新加坡腾飞集团工业地产项目在中国的发展.docx
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新加坡腾飞集团工业地产项目在中国的发展
1腾飞中国（AscendasChina）简介
1.1腾飞在亚洲
腾飞集团是亚洲领先的商务空间方案提供者，在亚洲市场业务广泛，主要
集中在新加坡、中国、印度和韩国。
公司开发,管理和营销科技园、工业园（制造,物流和分销中心）、产业园、科学园、高科技设施以及都市商业楼宇（写字楼、商场）。
旗舰项目包括新加坡科学园、印度班加罗尔国际科技园，中国上海腾飞大厦和位于苏州工业园的新苏置业。
腾飞集团在全球拥有1300多个国际客户，其中许多是世界500强企业。
2002年11月，腾飞在新加坡推出了首个商务空间信托，即腾飞房产投资信托（A-REIT）。
2007年8月，首个在新加坡上市的印度房地产基金--腾飞印度信托成立。
2006年11月，腾飞参与融资韩国办公楼基金A-KOF同时，腾飞也推出了一系列房地产私募基金，包括腾飞印度开发基金、腾飞东南亚商务空间基金、腾飞中国工业园和产业园基金以及腾飞中国商业地产基金。
1.2腾飞在中国
目前，腾飞业务已扩展至国内十个城市：
上海、苏州、北京、深圳、大连、
南京、天津、沈阳、西安、杭州，拥有15个工业项目。
腾飞拥有、管理、营销门类齐全的商务空间，满足诸如工业制造、科学技术、信息技术、办公及零售等各种行业的需求。
腾飞新苏置业（苏州）有限公司在中国首创了预建标准厂房的概念和做法，此举促进了堪称园区典范的苏州工业园区的招商引资工作。
1.2.1腾飞在中国的项目业绩
腾飞新苏置业（苏州工业园区）腾飞大厦（上海）海洋大厦（上海）腾飞创新中心（西安）腾飞创造中心（南京）大连软件园腾飞园区（大连）杭州新加坡科技园
腾飞吴江标准厂房项目（苏州）威新软件科技园（深圳）威新国际中心（北京）在北京经济技术开发区内为企业度身定制厂房或承接建后回租项目：
星网物流中心，飞煌世亚电子厂房，腾飞百胜食品配送中心在中国其他地区为企业度身定制厂房或承接建后回租项目：
如日立仪器（苏州），楼氏电子（苏州），码捷（苏州），沙基诺（苏州），福士科耐火材料（天津）等。
1.2.2腾飞-工业地产项目
1.2.3
腾飞临沪工业坊:
腾飞苏州创新园:
位于著名的苏州工业园内的独墅湖科教创新区，占地33公顷。
这一综合性的园区融合了可持续发展的绿色环保设计元素，宁静的校园氛围是高科技、服务外包和研发产业的理想办公场所。
大连软件园腾飞园区：
距离大连软件园十分钟车程的大连软件园腾飞园区邻近众多大学和科研机构，是这一大型生态技术园区的有机组成。
在这里，您将与各类专才、资源、志同道合的商务合作伙伴以及全球跨国企业如通用电子、IBM、戴尔、SAP惠普、埃森哲、索尼、松下等毗邻。
腾飞南京创造中心:
新加坡杭州科技园:
地处江宁经济开发区，靠近开发区管委会办公楼、多所大学及科研机构。
项目周边有成熟的文娱、生活配套设施，且距离机场仅10分钟路。
中心、”由4
栋办公楼和一栋配套楼组成。
总占地面积为19800
平方米，建筑面积51862平方米。
“心”客户主要定位为：
高科技、研发型企业以及跨国公司。
科技园规划面积42.9公顷，建筑面积100万平方米。
园区引入了新加坡科技园国际一流的规划、设计和管理理念，汇集产业发展、综合服务与生态景观三大功能。
产业发展区：
为园区主要功能区，包括服务外包（主要是软件外包ITO与业务流程外包BPO）、工业设计、生物制药、研发中心、孵化创业、咨询服务等功能；综合服务区：
主要包括商业休闲、会议
会展、配套服务等功能；生态景观区：
