全面解析某地产某地产经营种类结构.docx
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全面解析某地产某地产经营种类结构
全面解析万科
（1）万科经营种类结构
说明：
分析方法：
1、A、B、C分类分析方法
2、时间序列分析方法
3、空间序列分析方法
4、归纳推理方法
5、演绎推理方法
6、波士顿矩阵分析方法
一、万科经营种类结构
1、万科的经营业务很简单，收益更简单，所有收益都来自业务经营，没有任何的投融资收入。
主营业务为两个方面，一是房地产，二是物业管理。
2、与其他房地产公司不同的是，万科在物业管理上面的巨大利润。
一般中小型开发公司，或者处于创品牌阶段的公司，在对待物业管理方面，要么外包，要么亏损保持其运营。
而不能做到真正盈利。
3、物业管理公司盈利，为万科快速扩张解决了后顾之忧，即通过房地产产生的利润为纯利润，而不再为物业管理背包袱。
4、房地产收入增长与物业公司收入增长呈正向关系。
异点分析：
2007年上半年的物业公司收入与下半年物业公司收入呈现出巨大的差异，这有待深入分析。
时间
行业
主营业务收入（万元）
2007-12-31
房地产
3517517.7
2007-6-30
房地产
1093949.94
2006-12-31
房地产
1766965.96
2006-6-30
房地产
653978.77
时间
行业
主营业务收入（万元）
2007-12-31
物业管理
21003.47
2007-6-30
物业管理
15702.15
2006-12-31
物业管理
17855.07
2006-6-30
物业管理
7789.55
说明：
从上表可以看出，上半年房地产结算收入一般只能占到全年结算收入的35%左右；而物业公司07年数据严重失真。
整个下半年仅仅上半年收入的30%左右。
此数据为何与真实有如此大的差距？
5、房地产利润率与物业管理利润率
时间
行业
毛利率（%）
2007-12-31
房地产
41.87
2007-6-30
房地产
45.77
2006-12-31
房地产
37.29
2006-6-30
房地产
40.49
时间
行业
毛利率（%）
2007-12-31
物业管理
54.69
2007-6-30
物业管理
27.37
2006-12-31
物业管理
32.06
2006-6-30
物业管理
7.86
分析：
1、万科的物业管理利润率稳步上升，说明万科在物业管理方面已经成功的找到了盈利模式，这种盈利模式的建立，将为万科今后的发展奠定坚实的基础。
2、万科房地产的毛利稳定在40%左右。
3、这个表上尚不能真实反映万科物业管理公司的问题，结合万科上半年物业管理的收入与支出与下半年的收入支出来看，这个数据存在巨大的问题。
全面解析万科
（2）万科的市场区域结构
（一）、分析说明：
1、说明：
本结算周期，我们将市场份额在10%以上的城市视为A类城市，市场份额在3%以上的视为B类城市，其余为C类城市。
2、在次类分析过程中，我们会采用波士顿矩阵分析方法透析万科的城市拓展路线。
（二）ABC类市场透视
（2007-12-31）
地区
主营业务收入（万元）
比例（%）
地区
主营业务收入（万元）
比例（%）
1、深圳
823833.83
23.42
2、上海
597367.18
16.98
3、广州
271807.68
7.73
4、杭州
207377.43
5.9
5、成都
199430.27
5.67
6、北京
170667.08
4.85
7、苏州
148190.76
4.21
8、东莞
146222.19
4.16
9、佛山
137706.1
3.91
10、大连
134890.39
3.83
11、武汉
112448.09
3.2
12、无锡
102627.18
2.92
13、厦门
78901.94
2.24
14、天津
69683.85
1.98
15、珠海
60742.05
1.73
16、青岛
47027.81
1.34
17、沈阳
46125.36
1.31
18、南昌
37269.86
1.06
19、中山
31298.41
0.89
20、长春
31191.61
0.89
21、长沙
30236.31
0.86
22、镇江
12549.69
0.36
23、鞍山
11231.03
0.32
24、南京
8691.6
0.25
分析：
1、在本次结算周期内，三类城市的比例分别为：
