安义县金凤凰创业园项目可行性分析报告23页doc.docx
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安义县金凤凰创业园项目可行性分析报告23页doc
【江西安义工业园区】
金凤凰创业园
项
目
可
行
性
分
析
报
告
第一章项目总论
1.1.项目概述
1.2.项目可行性研究结论
1.3.主要技术经济指标表
第二章项目背景
2.1.项目背景
2.2.工业助跑：
南昌制造高昂龙头
第三章项目建设条件
3.1.区位条件
3.2.交通运输条件
第四章项目工程建设方案
4.1.项目用地概况
4.2.项目建设内容
第五章项目实施进度
5.1.项目建设周期
5.2.项目实施进度安排
5.2.项目实施进度安表
第六章投资估算
6.1.基础建设投资估算
6.2.项目预计投资总额
第七章融资方案
7.1.项目融资主体
7.2.项目融资来源
7.3.融资方案分析
第八章财务分析
8.1.编制说明
8.2.经营收入预测
8.3.利润预测
8.4.财务评估
8.5.财务分析结论
第九章风险分析与对策
9.1.风险防范的识别和评估
9.2.风险防范对策
第十章项目节能、环保与安全生产
10.1节能
10.2.环境保护
10.3.安全生产
10.4.消防
第十一章研究结论与建议
11.1.结论
11.2.建议
第一章项目总论
1.1.项目概述
1.1.1.项目名称
项目暂定名称：
安义金凤凰创业园
1.1.2.承建单位概况
开发商：
南昌力博投资有限公司
公司法定代表人：
余磊
公司性质：
有限责任公司（民营企业）
公司注册资本：
500万
公司地址：
南昌市红谷滩新区洪城时代广场相榭座1802室
公司业务范围：
房地产开发投资、工业投资等相关产业。
1.1.3.项目主管部门
江西安义工业园区管委会
1.1.4.报告编制单位
南昌力博投资有限公司项目发展部
1.1.5.项目拟建地点
江西安义工业园区
1.2.项目可行性研究结论
1.2.1.项目内容
项目拟定名为安义金凤凰创业园，规划建设日用品（卫浴）生产区、包装工业生产区两大制造区域。
项目基础建设包括生产区、商务区和其他配套设施三大部分。
项目规划用地200亩（133400平方米），其中：
生产区涵盖上述两大制造区域，全部建设标准厂房；商务区规划包括科技交流中心、产品展示中心、电子资讯中心、人力资源服务中心、行政管理中心、营销服务中心以及园区客户管理中心等。
1.2.2.项目建设规模
项目规划用地133400平方米，建筑面积140040平方米。
主要基础工程建设项目包括工业园内标准厂房、配套附属建筑；园内市政设施；园内道路、绿化等。
1.2.3.投资估算
项目土地成本为500万元人民币、基础工程建设总投资12053.64万元人民币。
可引进厂房生产设备及生活配套等设备投资约7546.36万元。
合计项目投资总额2.01亿元。
1.2.4.项目建设进度
项目建设一期为一年半（18个月），总投资约为2.01亿元。
1.2.5.项目财务和经济评价
项目建成后，工业园将每年实现12556.86万元人民币的营业收入，年纳税额将超过1456.63万元（其中：
所得税按15%测算）。
项目的投资回报率约41.07%。
项目建成后，预计2.44年就会收回投资成本。
项目财务指标较好。
1.2.6.项目综合评价结论
项目符合国家宏观经济政策的需要，符合本地本开发区产业集群化发展的需要和南昌工业市场发展变化趋势，符合桑海经济技术开发区的发展规划要求；项目发展前景广阔、市场空间很大，机遇很好；项目发展商南昌力博投资有限公司拥有雄厚的资金实力、有工业园运营经验，有良好的客户资源和优秀的运营管理团队；项目创税额高、预测财务指标较好，并能安置大量的就业。
项目分析结果表明，项目是必要的，也是可行的，建议考虑实施。