主要包括中心水景、生态湿地、自然绿化等功能。
腾飞北京高科岭：
位于著名的中关村软件园，是一座绿化优美、环境幽静的高品质办公大楼。
它位于国家软件产业基地及国家软件出口基地，邻近国际领先IT企业和国内顶尖知名学府北京大学和清华大学等。
腾飞高科岭拥有优良的基础设施和便捷的公交配套，是信息技术、研发、数据备份运营等产业理想的办公场所
腾飞新苏地理位置优越，位于苏州工业园区中心地带,靠近金鸡湖风景区,与100余家跨国公司和国内领先企业为邻。
其入驻企业可方便快捷地从苏州工业园区丰富宽广的商业网络资源中获益。
两小时内便能乘坐高速城际列车，往返于苏州周边城市，如上海南京、杭州等地，是高科技制造业及研发产业
2以小窥大：
以杭新科技园为例
杭新科技园位于HEDA杭州经济技术开发区）中心区域，由腾飞集团和该开发区管委会所属的杭州经济技术开发区北方总公司共同开发。
项目占地面积约43万平方米,可容纳3万~5万名员工。
2.1园区定位
2.1.1杭新科技园SWO分析
优势
劣势
杭州宜居，守法和支持产权保护的城市形象。
至长三角主要城市便捷的交通，特别是高速铁路将加强和上海的共荣关系。
HEDAg实的工业基础将为校企合作提供空间，并为潜在租户提供市场。
邻近下沙大学城为某些行业提供丰富的人才库。
如在HEDA内创造舒适的生活条件可以以较低成本找到人才并更容易
需要强化杭州作为旅游城市之外也有科学和研究的国际形象。
HEDA本身需要建立在制造业之外更有咼水平研发的声誉。
在HEDA内建立有活力的工作生活娱乐环境的挑战。
留住
靠近2个金融中心（上海和作为省杭会的杭州）
作为副城中心（相对于中央商务区）可为BPO亍业提供相对低廉的运作成本。
正面的商业支持和地方政府及机构的声誉。
为嗚强园杭州定位学与两业的特色勺学流、科学园区鼓励创新、一流服务是科
学园发展的主导特色。
园区的主导行业为软件及业务流程外包、工业设计、生物医药研发等。
其他配套产业集群及服务体系的发展也推动优化了该园区的产业链，使该园区成为一个综合性的园区。
同时，充分利用了周边大学和周边产业的集合效应，以商业为重心的应用型研究为发展重点，积极利用上海-浙江的科技资源来研发优质产品
2.1.3园区功能定位
杭新科技园积极遵循“高水平、低门槛、多功能、优服务”的亲商原则，确保提供高标准的硬件环境，宽松到位的政策环境和细致入微的全方位服务。
科学园的主要功能包括：
----研发基地：
科技创新，知识创新的主要载体，IT、医药等高新产业的研发基地。
协同杭州市高校以及当地知名企业建立专业的公共技术中心，为研发类项目提供一流的服务平台。
----国家高新技术企业孵化中心
为当地高新技术企业建立专业的孵化器。
为还海外知名企业创建国际化的商务孵化环境。
为中国留学人才营造优质的创业空间。
专业培训中心
协同浙江大学、HED快学城以及浙江省内外科研究所，创办一流的专业培训中心。
商务服务中心
建立完善的服务体系，通过“产业政策引导、政府一站式服务、技术平台支撑、中介机构服务、风险投资保障、专业资金扶持”等软件环境建设，为企业提供全方位服务。
生活服务中心
提供集商务、休闲、娱乐、生活为一体的一流商务空间，营造适
合高科技人员工作特点的一流生活环境。
3.2产业推广战略
3.2.1产业定位
杭新科技园明确定位于软件外包及其他服务外包业、医药产业群（包括生物制药、中成药及医疗器械）、集成电路设计及工业设计产业三大方向。
同时，还积极推动其他产业集群的发展（如自动控制、环保相关产业、精细化工业产业及企业注册及咨询服务业等），大力推动杭新科学园产业链的全面优化，使杭新科学园成为一个综合性的园区。
3.2.2主推产业群营销策略建议
