小区物业管理方案.docx

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小区物业管理方案

XX物业管理服务有限公司关于对

XX小区物业管理的实施方案

小区业委会及全体业主：

经组织专人对恭安小区实地调研和考察，我们认为，恭安小区位于渭南市高新区东兴街9号，是一个集居住和商业为一体的新型居民小区，小区建有多层24栋64个单元，高层2栋8个单元。

商铺20多间，建筑面积约在13万平米，是目前XX市最具发展潜力的居民小区之一。

但从实地考察情况来看，目前该小区物业管理混乱，绿化不到位，杂草丛生，共用绿地乱挖乱种突出；车辆停放混乱，门卫制度不严，外来人员随意出入，安全隐患较多；尤其消防通道不畅，垃圾桶摆放置不合理，小广告随处可见；物业管理人员、尤其保安年龄偏大，且未着统一服装。

为尽快改变这种状况，给全体业主创造一个文明、安全、和谐的人居环境制定以下实施方案。

为了提高小区居住品质，对庭院改善、小区整治后的房屋及设施进行长效管理，使业主能够享受物业管理服务带来的便利和舒适。

针对不同情况，采取相应措施，逐步建立健全长效管理机制，努力提高业主生活质量，提高小区管理水平。

在为业主提供服务时，要坚持以人为本、服务至上的理念，服务内容与方式始终以业主为中心；以满足业主的合理需求为目标；以业主的满意为公司的最高追求；在服务中不断调整服务方式与模式，以达到业主的要求。

一、管理思路

根据小区的特点和物业管理需求，我们提出以下管理思路：

1、根据小区物业管理需求分析和我公司物业管理经验，我们将小区管理标准定位在专业物业管理服务标准上。

通过高水平物业管理将本小区提到一个较高的层次上，实现低消费投资，高价值体现，将小区变成一个体现现代社会文明价值的小区。

我公司设有专门的管理处办公机构，管理操作人员配置齐全，办公场所干净有序。

2、对小区采取专业管理的关键在于对配套设施的管理和服务，我们将对照国家物业管理的法律法规和颁布的系列标准，针对小区业主的特别需求来确定业主服务项目、内容和标准。

每半年要采取书面形式向业主征询对物业管理服务的意见。

3、由于小区的管理弊端，消防安全及安全保卫工作尤其重要，小区出入口能做到24小时站岗值勤。

每天按规定进行巡逻；实施24小时不间断巡逻。

有车辆管理制度,对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。

对进出小区装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。

对临时访客实行登记制度。

对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发后及时采取相应措施。

小区对于消防安全工作要求极高，我公司将安排具有消防工作经验的保安人员，实行24小时执勤，为业主提供安全、温馨的生活环境。

4、小区物业管理面积较大，物业管理的客服人员、保安员、保洁员一律着统一服装，并持证上岗，管理制度齐全，责任明确。

账务清晰，管理服务人员24小时服务，服务热情，行为规范。

5、我公司与业委会双方签订规范的物业服务合同，明确双方权利义务，服务标准等相关内容并在小区显著位置进行公示。

根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，在显著位置公示服务项目与收费标准。

6、针对小区具体情况，采取一体式的安全管理体系。

在项目员工招聘上，采用有经验的管理人员来管理。

管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书,

7、公司将联合社区居委会等有关部门，在小区内大力开展各种有益的社区活动，推动精神文明的的，形成良好的社区文化。

8、公司定期安排小区的员工参加培训和学习，不断提高管理处的管理水平。

保证小区公共配套设施维护运行正常；规范活动场所，机动车、非机动车停车场，保证车辆运行畅通，停放有序，并做好防盗工作。

9、针对小区绿化不完善，我们会积极与业委会取得联系协商管理措施，制定绿化管理方案，对覆盖率达15%以上的绿地进行专业养护，保证花草树木管理养护得当，按季节治病虫害，每月保持植物浇水，施肥，喷药杀虫，除杂草，修剪等养护工作，保证植物生长良好，形成较好的植物景观。

