面积5926.0㎡，维修车间
（二）面积5926.0㎡，维修车间（三）面积5926.0㎡，行政办公楼及服务大厅6711.6㎡，传达室136.2㎡，废污处理区面积119.8㎡。
建构筑物占地面积36276.9㎡，建筑密度33.18%，容积率0.56，绿地率27.5%，停车位320辆。
检测规模：
年检测车辆5万辆车次/年，按年均10%增速考虑，最大检测规模为12万辆车次/年；
修理规模：
按检测车辆的20%考虑，最大修理规模为2.4万辆车次/年；
品牌车辆及零部件销售规模：
年销售汽车1200辆及零部件若干，按10%增幅考虑。
主要工程技术指标如下：
序号
名称
单位
数值
备注
1.1
规划用地面积
㎡
118,700.00
178亩
其
中
建设用地面积
109,334.80
164亩
代征道路绿地面积
9,365.20
14亩
1.2
总建筑面积
61,443.20
车辆检测车间
5,120.00
1F
检测综合楼
4,060.80
4F
后勤服务楼
8,114.80
6F
仓库用房
1,800.00
员工公寓
10,932.00
1+17F
品牌汽车及零部件销售中心
6,670.00
维修车间
（一）
5,926.00
维修车间
（二）
维修车间（三）
行政办公楼及服务大厅
6,711.60
传达室
136.20
废污处理区
119.80
1.3
建构筑物占地面积
36,276.90
1.4
容积率
0.56
1.5
绿化率
27.50%
1.6
建筑系数
33.18%
1.7
停车位
个
320.00
1.2.4产品和工程技术方案
1工程方案
根据城市规划建设的需要，结合机动车辆检测基地的营销模式，尽量利用有限的土地资源，创造顺畅的检测及销售流线，实现便捷，立体的优质服务品质。
充分考虑基地的周边环境，将检测主要出入口设置在东侧桃李北路方向，人流主入口设置在南侧奔驰路方向，品牌汽车及零部件销售中心面向入口，突出公共建筑物的参与性，同时在城市主要道路上形成一个视觉的汇聚点，具有明显的指向性和标识性，可以很好的引导人员流动。
项目划分为三个相对独立但是又紧密联系的功能区：
行政办公及配套生活区、车辆检测及维修区、品牌汽车及零部件销售展示区。
行政办公及配套生活区布置在基地北端，临桃李北路设置车行消防出入口；
品牌汽车及零部件销售中心设置在地块南部，主要设置展厅，顾客休息室，洽谈室，服务接待，收银等办公室，为开放式的服务空间。
检测维修中心设置在基地中部，1层钢筋混凝土结构，包括检验车间、试验车道、驻车坡道，有业务大厅、停车场、站内道路、办公区、微机房、维修车间工位和维修车间办公室等设施，共六条检测线，检测线检测仪器设备根据检验车型的不同，分为大型车辆、小型车辆及摩托车检测线检测仪器设备。
2工艺技术方案
一个独立完整的检测站，汽车进站后的工艺路线图如下所示：
1.2.5主要设备选型和配套工程
本项目检修设备选型考虑采用技术先进，使用功能可靠、能耗低的产品。
主要设备清单如下：
规格
数量
单价（元）
总价（万元）
1
汽车零部件检测设备
台
850000
85
2
机动车辆综合检测线
条
1200000
240
3
发动机综合检测仪
AED-200
98000
9.8
4
车速表试验台
FCS-9010A
51000
5.1
5
燃油消耗仪
13400
1.34
6
侧滑试验台
FCH-9010A
27000
2.7
7
制动试验台
FZD9010B
69000
6.9
8
轴重仪
FZD-9010B
85000
8.5
9
前照灯检测仪
55000
5.5
10
声能计
NA-27
72000
7.2
11
烟度计
FBT-201
10000
12
不透光烟度计
FTT-4000
13800
1.38
13
汽车排气分析仪
FGA-4000
17800
1.78
14
剪举升机
22500
2.25
15
液压四柱举升机
11000
16
前轮定位仪
48000
4.8
17
转向角测定仪
35000
3.5
18
底盘观测仪
76000
7.6
19
车轮动平衡仪
20
四轮定位仪
DL-BT
95000
9.5
21
底盘测功机
FCDM-100
240000
24
22
防尘密封性试验设备
210000
23
防雨密封性试验设备
100000
ABS检测仪
88000
8.8
25
其他仪表
120
26
工具
65
27
供电设备
500KVW
76
28
环保消防设备
100
29
微机及内部网络系统
150
合计
985.25
1.2.6投资规模与资金筹措方案
1投资估算
经估算，该项目总投资为15357.79万元，其中固定资产投资15133.62万元，包括：
