南京房产研展稿Word下载.docx

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玄武区

75.17

51.53

8个街道，62个社区、4个行政村

白下区

26.46

46.65

7个街道，57个社区

秦淮区

22.69

25.33

5个街道，47个社区、

6个行政村。

建邺区

82.66

22.72

7个街道，38个社区、18个行政村

鼓楼区

24.77

67.37

7个街道，64个社区、3个行政村

下关区

28.3

30.65

6个街道，56个社区

栖霞区

376.09

43.2

10个街道，74个社区、35个行政村

雨花台区

134.6

22.18

雨花经济开发区（省级）、雨花软件园、板桥新城3个管委会，7个街道，51个社区（含7个厂居社区）、10个行政村

江宁区

1572.87

92.73

9街道，125个社区、77个行政村

浦口区

912.33

54.87

7个街道、4个镇，90个社区、62个行政村，其中村居合一19个

六合区

1467.12

88.76

7个街道、12个镇，226个村（居）

溧水县

1067.26

41.37

8个镇、1个省级经济开发区、2个国有农林场圃，15个社区、91个行政村

三、南京经济发展概况：

（1）南京市城市GDP增长：

2009年全市实现生产总值4230.26亿元，按可比价格计算，比上年增长11.5%。

近年来GDP一直保持10%以上增长。

2009年江苏省以33478.76亿元GDP排名全国第三，南京市以4230.26亿元排名江苏省第三位。

（2）南京市产业结构及非公经济：

1）2009年第一产业实现增加值129.18亿元，增长4.1%；

第二产业实现增加值1930.67亿元，增长10.1%，其中工业增加值1640.53亿元，增长9.3%；

第三产业实现增加值2170.42亿元，增长13.5%。

三次产业结构之比为3.1：

45.6：

51.3。

2）在全市生产总值中，非公经济实现的增加值占全市经济的比重达到47.6%，民营经济增加值占全市经济的比重达到35.9%。

其中2009年南京经济技术开发区共实现业务总收入1684亿元，工业总产值1506亿元，地区生产总值266亿元。

（3）南京人均收支水平：

1）2009年南京人均地区生产总值（按常住人口计算）达到55290元，按可比价格计算，比上年增长9.5%。

2009年城市居民人均可支配收入25712元，比上年增长10.3%；

农民人均纯收入9858元，比上年增长10.1%。

2）年末全市全辖金融机构本外币各项存款余额达11088.39亿元，比年初增加2500.93亿元，增长29.1%。

其中，储蓄存款余额达3125.00亿元，增长21.8%。

人均储蓄余额达40515.5元

（4）南京社会消费水平

2009年南京人均消费性支出为25731.9元，城市居民消费性总支出为1953亿元，较上年增长33.2%

（5）南京房地产投资：

近年来南京固定资产投资保持在15%以上的增幅，其中房地产投资占20-30%，城市建设力度比较大，城市扩展速度比较快。

四、南京市房地产概况：

（1）土地市场情况：

1）2004-2010年南京土地成交量（不含工业）

2）2004-2010年南京土地成交价（不含工业）

3）2010年南京土地成交情况（不含工业）

据搜房网数据监控中心统计，2010年南京共出让宅地40幅，总占地面积达3295768.8平方，成交总金额达4559875万元，与2009年（1648465万元）相比，涨幅达177%。

江北12幅，江宁11幅，城北6幅，仙林5幅，城南4幅，河西2幅（均为商业和酒店式公寓用地），城中、城东无宅地出让。

江北出让12幅，占地面积90多万方，占全市总出让土地面积的近3成，居八大板块土地成交榜榜首。

（2）南京房地产市场运行情况

（1）2005-2010年南京市商品房住宅市场发展走势

在供应方面：

南京商品住宅市场供应充足，每年700-900万平米左右的水平，近两年受08年全球金融风暴的影响有所减少，维持在600-650万平米之间，但2010年同比09年大幅上升31%。

