呼伦贝尔市物业管理办法.docx
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呼伦贝尔市物业管理办法
呼伦贝尔市物业收费管理
第一条为规范呼伦贝尔市物业服务收费标准，维护业主和物业服务企业的合法权益，加快培育和规范管理市场，逐步完善物业服务收费机制。
根据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、国家发改委、建设部《物业服务定价成本监审办法》（试行）和《内蒙古自治区物业服务收费管理办法》等法律法规，结合我市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于呼伦贝尔市行政区域内，经房地产行政主管部门进行资质认证，工商行政管理机关登记注册的物业服务企业，对服务区域内的住宅、商业、机关（事业、企业）提供社会化、专业化的物业服务的收费管理。
第三条本办法所称物业服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用（不包括垃圾二次转运处理费用）。
第四条政府价格主管部门是物业服务收费的主管机关，政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。
提倡业主通过公开、公正、公平的市场竞争机制，选择物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第五条物业服务收费，应当遵循合理、公开以及服务水平与收费标准相适应的原则，采取“以质量核定类别，按类别实行收费”的办法。
物业经营企业做好物业管理各项服务的成本运营记录，接受物价部门的成本监审。
第六条物业服务构成：
分住宅小区管理和企业内部管理。
住宅小区管理包括：
基础条件、房屋管理、公共设施设备管理、公共秩序管理、环境卫生管理、绿化管理；企业内部管理包括：
员工管理、档案管理、报修投诉管理、财务管理。
物业服务类别按属地由房地产行政管理部门和价格主管部门按照《呼伦贝尔市住宅小区物业服务分类标准》确定。
物业服务类别评定实行动态管理，每两年评定一次。
第七条物业服务收费实行统一领导，行政区域属地管理。
各旗市（区）价格主管部门负责属地物业服务收费的监督管理和物业服务企业的《经营性服务价格收费证》登记管理工作。
第八条物业服务企业在管理区域内开展各项服务时，要在收费的20日前，持以下材料向当地价格主管部门申领《经营性服务价格收费证》，经核准后执行。
1、工商行政管理机关颁发的《营业执照》；
2、房地产行政主管部门颁发的《资质等级证书》；
3、呼伦贝尔市物业服务收费核审表；
4、经房地产行政主管部门备案的业主委员会成立文件；
5、其它应提交的材料。
物业服务企业要在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等进行公示，实行明码标价。
第九条住宅小区要按照《物业管理条例》和《业主大会规程》要求，组建以独立管理区域为成立单位，并经当地房地产行政主管部门备案的业主委员会。
业主委员会与物业服务企业共同申报小区类别及收费标准，并履行《业主大会规程》规定的职责。
第十条普通住宅小区物业服务收费实行物业服务分类别按等级确定的办法，小区类别从高到低划定为1—5个类别，1—5类小区物业按照核定的标准执行；五类以下小区和高档别墅住宅区收费标准由业主大会或其授权的业主委员会与物业服务企业协商约定，其中五类以下小区物业按五类标准以下收取，高档别墅住宅区按一类标准以上收取。
第十一条住宅小区内写字楼和用于经营的商业用房的物业服务费，在小区住宅收费标准基础上最高可上浮50%和80%；车库在小区住宅收费标准基础下浮30%；住宅用仓库和地下室不收费，改变使用用途的住宅、车库、仓库和地下室按实际用途收费。
第十二条高层住宅安装并使用电梯和二次加压泵等的服务项目收费，物业服务企业可在本小区类别收费标准基础上上浮50%向业主收取（包括电梯耗电费用）。
第十三条为写字楼、商场、宾馆酒店等非住宅小区提供物业服务，其收费标准由业主大会或其授权的业主委员会与物业服务企业协商议定。
