房地产虚拟性及对经济影响Word下载.docx
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2、进度安排及完成时间：
（1）论文选题2011年1月3日—2011年1月15日
（2）收集相关文献并进行实习调研2011年1月16日—2011年4月24日
（3）提交文献综述、申请开题2011年4月25日-2011年4月27日
（4）论文初稿、二稿写作及修改2011年4月28日—2011年6月8日
（5）论文定稿、打印及装订2011年6月9日—2011年6月10日
（6）论文答辩2011年6月11日—2011年6月12日
Abstract....。
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引言.。
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一、文献综述。
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二、虚拟经济相关阐述..。
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（三）房地产市场形成的原因。
三、我国房地产市场的虚拟性发展状况..。
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（一）我国房地产虚拟资产特性.。
（二）我国房地产虚拟性表现。
（一）房地产虚拟性是房地产泡沫产生的根源.。
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（二）房地产虚拟性会与其他市场联系造成不利影响。
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（三）房地产虚拟性过度膨胀会挤占实体经济的资金供给。
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（四）房地产虚拟性会增加普通居民生活成本.。
五、降低房地产虚拟性对宏观经济不利影响的建议。
结论..。
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摘要
虚拟经济是影响我国经济发展的重要因素，房地产业是我国当前发展最快的产业之一,它的发展促进了经济的增长，同时，它也成为重要的投资领域，房地产虚拟性的增强，会导致诸多社会问题。
本文主要研究弊端，给出了一些措施，要使房地产业健康发展，一方面,要发挥市场对资源配置的基础性作用；
另一方面，政府应采取措施努力保障社会公平.以期达到房地产市场的繁荣稳定与国民经济的健康可持续发展。
本文首先介绍了虚拟经济,再描绘我国房地产市场现状。
接着研究了房地产市场虚拟性对经济的不利影响，最后给出了相应地解决方法.
关键词:
房地产市场;
虚拟性；
宏观经济
TheVirtualofEstateMarketandittotheimpactofMacroecomic
Abstract
VirtualcapitalisanimportantfactortoChina'
sfutureeconomicdevelopmenttherealestateindustryisoneofthefastestgrowingindustries,itsdevelopmentcanmake
theincrsasingofthenationaleconomy，atthesametime,italsobecomeanimportant
investmentdomain，itsvirtualsexmaybringsmanysocialproblems.Tomakea
healthydevelopmentofrealestateindustry,ontheonehand,tobringthemarket
allocationofresources；
Ontheotherhand,thegovernmentshouldtakesome
measurestoensurethesocialequity.Inordertoachieverealestatemarketprosperity
andsustainabledevelopmentofnationaleconomy。
Firstly,thispaperintroducesthe