在成交方面：

南京商品住宅市场成交量基本保持上涨趋势，09年同比05年大幅上涨60%，09年楼市销售超过07年达到了历史最高水平；

但2010年政府出台的一系列楼市调控政策，让南京商品房住宅市场销量大幅缩水。

2010年南京商品房住宅成交47729套，成交面积约516.3万平米。

成交量更是下跌五成以上（成交套数减少50.6%，成交面积下滑52.6%）。

在价格方面：

南京商品住宅市场价格从2005年4403元/平米上涨到2010年的13000元/平米，大幅上涨66%。

（3）2010年南京商品房住宅市场发展分析

1）2010年南京商品房住宅各月销量

统计显示，春节后南房住宅销量迅速攀升，在4月达到了首次峰值，房价也随之疯涨。

新政出台后，市场观望情绪浓重，5月销量直线下滑，认购、成交量分别在6、7月跌至谷底。

7月后，打折促销的楼盘明显增加，前期积压的自住型需求开始释放，楼市销量在十月达到了全年的峰值。

二次新政后，楼市销量再度受挫，不过下滑幅度较之前明显减小，通胀压力造成的“买楼保值热”一定程度上削弱了二次新政的影响。

2）2010年南京商品房住宅各月上市量

统计显示，今年南京住宅上市量的3次拐点分别在4月、7月和12月。

4月达到首次峰值后，受新政影响，上市量急剧萎缩。

7月后，开发商受资金压力的影响，优惠促销的同时，也加大了住宅的供应，8-11月住宅上市量持续保持在较高水平，9月达到全年峰值。

进入传统淡季的12月后，开发商工作重点开始转移，住宅上市量也因此再度下滑。

3）2010年南京商品房住宅各价格段成交量占比

2010年南京商品房住宅各面积段住宅成交占比较09年发生了明显变化。

首先6000元/平以下的住宅占比大幅缩水，该价格段住宅09年还占到市场的四成份额，而今年却还不足两成。

6000元以下住宅成交量下降的同时，12000元/平以上住宅成交量占比则大幅提高，从去年的两成提升至四成。

如果扣除高淳、溧水的房价，南京4000以下住宅几乎绝迹，12000元/平住宅所占比重还将增加。

4）2010年南京各板块住宅销量概况

统计显示，2010年南京8大板块住宅认购量占比前四位分别是江北32.9%，江宁20.4%，河西17.1%，城南12%。

成交量前四位分别是江北33.9%，江宁20.2%，河西15.7%，城南11.8%。

江北、江宁、河西三大板块住宅销量依旧占据前三的位置。

两江板块住宅销量占到全市的五成以上，刚性需求依旧是今年楼市的主要购买力。

城南板块今年销量增幅明显，与河西相比，城南同样有着完善的交通、生活配套，而与河西2000左右的差价，让城南住宅性价比凸显。

（4）2010年南京商业地产发展分析

1）2010年南京商业地产概况：

2010年南京商业地产总成交套数7115套，总成交面积为699642平方米。

其中商铺成交套数4498套，成交面积465239平方米，同比下降17.21%；

写字楼成交套数2617套，成交面积234403平方米，同比下降18.28%。

（数据来源：

网上房地产）

2）2010年南京商业地产发展走势

2010年政府频繁出台政策加以调控。

虽然商业地产不在国家政策调控之列，但也间接受到部分影响。

上图显示：

商铺成交套数与成交面积均在4月份达到顶点，国家4月出台的严厉新政使得一部分人转向投资商铺。

但随着住宅商品房价格在新政后的渐渐复苏，商业地产又渐趋走低。

9月，国家出台二次调控，许多投资者又将目光转向商业地产。

对比以上两图可以看出，商业地产成交套数不断攀升，而成交面积却增幅甚小，说明投资者更倾向于投资小面积的商业地产。

2010年写字楼市场一直处于低迷状态，虽然有11月的成交套数暴涨，但是从图2中可以看出，其成交面积并未达到最高值。

这与11月多家商业地产项目推新，以小面积写字楼为主流有关。

3）2010年南京商业地产租赁情况：

表:

