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目录

【政策导读】4

1.1三中全会明确缩小政府征地范围4

1.2率先建成“三化两型”新城区5

【财经信息】6

2.1郑州“城之南谋变”引发热议6

【楼市资讯】8

3.1退房补差价成重磅炸弹或引发楼市走向大裂变8

3.2万科降价战席卷大半个中国业绩落后竞争对手9

【业界观点】10

4.1许荣茂：

政策密集出台房产的春天将很快到来10

【政策导读】

1.1三中全会明确缩小政府征地范围

政协十一届全国委员会常务委员会第三次会议昨日上午在北京开幕，本次全国政协常委会聚焦于学习贯彻刚刚闭幕的中共十七届三中全会精神。

昨日下午，参会全国政协常委集中学习了三中全会《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》文件。

据悉，《决定》已明确今后政府征地范围将进一步缩小，仅限于满足公共利益的需要。

《土地管理法》明确规定，“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿”，《物权法》中尚未对“公共利益”的范围进行明确。

根据之前的公开资料，截至2007年底，80%的农用地被征用后转做房地产开发、高速公路修建等建设用地。

据悉，《决定》中仅对缩小征地范围进行了方向性的表述，其具体落实则有待于《土地管理法》等相关法律的修改。

■对话

全国政协常委厉以宁称，遏制征地须通过市场手段进行土地交易

“农地入市应给农民谈判权”

昨日，全国政协常委、经济学家厉以宁在会议间隙接受本报记者采访时表示，遏制地方政府的征地冲动，其立足点是必须通过市场化操作手段进行相关土地交易。

新京报:

根据目前发布的三中全会公报，你怎样理解它对今后农村改革的指导？

厉以宁:

三中全会指明了改革的方针和原则。

现在提出的一个方向是在承包经营权不变的情况下，要加快土地流转，这为后来的改革提供了很多空间。

公报中提到了“严格规范的土地管理制度”，目前地方政府通过土地获利的冲动是否会得到遏制？

现在各地已经有很多种改革模式，但是如果地方政府仅仅立足于城市发展，那么农民的权益就难以得到保障。

比如农民丢了土地，社保又没有跟上，就会成为不稳定因素。

所以地方探索必须在国家的规定范围内进行，当然综改试验区可以先走一步，但是不能全国都这么搞。

哪些手段可能制止地方政府在土地问题上侵犯农民权益？

第一是土地的性质不能改变，特别是耕地不能成为建设用地，去盖房屋；

第二是在“农地入市”的过程中，要给农民谈判权，要通过市场操作以防止腐败；

第三是一定要强调地方干部的考核要综合考量，不能唯GDP论。

新一轮农村改革对中国的改革全局会有什么影响？

这次三中全会公报里还提到在目前的国际经济形势下，中国经济要立足于扩大内需，这最重要的就是增加农民的购买力，所以提出到2020年农民的人均纯收入要增加一倍，这样算起来每年要增加6%，这个任务很艰巨，但是必须做，因为过去30年，农民享受到的成果是比较少的。

1.2率先建成“三化两型”新城区

马懿兼任郑东新区党政一把手，对新区发展定目标

昨天下午，郑东新区召开深入学习实践科学发展观，率先建成“三化两型”新城区动员大会，传达学习贯彻全市深入学习实践科学发展观活动动员大会精神，号召郑东新区全体建设者进一步解放思想，锐意进取，在全市率先建成“三化两型”新城区。

市委常务副书记兼郑东新区党委书记、管委会主任马懿在会上强调，领导干部要以不敢负责任为耻辱，以不深入实际、一知半解、夸夸其谈为耻辱，以不会干事为耻辱。

会议对郑东新区深入学习实践科学发展观，率先在全市建成“三化两型”新城区工作进行了动员，对郑东新区近期的工作进行了安排部署。

“三化两型”，即现代化、国际化、信息化和生态型、创新型。

马懿书记在讲话中指出，首先，郑东新区5年来取得的巨大成就来之不易，同时，新区目前还面临着一些问题，包括国家宏观调控产生的影响，土地储备不足对传统招商模式产生的冲击等。