virtualeconomy,anddescribestheestatemarketsituationofchina.Thenstudiedthe
adverseeffectsontheeconomythatcomesfromit.Finallygivessomecorresponding
solvingmethods。
Keywords：
Realestatemarket;
Virtualsex;
Themacroeconomy.
引言
房地产业作为我国发展最快的产业之一，不仅为城镇居民提供了安居乐业的居所，推进了城市化进程，也有力地促进了国民经济的发展,对实现土地资源优化配置和产业结构调整发挥着重要作用,作为一种导向性产业，其连带效应为国民经济整体发展提供了契机。
房地产业与钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等上下游60多种产业直接或间接相关,据统计，每100元的房地产销售能带动相关产业170元的销售.另外，房地产业的发展也能促使一些新兴行业的产生、发展,譬如物业管理、法律咨询、房地产评估、房地产中介等等。
与此同时，我国房地产业的发展也暴露出许多问题,尤其房价持续飞涨已经越来越偏离经济的增长速度和普通百姓的收入水平，使之成为社会舆论关注的焦点。
由美国次贷危机引发的全球金融危机,引起全世界对金融监管以及房地产市场虚拟性的高度关注。
虚拟经济是产生经济泡沫的根源，房地产泡沫也是由房地产市场具有的虚拟特性引发的。
如何解释房地产所具有的虚拟特性,以及它对宏观经济的影响，是本文要讨论的主要内容。
一、文献综述
房地产是一种虚拟资产,其虚拟性介于普通商品与金融资产之间，研究房地产的虚拟性对于我们理解房地产与宏观经济的关系具有重要意义,王千在《房地产虚拟资产特性研究》一文指出,也明确了从房地产虚拟性研究经济的至关重要性。
王军也在《房地产虚拟性与房地产泡沫问题综述》一文揭示了房地产的虚拟性对房地产泡沫产生的影响，应对房地产泡沫问题、促进我国房地产健康发展的政策措施时，应充分考虑房地产的虚拟性。
刘俊民与王千在《中国房地产业的发展与宏观经济稳定的关系》一文剖析了房地产虚拟性的特性，指出了当今房地产发展趋势，并依据房地产诸多特点对宏观经济一些影响，并强调房地产虚拟性重要性。
房地产的虚拟性对经济发展是一把两刃剑，一方面，房地产虚拟性适度发展能起着调节货币流、抗外部冲击、减少实体经济的风险、创造信用、促进房地产业和国民经济发展的作用,另一方面,房地产虚拟性过度膨胀又会引发金融危机、阻碍产业结构升级、降低社会福利。
余凯在《房地产虚拟性研究》一文指出,应通过建立房地产预警体系，健全和完善金融体制、强化金融监管,运用税收财政政策来保持房地产适度发展,以防止房地产泡沫的产生，消除房地产虚拟性所带来的不利影响。
于福海在《房地产虚拟性与房地产泡沫问题综述》一文指出,房地产泡沫问题是在所难免的，提出应对我国房地产泡沫问题的对策建议。
刘晓欣在《当代经济全球化的本质—虚拟经济全球化》分析了虚拟经济的形成发展,并将其归结于当代经济全球化的本质特征。
刘骏民《从虚拟资本到虚拟经济》是一本讲述虚拟资本以及虚拟经济的资料，其中引入了许多国内外关于虚拟资本的理论,包括其首个提出者及将其发展的重要人物,并展现了从虚拟资本到虚拟经济的过程，介绍了虚拟经济的相关内容.王千《房地产虚拟性与宏观经济稳定》一文，介绍了虚拟性在房地产市场的表现，并分析这种特性与宏观经济的影响，并归纳出积极与消极两个方面，最后针对消极影响提出了几点建议措施。
这几点也是被我采用的。
二、虚拟经济相关阐述
（一）虚拟经济含义
自十六大以来,我国学术界对此颇有争议。
代表性的论述围绕着信用制度展开，认为虚拟经济的内涵是信用制度膨胀下金融活动与实体经济偏离的那一部分的形态，不能将建立在信用化制度下的全部金融活动视为虚拟经济。
而有的学者认为虚拟经济是指信用膨胀形成的金融资产和金融市场中与实体经济没有直接联系的金融交易活动.雷晓明将虚拟经济定义为:
以信用工具为载体和以投机牟取利益为目的的，相对实体经济而存在的，价值独立化运行为特征的一种经济。
而王光玲等从多角度更系统的界定的虚拟经济,她认为虚拟经济的内涵应包括：
是一个与实体经济相对的理论概括；
以信息经济发展为平台;
具有“投人溢出”效应和“报酬递增”特点；
其发展以现代金融创新为根本推动力.
（二）虚拟经济的产生与发展
虚拟经济是商品货币经济高度发展的产物。