40.4；43.46；16.14。
三类城市的个数分别为：
2；9；13。
2、按照企业的稳健性原则，万科的市场结构存在一定的隐患，就是对大城市的过度依赖性，如果一旦上海深圳市场滑坡，将对整个企业产生较大的影响。
（2007-06-30）
地区
主营业务收入
（万元）
比例
（%）
地区
主营业务收入
（万元）
比例
（%）
1、深圳
335822.6
30.7
2、上海
153877.98
14.07
3、广州
153116.94
14
4、东莞
96667.79
8.84
5、杭州
88007.02
8.04
6、北京
59103.59
5.4
7、苏州
45800.14
4.19
8、天津
38264.34
3.5
9、武汉
26694.34
2.44
10、沈阳
21829.28
2
11、成都
18887.1
1.73
12、南昌
18225.99
1.67
13、佛山
14294.13
1.31
14、无锡
10887.12
1
15、长春
5498.21
0.5
16、南京
5049.76
0.46
17、鞍山
1251.26
0.11
18、大连
672.35
0.06
分析：
1、在本次结算周期内，三类城市的比例分别为：
58.77；30.07；11.16，这三类城市的数量分别为：
3；5：
10。
2、在本次结算周期内万科的城市份额符合典型的传统1：
2：
7策略，市场相对比较均衡。
（2006-12-31）
地区
主营业务收入（万元）
比例（%）
地区
主营业务收入（万元）
比例（%）
1、上海
418660.15
23.69
2、深圳
248800.38
14.08
3、天津
170457.46
9.65
4、广州
126480.69
7.16
5、北京
117604.77
6.66
6、无锡
91075.58
5.15
7、成都
85350.9
4.83
8、杭州
78748.58
4.46
9、沈阳
65877.01
3.73
10、武汉
63324.77
3.58
11、东莞
59792.96
3.38
12、南京
51573.34
2.92
13、佛山
38125.81
2.16
14、中山
35574.51
2.01
15、南昌
35442.98
2.01
16、长春
31847.97
1.8
17、大连
22282.99
1.26
18、鞍山
14558.74
0.82
19、苏州
11386.37
0.64
分析：
1、在本次结算周期内，三类城市的比例分别为：
37.77；48.3；13.93，这三类城市的数量分别为：
2；9：
10。
2、本次结算周期内，万科的市场分布呈现出AB类市场的相对均衡性。
（2006-06-30）
地区
主营业务收入（万元）
比例（%）
上海地区
220716.97
33.35
深圳地区
207237.1
31.32
北京地区
53241.08
8.05
天津地区
50672.53
7.66
广州、佛山地区
42536.5
6.43
成都地区
29581.4
4.47
东北地区
25925.75
3.92
南昌地区
16919.04
2.56
南京地区
9787.26
1.48
武汉地区
5150.68
0.78
分析：
1、在本次结算周期内，三类地区的比例分别为：
64.67；30.53；4.8，这三类地区的数量分别为：
2；5：
3。
2、从这个市场结构来看，万科的市场结构是不合理的一个结构，主要表现在拓展类区域太少。
主营业务过于集中。
总述：
1、万科A类市场份额的呈现出以下特征：
总体份额分别为：
40.4；58.77；37.77；64.67。
其中半年报期间，A类市场份额占据了整个总市场的60%左右，下半年相对而言，此类市场份额大幅度缩小。
这说明万科在A类城市的总体策略是利用上年进行市场冲击，下半年进行项目整理与储备，当然也不排除这类因素，万科公司有意识的在结算周期上做了调整，将留存余额放到第二年进行结算。
而A类城市主要是集中在上海与深圳两个城市，只有07年上半年广州加入到此类市场，但是下半年结算时候随即消失，则证明万科的A类市场具有相当的稳健性。
市场主要集中在深圳与上海。
A类市场的年度份额均衡在40%左右，在房地产这个特殊行业内，万科A类市场份额略微显得有些大。
因此结构有一定的隐忧。
2、万科B类市场份额呈现以下特征：
总体市场份额为：
43.46；30.07；48.3；30.53；而城市个数分别为：
9；5；9；5的结构。