1.3.主要技术经济指标表
指标类型
指标数值
备注
项目规划用地
200亩（13.34万）
单位：
平方米。
下同
项目建筑面积
140040
项目投资总额
20100
单位：
万元人民币，下同
其中：
项目土地投资
700
基础工程建设投资
12053.64
工业园设备投资
7546.36
项目建设周期
1.5
单位：
年。
1期建成
建筑密度
60%
容积率
1.05
年营业收入
12556.86
单位：
万元人民币
年创税
1456.63
单位：
万元。
所得税按15%测算
投资回报率
41.07%
投资回收期
2.44
单位：
年
第二章项目背景
2.1.项目背景
项目拟定名为安义金凤凰创业园，位于江西安义工业园区。
规划建设日用品（卫浴）生产区、医药包装工业生产区两大制造区域。
项目基础建设包括生产区、商务区和其他配套设施三大部分。
项目规划用地200亩（133400平方米），其中：
生产区涵盖上述两大制造区域，全部建设标准厂房；商务区规划包括科技交流中心、产品展示中心、电子资讯中心、人力资源服务中心、行政管理中心、营销服务中心以及园区客户管理中心等。
2.2.工业助跑：
南昌制造高昂龙头
2001年，市委、市政府确立以大开放为主战略，以工业化为核心战略；以及自2002年提出打造制造业重要基地核心战略以来，短短几年，南昌工业发展乃至城市面貌发生翻天覆地的变化。
2003年，提出把南昌建设成现代制造业重要基地，并明确了具体目标，从政治的高度和南昌做好“两篇文章”的实际出发，确立并强化了工业经济作为城市经济支柱的核心地位。
同年出台了《关于加快建设现代制造业重要基地的决定》；2004年出台了《关于大力实施建设现代制造业重要基地核心战略，加快工业发展的若干政策措施》（简称“工业发展30条”）；2005年兑现奖励政策，激发了全市工业发展的热情，营造了聚焦工业、工业优先的社会氛围。
如今，走马洪城，最吸引人的是一栋栋现代化的厂房，一个个气势磅礴的工业园区，一条条具有国内外领先技术水平的生产线，青山绿水间，一座崭新的制造业新城正在拔地而起。
以发展制造业为龙头，进而带动园区经济快速发展，“南昌制造”正以世人瞩目的速度牵引南昌工业经济迈向新的辉煌。
2.2.2.优越的南昌投资环境
南昌是江西省的省会，共辖四县五区、一个新区和两个国家级开发区，总面积7402平方公里，总人口449万，其中市区人口196万，是全国35个特大城市之一。
今天，我们跨入充满希望又充满竞争、充满生机更充满挑战的经济全球化时代，南昌正凸现出特有的潜质和诱人的优势：
首先，区位优势突出，交通通讯便捷。
南昌地处长江中下游，鄱阳湖西南岸，是唯一一个与长江三角洲、珠江三角洲和闽东南经济区相毗邻的省会城市，承东启西，纵贯南北。
市郊向塘有98股道的全国第二大货运编组站，京九、浙赣、皖赣三条铁路线交汇于此，是京九线上唯一的省会城市，是我国铁路交通的一个重要枢纽，同时也是105、316、320三条国道的交汇处。
现已开通昌九和梨温高速公路，赣粤高速纵贯南北。
从南昌驱车安徽、湖北、湖南、浙江等周边省省会的距离全部在5小时左右，形成了一个以南昌为中心的“5小时经济圈”。
水路可通赣江、抚河、锦江和鄱阳湖沿岸城镇及长江各口岸。
水路运输最大内河装载能力为1000吨，可由九江沿长江水域经上海港出海，远洋运载能力为5000吨。
快速的航空运输服务为南昌物流企业开拓国内国际市场提供了极大的便利。
从经济学意义上看，南昌已成为国际和东部沿海发达地区产业梯度转移的理想地区。
其次，生产要素充裕，工业体系齐全。
南昌电力供应充足，2004年全市用电量56.3亿千瓦时，大工业用电价格仅为0.485元/度。
自来水供应量2.39亿立方米，工业用水价格为1.35元/立方米（含0.35元污水处理费）。