货币的功能主要是价值尺度、流通和支付手段,但在商品经济社会中，支付环节和实物环节发生了分离，货币经历了信用化、资本化的进程，在经济生活中逐步超越实体经济的限制,形成了全新的状态和运作体系，从而虚拟经济的发展突飞猛进。
虚拟经济起源于虚拟资本，它是信用制度高度发展与货币资本化的产物，随着金融改革日益深化,以资本证券化和以金融衍生工具为标志的金融创新不断进步，衍生金融市场交易额和金融活动本身产值的迅速膨胀,逐渐形成了规模庞大的虚拟经济。
虚拟经济的发展与人类社会、经济的发展密切相关,杨英娜提出其经历了五个阶段，分别为：
闲置货币变为生息资本；
生息资本的社会化;
有价证券的市场化;
金融市场的国际化；
各国金融市场之间的逐步集成。
（三）房地产具有虚拟性的原因
虚拟经济是以资本化定价方式为基础的一套特殊的价值体系，简单地说，虚拟经济的核心关系就是资产的成本相对于其价格可以忽略不计，或者说其价格决定已经远远脱离其成本运行的价值关系。
无论哪种资产，无形或有形的,金融资产或是房地产，一旦以资本化定价方式来定价,它就具有虚拟资产的运行特征，就应该纳入虚拟经济的研究框架，虚拟经济中的所有运行特征、运行规律,所发生的重大事件无不与资产的这种特殊的定价方式有关，房地产不仅是一种消费品和生产要素，由于具有耐久性、缺乏供给弹性以及庞大的市场规模，房地产还是一种重要的投资品。
由于房地产具有投资品的特性，其价格常常像金融资产一样产生剧烈的波动,经验表明,房地产价格的波动幅度远远超过普通商品,而价格的强波动性正是虚拟资产的重要特征。
（四）房地产市场虚拟性的积极作用
房地产有稳定经济的职能，首先，从货币资金流的角度来看，房地产这种虚拟经济成分是实体经济的货币蓄水池，它既可以吸收大量的实体经济的过剩资金，也可以补充实体经济流动性不足,从而化解实体经济的物价不稳定的压力。
其次，从微观层面来看，由于房地产抵押贷款及其证券化这些金融产品的不断创新使个体风险趋于分散化,可以在很大程度上消化实体经济的风险。
房地产对资金的配置效应增强从而引导实体经济对资源的优化配置。
随着金融深化，虚拟经济的资源配置功能越来越强，极大的促进了经济的发展。
再者，对于外部冲击而言，虚拟经济起到防火墙的作用.许多外部冲击是首先反映在经济的价值系统-—虚拟经济领域，虚拟经济可以化解大量来自于外部的冲击，保障宏观经济的稳定发展。
所以说虚拟经济适当的波动对实体经济是有益的：
一方面虚拟经济可以缓解对实体经济的冲击，另一方面虚拟经济也可以优化资金配置,为实体经济能更好地配置资源服务，从而促进经济增长改善国民福利。
主要表现在：
1.促进金融市场扩大。
房地产以其不动产的特点成为商业银行发放贷款的重要抵押品，再加上房地产抵押贷款及其证券化等金融工具的不断创新，也扩大了银行和金融市场的范围和规模.通过向银行抵押贷款，企业和个人可以获得资金用于房地产的生产、交易，而房地产市场交易的活跃进一步刺激房价上涨。
抵押品价格的上涨改善了银行的资产负债表，并吸引过剩资金流向房地产金融市场，进而使得信贷规模以及金融市场的规模和范围进一步扩大.
2。
支持实体经济发展。
房地产以及房地产金融市场既可以吸收大量社会过剩闲散的资金，从而化解实体经济物价不稳定的压力,在很大程度上消化实体经济的风险；
也可以为房地产市场上企业和个人的投资需求提供资金支持。
3。
优化社会资源配置。
房地产金融市场将资源从低效率利用部门转移到高效率部门，使社会的经济资源能更有效地配置在效率更高或效用更大的部门，实现稀缺资源的合理配置和有效利用。
房地产增强资金的配置效应从而引导实体经济对资源的优化配置.随着金融改革的深化，虚拟经济的资源配置功能越来越强，极大地促进了经济的发展。
4。
加快财富的集中和资本的积累，促进资本的社会化进程。
虚拟资本的出现改变了资本积累的方式,资金集中更加迅速、快捷，促进了资本的社会化，为高效率的社会化大生产奠定基础。
三、我国房地产市场虚拟性发展状况
虚拟经济理论从价值系统和资金流的角度把整个经济划分为实体经济与虚拟经济两个子系统：
整个货币资金不是进入实体经济领域就是进入虚拟经济领域。
在当代的虚拟经济已经发展到如此庞大的规模的情况下，一方面,不能把货币供给增长速度仍以实体经济增长率和通货膨胀率之和作为衡量标准，因为这忽略了货币的资产交易需求,导致货币供给低于实际的货币需求，造成经济紧缩甚至衰退。
另一方面，由于金融资产具有很强的波动性，同样不适于作为货币供给和信贷发行的基础。
实际上，以股票等金融资产作为抵押发行贷款，经常引发信贷规模的剧烈变动，影响到银行体系和宏观经济的稳定，甚至导致经济危机。
那么，谁来做抵押贷款的依据呢？