B类市场的份额特征与A类呈现出反向关系，即在年中结算周期内的份额小于年末结算周期。
也即上半年市场销售状况差于下半年。
这点是否与城市特性有着密切的关系，即A类城市在房地产市场上呈现出资本动力型，而B类城市则呈现出使用动力型，也即A类城市的住房呈现出投资拉动型而B类城市呈现出居住拉动型。
而在城市数量上，也呈现出相对稳定性，呈现出9595特征，也即二类城市中有一半左右的城市都在上半年处于积累期或者建设期，下半年则处于销售的高峰期，这点与上面分析呈现出同向证明关系。
1、C类市场份额呈现出以下特征：
总体市场份额为：
16.14；11.16；13.93；4.8。
城市数量
分别为：
13；10；10；3的结构（因2006年上半年，万科是按照区域进行统计的，所以在2006.6.30的数据与整个分析结构吻合度较差）。
总体来看，C类市场的稳定性高于B类市场，在基本特征与B类市场吻合的情况下，变异特征大大小于B类市场，这里有这么两个原因，一是C类市场的数量在不断的攀升，其次是C类市场的总体份额比较小，这也有可能是C类市场的房产项目较小，呈现出单一项目特征所致。
4、从2006年与2007年万科的市场结构来看，万科正由一个区域性的公司逐步走向一个全国性的公司，市场数量呈现出稳步上升的这样一个过程。
但同时深圳上海的份额过大，也是万科整个市场的一个结构性隐患。
而B类市场中的城市还没有看出能够进入A类市场的特征，如果不能有效培养A类城市的替代城市，则万科的市场结构必将更加分散，这样的隐患在于万科的营业额受到影响，从而影响整个万科的市场份额，其次是万科的集中优势将得不到体现，现在的房地产市场，在自由化中又存在着严重的非市场性行为，就是前期建设以及地方政府的大力支持方面。
全面解析万科（3）万科城市市场份额变化
1、城市结构
城市、地区
2006.6.30
2006.12.30
2007.6.30
2007.12.30
深圳
31.22
14.08
30.7
23.42
上海
33.35
23.69
14.07
16.98
广州
7.16
14
7.33
杭州
4.46
8.04
5.9
成都
4.47
4.83
1.73
5.67
北京
8.05
6.66
5.4
4.85
苏州
7.66
0.64
4.19
4.21
东莞
3.38
8.84
4.6
佛山
2.16
1.31
3.91
大连
1.26
0.06
3.83
武汉
0.78
3.58
2.44
3.2
无锡
5.15
1
2.92
厦门
2.24
天津
9.65
3.5
1.98
珠海
1.73
青岛
1.34
沈阳
3.73
1.31
南昌
0.89
中山
1.8
0.5
0.89
长春
0.89
长沙
0.86
镇江
0.36
鞍山
0.82
0.11
0.32
南京
2.92
0.46
0.25
分析：
1、主要城市分析：
深圳：
深圳的市场份额分别为：
31.22；14.08；30.7；23.42。
在2006年内深圳的市场份额落后于上海，但是在07年内，深圳的市场份额大大超越于上海，成为万科帝国的第一支撑。
且这种优势在07年表现的相当明显。
从结构上来看，深圳市场份额占据万科25%左右的市场份额，这点对万科整个公司有着相当的影响力，如果深圳市场一旦发生垮塌，则万科帝国也就危机重重，因此万科首要目的是要确保深圳市场的安全。
上海：
万科在上海的市场份额在07年下降的相当厉害，几乎下降了30%，随着上海城市化的完成，上海整个市场的萎缩，以及在资本主导房产市场方面，上海巨大优越性，万科在上海的份额减少是正常的而无法避免的。
关键的问题在于万科会培养那个市场作为上海市场的替代者。
广州：
作为中国房地产业的第一大省份，广州有太多的房产巨头，如合生创展、珠江、恒大、保利、中海等大企业云集，万科在这个主战场上所表现的竞争力并不够明显。
因此在整个公司的市场份额一直并不大，但是能不能抢占这个巨大的市场，并在这个市场上获取更大的份额，显示万科在同强者竞争中的气质，是万科要深入思考的。
同时因为广州市省会城市，城市扩容过程还有一个过程，房地产市场还会持续兴旺一段时间，因此万科在广州的市场行为将对万科未来的发展具有重要的影响与作用。
杭州：
相比于其他城市，杭州本地房产企业比较弱势，除了绿城与华立外，没有更多的企业形成规模，因此万科在杭州有着比较大的市场份额，而作为全国宜居城市，杭州也存在着城市范围扩大的动因，未来杭州房产市场怎样，也会对万科公司产生巨大的影响力。