一、软件外包及其他服务外包业
建立对软件开发以及软件服务外包行业特需人才的培训平台（如印度的
NIIT,大连东软的软件培训学院）利用杭州软件业的优势大力发展金融类软件产品、数据中心以及呼叫中心的服务外包业务。
加强与浙江省高校尤其是下沙大学城内高校的紧密联系。
加强与成熟跨国公司的合作。
立足于国际外包市场，考虑到运营成本偏高的不足，可以提供高端外包产品为目标。
二、医药产业群（包括生物制药、中成药及医疗器械）
积极引进以重点研究发展生物基因工程药物、生物芯片、生物信息化、天然物源药物、化学药新制剂、光机电一体化的医疗器械产品的国际国内医药，医疗器械研究公司。
充分利用四大优势（大医药集团优势；浙江（医药）优势；浙大和中科院为主的人才和科研优势；杭州城市创业环境优势），推动杭州医药研发和医药信息发展。
积极利用杭州市在医药产业和信息产业的交叉融合优势，发展高端医疗器械。
积极借助上海的信息、资金、人才平台。
加强对生物医药研究知识产权的保护协作配套建立全局性的医药研发中心、检测中心、孵化中心、药物筛选平台，人才服务中心。
建立更加完善的制度环境平台。
三、集成电路设计及工业设计产业
定位于集成电路设计产业中的电信相关产品、新无线标准
（GSM/GPRS,CDMA,TD-SODM电子消费品、多媒体网络设施和半导体制造业。
充分利用杭州信息产业的良好产业基础及浙江大学在集成电路设计方面的科研优势。
积极推动与长三角其他地区在集成电路设计方面的产、学、研合作，主动把握上海在产业结构调整中为杭州集成电路设计产业带来的机遇。
及时满足浙江民营企业在该行业产业升级时的需求。
3.2.3加强与民营企业的互动
建立与先进制造业技术引进相对接的全球资源配置平台，充分及时地预测新的高端产业转移发展的趋势，把握世界产业结构调整的重大机遇，为民营企业创造更多创新、发展机会。
建立与科技成果转化、辐射相连接的全球资源配置平台，不断加强企业的核心竞争力。
加强知识产权工作，推进专利技术产业化。
高度重视技术标准，实施技术标准战略，加强国际标准化总体发展动态和我国标准化战略研究，重点在电子信息、软件、食品安全、中药现代化、装备制造等优势领域和产业。
鼓励民营企业提高采用国际先进标准的比例，不断提高产品质量水平。
强化高校科技创新功能和创新动力，鼓励开展高校与民营企业的合作。
、招商及发展建议
杭新科技园的招商将直面各产业目标客户。
同时，招商计划应当具有灵活性，适时的调整目标产业及客户。
北京和上海是跨国公司在华设立研发中心的首选城市，杭州应当定位于：
跨国公司在华设立研发中心的二线城市，同时作为上海及北京研发中心的支持及补充。
使用新加坡既有的成熟管理经验来创建园区。
促进杭州开发区、新加坡国家企业局以及腾飞房地产管理系统项目的进一步的合作。
服务外包行业业务规模扩张速度快，同事对高质量人才的需求旺盛。
建议将服务外包作为杭新科技园首选招商项目。
制定相应的优惠政策鼓励浙江民营企业在杭州开发区设立研发中心，尤其应当大力扶持具有实体产业基础的民营企业。
积极借鉴欧洲成功的工业科学环境系统，如芬兰、德国科学园，并不断调整杭新科学园的激励政策制定。
二、政策建议
对新设企业
特殊的政府基金扶持杭新科技园内的以创新或研发为中心的企业银行贷款贴息或为院内创新或研发类企业提供财务担保办公场地费用及运营费用补贴
技术转移的鼓励政策（HEDA内新的制造基地）提供免费土地使用权，免除房产税营业税返还（地税部分）公司税返还（地税部分）
企业运营政策支持
营业税返还（地税部分）和公司税返还（地税部分）增值税返还（地税部分）自用的机械和设备免除进口税
人才支持
