营销部培训工程知识.docx

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营销部培训工程知识

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D

比值。

14、建筑密度：

在规划项目建设用地内，建筑物的基底面积总和与规划项目建设用地面积的比例（%）。

15、绿地率：

在规划项目建设用地内各类绿地面积的总和与规划项目建设用地面积的比率（%）。

16、用地红线：

各类建筑工程项目用地的使用权属范围的边界线。

17、阳台：

有永久性上盖、有维护结构、有台面、与房屋相连、可以供人活动或利用的房屋附属设施，根据其围护情况分为封闭阳台和非封闭阳台。

18、露台：

指供人室外活动的屋面或底层地面伸出室外的有维护无顶盖的台面。

19、剪力墙：

亦称结构墙、抗震墙。

由钢筋混凝土、预应力混凝土构成的承受水平作用力的墙。

20、错层：

建筑物几部分之间的楼地面，高低错开者。

21、跃层：

每个住户有上下两层的房间。

住户内部有小楼梯上、下相连。

22、复式房：

是在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房。

23、现在常见的保温节能措施有：

（1）双层中空玻璃外窗（铝合金窗框采用断桥技术）

（2）LOW-E玻璃外窗（低辐射玻璃）（3）外墙内侧或外侧增加保温材料层（4）屋面增加保温材料层（5）建筑设置外遮阳系统。

二、建筑结构知识

1、建筑结构因所用的建筑材料不同，可分为混凝土结构、砌体结构、钢结构、轻型钢结构、木结构和组合结构等。

建筑物以其结构类型的不同，可以分为砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构和钢结构四大类。

2、砖混结构：

指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构。

通俗的讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土和大部分砖墙承重，所以墙体是不能拆除和打洞的。

3、钢筋混凝土结构：

指建筑物中主要承重结构如墙、柱、梁、楼板、楼体、屋面板等用钢筋混凝土制成，非承重墙用砖或其他材料填充。

这种结构抗震性能好，整体性强，耐火性、耐久性、耐腐蚀性强。

此类结构主要用于大型公共建筑、工业建筑和高层建筑。

4、根据结构构件组成方式来区分的，建筑物的结构体系有：

（1）框架结构

（2）剪力墙结构（3）框剪结构（4）筒体结构（5）框筒结构

5、框架结构：

由梁板柱组成建筑承重结构，墙体仅作为分隔和保温用途。

这种结构的优点是空间分隔灵活性大，利于装修改造；缺点是建筑物越高，框架柱截面尺寸越大，对房间的完整性影响越大。

6、剪力墙结构：

由梁、板、剪力墙体组成建筑承重结构，非剪力墙墙体仅作为分隔和保温用途。

目前18层以上的高层住宅通常采用剪力墙或框剪结构，它的优点是房间空间完整，缺点是由于室内多数墙壁不能拆卸，装修改造灵活性相对不高。

三、面积计算

1、术语

预售面积：

根据房屋建筑设计图纸上尺寸或根据除住宅外其他用途房屋的分户分割方案图上尺寸计算所得的房屋建筑面积。

由专业单位按照图纸进行测算、房管局审核。

竣工面积：

根据竣工房屋实测计算所得的房屋建筑面积。

由专业单位按照图纸进行测算、房管局审核。

房屋建筑面积：

是建筑物各层水平投影面积的总和。

建筑面积包括：

使用面积、辅助面积、结构面积三部分。

2、计算建筑面积的条件：

房屋应具备以下普遍性的条件才能够计算建筑面积：

1）应具有上盖。

2）应有围护物。

3）结构牢固，属永久性的建筑物。

4）层高在2.2米以上（含2.2米）5）可作为人们生产或生活的场所。

3、公用建筑面积的分类：

公用建筑面积分为被分摊的公用建筑面积和不被分摊的公用建筑面积。

分摊的公用建筑面积又称为共有建筑面积。

共有建筑面积构成：

1）栋内共有的楼梯间、电梯间、电梯井、观光井（梯）、提物井、室外楼梯等垂直通道及管道井、垃圾道的建筑面积。

2）栋内共有的门厅、大厅、过（走）道、门廊、门斗等水平通道的建筑面积。

3）栋内共有的突出屋面有维护结构的水箱间、电梯机房、楼梯间等的建筑面积。

4）仅为本栋服务且设在本栋地下或地上的设备用房、值班警卫室，以及其他在功能上为整栋、某一层或某几个单元服务的，为基本生产或生活必须的公共用房和管理用房的建筑面积。