2010年南京商铺租赁情况

2010年南京市商铺租赁市场全年出租总套数为20423套，总面积6365726平方米，平均租金为40元/平方米*月。

表2按租金高低将南京各区的商铺租赁市场分为5个部分。

租金基本呈平均分布的态势，除玄武区之外，其他各租金段均含有三个区域。

总体来说，新老两个城区为中心租金由高到低向四周辐射。

2010年南京写字楼租赁情况

2010年南京市写字楼租赁市场全年出租总套数为16720套，总面积5809903平方米，平均租金为30元/平方米*月。

写字楼租金与商铺租金相比较低。

按同样的标准，写字楼市场有4个部分。

表3结合图4可以看出，写字楼租金分布于写字楼成交区属分布紧密相关，鼓楼、玄武、建邺三个区域租金最高，并且遥遥领先于其他区域。

而位于南京偏远地区的高淳是唯一租金低于10元/平方米*月的区域。

五、南京区域市场发展情况

南京地产市场分为城中、城南、城北、河西、江北、江宁、城东仙林、郊县八大板块。

（1）各板块2010年住宅销量概况

（2）各板块详细分析：

1）城中板块

2010年楼市特点：

供需基本平衡，价格一直维持在高位运行。

区域市场特点：

位于老城中心，土地少，配套最优，人文环境好，项目少，住宅项目不多，以办公和商业项目为主，住宅以大户型高层公寓居多，商品房供应少，2-5万元/平米为主，价格最高，个别楼盘达到5万/平米左右。

部分楼盘举例：

项目名称

紫玉山庄

都市羲和

金鼎湾国际

皇册家园

开发商

建江发展

长发地产

建邺开发

鸿意地产

售价

22000元/平方米

45000元/平方米

138500元/平方米

20800元/平方米

销售情况

在售

总建筑

面积

7175㎡

94787㎡

59994㎡

200000㎡

位置

玄武花园路1—88号

玄武薛家巷8号

白下鼎新路88号

秦淮双塘路19号

2）城东板块

供应少，需求略大，价格在后半年略有下降。

位于老城区，环境好，高端楼盘多土地少，项目不多，住宅项目更少，商品房供应量小，生活配套好，自然环境以及人文环境好，价格也普遍比较高，特别是别墅项目，普遍在3万元/平米左右。

钟鼎山庄

紫园

城开汤山公馆

东郊小镇

中冶置业

建发华海地产

城开集团

麒麟建设

28000元/平方米

25000元/平方米

13000元/平方米

8200元/平方米

249827㎡

150000㎡

1300000㎡

玄武中山门大街299号

栖霞马群环陵路99号

江宁汤山街道温泉路6号

江宁汤山街道麒麟镇麒东路777号

3）城南板块

供需基本平衡，价格平稳。

位于老城区，土地供应逐渐减少，开发高潮期已经过去，后期商品房供应不会多，区域配套成熟，人文环境好，高品质楼盘较多，价格居中，投资客户比较多。

赞成领尚

德盈国际广场

雅居乐花园

明发商业广场

赞成地产

德盈置业

雅居乐地产

明发集团

19000元/平方米

17500元/平方米

20000元/平方米

总建筑面积

18968㎡

350000㎡

365623㎡

422000㎡

秦淮双桥门宏光路

雨花长虹路222号

秦淮龙蟠南路33号

雨花玉兰路99号

4）城北板块

供应量相对较少，需求一直比较旺盛，上半年价格增长较快，下半年受制于国家对于房地产政策，价格趋于平稳。

位于主城区，港口经济发达，土地供应逐渐减少，开发高潮期已经过去，后期商品房供应不会多，区域配套成熟，自然环境较好，中端楼盘居多，价格比适中，白领客群庞大，投资客较少。