同时南昌也是全省的科技教育文化中心，市内拥有包括全国重点大学-南昌大学在内的20余所高等院校，其他各类学校2228所，每年可以为企业提供6万多名高素质的大学毕业生。
南昌是江西省最大的工业城市，完善的工业设施、齐全的工业体系，奠定了制造业发展的厚实基础。
与此同时南昌劳动力资源富足且价廉，制造业产业员工月平均工资为600元人民币，仅是沿海发达地区的60%－70%，素质较高而价位较低的人力资源，成为南昌吸引外来投资者的重要优势。
最后，经济快速提升，投资商机无限。
在当今如火如荼的产业大转移、资源大重组、发展大联合的经济全球化趋势下，南昌迎来了新一轮发展契机。
在江西省委、省政府的正确领导下，在海内外广大投资者和企业家的积极参与下，英雄城发生着日新月异的深刻变化。
南昌的投资环境日益改善，经济发展不断加快，市场景气度持续上升，尤其是企业家信心指数和企业景气指数双双走强，这充分表明南昌所蕴涵的巨大发展空间和投资机遇；“南昌现象”不仅正受国内各界人士关注，而且已被国外各方友人瞩目；“四最”品牌日益彰显，近年世界银行发布的《对中国23个城市投资环境调查报告》中，南昌被列为“B＋”类，与北京、深圳、成都等特大城市并列；美国科勒公司在历经两年、考察全国35个城市后，把“绣球”抛在了南昌。
海纳百川、诚实守信的南昌，打造了全国第一张“成本最低、回报最快、效率最高、信誉最好”的招商品牌，作出了全国第一个“亲商、扶商、安商、护商、富商”的庄严承诺，颁布了全国第一部《南昌市优化投资环境条例》地方性法规，这正是我们今天期待各位有志之士投资于南昌、创业于南昌、成功于南昌的呼唤！
第三章项目建设条件
3.1.区位条件
江西安义工业园区是通过国家发改委审核、江西省人民政府批准的省级工业园区，是南昌国家经济技术开发区和南昌国家高新技术产业开发区的配套园区，是昌九工业走廊的的魅力板块，是南昌半小时经济圈的耀眼新星，是镶嵌在两个国家级森林公园之间的璀璨明珠。
工业园区总体规划20平方公里，现已拉开10平方公里发展框架，依据区位和产业布局已规划建设为“一心、二轴、三纵横、四区、六产业、八组团”结构形态，初步形成建材、纺织、化工、食品加工、磨具磨料、电子等支柱产业。
园区依新城而建，学校、医院、银行、宾馆和职工就业培训中心等配套设施齐全。
一心：
即规划在基地偏东南部南安一级公路侧布置集行政、商业、文化娱乐、公共绿地为一体的中心区。
中心区设置管委会、会展中心、金融服务中心、接待中心、购物中心、企业家俱乐部、职工休闲中心等主要项目。
同时，保留中心区域植被情况较好的一处山体，形成工业区内的“绿心”。
二轴：
即一条以南昌至安义县城的通道——南安一级公路为主轴线，一条以园区主干道——凤凰循环大道为中轴线向东西面纵深发展。
三纵横：
即以凤凰路、舞凤路、循环东路为路网框架，向南北两向拓展，并形成内、外环路，“三纵三横”主干道为园区提供与外界的主要联系，内、外环路则完成了各工业组团间的网络联系。
四区：
即在园区内规划建设金融区、生活区、商业区、行政服务区，合理配置小学、幼儿园、医院、便利中心等便民服务项目，各自服务于东、西两侧的工业组团及周边居民。
并派金融、电力、水力、工商等职能部门进驻，为园区提供功能齐全的配套服务。
六产业：
做强做大建材、纺织、食品、电子、化工、磨料磨具六大产业。
八组团：
规划依据安义县及工业区的产业发展定位、工业布局结构，结合工业区一期已经开发的工业产业现状，由东至西布置了八个相对独立完整的工业组团—纺织园、食品园、建材园、精工园、创业园、磨具园、起步园和高新园。
3.2.交通运输条件
安义工业园区位于县城东大门—凤凰山上,南安一级公路穿境而过,距县城1.5公里、南昌市50公里、昌北国际机场35公里、九江港和国际名山庐山100公里、昌九高速公路和京九铁路新祺周车站25公里，完全融入了“南昌半小时经济圈”。