土地费用5340万元、其他前期费用343.95万元、工程费用7643.35万元、设备费用985.25万元、预备费用382.17万元、建设期利息438.90万元；
流动资金224.18万元。
2资金筹措方案
项目建设所需资金15357.79万元，来源为：
自筹10133.62万元、占67.44%；
申请银行贷款5000万元、占32.56%。
1.2.7项目开发计划
工期安排为：
2011年5月到2012年12月，历时20个月。
1.2.8主要技术经济指标
工程技术指标
数据指标
2.1
项目投入总资金
万元
15,357.79
建设投资
14,694.72
建设期利息
438.90
流动资金
224.18
2.2
资金筹措
2.2.1
自有资金
10,357.79
自有资金率
67.44%
2.2.2
银行融资
5,000.00
银行融资率
32.56%
2.3
销售收入
3,084.38
年均
2.4
销售税金及附加
171.95
2.5
总成本费用
1,404.75
2.6
利润总额
1,679.63
所得税
251.94
2.8
税后利润
1,427.69
评价指标
3.1
项目财务内部收益率
9.76%
IC=12%
3.2
项目财务净现值
1,698.69
3.3
项目全部投资回收期
年
11.65
动态
3.4
投资利润率
10.94%
盈亏平衡点
37.61%
3.6
借款偿还期
5.83
第2章发展规划、产业政策和行业准入分析
2.1发展规划
改革开放20多年来，中国经济持续高速增长，人民生活水平和生活质量得到了极大的提高，中国已进入全面建设小康时期。
低、中、高档汽车正逐步走入寻常百姓家，轿车发展势头迅猛。
随着我国迈入汽车社会，汽车产业对国民经济的拉动作用日益明显，对扩大内需、拉动消费做出重大贡献。
但是，与此同时，汽车与环境、交通、能源的矛盾也日益突出。
可以说，我国汽车产业充满希望，又面临重大挑战。
为引导我国汽车产业走上持续健康发展道路，国家发展与改革委员会发布了新的《汽车产业发展政策》，提出了通过激励研发、创新，推动产业结构调整和重组，扩大企业规模效益，提高产业集中度，通过市场竞争形成几家具有国际竞争力的大型汽车企业集团，力争到2010年跨入世界500强企业之列的发展战略；
同时提出了将汽车工业产业政策与汽车消费政策合二为一，提出培育以私人消费为主体的汽车市场，改善汽车使用环境，维护汽车消费者权益等促进产业发展的新政策和新规划，我国汽车产业将进入一个新的发展阶段。
为把握汽车工业发展机遇，湖南省汽车协会提出汽车工业要在全国回归前十强的发展目标与发展规划。
2.2产业政策
湖南省人民政府根据湘潭地区汽车、零部件发展时间长，具有一定竞争优势，考虑到汽车产业在国民经济发展中具有不可替代的支柱性地位和巨大的辐射带动作用，在国家科技部认定的机电一体化特色产业基地规划了轿车工业基地——九华工业园。
并于2005年11月，引进浙江吉利控股集团有限公司7亿元投资，在园区内建设了总装、焊装、涂装三条生产线，形成了年产5万台吉利轿车的生产能力。
目前，九华吉利生产基地三期工程正在紧锣密鼓地进行，投资30亿元的三期拓建项目建成后，九华吉利生产基地将形成年产20万辆整车、30万部发动机、30万个自动变速箱的生产能力，从而使其产能在吉利集团各基地中由第五位跃升至第一位。
待项目完全投产后，九华吉利生产基地年产值可达610亿元，年创税收可达50亿元，湘潭将崛起一座名副其实的汽车城。
随着长株潭成为国家级资源节约型与环境友好型“两型社会”配套改革试验区，经济一体化发展速度加快，居民收入水平不断提高，以及九华汽车工业快速发展，湘潭汽车消费将进入快速增长阶段。
随着国家对以私人消费为主体的汽车市场的培育，改善汽车使用环境，维护汽车消费者权益、以及银行、保险、交通等部门鼓励汽车消费政策的全面实施，湘潭九华汽车产业及汽车消费都将拥有持续广阔的发展前景。
2.3行业准入分析
根据湘潭市国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要和湘潭市汽车行业发展业规划的要求,湘潭市将坚持“政府引导、企业运作、规范市场、配套环境”的发展方针,通过高起点规划、高标准建设、以创新的管理模式来加快汽车产业发展，使汽车产业成为湘潭市经济发展新的增长点和支柱产业。
湖南九城投资集团有限公司根据湘潭地区汽车消费快速增长，汽车售后服务需求严重落后的现状，与湘潭汽车商会二十多户汽车经销商通过一年多反复选址考察，决定集中在湘潭九华投资实施湖南九华汽车大世界项目。