经验证明，房地产价格的波动性介于金融资产与普通商品之间。
与金融资产相比，房地产价格具有相对的稳定性；
与普通商品相比，房地产价格的波动性更强，而且，从长期来看，房地产价格一直呈上升的趋势。
实际上,在经济运行中，房地产正是商业银行发放贷款最主要的抵押品。
房地产市场长期的增长趋势可以使货币供应与经济增长中的货币需求相适应:
而房地产价值的相对稳定性对稳定货币发行、从而稳定经济增长具有重要意义。
房地产的虚拟资产性质使其成为联系实体经济与虚拟经济的纽带，它像一把双刃剑，对宏观经济发挥着正负两方面作用。
郭金兴认为,在现代经济中，房地产是一种重要的虚拟资产，并且随着虚拟经济的发展，其虚拟性也在不断增强，这在成熟的市场经济国家体现得尤为明显。
（一）房地产虚拟资产特性
在现代经济中,随着经济的虚拟化，资本化定价方式越来越泛化，整个经济系统的虚拟性质凸显，虚拟经济理论顺势而生。
虚拟经济概念的本质意在概括种不同于以往的经济运行方式，这种经济运行方式是以资本化定价方式为基础的。
如果从定价方式的角度来看,即使是狭义的虚拟经济的定义也要包括房地产。
房地产的虚拟资产特性可从以下两个方面得到证明：
1。
房地产是一种虚拟资产
房地产可分解为房产与地产，二者具有不同的特性。
房产的价格决定如下：
新增房产的价格取决于相关的建筑成本，原有房产价格取决于建筑的重置成本,即在现有价格水平下建造相同建筑所需耗费的成本。
因此，房产的建造应当属于实体经济中建筑业的范畴，其波动性较小.而现有房产作为存量资产也可以成为投资对象，具有一定的虚拟性。
地产的价格决定与房产不同.从土地供给方面来讲，一般情况下土地是自然形成的,不能通过任何的生产过程增加供给,因此土地的价格不能由相关的建造或生产成本决定,而只能根据预期未来收入的现值决定。
从土地的需求来看，地产的支出则主要受心理行为因素的影响，而宏观经济状况、人口总量与结构、租金水平甚至人们的对经济的信心和态度都会对预期产生影响。
因此，与房产相比，地产具有更强的虚拟
资产特性，在房地产周期波动中，地产价格也往往体现出更强的波动性。
总体来看，房地产作为一个整体进行出售时,其价格是采取资本化方式定价的。
资本化定价是房地产具有虚拟性的根本原因。
2.房地产的虚拟资产特性
房地产这种虚拟资产的特性是其虚拟性介于一般资产与金融资产之间.一方面,房地产的虚拟性大于一般商品.另一方面，房地产的虚拟性小于金融资产。
作为虚拟资产的房地产与金融资产有着重要的区别:
第一，金融资产可能实现完全的虚拟化（金融衍生工具）;
而房地产由于与实体经济的联系，从来没有也不可能实现完全的虚拟化。
第二,金融资产由于各种原因价格可能出现暴涨与暴跌，甚至价格有可能降到零，从而失去持有的价值；
但房地产价格存在一个最
低值,即其用于实际生产和消费所能创造的价值，房地产的价格不可能长期低于这一最低值。
必须给房地产业一个恰当的定位
不可否认，房地产热一个重要的原因是地方政府对房地产业的强力推动。
房地产业对GDP、对城市建设的重大影响，使得地方政府高度依赖房地产业要使过热地区的房地产业降温，地方政府需要重新审视房地产业的定位问题。
对房地产业的过分依赖，不仅对地方经济、社会整体的协调和长远发展，有极大的危害；
而且，也无益于房地产业自身的持续发展因此，政府现在应该引导人们调整住房消费观念，并从有关的政策和制度上予以保障。
要教育、引导并采取具体的措施，鼓励人们多元化地解决住房问题、提高住房水平。
可以买房,也可以租房;
可以买大房，也可以买小房——根据自己的实际情况,绝不盲目攀比。
只有这样，房地产业才会面对真正有效的需求、才会面对真正理性的消费者,这样,房地产业才能健康发展；
更重要的是:
人民的住房水平乃至生活水平才会得到真正的改善和提高.
（二）房地产虚拟性表现
房地产市场具有虚拟经济和实体经济的二重属性，虚拟性是指房地产是一种虚拟资产，其特性介于普通商品和金融资产之间.具体表现在：
1.虚拟资本属性
以房地产的权属证书开出的汇票或发行的抵押证券实质上是一种虚拟资本.根据马克思的解释，房地产权属证书“实际上都只是代表已积累的对于未来生产的索取权或权利证书"
，它本身没有价值，但可以通过循环运动产生利润，获取某种形式的剩余价值.诸如房地产抵押贷款以及抵押贷款的证券化（MBS）、房地产公司的上市融资、发行债券以及股票等有价证券（REITs），依托金融系统的循环运动使得这些房地产金融工具不经过实体经济的循环就可以取得盈利的经济活动，就是一种虚拟经济，这充分体现了房地产市场的虚拟性。
资本化定价.