伴随着江西高速路网日益发达，以南昌市为中心的天字型高速框架已完全形成，江西安义工业园已形成8小时之内通达“浙、闽、粤、沪、苏、皖、鄂、湘”等八个省会城市、涵盖人口4.6亿的“8小时经济圈”。
创业园座落在安义工业园区内，总体规划面积为1.5平方公里。
为鼓励创业者创业，针对创业园，我县出台了一系列政策，如：
在企业用地上，落户创业园的企业用地价格在基准地价的的基础上下浮20%，并允许创业者“先上车后买票”，分期缴纳土地出让金。
同时，一如既往地做到“辛勤工作365天不休息，优质服务24小时无区别”，取消双休日，工作在现场、解决问题在一线。
千方百计为投资者提供用电、用水、用工、信贷等个性化优质服务。
至创业园开工以来，已吸引落户企业32户，合同资金10亿元，意向项目15个，意向投资金额2.5亿元。
未来2-3年，我县规划在创业园引进落户企业100户，创业资金20亿元，实现工业产值50亿元，利税5亿元，安排就业岗位3000个。
第四章项目工程建设方案
4.1.项目用地概况
安义金凤凰创业园拟规划用地200亩（约13.34万平米），位于江西安义工业园区。
4.2.项目建设内容
4.2.1.生产车间
根据江西安义工业园区的发展规划，项目建设强调现代工厂建筑风格，标准两层生产厂房，简洁大方，色调采用明快的色调，显得大气，有大工业园之气势。
安义金凤凰创业园将着力建设日用品（卫浴）生产区、包装工业生产区两大制造区域。
4.2.2.商务办公及展示中心
商务中心区建设为一栋六层现代的公共建筑体，充分展示现代工业商务气息。
将园区的科技交流、商务会谈、电子资讯服务、人力资源服务、管理和营销等于一体，为园区企业的科技研发、商务活动等提供必要的设施和便利服务。
4.2.3.生活配套服务
配套服务区主要为园内企业提供良好的后勤生活保障。
如员工的员工宿舍、食堂、娱乐活动中心等。
4.2.4.项目建设用地及建筑规划
项目建设用地及建筑面积规划表（单位：
平方米）
建设项目
用地面积
建筑面积
建筑用地
80040
/
其中：
生产车间（一层厂房）
69040
69040
商务办公中心（6层）
1000
6000
生活配套服务
/
/
员工宿舍（6层）
10000
60000
公共食堂（一半隔空）
5000
公共绿化用地
（厂区道路、停车场、绿化）
53360
/
合计
133400
140040
容积率
1.05
/
建筑密度
60%
/
绿化率
22%
/
道路占有率
18%
/
第五章项目实施进度
5.1.项目建设周期
基于本项目总规模不是很大，但厂房功能对建筑的要求有异。
同时根据同类项目实际建设周期结合本项目实际情况需要，本报告建议采取统一规划设计，一起进行施工。
项目建设期为一年半（18月）。
5.2.项目实施进度安排
由于项目的建设期和招商、销售期会重叠进行，项目施工建设需要配合厂房招商、营销工作，包括很多的具体事项的实施，出于对资金投入和回笼的统筹兼顾，提高资金的使用效率，控制资金总投入量，促进项目运作的各项实物的有序有效进行，统筹安排各项事务，贯彻项目管理的思想，实行成果目标、工期目标、成本目标管理的方式，对整个项目实施全过程进行管理。
项目建设分为九个实施阶段：
1、项目最初准备阶段：
项目前期的市场调研，并初步分析项目的可行性。
2、项目的前营销准备阶段：
通过进一步的市场调查分析，进行项目的功能定位，价格定位，以及根据市场情况提出相应的初步规划建议，以服务与项目的具体规划设计；制定初步的市场推广计划，融资计划和资金投入计划。
3、项目立项阶段：
编制项目建议书，到政府计划发展行政主管部门办理项目立项的相关手续，取得相应的立项批文。
4、项目建设前期阶段：
