开封市房地产市场调研报告文档格式.docx

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6.塞纳春天........................................................................12

7.水木清华........................................................................13

8.怡景苑..........................................................................13

9.鑫福花园........................................................................14

六、商业分布................................................14

开封县房地产市场调研报告分析

一、开封县概况

开封县位于河南省东部，黄河的南岸，三面环抱古城开封，距省会郑州市70公里，离出海口连云港500公里，隶属于开封市。

全县设15个乡镇，总人口70万人，劳动力资源充足。

县政府设在县境中部，距开封市中心仅8公里。

开封县的交通条件得天独厚。

境内公路总里程471公里，高速公路有连霍高速、大广高速、兰南高速以及郑民高速，并连接有310、220国道，S213、S218、S219、S327四条省道，陇海铁路线穿境而过，交通便利，畅通全国。

二、城市经济发展

1.2011年及过去五年开封县经济运行状况分析

（1）经济社会保持良好发展态势

2011年，全县生产总值完成144.24亿元，增长11.9%。

财政一般预算收入完成3.56亿元，增长25.1%。

社会固定资产投资完成90.5亿元，增长24.2%。

农民人均纯收入6408元，增长21.4%。

城镇居民人均可支配收入13207元，增长14.2%。

社会消费品零售总额完成40.74亿元，增长19.1%。

各项主要经济指标均实现了较快增长。

（2）招商引资质量效益明显提升

2011年全年共签约各类项目112个，其中，亿元以上项目14个，特别是雨润农产品交易国际物流中心项目、朱仙镇文化旅游影视创意产业集聚区项目、朱仙镇生态文化庄园项目等一批重大项目的成功引进，进一步优化了经济发展结构。

（3）集聚区带动能力更加强劲

2011年，集聚区实现主营业务收入68亿元，完成税收1.5亿元，吸纳就业人口1.2万人，已成为全县经济社会发展的新引擎。

建成了四星级黄河迎宾馆、晋开生活区、县人武部综合大楼、公交加气站，实施了县检察院、县第一人民医院、县党校迁建等项目，产城融合发展呈现新局面。

（4）重点项目建设扎实推进

全县22个省市重点项目共完成投资61.2亿元，占年度投资计划的122.9%。

晋开百万吨总氨项目厂区建设和供水工程有序推进，共完成投资47.7亿元，年内将正式建成投产。

朱仙镇国家生态文化旅游示范区项目正式启动，运粮河景观工程任务过半，建成了年画博物馆和商贸城。

同时，天宸机械加工园、双鱼食品工业园、胡萝卜市场迁建、天时利医药物流二期等重点项目建设稳步推进，项目建设拉动作用明显增强。

（5）农业生产能力持续提升

粮食总产实现了8连增，再次获得国家产粮大县奖励资金1660万元。

投入6500多万元，疏浚治理河道505条，新建、改造桥涵闸295座，打配机井196眼，农业生产条件得到持续改善。

市级以上农业产业化龙头企业达到19家，各类专业合作社达到300家，发放农机购置补贴1500万元，新增大型农机具713台，农业机械化率达到81%，农业产业化水平得到持续提升。

建成标准化肉杂鸡养殖小区15个，全县规模养殖场达到120个，促进了畜牧产业化发展。

全年造林4.39万亩，林业生态县建设得到进一步加强。

（6）新农村建设呈现新面貌

制定了全县新型农村社区建设布点规划方案，县财政投入引导资金8000万元，整合省市资金2200万元，带动社会资金1.14亿元用于新农村建设。

兴隆乡一帖王村、袁坊乡袁坊村、八里湾镇玉皇庙村3个新型农村社区共封顶500多套住房，发挥了示范带动作用。

进一步加强农村基础设施建设，2011年修建农村公路37.5公里，新建沼气池2270座，解决了4.9万人的饮水安全问题，实施了7个村的扶贫开发工作，脱贫人口达9000人，群众生产生活条件得到持续改善。

（7）城镇基础设施日臻完善

认真落实国有土地使用权“招拍挂”出让制度，全年共出让土地2191亩，收缴土地出让金4.1亿元，保障了城市基础设施建设。

改扩建了经一路、经二路、纬三路、青年路等道路，实施了祥符大道、青年路供水改造工程，城市基础设施日趋完善。

高标准建设了东方百合、塞纳春天等商住小区，总建筑面积达到30万平方米，人居环境进一步改善。

（8）社会事业全面发展

以落实省、市、县民生工程为重点，持续加大财政投入，用于民生的支出达5.5亿元，占本级财政支出的36%，解决了一批人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题。

加强保障性住房建设，建成经济适用住房5.97万平方米、公共租赁房165套，国有农林场危旧房改造34户，为困难家庭发放廉租住房补贴63.6万元，改造农村危房800户，进一步改善了中低收入家庭的住房条件等多项举措。