10、小区保洁管理，我们将所有栋楼逐一分解，包干落实到各工作人员，各责任人兼顾包干楼栋的楼道卫生工作，包括楼道内的乱堆放、乱张贴、楼道广告，同时，监督其他楼栋责任人的工作，做到任务分解、责任落实、相互监督、共同进步的作用。

垃圾实行袋装化管理，每天清运，公共场所定期清扫保洁，保持整洁干净。

根据实际情况能定期进行消毒和灭虫除害。

11、由于小区设备设施不完善，设备设施管理维护十分重要，必须迅速全面熟悉设备特性，掌握运行规律，接到报修电话10分钟内到场，急修半天内完成。

对业主家庭的电器维修我们公司会出台有偿服务价目表，且随时上门服务。

对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。

建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

设施设备标志齐全、规范，明确责任人；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范、设施设备运行正常。

消防设施设备完好，能随时启用，消防通道要保持畅通。

设备房保持整洁、通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

小区道路畅通、路面平整，井盖无缺损或丢失，主要道路及车场交通标志齐全、规范。

路灯、楼道灯完好。

容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障（供电、供水、消防设备等）有应急预案。

供电设备运行能正常使用，无设施损坏,配电室管理规范。

供水设备运行正常，无设施损坏。

制订有详尽的设备设施维护保养检修以及日常维修计划、方案、标准。

制订应急抢修、处理方案，保证设备设施能高效经济运行。

12、安全保卫及消防工作。

结合工作区的物业，完备安全防范措施。

保安人员24小时在岗值班，夜间安排专人巡逻。

物业人员掌握消防设施的使用方法，并能及时处理各种火灾事故，设立消防疏散示意图，保证消防车辆和各安全出口的畅通无阻。

13、房屋管理

对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

根据房屋实际使用情况，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，有及时组织修复；属于大、中修范围的，要及时编制维修计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议。

14、物业管理制度与档案、资料管理

在日常管理中要建立交接班登记制度；建立资料的收集，分类整理，归档管理制度。

房屋及其共用设施设备档案资料齐全、建立住房用户档案，进行分类成册、管理完善，方便查阅。

有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

15、其他管理

定期与业委会联系开展有意义、健康向上的小区文化活动，积极支持参与社区文化建设。

物业服务和全体业主的和谐；

实行零干扰服务，在业主上下班高峰期，除主要出入口安排保安人员严格管理以外，其他服务均为零干扰：

即我们所有的设施维修、保洁服务均将安排在非高峰时间，为业主出入提供方便。

二、抓整治工作，换环境面貌

1、针对问题，一对一宣传

根据我公司以往小区管理工作经验，及本小区目前存在的乱种植、乱堆放、乱搭建、乱晾晒、乱堆放的实际情况，我们将在接管后和业委会沟通，加大小区物业管理的宣传工作，提高业主的文明意识以及安全防范意识，尽快改变面貌。