作为不动产的土地，土地价格就是“地租的资本化”，它使土地资产成为一种具有虚拟资本属性的资产。
实际上,在现代房地产投资、融资实务中，根据房地产产生的现金流量进行估价的收益资本化法仍是决定房地产投资的最主要估价方式，只是在估算现金流量时需要考虑更多的因素，以求达到更好的预测效果。
投资者并不直接参与生产和消费等实体经济活动。
在现代经济生活中，房地产已经成为一种重要的投资品，由于对土地需求不断增加而土地存量不变，因此，从长期来看，房地产价格必呈上升趋势。
投资者为了资产保值增值而取得房地产所有权,其投资的目的在于盈利，投资者并没有直接参与生产和消费等实体经济活动.
四、房地产虚拟性对宏观经济的不利影响
然而在现实经济社会中，房地产的发展及其虚拟性的影响并不那么积极，其不利的一面更值得我们深究，主要表现在以下几个方面：
（一）它是房地产泡沫产生的根源
一方面,在高投资回报预期下，大量资金从实体经济领域流向金融市场和房地产市场，房地产价格飞涨,造成经济虚假繁荣，经济泡沫不断增加.同时，自上世纪80年代以来，全球范围内的金融自由化、资本市场管制放松以及先进通讯技术的应用使得资本流动更方便、更快捷,国际资本可以更容易地跨国界流向收益高的房地产市场,大大增加了房地产市场的泡沫。
另一方面，房地产和其他虚拟资产之间结构失衡，发展速度参差不齐，同样可能由于大量货币资金积聚于房地产市场而造成房地产泡沫.虚拟资本是经济泡沫产生的根源。
其过度增长和相关交易持续膨胀，与实际资本脱离越来越远，形成泡沫经济。
经济泡沫的成分不断增加，人们对虚拟利润的追逐导致大量资金非正常涌入虚拟资本市场，人们热衷于炒作股票、期货等“金钱游戏”活动。
（二）与其他市场联系造成一定影响
房地产业与银行货币发行、金融证券市场紧密联系在一起，使房地产波动通过货币供给和信贷总量等传导机制对金融市场和宏观经济产生影响。
市场繁荣时，利率水平较低,贷款规模和信贷总量不断增加，居民收入预期增加，购房者对房地产的需求增加，从而促进经济加速增长;
在加息过程中，人们对于经济前景持乐观态度，居民收入预期进一步增长。
而一旦由于政策变动或投资者预期变化等原因引发信贷规模骤减时，购房成本增加，居民收入预期下降，便会抑制房地产需求，经济增速便会下降。
同时房价的下跌也促使居民观望乃至抛售房产,进一步促进房价的下跌。
人们对经济预期普遍持悲观态度时,如果投资者资金链断裂，就很容易引发金融危机。
因此,防止大量货币积聚在房地产市场，打击房地产投机，是治理房地产过度虚拟产生泡沫的关键.我国目前由于金融或资本不发达，投资渠道少，房地产往往被作为一种优质的投资品，在流动性过剩、资本逐利的本性推动下，就会引发房地产投机、房价迅速上涨的不良局面。
而房地产又是对政策，尤其是对土地、金融、税收等政策依赖性很强的行业,资金松紧对房地产运行有决定性的影响。
引起2007年美国次贷危机的直接原因就是贷款利率的上升和房地产市场的降温.从2004年6月到2006年8月美国基准利率先后上调17次，从1%上升到5？
25%。
利率上升使信用不好的借款人还款压力增大,违约现象大量出现;
房地产市场降温则使借款人难以将房屋出租、出售，即使出售了房屋也不足以偿还购房贷款本金和利息，从而产生了商业银行贷款亏损等连锁反应，最终导致了次贷危机的发生。
（三）房地产虚拟性过度膨胀会挤占实体经济的资金供给
降低资本的利用效率，阻碍经济结构升级.当房地产虚拟性过度膨胀时,房地产市场就会产生大量的投机行为和炒作活动,其投机收益大大高于实体投资收益。
巨大的收益反差会导致社会资本游离于实体经济,而追逐于房地产市场炒作，造成制造业升级缺乏资金支持,形成“产业空洞化”现象。
而未来十年中国经济发展的主
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