我们要迎难而上、再创辉煌。

其次，要按照市委九届九次全会精神要求，继续解放思想，加快郑东新区跨越式发展，要在原有规划建设的基础上，在全市率先建成“三化两型”新城区。

第三，根据新区的发展实际，要切实把工作重点由建设为主转移到建设和繁荣并重上来。

第四，要突出重点，狠抓关键环节，强力推进各项工作：

一是要加快东区财政投资的项目建设速度，迅速解决土地征迁遗留问题，推进重点项目建设速度等；

二是要在东区繁荣方面再下工夫，要加强产业培育，着力完善各项城市功能，加大社区建设力度，当前，要重点抓好CBD商业步行街、高层商业裙房、高速铁路中心站西广场八栋高楼的招商工作，以及龙湖南区、商住物流区的便民服务配套等工作；

三是要创造一流的政务环境、施工环境和市容环境，为新区的发展提供良好的平台。

第五，干部一定要用心、放下身份去工作。

【财经信息】

2.1郑州“城之南谋变”引发热议

２００８年９月中旬，郑州市南部城区发展论坛在郑州举行，此次论坛是郑州市二七区政府为实现南部城区的科学发展，委托城市发展与区域规划专业公司北京世联，在历时３个多月的调查研究基础上，特邀住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮、中国人民大学土地管理系主任博士生导师叶剑平教授等知名专家来郑献策。

本报《郑州“城之南”谋变》一文刊发后，引发了社会各界的热议。

郑州南部城区发展之路在哪里，郑州南部城区的商机在何处，如何才能实现科学发展？

　　论坛引发热议

　　该论坛经新浪网直播后，引起的反响远远超出了郑州。

　　新浪网友“秋水天涯”全程观看了本次论坛的文字直播，他为家乡的变化而骄傲，又为家乡的美好前景而欣慰，这位网友引用了郑州市二七区区委书记史秉锐提供的一组数字：

截至２００７年年底，二七区综合实力在全省５０个城区名列第二位，２００７年全年生产总值完成２２４亿元，区级财政收入完成８．５亿元，增长３１．４％，预计今年可以突破十个亿，在２０１０年可接近２０亿元。

　　网友“秋水天涯”在新浪网留言中写到，他生长在郑州，大学毕业后留在了北京工作，作为一个远离郑州的游子，他希望自己的家乡能够发展得更快些，变得更美。

大河网网友“我爱金水河”认为，在过去，郑州市东区和北区发展较快，南区相对落后，其实郑州南区有自己独特的商贸、生态和交通区位优势，关键是未来我们能否找准方向，变优势为“胜势”。

　　在郑州市长江路某批发市场做鞋业贸易的商户刘先生对记者说，他在二七区生活了十几年，亲眼目睹了这里发生的巨大变化，航海中路沿线，拥有鞋业、食品、日化等多家专业批发市场，郑州商贸城的特色，二七区占了一半。