政府行政主管部门审批包括选址意见书和设计任务书在内的相关文件，并取得开工报告和建设项目用的规划许可证；进行土地的征用、出让和拆迁工作，并取得相应的国有土地使用权证。
5、项目设计阶段：
委托设计单位进行项目的具体规划设计与施工图设计，并经过政府规划部门审批，取得建设工程规划许可证；编制工程设计概算和工程施工图预算文件。
6、项目建设施工实施阶段：
进行工程招投标，确定施工单位，工程监理单位；办理相关手续，取得建筑工程施工许可证；组织施工，进行现场施工管理。
7、项目营销阶段：
实施项目融资计划；设立营销机构，招聘人员，组织人员培训；适时编制相应的推广计划，并付诸实施；全面开展项目的招商活动。
8、项目竣工验收和投入经营阶段：
工程完工，进行竣工验收，办理工程结算事宜；与业主协同办理交房入园事宜；组织工业园区的后期管理。
9、项目第二期基础工程建设阶段。
第六章投资估算
6.1工业园土地成本
按照江西安义工业园区的土地拍卖价格预算，其项目土地投资成本为500万元人民币。
6.2.基础建设投资估算
6.2.1.投资估算范围
项目基础工程建设范围包括工业园内标准厂房、配套附属建筑；园内市政设施；园内道路、绿化。
及引进生产商生产设备投资等。
6.1.2.项目基础建设投资额估算
项目基础建设投资额估算表单位：
万元
建设项目
建设面积
投资额
备注
生产车间（一层）
69040
（×0.085）5868.4
/
商务办公中心（6层）
6000
（×0.08）480
/
生活配套服务
员工宿舍（6层）
60000
（×0.08）4800
/
公共食堂
5000
（×0.085）425
/
公共绿化用地
（厂区道路、停车场、绿化）
53360
（×0.009）480.24
/
合计
259440
12053.64
/
6.3.项目预计总投资额及投资计划
项目土地成本为500万元人民币、基础工程建设总投资12053.64万元人民币。
可引进厂房生产设备及生活配套等设备投资约7546.36万元。
合计项目投资总额2.01亿元。
项目建设一期为一年半（18个月），总投资约为2.01亿元。
第七章融资方案
7.1.项目融资主体
项目融资组织形式为项目法人融资形式。
项目融资主体为南昌力博投资有限公司。
是家私营企业，法定代表人为余磊，注册资本500万元，公司地址：
南昌市红谷滩新区洪城时代广场香榭座1802室。
7.2.项目资金来源
7.2.1.项目自有资金筹措
项目自有资金筹措为1.01亿元。
项目自有资金筹措拟通过以下几种方式解决：
⑴项目法人资本金，南昌力博投资有限公司为开发本项目；
⑵招商引资款转作投资，当项目进入市场后，根据项目稳定的客户关系，租赁收入部分投入项目的后期运作，转作为投资，作为部分后续资金的来源。
7.2.2.项目债务资金筹措
项目建设投入资金除项目自有资金外。
债务资金为1亿元，主要通过向银行申请中长期开发贷款的形式解决。
银行贷款在建设期内的利息按每年实际发生额分期支付，在项目租赁回款到位后偿还本金。
偿还贷款的资金来源主要是项目可用于还本的开发投资利润。
7.3.融资方案分析
7.3.1.资金来源可靠性分析
本项目融资方案中属于项目法人自筹资金的份额较高，1.01亿元的资本金达到项目总投资额的50.25%，根据法人南昌力博投资有限公司的现有实力，自筹资本金的能力可以得到保证。
虽然，目前的宏观政策环境导致银行对房地产开发商的贷款控制较严，基于本项目很好的市场前景，丰厚的投资汇报，信用等级，再加上开发商自有资本金比例高达50.25%，项目四证齐全，完全满足银行开发贷款的一切条件，争取到1亿元左右的银行开发贷款是完全有可能的。
7.3.2.融资结构分析
在项目投入总资金中，
自有资金部分占：
50.25%
债务资金部分占：
49.75%
对于一个房地产地产开发项目来说，融资结构基本算合理，债务资金利息负担不重。