未成立业主委员会的，由业主与物业服务企业协商议定。
第十四条物业服务收费按房屋建筑面积计收（包括套内建筑面积、公共部位与公共房屋分摊建筑面积），其核算单位为“元∕月•平方米”。
第十五条物业服务企业要严格按照《呼伦贝尔市住宅小区物业服务分类标准》的内容提供服务，收取物业服务费。
接受委托为部分物业产权人、使用人开展的物业服务分类标准以外的特约服务，其收费由双方当事人协商议定。
第十六条已竣工但尚未出售或未交给物业买受人的物业服务费由建设单位交纳，已出售尚未使用的物业服务费由产权人交纳。
第十七条小区内公共设施损坏赔偿标准，由物业服务企业根据损坏物价值及损坏程度，经相关部门评估确定。
第十八条业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。
物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
第十九条物业服务企业在不影响业主利益并征得业主委员会同意的前提下，利用小区内属于全体业主产权的公共场地、设施等开展经营活动的，其收益应用于弥补物业服务、管理支出，不得挪作他用。
并将收入支出使用情况定期向业主或业主委员会公布。
第二十条物业服务企业必须与业主委员会签定物业服务合同，遵守国家的法律法规，严格履行合同，为业主提供质价相符的服务。
不得只收费不服务或多收费少服务。
第二十一条物业服务企业可按月、季或按年度计收物业服务费，但不得一次性预收一年以上（不含一年）的物业服务费。
业主应按时足额交纳物业服务费。
业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳服务费的，业主委员会应督促限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，业主负连带交纳责任。
物业产权发生转移，业主或物业使用人应结清物业服务费用。
物业服务企业应在年终向业主及业主委员会公布物业服务的收支情况，接受业主及业主委员会的监督。
第二十二条物业服务区域内供水、供电、供热、供气、通讯、有线电视等单位，应向最终用户收取有关费用。
物业服务企业在保证服务质量的前提下，接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。
第二十三条物业服务企业已提供物业服务并收取相应服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质、内容相同（相近）的费用。
第二十四条住宅小区内建有固定、封闭停车场（车棚），配有专人看护管理，可向停放车辆的住户收取停车服务费用,收费标准为：
自行车3.00元∕月•辆；摩托车8.00元∕月•辆；汽车由双方协商议定。
第二十五条政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，要加强对物业服务企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督与管理。
物业服务企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等予以处罚
第二十六条本办法由呼伦贝尔市政府价格主管部门、房地产行政管理部门负责解释。
第二十七条本办法自发布之日起30日后施行。
呼伦贝尔市发展和改革委员会（2012-2015）
附件：
1.呼伦贝尔市住宅小区物业服务收费标准
2.呼伦贝尔市住宅小区物业服务分类标准
3.呼伦贝尔市物业服务收费核审表。
附件一：
呼伦贝尔市住宅小区物业服务收费标准
小区类别
一类
二类
三类
四类
五类
收费标准（建筑面积）元∕㎡、月
0.57
0.48
0.42
0.36
0.30
附件二：
呼伦贝尔市住宅小区物业服务分类标准
标准
一类
住
宅
小
区
管
理
基
础
条
件
1、小区封闭，规划建筑面积不低于5万平方米；
2、有不少于小区住宅建筑面积3‰以上物业管理用房，固定的社区活动馆所300平方米以上；