他个人的事业始于二七区，发展于二七区，已经深深融入这片土地。

　　冀望锦上添花

　　在郑州城南不远处，侯寨樱桃沟、葡萄园、尖岗水库如明珠般镶嵌在都市边缘，那里沟壑纵横的自然地理地貌，宁静悠闲的田园风光，形成了南部城区独特的生态景观。

再加上市政府前几年投入巨资培育出的十万亩水源涵养林，以及即将开建的森林公园，使这里成为了名副其实郑州市区离中心区最近的森林组团和大氧吧。

史秉锐介绍，随着明年南水北调工程主干渠开工建设，以及两岸绿化工程实施，将在南部城区形成一条绿色的生态长廊。

　　这样好的生态资源，这么优良的自然环境，如果辅以科学的开发利用，前景不可限量。

网友“绿城仙子”建议政府加强土地管理，他认为政府可以利用诸如南水北调、高速公路等项目建设契机，整合大量土地资源。

比如通过农村居民点的整合，调整土地的产权，可以为城市发展带来更大的空间。

而土地在经过有效整合后，区域功能将得到显著提升，这是一个多赢的机会，可以让郑州南部的生态资源实现效益最大化。

　　在城南，一些新兴业态企业也悄然安营扎寨，像“中国动漫产业园”河南发展基地等，由此也可以带动相关产业的发展。

去年，投资近十亿元开工建设的“二七区服装工业园”正在加紧建设，此举备受服装业界赞誉。

郑州素以服装批发闻名中西部，但服装加工业却没能同步发展，近年来，随着以郑州女裤为代表的郑州服装加工业崛起，郑州服装产业开始向上游延伸。

另据了解，雅戈尔中国中部地区的基地也正在郑州城南选址。

　　据郑州市二七区区委书记史秉锐介绍，南部城区正处于郑州市“一核三组团”和“三带一轴”的核心位置，符合郑州中长期发展规划。

加快城市南部的发展是贯彻落实科学发展观、加快城乡一体化建设、构建区域协调发展新体制的一项重大的举措。

南部城区承载着打造二七、乃至郑州市南部新时期重要的经济增长点，探索城区发展新模式的重担。

　　据悉，到２０１０年前后，南部城区的基础设施建设基本完成，相关的配套功能基本完备，优势项目入驻并陆续竣工，并产生效益，将初具规模。

有关部门已确定在南部建设热源厂，解决供热的问题，这将为保证南区基本的生产和生活提供保证。

　　优势蜕变胜势

　　对于商贸城郑州来说，二七区的贡献可谓“劳苦功高”，区域内鞋城、食品城和物流中心林立。

此外，二七区还是一个食品加工业基地，第三产业占到二七区的７０％多，优势突出的商贸产业发展基础非常深厚。

二七区的商贸批发物流市场主要集中在南三环附近以及京广南路沿线，由于北部中心区发展空间不足，沿交通线向南呈扩散趋势。

整个南部城区，以批发为主的传统商贸业大量聚集。

　　一些网友对快速发展的二七区第三产业提出了建议，网友“ｇａｎ－ｎａｎｌｖｙｏｕ”认为，政府加强引导，把食品批发行业产业链做长，变成食品加工、批发的双料生产基地。

　　这其实也是河南省政策研究室副主任王永苏在本次论坛上极力推崇的，王永苏认为服务业是南部城区的主要优势之一，突出的优势是物流业。

郑州市可以考虑把南部城区建成全国重要的食品物流中心，或者物流集散地，形成食品工业的集群和基地，带动全省的食品工业上一个大台阶。

　　王永苏认为，郑州南部城区现在有万客来食品城、华中食品城、金海粮油批发中心等重要农产品集散地，食品物流的基础比较好。

二七区还有一个马寨食品工业园，离新郑的食品工业区也比较近。

放眼东南，整个黄淮农业大区，许昌、开封农业的比重也比较大；

放眼全省，河南是全国第一农业大省，今年粮食产量最高，肉蛋奶副食品的产量也居于全国前列。

粮食生产要上台阶，食品深加工就有了基础和依靠，河南要实现从国人粮仓变成国人厨房这样一个定位和转变，就必须把郑州南部城区搞成全国的食品集散地，带动周边的食品加工业发展，是有基础和条件的。

　　据史秉锐介绍，郑州南部的环道有三环、四环和绕城高速，也就是未来的郑州五环，城区向外扩散的道路目前已经形成的是郑密路、嵩山南路，正在建设的大学南路，以及即将开工建设的京广南路拓宽工程。

这些主干道编织了郑州南部城区四通八达的路网，加上２０１０年规划建设的地铁２号线建设工程，都将集中中心城区的人流、物流、资金流向南部城区聚集，从而使南部城区优势更加明显。