7.3.3.融资成本分析
对于以上融资结构，基于自有资金和银行开发贷款占去绝大部分比例的情况，虽然如今银行加息，贷款利息水平有所增加，中长期贷款利率9%，但总的来看，不管是债务性固定回报率融资，还是权益性融资，都将面临较大的融资成本支出，银行开发贷款成本相比之下还是处于一个较低的水平，在这种情况下，此融资方案的成本算较低水平。
第八章财务分析
8.1.编制说明
本报告财务预测是通过充分借鉴广东、浙江、江苏等地关于工业园内厂房出租市场规律及收入项目的基础上，做个以下科学、合理的财务预算，以及结合工业园投资规模估算，工业园厂房出租的主要收入分为以下几个板块：
8.1.1.厂房、仓库、商务办公等租金收入预测
按照广东、浙江、江苏等地关于工业园内厂房及商务办公等租金计算的标准，通过对其工业园区出租市场的租金调查，结果告诉我们：
其厂房及商务办公等市场租金大约在30—50元/㎡·月；以此为依据及结合我省对工业招商引资的力度，我们金凤凰创业园的厂房及商务中心等租金初步定为18元/㎡·月。
工业园厂房、仓库、商务中心等年租金收入约为1620.86万元。
8.1.2.生活配套（宿舍、食堂等）
按照广东、浙江、江苏等地的工业园内宿舍规模，一般每间60—70㎡左右、住10—12人，每间租金在800—1000元/间·月，约每平米为12元//㎡·月。
从而初步预算金凤凰创业园的生活配套年租金收入约936万元。
8.1.3工业园年租金收入
综合年租金收入以上两大块，预计年租金收入为2556.86万元。
8.2.经营收入预测
根据预测，项目预计的总资产投资2.01亿元人民币，而工业园制造行业年对外主体营业收入约1亿元人民币。
8.3.利润预测
项目
金额（万元）
主营业务收入
10000
工业园租金收入
2556.86
主营利润
9710.86
所得税（按15%预测）
1456.63
净利润
8254.23
8.4.财务评估
根据上述财务预测的结果显示，项目建成后，将每年实现12556.86万元人民的营业收入。
每年创税额将超过1456.63万元（所得税按15%测算）。
项目投资回报率41.07%，项目建成后，2.44年左右就会收回投资。
8.5.财务分析结论
项目建成后，年营业额达12556.86万元，每年创税额1456.63万元，年投资回报率41.07%，项目投资回收期约为2.44年。
项目财务指标较优，财务上是可行的。
第九章风险分析与对策
9.1.风险因素的识别和评估
投资项目风险分析是在此前工作的基础，进一步综合分析识别拟建项目在建设和运营中潜在的主要风险，揭示风险来源，判别风险程度，提出规避风险对策，降低风险损失。
9.1.1.风险等级划分
一般风险：
风险发生的可能性不大，或者即使发生，造成的损失小，一般不影响项目的可行性。
较大风险：
风险发生的可能性较大，或者发生后造成的损失较大，但造成的损失程度是项目可以承受的。
严重风险：
有两种情况，一是风险发生的可能性大，风险造成的损失大，使项目由可行变为不可行；二是风险发生后造成的损失严重，但风险发生的概率很小，采取有效的防范措施，项目仍然可以正常实施。
灾难性风险：
风险发生的可能性很大，一旦发生将产生灾难性后果，项目将无法承受。
9.1.2.风险因素的识别和评估
项目的风险因素识别和对风险的评估见下表。
评估的方法采用简单估计法。
项目的风险因素和风险程度分析表
序号
风险因素名称
风险程度
说明
灾难性
严重
较大
一般
1
市场风险
1.1
市场需求量
√
1.2
竞争能力
√
周边有同类产品竞争
1.3
价格
√
项目的敏感性高
2
资源风险
√
工程资源供给
3
技术风险
工程方案
3.1
先进性
√
3.2
适用性
√
3.3
可靠性
√
3.4
可得性
√
4
工程风险
升级会员 