3、小区绿化率30%以上（包括水面）；
4、有不少于小区住宅建筑面积3%以上的休闲活动场地，并设有体育、健身设施；
5、小区安全防范具备对讲门禁和监控系统；
6、小区有固定的停车位和自行车存车场；
7、小区主出入口设有小区名称、平面示意图、宣传栏；
8、房屋组团、幢、单元、户及公共配套设施标识齐全、规范、明显、美观；
9、小区交通标识齐全规范，道路畅通，路面平整无塌陷；
10、小区出入口、门卫室、围墙、围栏美观、完好、整洁；
11、楼道灯、景观灯公共照明完好，井盖、井篦无缺损。
房
屋
管
理
1、按有关法规政策和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理服务；
2、楼房外观完好、外墙面砖、涂料装饰材料无脱落，无乱悬挂现象，住宅防护栏及阳台封闭规范；
3、楼梯间无乱堆放现象，墙面、地面、玻璃窗整洁；
4、房屋装修、由物业公司与业主签订管理协议，查验装修方案，建立现场巡视检查记录及验收手续，无危及房屋结构安全及拆改管线和侵占共用部位现象。
公
用
设
施
设
备
管
理
1、维修养护制度健全并在工作场所明示；
2、共用设施、设备运转正常；
3、共用设备用房整洁，有设备台帐、运行记录、检查记录、维修保养记录；
4、实行24小时报修值班制度，急修15分钟内到达现场，预约维修按双方约定的时间到达现场，回访率达90%以上；
5、主要设备标识清楚齐全，危及人身安全隐患处有明显标识，对设备故障及重大突发事件有应急方案及现场处理记录；
6、室外共用管线规范有序，无乱接架空管线有碍观瞻现象；
7、排水、排污管线畅通，定期清掏化粪池、渗水井，无堵塞外溢现象。
住
宅
小
区
管
理
公共
秩序
管理
1、小区安全防范制度健全，有专职保安队伍，人员统一着装，实行24小时值班巡视；
2、小区危及人身安全处有明显标志；
3、定期对服务人员进行消防培训，保证消防通道畅通、消防器材可随时启用；
4、对火灾、水浸等突发事件有应急处理方案；
5、机动车辆管理制度完善；
6、非机动车辆管理有序。
环境
卫生
管理
1、环卫设施完备，垃圾箱保持干净整洁；
2、建立消杀工作管理制度，并根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物；
3、小区共用部位清洁；
4、小区内的主路、干路积水、积雪及时进行清扫；
5、楼道、扶手每天清扫、擦洗一次，公共区域玻璃每月擦洗一次；
6、商业房管理有序；
绿化
管理
1、花草树木长势良好，适时修剪，有良好的观赏效果；
2、园林建筑、雕塑小品，整洁无损；
3、绿地无垃圾、无改变用途和裸土现象；
企
业
内
部
管
理
员工
管理
1、建立健全管理制度、各岗位工作标准和职责范围；
2、建立各岗位业务培训计划，员工培训率100%；
3、员工统一着装，佩戴标志，工作规范、语言文明、作风严谨，管理人员和专业技术人员持证上岗率90%，特种作业人员应持证上岗率100%。
档案
管理
1、建立完善的档案管理制度（包括物业竣工验收材料、房屋及设备档案、业主资料、日常管理档案等）；
2、各种基础资料、台帐、报表等齐全；
3、运用计算机对各类档案资料、收费核算、日常办公等进行管理，提高工作效率。
报修
投诉
管理
1、建立24小时值班制度，公示服务联系电话；
2、建立业主对物业管理服务报修、救助、建议、问询、投诉等各类信息的收集、反馈和处理记录，落实维修服务承诺。
财务
管理
1、健全财务管理制度，按有关规定和合同约定，每年公布1次物业收费收支情况
2、按有关规定建立维修基金管理，使用制度和明细台帐，帐目清楚、准确，定期公布缴存、使用情况。
标准
二类
住
宅
小
区
管
理
基
础
条
件
1、小区封闭，规划建筑面积不低于4万平方米；
2、有不少于小区住宅建筑面积3‰以上的物业管理用房；
3、小区绿化率15%以上（包括水面）；
4、有不少于小区住宅建筑面积3%以上的休闲活动场地，并设有体育、健身设施；
5、小区安全防范具备对讲门禁；
6、有固定的停车位和自行车存车场；
7、小区主出入口设有小区名称和宣传栏；