2.城市发展目标

根据十一五工作总结和十二五工作的整体规划，可以看出，开封县将致力于“市县一体化”，横向向西发展，兼顾南北纵向延伸，在今后五年，实现县城建成区面积达到30平方公里，县城人口超过20万的发展目标。

三、城市发展规划

据开封县政府今后五年的发展规划，以“市县一体化”方针为指导，开封县将借力市区，打造开封市东部新城区。

开封县将依托黄龙产业集聚区优势、交通区位优势和丰富的农产品资源优势，做好煤化工、农副产品、物流三大产业的集群优化发展，实现开封县新的跨越。

今后五年，开封县着力在以下五个方面实现新突破：

1.着力在培育三大支柱产业方面实现新突破

围绕晋开百万吨总氨、龙大植物油、雨润农产品交易国际物流中心等重大项目，大力推进项目建设，着力引进关联企业，迅速拉长产业链条，努力培育煤化工、农副产品精深加工、大物流三大产业集群，力争产值突破200亿元，使三大产业集群真正成为全县经济社会发展的强大支柱。

2.着力在推进市县一体化发展方面实现新突破

加强与市直有关部门的沟通协调，力争早日完成县府大街西延、经二路北延建设任务，建成直通市区的两条快速通道。

积极谋划以开封县为核心的大东区组团式发展，逐步实现县城与市区在规划、产业、新型城镇化等方面的全面对接。

县城建成区面积达到30平方公里，县城人口超过20万，努力打造成开封市东部靓丽新城区。

3.着力在提升集聚区承载能力方面实现新突破

进一步完善投融资体系，拓宽融资渠道，加大基础设施建设投入，打造承接产业转移的平台。

努力在黄龙湖综合开发、晋开城市综合体、新型社区建设上取得突破。

力争产业集聚区建成面积达到14.2平方公里，年产值突破300亿元，进一步增强对全县经济社会发展的拉动能力。

4.着力在加快新型城镇化建设方面实现新突破

进一步完善新型农村社区布点规划，以城乡建设用地指标增减挂钩为主要抓手，引导社会资金参与新型农村社区建设，积极探索切实可行的新型城镇化建设模式。

有序推进新型农村社区建设，力争五年内建成20个功能齐全、设施完善的高标准新型农村社区。

引导人口向城镇转移，城镇化率达到46.6%。

5.着力在推动朱仙镇文化旅游开发方面实现新突破

围绕“北方历史文化名镇”这一定位，借力开封市国际文化旅游名城建设，加快推进国家生态文化旅游示范区等三个重大项目建设，打造独具特色的朱仙镇文化创意产业集群，努力把朱仙镇建成既有古老文化，又有现代气息的新型中心城镇。

四、开封县房地产发展形势

开封县城距离开封市中心仅8公里，呈现半包围态势围拢开封市，城市的发展方向也是西、北、南全方位围和开封市区。

但是开封市政府主要贯彻“郑汴一体化”方针，主力向西发展，处于开封市区东南角的开封县县城的发展并不乐观。

对于房地产市场的发展而言，更是弊大于利，一大部分县城居民会倾向于开封市购房。

从目前房地产发展趋势来看，开封县房地产开发处于缓慢发展阶段，新建楼盘不多，总体上集中在县城北部和南部，分布在祥符大道和科教大道两侧，凭借县城南北的纵向扩展，辐射中心城区居民。

（1）“十二五”规划的良好发展势头，推动县城整体宏观经济的良好运转，房地产发展的大环境看好。

（2）今后五年内，将实现以开封县为核心的大东区组团式发展，县城人口突破20万人，市场容量和人口转移，将为房地产的发展提供一个良好的契机。

（3）开封县的房地产发展处于起步阶段，建筑设计、配套设施、景观绿化以及产品设计等都处于较低水平，房地产营销、推广等操作手段也不成熟，无法带动房地产的专业化运作。

（4）户型方面，市场需求主要以三房为主，为三房两厅一卫，面积在110㎡—130㎡之间，做到两卫的标准，普遍户型面积偏大。

两房户型面积在80㎡-110㎡之间。

（5）供暖方面，有极个别小区采用地暖的方式供暖。

（6）产品形态方面，开封县主流产品还是以多层为主，搭配小高层、高层销售；

但是作为高端楼盘代表——金源名都产品开始以“高”为主，说明开封县的产品已经开始了“由低向高”的过渡。

（7）目前开封县市场投放量比较小，根据现有楼盘的市场消化速度来看，开封县的购房需求还需要进一步扩大。

（8）市场产品价格维持在2800元/㎡左右。

（9）在此次市场调查中，2012年8月份—9月份预计开盘的项目共有5个，颇具有竞争性。

五、开封县在售楼盘调研

本次住宅地产调查主要针对县府东街、县府西街以及科教大道、祥符大道等周边的9个楼盘展开调研，分别为东方百合、祥符春天、书香名门、帝都花园、金源名都、塞纳春天、水木清华、怡景苑、鑫福花园。