2、做好小区基础设施的维护，切实解决业主所关心的热点问题，门禁系统的维修，加强停车位的管理，解决业主停车位的问题，消除小区内消防车难进入的安全隐患。

3、加强对物管人员的业务培训力度，提高基本素质，掌握服务技能，明确工作职责，全面提升管理水平和质量。

做到保安、保洁、保绿，建立社区与物管定期有效沟通的管理机制，采取整体联动，形成合力，联合管理，营造舒适、整洁、安全的小区环境。

三、管理模式

在管理与服务中，将建立一套适应小区物业管理模式，坚持做到高标准、严要求的科学化、规范化的现场管理，具体方式如下：

1、项目负责人现场指挥

项目负责人现场执行公司的物业管理服务计划，并随时与业主沟通联系，收集意见、建议，及时对工作计划与服务内容、方式的调整以适应业主的要求。

2、服务制度化、专业化、标准化

建立健全相应的规章制度，以制度促进管理，员工配置要严格遵守专业的要求，定期组织对员工进行业务培训，以保证员工素质与现场作业制度化，专业化、标准化。

3、建立安全保障体系

针对小区的实际情况，从以下几方面做好安全防范工作：

（1）消防安全

“预防为主，防消结合”，主要从消防宣传、消防队伍演练、消防制度落实、消防器材的定期检查、换药等方面培训、落实。

（2）水电气设备安全管理

建立健全水电气设备正常使用的巡查制度，全面掌握小区各类管线的线路、走向，以便于在发生故障时能够迅速有效地予以排除，方便业主的正常使用。

（3）小区安全维护

根据物业管理的安防要求，结合我公司安防经验，确立我公司以“人防为主、技防为辅”的安全防范思路，对小区物业管理实行24小时安全巡防，为业主方提供一个安全、舒适的生活环境。

（4）环境卫生维护

根据物业管理要求，合理安排细化保洁区域，卫生保洁责任到人，确保管理区域内清洁卫生、整洁有序。

四、物业管理人员来源及岗位职责

为了更好的适应行业发展，将家政服务和业务外包整合成立了子公司。

依托总公司旗下的人力资源、培训学校等得天独厚的优势条件，为子公司输送各类物业管理所人才，且通过人才培训学校定期对公司所属员工进行物业礼仪、岗位技能培训。

我们还与专业的物业培训机构联系，为公司培养了一批具有专业化、规范化、标准化的物业职业经理人。

全面提高公司员工的专业化、规范化、标准化工作的水平。

目前我公司物业管理人员中具有中级职称的6人，初级职称3人，技术专业职称6人，其他与物业管理相关的专业人才3人。

为了更好为恭安小区做好服务，尽快改变目前的管理现状，经总公司与皓宇物业管理服务有限公司沟通研究，决定选调24名同志组成恭安小区物业管理办公室。

在小区业委会的指导下，开展工作。

五、环境清洁卫生管理

环境服务范围及要求

日常保洁工作是通过日常清扫工作，对本物业管理区域进行定时、定点、定人进行废弃物的收集和清运，通过清、扫、擦、拭、除、洗等常规性服务，维持所有公共区域的清洁卫生。

六、保安及消防管理

一、保安管理内容及要求

安全管理服务的目的是维护物业管理范围内正常的工作、生活秩序、协助公安机关做好内部的安全防范工作，它在整个物业管理中占有举足轻重的地位。

安全管理工作是一项特殊的服务工作，要求保安人员应具有良好的身体素质、心理素质、保安技能，要忠于职守，有胜任保安工作的综合能力，还要有良好的职业道德、文明执勤、礼貌待客、坚持原则。

根据不同的区域及岗位要求，保安队设立出入口固定保安、巡逻保安等。

严禁外来闲杂人员进入小区，来访人员必须登记，准许后方可入内。

对进出车辆和停放车辆要严格管理，统一指挥，严禁乱停乱放；未经登记允许不得进入小区，严禁装易燃易爆危险品的车辆进入小区。

小区内保安主要负责小区的安全保卫工作，认真负责地做好各项安保工作，要实行严格的规章制度，不空岗、漏岗，发现可疑情况和事故苗头立即上报，并迅速处理、果断处置，确保小区治安稳定。

巡更保安负责小区内白天及夜间的巡逻，要做到主动、热情、耐心、周到的服务，杜绝因工作失职造成小区内被盗和其他事件，及时发现各种事故隐患，不因失职而出现意外事故，维护正常的工作、生活秩序。

小区内车辆按停车位停放有序，行车通道上不准停放车辆。

白天夜间对停车场流动巡查、管理。

保安人员的选配应根据本项目实际情况严格筛选，负责小区的秩序保障工作；

小区内突发事件的处置，灾害预防，火灾扑救，发现和制止小区内的暴力事件，随时准备提供紧急救助。

小区内公共部位安全隐患的检查、排除及上报，对违规事件及时提示和纠正，有针对性地进行安全教育。

小区内有特殊活动安排，保安要协助维持现场秩序。

对保安管理及停车场管理工作应明确工作内容和工作要点，制定出具体的工作标准及检查办法。

（二）预警、应变措施

在发生紧急、突发事件时，以最有效的方法，在最短的时间内控制事态的发展，以保证出色完成上级交办的临时任务。

（三）紧急事件处理

1、暴风雨及无法避免的自然灾害

组织人力进行突击性清理工作，保证沟、渠、通道畅通，雨水口、接水口、地漏无异物堵塞，加固防灾设施，检查网架、支架、门窗是否归位，消除一切潜在的危险性因素，同时，积极参与抢险救助，迅速恢复现场，保持小区整体形象，将损失降低到最小程度。