8、房屋组团、幢、单元、户及公共配套设施标识齐全、美观；
9、小区交通标识齐全规范，道路畅通；
10、小区出入口、门卫室完好整洁；
11、楼道灯、景观灯公共照明完好，井盖、井篦无缺损；
房
屋
管
理
1、按有关法规政策和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理服务；
2、楼房外观完好，住宅防护栏及阳台封闭规范；
2、楼梯间无乱堆放现象；
3、房屋装修无危及房屋结构安全及拆改管线和侵占共用部位现象。
共
用
设
施
设
备
管
理
1、维修养护制度健全并在工作场所明示；
2、共用设施、设备运转正常；
3、共用设备用房整洁；
4、实行24小时报修值班制度，急修报修15分钟内到达现场，预约维修按双方约定的时间到达现场；
5、主要设备标识清楚齐全，危及人身安全隐患处有明显标识，对设备故障及重大突发事件有应急方案；
6、室外共用管线规范有序；
7、排水、排污管线畅通，定期清掏化粪池、渗水井，无堵塞外溢现象，
住
宅
小
区
管
理
公共秩序管理
1、小区安全防范制度健全，人员统一着装；
2、小区危及人身安全处有明显标志；
3、定期对服务人员进行消防培训，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用；
4、对火灾、水浸等突发事件有应急处理方案；
5、机动车辆管理制度完善；
6、非机动车辆管理有序。
环境
卫生
1、环卫设施完备，垃圾箱整洁；
2、建立消杀工作管理制度，适时投放消杀药物；
3、小区共用部位清洁；
4、小区内的主路、干路积水、积雪及时进行清扫；
5、楼道、扶手每天清扫、擦洗1次，公共区域玻璃整洁；
6、商业房管理有序。
绿化
管理
1、花草树木长势良好；
2、园林建筑、雕塑小品整洁无损；
3、绿地无垃圾、无改变用途、裸土现象；
企
业
内
部
管
理
员工
管理
1、建立健全各项管理制度；
2、建立各岗位业务培训计划，员工培训率100%；
3、员工统一着装，佩戴标志，管理人员和专业技术人员持证上岗率90%，特种作业人员应持证上岗率100%。
档案
管理
1、建立完善的档案管理制度（包括物业竣工验收材料、房屋及设备档案、业主资料、日常管理档案等）；
2、各种基础资料、台帐、报表等齐全；
3、运用计算机对各类档案资料、收费核算、日常办公等进行管理，提高工作效率。
报修投诉管理
1、建立24小时值班制度，公示服务联系电话；
2、建立业主对物业管理服务报修、建议、问询、投诉等各类信息的收集、反馈和处理记录，落实维修服务承诺。
财务管理
1、健全财务管理制度。
按有关规定和合同约定，每半年公布1次物业收费收支情况
2、按有关规定建立维修基金管理、使用制度和明细台帐，帐目清楚、准确，定期公布缴存、使用情况。
标准
三类
住
宅
小
区
管
理
基
础
条
件
1、小区封闭，规划建筑面积不低于2万平方米；
2、有不少于小区住宅建筑面积2‰以上的物业管理用房；
3、小区绿化率10%以上（包括水面）；
4、小区休闲活动场地面积100平方米以上，并设有体育、健身设施；
5、小区有固定的停车位和自行车存车场；
6、小区主出入口设有小区名称标识和宣传栏；
7、房屋组团、幢、单元、户及公共配套设施标识规范；
8、小区交通标识规范，道路畅通；
9、小区出入口、门卫室整洁；
10、楼道灯、景观灯公共照明完好，井盖、井篦无缺损。
房
屋
管
理
1、按有关法规政策和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理服务；
2、楼房外观完好；
3、楼梯间无乱堆放现象，地面、玻璃窗整洁；
4、房屋装修无危及房屋结构安全及拆改管线和侵占共用部位等现象。
共
用
设
施
设
备
管
理
1、维修养护制度健全；
2、共用设施、设备运转正常；
3、共用设备用房整洁；
4、实行24小时报修值班制度，急修报修15分钟内到达现场，预约维修按双方约定的时间到达现场；
5、主要设备标识清楚齐全；
6、室外共用管线规范有序；
7、排水、排污管线畅通，定期清掏化粪池、渗水井，无堵塞外溢现象。
住