成都：
这是万科在西部地区唯一部署的城市，也许从万科城市地图上看不到西部城市的未来，但是西部地区对于万科而言，就如那个到非洲市场买鞋的销售人员一样。
是满眼黄金还是一片荒漠，随着岁末万科在成都大规模的价格行为，我们可以理解为，成都在万科战略中的重要作用。
而07年成都市场份额占到5.73%，也表明了这个市场的巨大潜力。
同时因为成都本地开发商资金实力以及开发能力的薄弱，万科在成都几乎没有遇到本地最强劲的竞争对手。
北京：
北京市场对于万科而言，是一个滑铁卢的市场，虽然北京市场持续火爆，但是万科的市场份额却在不断的缩小，依照北京市场的供求状况，万科在北京的失败，并不是普通的市场化行为的失败，而是非市场行为的失败。
对于千丝万缕的官方背景市场，万科的相对规范化与透明化在这里成了壁垒。
如果万科要想在北京占据市场份额，对于万科而言，几乎是个两难选择，一要么高价拿地，但高价拿地，会加大风险，要么退出这个市场。
而万科在北京也遇到强烈的话语权市场，从拐点论的反映来说，万科的拐点论，在北京并不被支持。
而在北京，万科所拥有的优势将无从发挥作用，北京从不缺乏资本，而万科南方的技术在北京并不能成为技术的绝对优势。
从这两个角度来说，万科在北京市场前景并不光明。
苏州：
作为中国最富裕的城市之一的苏州，房产市场也相当的火暴。
而苏州市场也缺乏相当有分量的实力开发商，因此万科在这个区域的发展显得相对比较容易，不过万科在本区域的最大难度是这个地方因为富裕，所以房产商融资能力强，万科的资金层面的优势并不能占优势。
相对而言，这是万科的B类市场比较重要的市场。
但因为本区域所辖复地狭小，又不是省会城市，城市容量有限，所以整个市场的顶部空间有限。
东莞、佛山：
广东省的二级城市，正在成为万科最为重要的城市，虽然这些城市容量小，但是反过来竞争也不激烈，在巨头云集在广州后，万科在广东率先下乡，赢得市场先机，并未万科贡献了相当的市场份额。
大连：
这是万科在东北市场唯一一个具有市场影响力的城市，同时也是唯一一个能够为万科贡献市场价值的城市。
这可能与大连特有的城市性格有关。
虽然同处东北，但是大连经济繁荣，二是滨海城市，思维比较开放，这点与经济发达的南方城市更为接近，因此大连也成为万科在东北市场的一面旗帜。
武汉：
虽然武汉为中部地区最为重要的城市，但是相比而言，万科的城市经济并不发达，而且思维意识比较落后，这点在武汉的建筑风格上可以感受得到。
而在这种相对封闭的城市，要冲出突围，顺驰那招高举高打的效果，远远强于万科这种稳妥的推进。
不过随着中部市场的繁荣，以及万科A类市场潜力缩小，武汉将有可能成为万科重点培养的一个城市。
不过从目前来看，万科对武汉的期望还不及成都市场。
无锡、厦门：
万科对于珠三角以及长三角的二级城市，也将之视为进入的区域，从总体上来说，虽然这些三线城市市场容量有限，为一般的港资公司与其他大公司所不屑，不过因为其市场竞争比较弱，加上这些城市因为经济比较发达，房价也比较高企，因此也正在成为万科重要的市场增长极，形成未来重要的B类市场。
天津：
这是万科萎缩的最为厉害的城市，市场容量不是问题，房价不是问题，而万科也没有特别强势的开发商，但是万科在天津却节节败退，几乎要被逼出这个市场，这是最需要万科反思的城市。
而这几乎是万科最为失败的城市。
南京：
这个市场中，万科与天津比较类同，只不过这个区域万科遇到一个强劲的对手，栖霞建设。
不过这也不能成为万科在这个市场败北的理由，因为每个城市都有对手，而一个对手往往并不能决定万科在这个市场的行动，这个市场对万科而言，更重要的意义在于对于比较开放的长三角市场，对于一个潜力巨大的市场，万科却被挤出了市场。
其他城市：
从万科进入的城市来看，万科似忽在主动选择着城市，不管城市大小，只要经济具备了一定的指标，万科就选择进入。
这似与万科的那个城市地图相关。
2、万科的城市选择问题：
从万科的城市布局来看，万科似还不能准确说成一个全国性的大公司，而更为接近一个区域性的大公司。
虽然从城市数量来看，万科已经进入了24个城市，但是万科在省会城市的覆盖率与市场占有率相当有限。
在万科已经进入的城市中，一线城市有：
深圳、北京、上海；二线省会城市有：
天津、南京、成都、杭州、武汉、长沙、南昌、沈阳、长春；三线比较发达些的中小城市，主要集中在珠三角与长三角：
其中广东有：
中山、南海、佛山、东莞、珠海、厦门；长三角有：
镇江、苏州、无锡以及其他两个城市大连与青岛。