1.东方百合

项目地址：

中学街与科教大道交汇处向北500米路西

开 

发 

商：

开封亨通置业有限公司

建筑形态：

多层、小高层；

项目概况：

占地130亩，建筑面积160000㎡，分2期开发，一期已售完，目前

在售二期，多层花园洋房19#、20#、21#，准现房，2012年11月交

房；

面 

积：

主打户型95㎡-136㎡三房；

价 

格：

2760元/㎡（五层均价）

优惠活动：

10家以上团购各优惠1万（团购活动）

内部配套：

绿化率45％，单气双水，水景，喷泉广场，风情商业街，900个停车位，篮球场、网球场；

周边配套：

文博高中、黎明中学、四高分校、一中、新宇中学，斜对世纪广场、体育场、超市；

项目小结：

整体属于中高端项目，体量大，形成规模效应。

准现房，海派建筑风格，坡屋顶，特色外立面；

教育资源丰富；

户型一般，置业顾问讲解不专业。

2.祥符春天

园丁路与李太路交汇处

开封县开心一方置业有限公司

建筑风格：

现代简约 

占地面积约60亩，共23栋楼，一期1#—13#，一期多层2012年8

月开盘。

外墙三段式，底层为仿石材，2—5层为瓷砖，顶层为涂料；

半围式布局；

坡屋顶，买顶层送阁楼，买一层送花园；

78.66㎡两房，103㎡—108㎡三房，133.34㎡四房；

未开盘，开盘日期2012年9月份，价格未出；

现正在排号中，1万抵1.5万，2万抵3万；

绿化率35％，单气双水，双重安全门，单元可视对讲系统，红外线

防盗系统，深井温泉，活动中心广场；

2期规划有儿童、老人活动区；

四高分校、一中、新宇中学、超市、斜对世纪广场、体育场；

四面临路，交通便利。

项目认筹中，围墙未拉起。

销售员态度较好，无代理，自售。

项目品质一般，周边现有环境差，道路狭窄，户型一般。

3.书香名门

体育中心对面

开封中瑞房地产开发有限公司

项目概括：

占地面积30亩，共14栋楼，10栋多层，4栋小高层；

其中，小高层1、2层为临街商铺。

多层已售完，现在售小高层（现房），仅剩129㎡、140㎡三房房源，卧室带飘窗，外墙材料为瓷砖；

129㎡、140㎡三房；

3590元/㎡（均价）

单气双水，三个大门（一主二次），地下车库，单元可视对讲系统，

360度全方位电子监控；

文博高中、黎明中学、四高分校、一中、新宇中学，世纪广场，体育场、超市；

整体属于中高端项目，项目周边有众多学校，教育科教有很大优势；

地理位置优越，交通方便，但房源品质一般，与价位不契合。

主要是现房和科教资源因素在内，现所剩房源不多。

4.帝都花园

科教大道南段，电业局北临；

开封金都置业有限公司

项目简介：

小区分三期开发，一期多层，一层为车库，二期别墅，均已入住；

现

在售三期（前期咨询），占地约20亩，共四栋，多层住宅，1层商铺，2层以上住宅；

80㎡—90㎡两房，90㎡—120㎡三房；

价格未出，2012年8月底出价格；

单气双水，地上停车位；

超市、银行、学校；

小 

结：

此项目为本地代理公司销售，置业顾问不专业，讲说一般；

小区外立

面颜色呈深咖与暗红相接合，用色沉稳大气；

小区道路没有采用人车分流；

小区有两个大门，一主一次，次门不常开。

周边教育资源丰富，商业配套比较成熟，交通方便，三期体量不大，坡屋顶。

5.金源名都

科教大道与园区路交汇处

开封市金源置业有限公司（为银海纺织集团下属）

物管顾问：

河南建业物业管理

整合推广：

太格地产咨询

建业形态：

多层、小高层、高层；

新古典主义

占地 

100亩，建筑面积19万㎡，共24栋，2栋9层，6栋7层，4栋6层，2栋15层，2栋20层，8栋17层；

工程未开建。

87.54㎡、90.93㎡两房，109㎡、128㎡、135㎡、138㎡三房；

价格未出，前期咨询，开盘日期2012年8月底；

配套设施：

绿化率40%，双气双水，开封县首个拥有山水景观，商业街，会所，红外线对射系统，社区360度监控系统，单元可视对讲系统，地下车库；

整体属于高端项目，此项目为代理公司代理销售，销售人员讲说水平较高，小区环境较好。