【楼市资讯】

3.1退房补差价成重磅炸弹或引发楼市走向大裂变

开发商补差价，成为扔进楼市的一枚重磅炸弹，也成为全国关注的焦点。

据报道，深圳桑泰地产某楼盘推出特惠单位，此前购房的业主，开发商将按照特惠单位的价格全部进行差额补偿。

桑泰地产的这个楼盘于去年年底开盘，均价2万元/平方米，该楼盘目前推出的特惠单位，均价为1.6万元/平方米，1.3万元/平方米起价。

由此产生了差价，开发商愿意给予全部业主差额补偿。

补偿老业主的方式会分成两种：

还没有签订合同的客户会直接用新价格来签约；

已经签约的客户，开发商以装修款的形式退回给客户。

补偿差价意味着风险的分担，即从完全由购房者承担风险变成了开发商与购房者共同承担降价风险。

这对地产界造成了强烈震撼。

许多开发商担心，一旦购房者普遍对差价补偿提出要求，将意味着开发商将不得不面对房价下跌风险。

当然，政府也非常担心。

于是，我们看到，无论是当地政府有关部门还是其他开发商，都反对补偿差价。

金地、万科两大深圳房地产品牌发展商只是表示，将在提升小区居住品质方面进行更多投入，但不会满足部分业主提出的退房、赠送装修等要求。

与此同时，深圳诸多小区的购房者向开发商提出了补偿差价或退房的要求，在同意补偿与不同意补偿的博弈中，楼市正在发生一场裂变。

尽管从楼市中获取了巨额暴利，但因房价下跌愿意退房或补偿差价者少之又少，谁愿意把已经得到的利益吐出来？

实际上，即使那些同意补偿差价的开发商也绝不会同意退房，道理再简单不过，补偿的差价只是暴利中的一部分，并且，这样做的开发商，其商品房售出的数量其实很有限，加之之前定价过高，通过补偿差价为自己做免费广告，无疑有利于其后续房屋的销售。

这种做法不可谓不聪明。

并且，在房价下跌的时候让开发商接受退房或补偿差价也缺少足够的法律支持。

首先需要强调的是，在房价下跌的时候要求退房者，大多是炒房者而非购房自住者，购房自住者不会因为房价的下跌而要求退房，最多只是要求补偿差价。

那么，在之前的几年中，炒房者跟着获取了丰厚利润，谁把利润拿出来跟其他利益主体一起分享了？

没有。

既然如此，这种补偿差价或退房的要求就缺少对等的经济关系，更莫说法律上缺少这方面的规定了。

因此，退房或补偿差价之争，所体现出来的其实是开发商与炒房者之间的利益分配问题。

在房价上涨过程中，无论是开发商还是炒房者，都从中获取了丰厚利润，但是，在房价下跌过程中，开发商的利润已经拿到手，而炒房者由于拿到的是贬值的资产而承受损失。

使得之前相安无事的利益分配格局发生了变化。

而这将影响到我国的楼市走向。

众所周知，大量投机性购房的存在是导致我国房价持续攀升的一个重要根源。

南方多家媒体去年的调查显示，在一些楼盘中，投机、投资性购房占据了绝对比例，有的高达85%以上。

投机、投资性购房一般都是经济实力比较强的人，这些购房行为加剧了供求关系的恶化，即人为放大了需求，使得真正需要住房者的空间被压缩。

由于房价持续上涨，赚钱效应吸引了大批炒房者，而炒房者的进入又推动了房价的上涨。

如果这种局面不改变，我国房价就难以脱离上涨轨道。

美国商务部最新公布的数据显示，美国的房价平均也仅20多万美元，这个价格在深圳、上海、北京这样的城市也难以买到像样的房子。

我国房价已经严重脱离民众的实际购买力，其价格的下跌乃是必然的。

而房价的理性回归必然迫使炒房者退出的情况下才能实现。

可以想见，在退房与补偿差价的要求遭到开发商拒绝后，面对巨大的风险，炒房者绝不敢再像过去那样肆无忌惮地炒房，而是静候楼市的调整，而观望恰是导致楼市出现拐点的一个前提。