人才基金，鼓励专家和专业人才关键人才的住房津贴关键人才的个人所得税返还
其他政策建议
为研发中心提供免费或优惠土地使用权
鼓励HEDA^的大学在杭新科学园内设立创新型的公司
鼓励风险投资或其他的投资基金在杭新科学园内设立代表处，提供
设施费用津贴营业税和公司税返还（地税部分）政府采购优先待遇（优先购买）提供技术创新/专利批准机构，贸易代理、注册公司的一站式服务对于大型的研发中心可提供一定时间的银行贷款偿还免息期建立专业公共图书馆，为杭新科学院及HED/内工商企业提供信息服务在园区内建立不同的专业技术平台，如软件测试中心、无线通信技术支持中心等建立专业技术培训中心，满足不同租户的各种需求
三、市场建议
与各相关部门建立良好的团队协作关系：
杭州经济技术开发区政府官员杭新科学园招商人员腾飞国际市场人员的协助
为特殊产业提供相关的政策导向和优惠政策，长期扶持企业健康、快速发展。
四、配套服务建议
人才培训建议
依托浙江大学，以及下沙内14所高校，加强专业高科技人才的培养，可提供如下专业培训课程，例如：
Oracle认证网络安全认证升阳认证之Java程式设计师微软认证专家华为认证
注册金融分析师，特许公认会计师等财务管理课程支持商务流程外包，呼叫中心的语言培训中心
专业服务建议
可通过“产业政策引导、政府一站式服务、技术平台支撑、中介机构服务、风险投资保障、专项资金扶持”等软环境建设，为企业提供全方位服务。
商务服务建议
提供各类企业注册及咨询服务业，如：
市场营销、财务/审计服务机构、税务服务、人力资源服务等。
采购
专利申请
专业认证
生活服务建议
提供商务、休闲、运动、娱乐、食宿等配套设施，营造适合高科技人员工作特点的一流生活环境。
3腾飞：
工业地产园丁
3.1“园丁”之道
在国际上腾飞以开发工业园区而著称，被誉为“工业地产的园丁”。
在中国市场的定位上，腾飞最初也是以工业地产为主导，13年前，腾飞集团凭借苏州工业园项目顺利进入中国市场，之后，腾飞集团的工业地产项目延伸到了北京、深圳、大连、沈阳、西安、天津等城市。
而腾飞之所以如此青睐工业地产，主要缘于工业地产是由市场利益和环境驱动所带动发展起来的产业，具有专业性强、投资回报稳定等特点。
当然，最吸引腾飞积极投入其中的还在于工业地产的低成本和准增值。
然而，由于当时中国工业地产的投资远不如现在活跃，根本没有形成市场，因此腾飞（中国）除了运作苏州工业园这一项目外，在中国市场的投资机会并不多。
这造成了接下来的10多年来，腾飞在中国地产界的发展速度非常缓慢。
相反，腾飞中国调研部门与全国的很多工业区有合作，通过为这些工业园区做前期调研为腾飞（中国）盈利。
2004年以来，不断出台的调控政策，给火热的中国房地产行业泼了一盆冷水，但商业地产却因祸得福。
受种种利好消息的影响，腾飞集团明显加快了其在中国的投资步伐。
作为对这一行动的有力证明，一向在工业地产项目上长袖善舞的腾飞集团在高调宣布进驻上海之后，并没有出手上海的工业地产项目，反而出人意料地砸下8亿元巨资收购了位于徐家汇商圈的一座烂尾楼，由此正式开始涉足商业地产领域。
这也是腾飞集团在全球的第一个自主经营的商业项目。
腾飞（中国）总裁吴多深表示，今后如果有合适的机会，将会继续投资上海的商业地产项目。
如其所言，2006年10月，腾飞集团又大手笔地收购了上海远洋大厦。
目前，腾飞将自己的发展策略定义为：
商务空间。
腾飞集团总裁兼首席执行官张雪倩把这个自创的词解释为：
工业空间、物流、研发空间以及商场和写字楼。
对于商务空间的宽泛定义，吴多深表示，这是腾飞地产走向多元化的开始，商务空间意味着腾飞拥有多方面的发展空间。
至于腾飞（中国）的下一个项目究竟是商业还是工业地产，或者科学园区，则“一切依市场方向而定”。