蓝晶国际

阅江广场

玉桥国际公寓

玉桥国际公寓商铺

江陵地产

三环建设

玉祥恒置业

12000元/平方米

19000-60000元/平方米

基本售罄

31754㎡

25000㎡

下关区多伦路16号

下关区热河路50号

下关区建宁路8号

5）河西板块

供应量相对较多，需求较大，价格一直维持高位。

位于中心城区，前期土地供应多，正处于开发高峰期，商品房供应是主城区最多的版块，配套相对还不成熟，但受奥体中心概念影响，以及政府的引导，自然环境以及人文环境好，发展潜力较大，高品质楼盘较多，中产客户群庞大，投资客比较多。

南京万达广场

宋都美域

天一阁

南京万达广场商铺

万达投资

宋都地产

23000元/平方米

30000-60000元/平方米

226000㎡

220000㎡

10000㎡

建邺江东中路98号

建邺恒山路139号

鼓楼汉中门大街与滨江大道交汇处

6）江宁板块

供应量很大，需求一直较大，价格总体趋于增长。

位于三个副城区之一，是南京重点发展区域，轻工业和现代工业发达，大学城基本形成，后期土地储备多，正处于开发高峰期，商品房供应多，配套还不成熟，价格适中，中端楼盘较多。

随着轨道1号线延伸线开通，后期开发潜力仍然较大。

左邻右里

百家湖国际花园

亚都天元居

万科金域蓝湾

中浙地产

百家湖房产

亚都实业

万科地产

15000元/平方米

14000元/平方米

10200元/平方米

16000元/平方米

300000㎡

78508㎡

112000㎡

680000㎡

江宁宏运大道1188号

江宁开发区利源中路99号

江宁静淮街137号

江宁清水亭东路9号

7）江北板块

2010年楼市特点：

今年供应量相对最多，需求一直较大，价格平稳增长。

位于副城区，是南京的主要工业区，工业经济发达，但自然环境较差，中低端楼盘居多，价格较低，白领及蓝领工人客群庞大，投资客较少。

大华锦绣华城

万江共和新城

天润城

天润城沿街独立商铺

大华投资

嘉泰隆地产

苏宁地产

9400元/平方米

8500元/平方米

16000-23000元/平方米

二期在售

在售（租约出售，最高5年合约）

1800000㎡

800000㎡

3600000㎡

浦口浦珠北路59号

浦口浦珠路139号

浦口沿江街道京新628号

六、结论

总结上述经济指标，可以看出南京市基本符合新城市发展评价标准。

（数据对比见下表）

南京市各项指标及数据

新城市发展评价标准

一、城市指标：

1、人口指标：

全市户籍人口为758.89万人。

其中：

市区户籍人口541.24万人；

进入城市总常驻人口（含外来人口）不低于１００万人的城市；

城区常驻人口不低于３０万人；

2、GDP指标：

2009年，全市生产总值GDP为4230.26亿元，人均GDP为55290元人民币，达到8377美元。

按可比价格计算，比上年增长11.5％

城市GDP总量应不低于１００亿元；

人均GDP应不低于３０００美元。

城市GDP总量年增长率应是全国中上水平，目前标准不低于１２％；

3、产业比重：

第二产业增加值1930.67亿元，第二产业占GDP比重45.6%。

劳动密集型工业发达，第二产业比重占到５０％以上

4、投资开发度指标：

非公经济比重47.6%；

非公经济比重，占经济总量５０％以上

二、居民指标：

1、全市城市居民人均可支配收入25712元

1、城市居民人均可支配收入１万以上，农民７０００元以上

2、城市居民人均消费性支出为25731.9元，

3、人居储蓄40515.5元

三、房地产指标：

人均购房0.68平米

人均购房不低于０．７平米