商业地产策划流程.doc

商业地产策划流程.doc

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昆明子进商业管理有限公司

西双十二城

项目策划合作方案

1.0前言

2.0全案策划服务内容

2.1商业项目全案策划报告服务内容

2.2具体服务内容

3.0招商代理服务内容

3.1商业项目招商代理服务内容

3.2具体服务内容

4.0服务收费及付款方法

5.0结束语

昆明子进商业管理有限公司

1.0前言

本公司十分荣幸获邀参与贵公司西双十二城项目（以下简称本项目）商业全案策划、招商销售代理等工作，现向贵司提交项目发展意向报告书，以确定相关服务内容、合作方式及提供相关报价。

经过与贵司的接洽，凭借多次成功运作大型商业项目之经验，我司有充分的信心，与贵司携手并肩，做好这一项目，实现项目操作意图，为贵司在房地产业的发展增砖添瓦。

l我司将运用系统的分析方法和科学的工作模式；

l在充分分析研究行业市场前景的前提下，依据贵司的利润及战略目的，提出符合实际发展前景的可行性操作方案；

l并综合我司之操作经验，提供“创新+专业”的服务，展现“合作从心开始”之服务理念。

我们将重点研究分析区域市场及行业市场，并依据对未来市场的判断和理解与贵司充分沟通，确定可行的实际操作方案；方案确定后我们将协助整合各项资源，搭建操作架构，配备招商销售人员，并在贵司的支持下实际操作之。

我司坚信，通过我司对本项目的相关性问题的研究、通过对运营定位、行销定位的塑造、通过根基于商业运营的卖场产品指导，必能充分的整合项目最大能量，凝成具实操性的专业策划方案，在此基础上结合中原实力及运营，以及与贵司协作的共同努力，定能充分发挥本项目的可利用资源，以整合的招商销售策略，结合渠道、推广通路的手段组合，促成项目的成功运营，达成操作目的，经济效益和社会效益的最大化。

昆明子进商业管理有限公司

2.0全案策划服务内容

2.1商业项目全案策划报告服务内容

作为一家资深商业管理公司，我司将通过对项目所在周边区域商业物业市场，在详细、深入、针对性的市场调研的基础上，结合项目自身条件，进行科学、细致的综合分析、研究，为项目制定客观的、切实可行的市场定位、目标客户定位、价格定位、产品设计等一系列全案策划服务。

凸显项目发展的全面性及整体性。

我司提供之全案策划报告主要包括以下三大部分：

第一部分市场调研

第二部分市场定位

第三部分产品建议

2.2具体服务内容

第一部分：

市场调研

目的：

l通过对于景洪市总体商业市场的研究（包括经济、政策、商业动态等），明确项目发展的大环境和市场背景，把握目前的外部环境发展动脉，在了解总体供需关系、市场信息的前提下为项目定位提供方向性的指导；

l对本项目主要影响和竞争区域的相关商业市场进行调查和分析，辨别区域市场商业特性、发展特点、经营模式等，明确项目所能辐射的研究区域，并分析出区域商业市场未来发展走势，为项目定位提供依据；

l通过对影响市场相关性较大的要素（消费人群、交通、配套设施等）为分析重点，对于项目外部发展条件有个全面认识。

明确其对于本项目的影响，进一步为项目的发展方向提供一定的保证。

昆明子进商业管理有限公司管理制度

l包含内容：

市场调研部分

宏观市场环境分析

区域商业市场

区域基础环境

可比性竞争

总体经济环境

商业发展政策

商业市场总体特征

消费基础

交通环境

确定原则

市场定位

动态市场信息

重点物业综合

未来商业走势

配套设施

与本项目之关系

目标客群分析

调研重要结论

经营商户

终端消费者

昆明子进商业管理有限公司

1.宏观市场环境的调查与分析

u总体经济环境分析

u总体商业发展政策分析

u动态市场信息的收集与分析

2.区域商业市场分析

u区域商业市场总体特征分析

u区域重点商业物业供应分析

u区域商业市场未来发展分析

3．区域基础环境分析

u区域消费人群分析

u交通状况分析

u相关配套设施分析

4．可比性竞争分析

u可比性项目的确定

u可比性项目的市场定位分析

u可比性项目对本项目所带来的影响

昆明子进企业管理有限公司

5．目标客群分析

u经营者分析

u终端消费者分析

6．调研部分相关结论

第二部分：

项目定位部分

目的：

l在前期市场调研报告以及相关结论的基础上，通过对项目区位、时机、自身条件等因素和外部可利用资源进行全面的分析、整合，结合项目优劣势分析，提出商业项目开发、经营的核心价值体系；