在收购的手法和途径上，腾飞选择的同样是多元化策略。
腾飞的收购方式有很多，或者直接购买项目的产权，或者通过转让项目公司股权购买。
除了收购项目外，腾飞也考虑和国内房地产发展商合作开发业务，且投资方式灵活多样，成立合资公司和收购股份都是被考虑的途径。
例如，已经建成的大连软件园腾飞园区和西安腾飞创新中心都是腾飞和当地的房地产公司合作开发经营的。
“优势互补、共创双赢”是腾飞对于合作伙伴的要求，它希望合作公司在本地区拥有良好的信誉、完善的服务网络和资源。
只要项目符合腾飞核心强势业务，所在的区域能为目标客户的行业提供良好的发展前景，同时又能够满足预期的投资回报的话，腾飞都有可能考虑收购。
简而言之，腾飞的收购标准，完全由客户需求来决定。
至于其下一步的扩张路线，鉴于目前国际和国内的商务地产市场正处于不断的发展变化之中，随着中国经济的持续增长，必然会对服务业的发展提出更高的要求，而不断涌入的外资更需要优质的商务地产服务做支持。
在这种情况下，腾飞集团决定“以退为进”，下一步的发展战略不会以地域扩张为重点，而是做好现已进入的十个城市的投资维护。
而由这点上我们亦不难看出，腾飞对投资中国地产的态度依旧是谨慎而务实的。
3.2遭遇瓶颈尽管腾飞集团目前在中国的发展势头比较迅猛，但在其发展过程中，仍然存在一些制约因素。
这些因素首先来自于集团内部。
许多和腾飞进行过深入谈判的企业纷纷反映，腾飞目前的机构非常复杂，尤其是在进入比较关键的谈判后，几乎每天要和腾飞的五六个部门进行沟通，导致谈判的成本非常高。
对此，不少业内人士认为，内部机构的冗余，以及新加坡总部和中国区的来回沟通不畅导致了腾飞在投资中国时决策非常缓慢，这也成为腾飞进驻中国的前十年间发展异常缓慢的最关键因素。
为了改变这一局面，自2005年开始，腾飞开始对组织模式进行调整，力求尽量缩短决策链。
目前这一改造正在按部就班地进行中。
另外，也有业内专家认为，在目前制约腾飞发展的各种因素中，还有一个关键因素来自于董事会要求的高回报率。
不论是工业地产项目还是商业地产项目，腾飞集团对所投资项目的回报率要求都很高。
一位曾为腾飞寻找过工业项目的人士表示，两年前，腾飞在寻找项目的时候要求5年能够收回投资，这就要求每年至少有20%的收益率。
但就当前中国房地产市场的发展状况而言，工业地产的毛利润率大约是8%—12%，做得好的可以达到15%，其中还需要缴纳5%的营业税和33%的所得税，再加上一些不可控的成本因素，项目的平均净利润很难预估。
商业地产方面，由于受国内宏观调控的影响，利润也很难达到腾飞所预期的目标。
有鉴于此，腾飞自2005年开始，主动调低到10多个百分点的净利润。
即便如此，这样的项目目前也很难找到。
而在调整利润率的同时，腾飞目前面临的挑战还来自于已经建成的项目。
资料显示，目前苏州工业园开始出现业主要求退租搬出园区的现象。
究其原因，腾飞打造的苏州工业园的租金相比于苏州其它工业园区的租金要高2—3倍，因此有业主从成本的角度出发考虑搬迁。
对此，业内专家认为，此举很可能造成腾飞的利润下滑。
就当前而言，腾飞的许多地产项目已经延伸到了中国的各大主要城市。
或许来自项目的消息仍然不能令人满意，但是腾飞已经做好了加速投资的准备。
腾飞集团中国公司总裁吴多深表示：
“在未来，腾飞（中国）将会引入私募基金，先以工业为主。
”
4科学园成功要件分析
根据腾飞总部2003年对世界范围内94个成功科学园的市场调研，我们发现产、学、研的有机结合是科学园成功的必备条件。
根据市场调研报告我们看到：
世界范围内，38%的成功科学园的绿地面积均大于30%。