但是在二线城市中，万科的业绩并不好，天津与南京市场败走滑铁卢；武汉市场份额扩大有限，杭州、成都相对比较好，其他的长沙、沈阳、长春则几乎相当于没有占据，整个西南地区也仅只有成都一个市场，中部地区只有武汉相对比较好，河南、安徽、河北、江西更相当于未进入。
从这个角度来说，万科要走的路还很长。
万科的没进入并不能说明这些市场的不好，反而有可能是因为某种技术类的壁垒将万科挡在了门外，比如重庆，如何在控制成本与售价上进行匹配，因此这轮万科的拐点中，万科自己最为薄弱的环节就是成本优势。
如果万科要与区域性公司进行价格比拼，成本的高低将成为这类市场中最为直接而致命的决定性因素。
从万科目前的企业能力来看，万科在进入一些思维意识相对比较封闭的城市，办法并不多，比如发达城市的北京、天津；而在另外一些城市也显示了万科的薄弱，比如武汉、南昌等城市也显示出了万科在面对一些有一定的实力的城市的局限性；而西南地区仅仅进入成都则可以视为万科在成本方面缺乏相对直接的优势，从而导致万科的推迟进入。
3、万科未来的市场扩张问题
从万科现在的城市结构以及密集度来看，万科的城市发展方向会用以下顺序进行：
建设两个基地：
以广州深圳为中心的珠三角基地建设和与上海为中心的长三角基地建设.以这两个基地为中心，进行三线城市全面覆盖。
这点在珠三角已经显得比较明显了。
长三角的三线城市覆盖率也比较多了。
重点在B类城市中挖掘A类城市的替代城市；同时B类城市尽量的均衡化；万科今年在成都市场的市场举动相当的大，几乎可以说是全国最大的城市。
这在万科的二线城市中，还没有比成都更大的动作的。
推测而言，成都的城市成长性非常好，成都被划为试验区，成都自身消费实力强劲，城市底蕴雄厚，房地产行业具有持续发展的潜力，并且在万科的战略中，一直占有重要的地位。
广州、杭州、成都、武汉因为城市容量与房地产市场的前景，以及万科目前的市场份额，有望成为A类城市的替代者。
努力让B类城市均衡化发展：
万科的B类市场的数量不断的增多，一方面可以看作是万科全国铺开的正常市场过程中的正常行为，另一方面万科也正努力进入那些尚未进入的省会城市与二线城市。
以避免过于单一化的对市场产生的风险。
C类城市扩张步伐有可能加快：
基于今年房地产市场的变化，以及对于企业扩张来说的大好时机，万科可能会加快进入C类城市的步伐，寻找新的市场兴奋点。
全面解析万科（4）大区市场份额
说明：
在分区上，我们将按照我国地理标准范围进行城市区域归类。
珠三角城市有：
中山、珠海、厦门、深圳、广州、东莞、佛山、
长三角城市有：
南京、镇江、南昌、上海、杭州、苏州、无锡、
中部城市有：
长沙、武汉、
京津地区有：
青岛、天津、北京、
东北片区有：
鞍山、长春、沈阳、大连
西部地区有：
成都
地区
2006.6.30
2006.12.30
2007.6.30
2007.12.30
珠山角
37.75
26.78
55.35
44.08
长三角
41.01
38.87
29.76
31.68
京津
8.05
16.31
8.9
8.17
中部片区
0.78
3.58
2.44
4.06
东北片区
0
7.61
3.67
5.14
西部片区
4.47
4.83
1.73
5.67
分析：
1、珠三角地区：
万科今年加强了对珠三角二级城市的开发力度，其中东莞、佛山、珠海三个城市在07年年底为万科贡献了9.8个点的收益，因此从目前来看，万科在珠三角的下乡政策取得了巨大的成功，与其在中心城市与其他大开发商拼资金，拼技术，还不如到二线城市去依靠强大的品牌效应，去获得稳定的市场收益。
大城市的高风险下，二线城市巨大的收益与相对较小的风险，加上比较弱的市场竞争下，万科品牌的主导作用，会起到对风险的挡墙作用。
再加上中国的城市化过程，大城市化已经到晚期，房地产市场的重心全在三线城市上，这既代表着方向，又代表着结果，因此万科将义无反顾的走这条道路。
全面覆盖珠三角三线城市。
2、长三角地区：
万科在长三角地区的市场份额，处于一种高度平稳的状态中，长三角市场份额的增长动力主要来源于与珠三角一样的策略，即覆盖长三角二线城市，在07年年报中，长三角的二线城市也为万科贡献了7.5个点的收益率。
以此弥补了中心城市因为资本过于密集而产生的竞争过度的策略。
在长三角，万科的策略，估计主要会集中在16个城市中，这些城市的经济实力已经基本能够达到万科城市地图的要求，相比于珠三角
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