当楼层内水管、接头爆裂造成楼层浸水时应迅速关闭水管阀门，并迅速通知护卫和维修人员前来救助；如房屋内部渗水，要及时通知业主，协助业主做好各项工作。

如遇特殊情况，积极组织突击小组搞好特殊清洁工作。

七、公用设备、公共场所等管理养护

（一）日常维修养护：

操作维修人员根据日常管理经验，利用检测仪表对设备的关键部位进行检查，发现故障及时排除，并做好记录。

操作人员每天对托管区域内的市政设备设施至少巡视两次；

（二）一级保养：

维修人员对设备进行局部清洁、调整，每季度一次；二级保养：

维修人员对设备进行全面清理、局部维修，每半年一次。

（三）公用设备、公共场所设施养护范围

共用设施、设备的维修、养护、运用和管理包括：

共用的上、下水管道、落水管、照明、高低压电房、水泵房、楼内消防设施。

设备操作维护人员必须具有相应资质，熟悉掌握小区内各种设备系统原理。

定期对小区的水、电、气、门窗、门禁系统等进行巡视，发现问题及时维修。

随时对小区屋顶漏水管及地沟进行疏通，保持下水管道、落水管通畅，避免屋顶积水而产生漏水现象。

（四）主要措施

1、按照行业规范和工程专业要求制定完善的设备、设施操作规程和维修管理制度，确保维修及时，同时加强对员工操作行为的规范，执行行业法规，加强安全管理和安全教育工作，建立健全各项安全操作规程，防止安全事故的发生；

2、建立日巡查制度，并做好记录，发现问题及时解决，建立健全巡查、检修记录；

3、针对小区配套设施做出具体的年度工作计划，确保设备的正常运行：

（1）消防系统：

安排专业人员每年对整个消防系统做一次检测，确保消防设施、消防器材性能完好与使用，做好消防设施的维护，保证消防系统运转正常；

（2）上、下水系统：

定期检查住宅楼楼内上、下水系统动转情况，发现有跑、冒、滴、漏要及时维修或更换，下水堵塞要及时疏通，每6个月对排水系统进行一次疏通清理；

（3）高低压配电房：

安排专业人员24小时值班，按照高低压配电室操作规定进行操作，认真做好各类操作记录，严格执行操作票制度，定期做好配电柜的清洁、养护等工作；

（4）其它：

每天对小区内做两次以上巡视，发现问题应及时主动维修更换，线路接口处有无松动、过热现象，确保不影响正常使用，小区内严禁违规使用高负荷大功率电器、动用明火、私拉乱改用电线路或插座；严禁随意动用消防设施设备。

（5）如遇水、电、气故障，随叫随到，及时通知供水供电供气公司，排除故障，保证居民正常生活。

（6）设备、设施维护人员应每天汇总整理各种记录，及时分析掌握用电和设备运转情况，并根据记录分析随时调整维修养护工作计划与安排，使各类设备、设施处于安全良好运转状态，工程养护人员应将养护资料及时收集、整理、归档。

4、公用设施、设备养护、维修

（1）对公用设施、设备进行日常管理和维修养护，建立公用设施、设备档案，责任人明确，对公用设施、设备定期巡查，做好巡查记录。

（2）配合水、电、气等专业部门，做好相关设施、设备正常运行的保障工作，消防设施、设备完好、通道畅通。

（3）环卫设施基本完好，无缺损现象。

（4）容易危及人身安全的设施、设备有明显警示标志和防范措施。

（5）建立完善的住宅装饰、装修管理制度，阻制违规装修行为。

（五）房屋建筑的专项维护

l、日常每周巡查一次，发现问题，及时处理。

2、每年对房屋基础进行一次检查，防止白蚁及腐蚀性液体的侵害。

3、每年雨季前对玻璃和外窗台进行一次密封维护检查，杜绝雨水侵入。

4、地面每天检查一遍，发现问题及时处理，每季度疏通一次屋面雨水口和排污管道，随时对屋顶漏水管及地沟进行疏通，保持下水管道、落水管通畅，避免屋顶积水而产生漏水现象。