项目主要包括10余家汽车品牌一级网点特约销售服务店（即汽车品牌4S店），通过整车销售（Sale）、零配件（Sparepart）、售后服务（Service）、信息反馈等（Survey）“四位一体”为核心的汽车特许经营模式，为湘潭及周边消费者提供专业的汽车终身服务解决方案，满足消费者需求多样化，对汽车产品、服务的更高要求。
这种集汽车销售、维修、配件和信息服务为一体的经销模式，投资巨大，在欧美国家大行其道，而且被证明是符合市场规律的，完全满足湘潭市汽车行业的高标准准入门槛。
第3章资源开发及综合利用分析
城市是现代经济社会活动的主要载体。
城市化的过程是土地等自然资源和社会资源的开发利用从粗放型向集约型转变的过程。
城市的各项功能都要落实到土地资源上。
城市的发展往往伴随着空间的拓展，城市开发建设所需土地的供应至关重要。
土地总面积的有限性从宏观性上限制了土地总供给，这一点在城市地利用中显得更为明显。
城市土地资源资本化是促进城市可持续发展、实现城市建设中经济效益和社会效益最大化的有效途径。
为促进土地资源的资本化，政府主导型土地储备制的建立和运作成为必然。
合理利用土地资源是解决“城市病”的有效途径。
根据国家发展和改革委员会发改投资[2007]1169号“关于发布项目申请报告通用文本的通知”的要求，资源开发类项目，包括对金属矿、煤矿、石油天然气矿、建材矿以及水（力）、森林等资源的开发，应分析拟开发资源的可开发量、自然品质、赋存条件、开发价值等，评价是否符合资源利用的要求。
3.1资源开发方案
本项目为公建类项目，不属于资源开发类项目，资源开发方案在此不分析；
所需主要资源是土地资源，该资源通过湘潭市国有建设用地使用权出让取得。
在项目建设过程中将消耗的资源主要是钢材、水泥、木材等材料，通过市场采购取得，不属于需要占用重要资源的建设项目；
不涉及多金属、多用途化学元素共生矿、伴生矿以及油气混合矿等情况；
也不涉及到资源利用会对地表（下）水等其它资源造成不利影响，不直接消耗一次性的原始资源。
本项目为商业项目，涉及资源主要为水资源，通过市政给水系统解决。
3.2.资源节约措施
3.2.1.水资源现状
湘潭市位于湖南省中部偏东北，地处湘江流域下游。
全市国土面积5015km2，城区面积282km2。
2008年末湘潭市总人口为294万人，其中市区人口72万人，非农业人口58万人。
湘潭境内流域地处亚热带季风湿润气候区，四季分明，多年平均气温在16.7℃～17.4℃之间，多年平均降水量为1362.0mm，降水年内分配极不均匀，多集中在4～9月，占年降水量的65%左右。
湘潭市境内的江河湖泊均属长江流域洞庭湖水系，主要包括湘江、涓水及涟水。
全市水资源多年平均径流量37.66亿m3，其中地表径流量为37.66亿m3，地下径流量为8.286亿m3，人均占有水资源量1282.0m3。
2008年湘潭市城区本地产水资源量仅2.23亿m3，人均310m3。
根据国际公认的维持一个地区经济社会发展所必需的人均水资源量临界值1000m3，湘潭市属于平水偏枯地区。
湘潭市城市供水系统分为两大部分：
市政自来水供水系统和企业自备水源系统。
湘潭市城市人口约72万人，城市公共供水主要靠3个水厂，设计日供水能力42.5万m3，实际日均供水23万m3。
全市共有自备水源单位75家，地表水源单位18家，地下水源单位57家。
湘潭市2008年城区用水总量为5.87亿m3，以地表水为主，主要取自湘江，年供水量5.64亿m3，占总取水量的96.1%，其次是地下水，年供水量0.23亿m3，占总供水量的3.9%。
公共供水部分中，工业用水4.58亿m3、农业用水0.25亿m3、居民生活用水0.43亿m3、公共生态用水0.38亿m3。
根据历年水资源公报及调查资料，湘潭城区内年水资源需求量约为5.5亿m3左右（不计火电直流供水），城区产水量仅有2.23亿m3，其中地下水资源量约0.3亿m3。
因此，就全年而言，在不受污染的情况下，湘潭城区产水量远不够需求，必需采用客水，才能够保证湘潭城区内的总需水要求。
3.2.2.水资源节约措施
根据现行《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003），《室外给水设计规范》（GB50013-2006）选取给水用水定额。
1充分利用市政压力，本项目用水均采用市政直供。
2采用性能优质的给水管材，有效避免了水质的污染和不必要的浪费。
3小便器采用感应式冲洗器，洗脸盆采用感应头，避免不必要的浪费。
第4章节能方案分析
4.1.节能标准和节能规范
1《中华人民共和国节约能源法》，1997年11月1日；
2《中华人民共和国清洁生产促进法》，2002年6月29日；
3《中华人民共和国环境保护法》，1989年12月2
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