代表开封县目前最高水平，产品品质高；

售楼部装修豪华，实力雄厚；

人车分流，外立面温和稳重，户型布局合理，坡屋顶，三重檐口，三重建筑腰线，手工文化墙，入户花园。

地理位置相对较偏，商业配套不完善。

6.塞纳春天

开封县祥符大道与园区路交叉口

开封市鑫鑫房地产开发有限公司

设计单位：

北京维斯顿建筑设计有限公司

全程代理：

河南亿恒

占地40多亩左右，共12栋，其中8栋多层洋房，2栋小高层，2栋高层。

临街5栋，有2层底商铺；

双水双电（市政供电、自供电）、天然气、地暖、篮球场、网球场、

水系假山、室内游泳池、地下停车场；

户 

型：

在售二期，80㎡—90㎡两房，100㎡—125㎡三房；

花园洋房2768元/㎡，小高层均价在2900—3000元/㎡左右，八层三

房2877元/㎡，高层均价2879元/㎡；

销售进度：

1期多层除5#楼余少量房源以外均售完。

小高层余少量房源。

2期VIP

正在排号。

总房款：

按揭优惠6000元，免三年物业费；

一次性在按揭的基础上再优惠2个点；

交房时间：

一期2012年8月中旬交房，二期今年年底交房；

此项目为代理公司销售，项目属于中端社区，坡屋顶，全框架、剪力 

墙结构；

项目所处位置较偏，商业配套不太完善，附近没有大型超市，

户型一般，采光通风不好；

售楼部装修一般，售楼人员讲解详细、到

位。

7.水木清华

开封县祥符大道南段（原开封县交警队）

开封豪享置业有限公司

占地23亩，分2期开发，共11栋多层，6栋临街，5栋不临街，临

街有2层底商铺，一楼送花园；

107.75㎡两房，131㎡三房，136.34㎡四房；

1期1号楼均价2680元/㎡

双水（温泉水、地下水），天然气，商业街，外墙外保温，中空彩铝 

双玻璃；

1号楼在售；

临街3栋正在排号，预计2012年8月底开盘；

交5000抵1万，交2万抵3万， 

工程进度：

仅1号楼已封顶，其余尚未动工（交警队房屋尚未拆迁）。

1号楼预

计2012年年底交房，其他2013年年底交房；

全框架结构，平屋顶，外立面不醒目，地理位置可以，交通方便，附近有学校。

项目开发进度慢，销售现场简陋，户型一般，有3名置业顾问，讲解一般，属于开发商自销。

8.怡景苑

县府西街三八岗东50米（原公安局）

开封正大房地产开发有限公司

创意设计：

开封北方广告设计有限公司

代理营销：

睿邯策划

约25亩，6栋小高层，原砖混结构7层，改为小高层框架结构，小

区1#临街有2层底商铺；

90㎡两房，110㎡、120㎡三房；

价格未出，预计开盘9月底；

自来水、电、天然气一户一表，地下停车场，有线电视宽带网，电子

摄像监控和楼宇对讲系统；

县直幼儿园、实验小学、中学、县医院、银行、超市等；

此项目为代理公司代理销售，开发商实力一般，项目开发之前没有做

好系统规划。

建筑形态在原规划上有较大变更。

小区体量不大，一个出入大门，绿化率低，内部配套不齐全，售楼部装修一般，售楼人员讲解不专业。

但小区地理位置优越，交通方便；

商业配套完善。

9.鑫福花园

项目位置：

开封县青年大道与袁楼路交叉口

开封市鑫福房地产开发有限公司

占地约30亩，共19栋；

14栋多层，5栋联排别墅，砖混结构，外墙

外保温，多层基本售完；

临街有2层底商铺，交通方便；

多层仅剩4套；

目前临街商铺别墅在售，现房；

135.19㎡三室（仅剩4套）2230元/㎡；

280㎡三层别墅2300元/㎡，

商铺4200元/㎡；

双水、天然气，中心广场，健身器材，电子摄像监控；

项目体量一般，小区绿化率低，外立面普通。

项目所处位置较偏，周边商业形态落后，附近无大型购物广场、娱乐场所；

除价格外，项目没有特别优势。

销售现场简陋，2名置业顾问，水平一般，属开发商自销。

六、商业分布

开封县位于豫东平原，北依黄河、三面环抱古城开封，地理位置优越。

开封县从商业、行政事业单位、医疗机构、购物场所情况看可谓“一横两纵四区”的格局，即：

一横：

贯穿开封县城“黄金街”县府东西街；

两纵：

青年大道、科教大道；

四区：

城西开发区、科教宜居区、