5）套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积的一半的建筑面积。

4、共有建筑面积的分摊原则：

1）共有建筑面积的分摊，应以栋为单位进行。

非本栋的共有建筑面积不在本栋分摊，本栋建筑面积不分摊到他栋。

2）产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。

3）无产权分割文件或协议的，根据相关房屋的套（单元）内建筑面积按比例进行分摊。

4）共有建筑面积分摊后，不划分各产权人在共有建筑面积上的产权界。

四、设计常识

1、房地产项目的设计涉及众多设计单位，一般情况下包括：

1）民用建筑设计单位2）人防工程设计单位3）景观设计单位4）市政设计单位5）装修设计单位。

民用建筑设计是各项设计的基础。

2、建筑施工图的分类。

建造一栋房屋从设计到施工，要由许多专业、许多工种共同配合来完成。

按专业分工的不同，施工图可分为：

1）建筑施工图（简称建施）主要用来表示房屋的规划位置、外部造型、内部布置、内外装修、细部构造、固定设施及施工要求等；它包括施工图首页、总平面图、平面图、立面图、剖面图和详图。

2）结构施工图（简称结施）主要表示房屋承重结构的布置、构建类型、数量、大小及做法等。

它包括结构布置图和构件详图。

3）设备施工图（简称设施）主要表示各种设备、管道和线路的布置、走向以及安装施工要求等。

设备施工图又分为给水排水施工图（水施）、供暖施工图（暖施）、通风与空调施工图（通施）、电气施工图（电施）等。

设备施工图一般包括平面布置图、系统图和详图。

五、施工顺序

在取得施工许可证之后进行施工。

1、施工准备（临时设施、道路、水、电接到各个施工区。

）

2、桩基工程

3、支护工程

4、土方工程

5、基础工程（垫层、防水、承台、筏板等）

6、主体工程（地下室、地上商业、屋面封顶）

7、二次结构（墙体砌筑、抹灰）

8、水、电、安装工程

9、室内装修（装修标准）

10、室外装修

11、外网施工（自来水、电、煤气、消防等）

12、室外回填土

13、道路、景观

14、交房

15、质保维修

六、我们的合作方施工单位是中建八局

中国建筑第八工程局有限公司，是由中国人民解放军基建工程兵集体转业改编而成立的国有大型施工企业。

1998年9月，经国资委、中建总公司批准整体改制为中国建筑第八工程局有限公司，注册资本金27亿元。

承接本工程的优势：

中建八局先后荣获“全国用户满意企业”、“全国质量效益型先进施工企业”、“全国优秀施工企业”等一大批荣誉。

创造了一大批地标性建筑精品，迄今创建省部级优质工程奖650项，鲁班奖65项，国家优质工程57项，被中国建筑业协会授予“创鲁班奖工程特别荣誉企业”，有39项科研成果获得省和国家部委科技进步奖，累计申请专利68项。

2011年中建八局获得中国建筑业企业双百强企业第一名。

1、企业综合实力强；2、技术创新能力强；3、总部对项目的管控力强；4、总承包管理成果显著（总承包管理典型工程：

北京国美、南京南站、南京万达广场、天津河东万达广场、芜湖镜湖万达广场、南京禄口国际机场T2航站楼、南京金陵饭店、南京奥林匹克中心体育场、南京青奥会议中心、南京青奥村、福州世茂茶亭国际花园.俪园、南宁华润中心幸福里小区）；5、地域优势强（我司注册地在上海市，徐州地区是公司传统经营市场领域，有近30年的历史，从部队时期的淮海水泥厂、中国矿业大学到改编后的徐州水厂、徐州第二医院、九七医院门诊大楼、开元迎宾馆、华美海天假日酒店、白云大厦、徐州移动大楼，更有近几年的徐州市行政中心、徐工集团、瑞龙广场、连徐超市、矿大新校区、徐州美术馆、徐州世茂、徐州月星、徐州中锐、云龙官邸等一批当地有影响力的项目。

熟悉适应徐州的建筑市场环境，在徐州当地积累了丰富的社会资源及人脉，商品混凝土、钢材等大宗材料供应商均与我公司长期保持战略合作关系。

）；6、同类工程施工经验丰富（有丰富的城市综合体施工经验，北京国美、南京万达、天津万达、芜湖万达、徐州世茂、徐州月星等一大批有影响力的城市综合体均为我公司总承包施工）。

7、本工程的项目管理目标

工程管理目标

工程质量目标

确保一次性验收合格，达到江苏省优工程评定标准。

安全管理目标

杜绝死亡和重伤事故，无火灾及重大交通责任事故，一般轻伤事故率控制在1.0‰以下，确保安全生产，创“无事故工程”。

文明施工目标

确保达到“江苏省安全文明施工样板工地”。

环境保护目标

创建花园式的施工环境，营造绿色建筑，创“江苏省绿色施工达标工地”。

七、监理公司的作用

1、监理是国家法规的要求

建设项目管理是一个复杂的、全过程的综合性管理。

为了规范建筑市场，严格项目在质量、进度、投资方面的控制，2000年1月30日国务院发布了《建设工程质量管理条例》，此条例强调了国家重点建设工程必须实行监理，建设单位应当委托具有相应资质等级的工程监理单位进行监理，从而使工程监理从原来的国家推行变为国家法规的强制性要求。