因此，退房或补偿差价遭拒，有可能引发楼市的一场裂变：

炒房者的狂热回归理性，开发商的暴利回归常态。

当一切趋于平静，房价将重新回到它应有的位置。

3.2万科降价战席卷大半个中国业绩落后竞争对手

9月份，万科刮起的降价战席卷大半个中国市场。

然而，万科的销售业绩增长并不理想，9月份的销售面积达到53.2万平方米，实现销售金额43亿元，分别比八月份增加了12.2%和5.7%。

反观同行对手中海、金地等公司，却打出了一个漂亮的翻身战。

中海地产10月10日公布了9月的销售情况，9月共售出22.1万平方米的住宅，比8月增长60.6%；

销售额19.6亿元，比8月增长73%。

【推荐阅读：

万科9月销售面积与金额双降全行业年底冲刺】

10月9日，金地集团公布了9月销售情况，9月金地集团共实现销售面积10.15万平方米，较上月增长30.02%；

销售金额11.34亿元，较上月增长45.61%。

显然，在争夺“金九”楼市的竞争中，尽管更早采用了大幅降价的策略，万科的销售业绩却落后于上述竞争对手。

【延伸阅读：

地产股再现疯狂万科等龙头大幅上涨】

对此，万科方面回应，仅就单个月的销售业绩增长高低，并不能说明万科的降价促销策略没有获得成功。

尤其是金地等公司的8月销售业绩基数，与万科相差很大。

它们的销售业绩的大幅增长不能说明太多问题。

佑威天天房展网研究中心主任薛建雄表示，与万科在9月继续销售“老盘”不同，金地等公司9月份销售的都是新盘，定价更为合理，因此无需降价就能迅速销售。

以上海地区的金地楼盘为例，均属于9月份刚刚推出的新盘，他们一开始便选择了适应市场的价格策略，低价开盘销售，因而迅速打开了市场。

据他透露，9月金地等公司的楼盘均位于销售前列。

相比之下，万科通过降价虽然也取得了一定的销售业绩，但也因此而大幅度贬损了它的品牌声誉。

业界人士钱生辉评论说，万科降价后的销售表现依然比不上新开盘的现象，与1997年的上海楼市有着很多的相似处。

1997年东南亚金融风暴时，也有一些楼盘因为定价过高而滞销。

后来的开发商看到这点，就纷纷降低价格开盘，迅速销售。

而那些高定价楼盘，就成为这些低价新盘的衬托。

钱生辉认为，未来的楼市或许将会再次演绎上述情景。

【业界观点】

政策密集出台房产的春天将很快到来

面对内地房地产市场的持续低迷以及政府即将救市的传言，世茂集团董事局主席许荣茂15日在香港接受上海证券报记者采访时认为，包括房地产在内的多项刺激内需政策将会陆续出台，从现在到年底将是政策密集出台期，“房地产的春天将很快到来”。

今年以来，随着美国次贷危机层层暴露，乃至引起全球金融市场动荡，全球房地产市场也未能幸免。

许荣茂表示，今年的房地产市场没有过去好，为此世贸地产已经把今年的预期收入由原定的179亿元调整为140亿元。

而随着内地楼市持续低迷，有关政府即将出手救市的传言和呼声也层出不穷。

“过去政府的宏观调控是基于房地产价格涨幅太快的背景。

”许荣茂指出，随着房地产价格出现增幅回落以至房价下跌，这一政策已经不适应现在的市场情况。

他进一步表示，中央政府最近提出要刺激内需，而房地产也是内需的重要部分，因此他预计很多刺激内需的政策将会陆续出台，包括针对房地产行业的。

许荣茂认为，刺激房地产市场的政策可能会包括三方面：

一是税费的减免；

二是第二套房按揭限制的松绑；

三是地方政府也会出台一些将对房地产市场产生长远影响的优惠政策。

他举例说，最近杭州、南京、西安等地方政府已经开始出台一些利好政策，来促进房地产发展。

“房地产的春天将很快到来。

”许荣茂进一步指出，从现在到年底将是利好政策的密集出台期。