5、确保雨水、污水管道保持通畅，定期清淘化粪池、雨水井，相关设施无破损。

6、定期清洗外墙。

7、强化用电安全管理，小区内严禁违规使用高负荷大功率电器、动用明火、私拉乱改用电线路或插座；严禁随意动用消防设施设备。

（六）机电设备设施维修维护

机电设备设施的维护养护是老旧小区物业管理的重要内容。

我公司在物业管理实践中，十分注重这项工作，发挥专业化的优势，在机电设备、消防设备、给排水的维护保养方面积累了丰富的经验，能更好的为老旧小区服务。

八、各种车辆管理

（一）道闸岗职责

1、维持道口交通秩序，保证道闸畅通无阻。

2、对出入住宅区的车辆进行登记，发卡，检查核对后收卡。

3、发现进场车辆有损坏时应向车主（司机）指出，并作好记录，使责任分明。

4、提醒和指挥司机按路线行驶，按定位泊车。

5、适当控制外来车辆进入住宅区过夜，以保证业主的车位，2.5ｔ以上的货车（搬家等特殊情况除外）、大型客车以及载有易燃易爆、剧毒、放射性等危险品的车辆禁止放行进入小区。

6、严守岗位，保持警惕，文明上岗，礼貌待人，妥善处理上岗时遇到的各种问题。

7、严格执行交接班制度，认真填写交接班记录，做到交接清楚，责任明确。

8、负责岗亭里外及路口的清洁卫生。

（二）车辆管理工作标准

1、道路线型、断面与整个建筑群体布置相协调；

2、车行道通畅，出、入口标志明显；

3、外来车辆未经许可，不可进入；

4、进入停车场内的车辆，均服从物业公司管理；

5、凡装有易燃、易爆、剧毒品或有污染物品车辆或2.5吨以上货车，一律不准驶入；

6、驶入停车场的车辆均需减速，时速不超过15公里，无鸣笛现象发生（救护车、警车、救火车除外）；

7、停车场内的所有车辆均纳入物业公司管理范围，作到车证齐全，见证/票放车；

8、车辆管理人员礼貌待人、热情周到；

9、车辆管理员熟知车主姓名、车型、车牌号、铺号、车位；

10、车辆管理人员随时巡查车辆停放情况及车辆的车况，遇有门未锁、灯未关、漏油、漏水等现象发生时，及时通知车主；

11、每车位文字档案齐全、资料准确率100%；

12、外来进出车辆有登记，完成率100%，准确率100%。

九、消防管理

一、消防管理

为了加强小区的消防管理，保障业主及公众生命财产安全，根据国家有关消防法律法规，特制定本规定。

l、各部门应遵守电器安全使用规定，严禁乱拉临时电气线路。

2、严禁在小区内绿地、停车场等处乱堆放、晾晒易燃物品和燃放烟花爆竹。

3、公用消防设施、器材不得挪作他用，严防损坏、丢失。

4、不准乱丢烟头、火种。

5、严禁在小区道路、绿地、停车场等处焚烧生活垃圾。

6、认真贯彻“预防为主，防消结合”的方针，开展防火宣传，普及消防知识。

7、经常检查、记录消防器材设备完好情况，确保消防器材设备装置处于良好状态，检查防火通道，时刻保持畅通；及时纠正消防违章和消除火险隐患。

8、接到火灾报警后，在向消防机关准确报警的同时，迅速奔赴现场，启用消防设施进行补救，并协助消防部门查清火灾原因。

二0一四年七月十五日