《中华人民共和国建筑法》规定：

建筑工程监理是依照法律、行政法规及有关技术标准、设计文件和建筑工程承包合同，对承包单位在施工质量、建筑工期和建设资金使用等发面，代表建设单位（甲方）实施对工程的监督，它是一项综合性的管理工作。

采用工程监理能够使业主有更多的精力从全局协调工程建设，业主内部工程管理人员可相对精简。

根据《中华人民共和国建筑法》的规定，我们理解，监理仅限于由承包商负责的建造活动，业主应该把建造活动管理的全部工作委托给监理单位。

包括建造活动的设计管理、质量、进度、投资、施工安全、现场协调、调试、验收等的全过程，但由于具体项目的管理模式不同，各个项目的监理模式，监理内容也不尽相同。

现阶段监理工作存在的问题及建议

存在的问题：

1监理队伍相当一部分人员来自设计院有较高的专业技术水平但相当一部分是年轻的新毕业生本身工作经历浅现场工作经验不足因而还不适应大型工程项目的管理需要对合同管理也显得无力2大多监理企业在施工阶段质量监理尚可但对项目全过程监理显得无力3由于目前监理本身的不十分规范导致部分业主在选择监理单位时进行压价议标从而导致监理企业投入的人力不足专业不齐全导致工作开展不力4监理单位缺乏必要的检验、验证手段只能采取旁站见证或内业复核的办法开展工作因而往往发现问题时提不出必要的客观证据5由于监理单位的能力和权力方面的原因承包商往往对监理人员的意见不太重视而对业主的意见就比较认真对待。

2几点建议：

1要提高监理的有效性和监理单位的威信首先必须提高监理人员自身的素质2监理单位需要进行必要的装备目前监理多数只有人员缺乏必要的检测工具3要真正地减少业主项目管理人数业主必须授予监理单位一定的财权监理单位要配置有经验的全过程监理人员并承担由于监理过错造成的工程损失的赔偿责任从建造阶段监理向全过程的项目管理公司方向发展4监理要处理好与承包商的关系。

挑出毛病不是目的目的是要使施工单位对监理工程师挑出的毛病认真对待积极整改并举一反三避免今后再次发生类似问题5既然监理单位是代表业主进行工程管理的因而业主的大力支持是监理有效性的基础条件。

在现阶段监理如何积极负责地工作使质量、进度、投资得到有效的控制使业主满意、放心这是一个值得长期研究的课题也是监理工作发展和得到用户信任的基础6监理工程师秉公办事严格执法帮助建筑企业提高管理水平是取得建筑企业信任和尊重的基础。

八、专业诠释

钢筋工程分为进场首先检查是否合同规定品牌；原材料检查、复试；合格后现场分区堆放、按照图纸加工制作；按图纸及规范要求进行安装。

模板工程（formwork）指新浇混凝土成型的模板以及支承模板的一整套构造体系，其中，接触混凝土并控制预定尺寸，形状、位置的构造部分称为模板，支持和固定模板的杆件、桁架、联结件、金属附件、工作便桥等构成支承体系模板工程在混凝土施工中是一种临时结构。

按照材料分为木模板、钢模板、钢木组合模板、重力式混凝土模板、钢筋混凝土镶面模板、铝合金模板、塑料模板等

混凝土工程包括钢筋工程、模板工程和混凝土工程，是建筑施工中的主导工种工程，无论在人力、物力消耗和对工期的影响方面都占非常重要的地位。

混凝土施工过程质量控制主要从“人、机、料、法、环”五个方面加以控制：

1、首先是人的控制，项目部施工工长、质检员管理必须到位，其次施工班组人员技术必须熟练，要有一定的责任心，通过工作质量保证工程质量；2、机械设备的控制，主要是要保证混凝土振捣设备性能良好，如果是现场搅拌的混凝土，还必须保证搅拌机性能良好；3、材料质量的控制，商品混凝土要控制进场混凝土的塌落度和和易性，检查进场时有没有离析现象。

现场搅拌还要控制原材料质量及配合比计量。

4、施工方法的控制，首先必须编制混凝土浇筑施工方案，对施工班组必须认真进行交底，同时要检查方案措施的落实情况，发现问题，及时解决。

5、环境控制，主要要控制噪声，特别是夜间施工，振捣时不要去触碰模板、钢筋等，减少噪声扰民。

混凝土浇筑完成后还要注意早期养护工作，以免应混凝土表面脱水过快而形成起砂、开裂等质量缺陷。

普通混凝土养护不得少于7天，防水混凝土养护不得少于14天。