l明确项目发展的总体方向，并对项目的发展规模、位置、业态形式等进行总体的规划，确定项目总体定位，为项目产品组合、营销模式的选择等后期工作提供强有力的统领作用。

l包含内容：

1．项目自身分析

u项目区位分析

u项目SWOT分析

2．项目总体定位

u项目主题概念定位

u经营业态及目标客户组合定位

昆明子进商业管理有限公司

3．项目价格定位

u定价的依据说明

u出租价格的制定

市场定位部分

项目自身分析

项目总体定位

项目区位分析

主题定位

价格定位

项目优劣势

商业经营主题

定价原则

出租价格确定

行销主题

l

第三部分：

产品建议

目的：

l针对项目的地理位置、发展规模、未来机遇等因素，对本项目商业包装、面积划分、内部功能设置、商业硬件设施设置和人流动线等进行详尽建议，优化产品设计，制定项目整体设计理念和方向；

l本报告为市场定位的产品体现，也为后期营销推广提供更为清晰的诉求重点，起到整体策划中承上启下的关键作用。

l主要内容：

产品指导

产品塑造主题

产品改造建议

店铺分割与功能布局

交通组织系统

装饰装潢设计

其他设计要求

经营（物业）管理

方式建议

职责说明

运作策略制定

整体形象

装修建议

广告位设计

1．产品塑造主题

2．商业经营产品改造建议

u店铺分割与功能布局

1）店铺分割总体策略的确定

2）物业功能布局的设计与规划（柱间距、层数、层高、商铺面宽、进深、单位铺位等）

u交通组织系统（外部交通组织、内部交通组织、出入口、中庭、电梯、消防通道、休息场所、停车场等）

昆明子进商业管理有限公司

u经营管理产品

（仓储空间的设计与规划、中央空调系统设计等）

u装饰装潢设计

（整体形象与风格建议、外立面设计、内部装修标准、绿化建议、灯光建议、景观小品建议、广告位设计等）

4．商业经营管理（物业管理）建议

u商业经营管理模式的建议

u商业经营管理职责的确定（介入时机的选择、工作内容的确定、管理方式的制定、管理费用的确定等）

u商业经营管理针对项目长期、稳定发展运作策略的制定

3.0招商代理服务内容

3.1商业项目招商代理服务内容

作为一家资深商业管理公司，我司将依据前面制定的具实操性的策划报告，整合系统资源，搭建具针对性的招商代理组织模式，并利用本司的规模、信誉优势展开具体的操作。

我司提供之招商销售代理服务主要包括以下两大部分：

第一部分招商销售策略计划的制定

第二部分招商销售的组织执行

昆明子进商业管理有限公司

3.2具体服务内容

第一部分：

招商策略计划

目的：

l制定招商策略，促进项目的营运能在适合市场发展的基础上得以提升，提供有利于项目发展的招商推广手段，以配合项目未来的经营；

l根据市场的不同情况，调整项目的招商推广方式，对操作的进展情况做出必要和及时的修订。

l主要内容：

营销推广执行

整体形象定位

形象定位确定

营销组合策略

招商推广计划

团队组建

前期准备

执行计划

昆明子进商业管理有限公司

1．商业整体形象定位

u形象定位确定

u营销组合策略

2．招商销售推广计划

u招商销售团队组建

u招商销售前期准备工作

u招商销售执行计划

第二部分：

招商销售的组织执行

后期会提交详细计划

4.0工作周期、服务收费及付款方法

我司针对本项目将采取全案策划及独家招商销售代理的形式与贵司合作。

5.1工作周期

全案完成工作时间为为自合同签订之日起120天（其中包含模拟招商周期）。

5.2收费及付款方式

1.我司向贵司提供的策划服务以策划费的形式收取，费用合计：

15000元。

2.独家招商销售代理服务以招商销售佣金的形式收取，其中招商佣金为签约物业三个月租金。

3.关于地接费用由双方协商再进行确定。

5.3付款方式：

1.在签订全案策划独家代理合同的两日内支付策划费的70%，即10500万作为启动费用，其余30%策划费，即4500元尾款在我司提交策划报告后5个工作日内收取。

昆明子进企业管理有限公司

2.招商代理期开始后每个月底，乙方提供租赁报表及佣金结算发票，据实向甲方结算代理费用（以客户签署正式租赁合同，并按规定支付首笔款项基准结算），甲方应将乙方本月应收费用在次月5号前结算给乙方。

5.0结束语

通过上述项目合作意向书所罗列提纲，我司已将为贵公司项目商业部分所提供之市场调研、总体定位、产品指导、招商独家代理等服务内容；双方合作方式、服务收费标准等项目进行了简明阐述，未尽事宜将在双方后期的协商与跟进中进行解决。

在随后具体合作中，我司将本着严谨务实的工作态度；运用专业科学的分析研究手段，为贵公司提供翔实的并且行之有效的服务。

预祝双方合作愉快。

昆明子进企业管理公司

2012.7.11