22%的科学园绿地面积超过50%，为客户提供了一种高质量、舒适的办公环境。
35%的科学园绿地面积介于15%—30%之间。
成功科学园中，面积低于4万平方米的占49%，大于8万平方米的占35%，处于中段的面积较少。
其中，园区规模是指样本科学园已开发建筑面积，既包括开发商投资建设面积，也包括租户在内的园区内自建面积。
依照国际经验，科学园的发展在很大程度上都将依托所在地域的经济、产业发展、科研能力、科研投入以及人力资源的质量和供给量。
因而，地理位置一直以来都是科学园发展的重要因素。
国际上成功的科学园中，75%都建于城市中，24%毗邻城市。
另外，有44%的科学园位于小型城市（即指人口规模低于50万人）。
世界上44%（27%+17%的）科学园都位于高校园区内，与高校有着紧密的联系。
其中，27%的科学园位于大学内，17%位于大学所属土地。
还有50%以上的科学园并没有位于高校园区内，但她们毗邻高校园区，依然与高校保持着紧密的联系。
将近半数的科学园都位于高校园区内或与高校相接壤，且有28%的科学园与高校的距离在5公里以内。
这意味着72%的科学园从地理位置上都与高校有着紧密的联系。
68%的科学园共享高校服务设施，而同时66%的高校研究人员在科学园内进行项目研发。
49%的科学园与高校共享科研设施，33%的大学将技术转让机构设立于科学园内，使得高校的研发项目更易于满足终端客户需求，也更便于实现产业化。
从租户类型看，科学园26%的租户单纯立足于研发，而服务类公司占到了51%。
研发机构主要是指各类研发类的企事业单位，既包括国有研发机构，也包括私立研发中心。
服务类公司主要指为园区租户提供配套服务的公司，例如技术检测机构等。
据调查，孵化器孵化的企业以及公司将分支机构设在科学园的比例在不断上升。
而目前搬迁入住类和新设入住类企业占到了83%（54%+29%，）这些企业大都是被科学园成熟的产业环境以及完善的服务环境所吸引。
图3.1.1成功科学园绿地面积调研统计图3.1.2成功科学园面积调研
统计
置关系调研统计
图3.1.5成功科学园与大学距离调研统计图3.1.6成功科学园与大学研
发资源共享程度
图3.1.7成功科学园租户类型调研统计图3.1.8成功科学园租户入园原
因统计
—7%
6%
20%
图3.1.9成功科学园主导产业调研统计
图3.1.1—图3.1.9资料均来源于：
WESTParkStudyofAsecendas（2003）
科学园成功要件分析结论:
科学园是由专业团队组成的有机组织，它通过园区内商业企业、知识型研究机构的整体创新能力和竞争力，以达到提升园区整体价值的目标。
科学园聚集了众多知识密集型企业，并为企业的成长与发展提供强有力的技术支持。
众多成功的科学园都与科技机构有着紧密的合作和联系，诸如高校或研究院所等。
科学园与高校或者研究院所的合作方式相差迥异，但任何成功的科学园都为租户提供了环境宜人的办公环境、完善的基础设施以及专业的技术、商业服务。
大多数科学园都通过园区内部技术支持机构为租户提供技术支持，也有一些园区通过建立外部专家团队为租户解决技术难题。
科学园为租户提供的技术支持通常需要高校或研究院所的支持。
而商业服务主要满足租户的日常运营所需，通常包括接待、通讯基础设施、保洁工作、秘书服务以及会议室租赁等。
同时科学园还应当为租户提供更高端的服务，如提供技术转让服务、知识产权保护建议、解决企业融资问题以及协助人才招聘培训、提供市场建议等等。
另外，富有弹性的租约对成长型公司尤为重要，因而科学园通常提供给租户租期较为灵活的租约。
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