宅
小
区
管
理
公共
秩序
管理
1、小区安全防范制度健全，实行24小时值班制度；
2、小区危及人身安全处有明显标志；
3、定期对服务人员进行消防培训，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用；
4、对火灾、水浸等突发事件有应急处理方案；
5、机动车辆、非机动车辆管理有序。
环境
卫生
1、环卫设施完备，垃圾箱整洁；
2、建立消杀工作管理制度，适时投放消杀药物；
3、小区共用部位清洁；
4、小区内的主路、干路积雪及时进行清扫；
5、楼道、扶手每周清扫、擦洗1次，公共区域玻璃整洁；
6、商业房管理有序，无乱设摊点、乱倒垃圾、乱设广告牌现象。
绿化
管理
1、花草树木长势良好；
2、绿地无垃圾和裸土现象；
企
业
内
部
管
理
员工
管理
1、建立健全各项管理制度、各岗位工作标准和职责范围；
2、建立各岗位业务培训计划，员工培训率100%；
3、员工统一着装，佩戴标志，管理人员和专业技术人员持证上岗率70%。
档案
管理
1、建立完善的档案管理制度（包括物业竣工验收资料、房屋及设备管理档案、业主资料、日常管理档案等）；
2、各种基础资料、台帐、报表等齐全。
报修投诉管理
1、建立24小时值班制度，公示服务联系电话；
2、建立业主对物业服务报修、建议、投诉等各类信息的收集、反馈和处理记录，落实维修服务承诺。
财务
管理
1、健全财务管理制度，按有关规定和合同约定，每年公布1次物业收费收支情况；
2、按有关规定建立维修基金管理、使用制度和明细台帐，帐目清楚、准确，定期公布其缴存、使用情况。
标准
四类
住
宅
小
区
管
理
基础
条件
1、小区基本封闭，规划建筑面积不低于5000平方米；
2、小区主出口设有小区名称标识
3、有固定物业管理用房；
4、小区绿化率5%以上（包括水面）；
5、小区有固定的停车位和自行车存车场。
房屋
管理
1、楼房外观基本完好；
2、楼梯间、地面、玻璃窗整洁；
3、房屋装修无危及房屋结构安全及拆改管线和侵占共用部位现象。
共用
设施
设备
管理
1、维修养护制度健全；
2、共用设施、设备运转正常；
3、实行24小时报修值班制度。
住
宅
小
区
管
理
公共
秩序
管理
1、定期对服务人员进行消防培训，保证消防通道畅通；
2、对火灾、水浸等突发事件有应急处理方案；
3、机动车、非机动车管理有序。
环境
卫生
管理
1、环卫设施完备，垃圾箱整洁；
2、适时投放消杀药物；
3、小区共用部位清洁；
4、小区内的道路积雪及时进行清扫；
5、楼道、扶手每周清扫、擦洗1次，玻璃整洁；
企
业
内
部
管
理
员工
管理
1、建立健全各项管理制度；
2、建立各岗位业务培训计划，员工培训率100%；
3、员工统一着装，佩戴标志。
档案
管理
1、建立完善的档案管理制度（包括物业竣工验收资料、房屋及设备管理档案、业主资料、日常管理档案等）；
2、各种基础资料、台帐、报表等齐全。
报修
投诉
管理
1、建立24小时值班制度，公示服务联系电话；
2、建立业主对物业管理服务报修、建议、投诉等各类信息的收集、反馈和处理记录。
财务
管理
1、健全财务管理制度，按有关规定和合同约定，每年公布1次物业收费收支情况；
2、按有关规定建立维修基金管理、使用制度和明细台帐，帐目清楚、准确，定期公布其缴存、使用情况。
标准
五类
住
宅
小
区
管
理
基础条件
1、规划建筑面积5000平方米以下或单体楼房；
2、小区主出入口设有小区名称标识；
3、小区道路平整无塌陷。
房屋管理
1、楼房外观完好整洁；
2、楼梯间、地面、玻璃窗整洁；
3、房屋装修无危及房屋结构安全及拆改管线和侵占共用部位现象。
共用设施
1、共用设施、设备运转正常；
2、排水、排污管线畅通。
公共秩序
1、消防通道畅通；
2、对火灾、水浸等突发事件有应急处理方案。
3、非机动车、机动车管理有序。
环境卫生
1、小区内设有垃圾箱；
2、共用部位保持整洁；
3、楼道玻璃、扶手整洁。
员工管理
1、建立健全管理制度；
2、建立各岗位业务培训计划，落实考核办法；
3、佩戴标志、工作规范、语言文明。
升级会员 