XX寺生态旅游观光园建设开发项目可行性研究报告Word文件下载.docx
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同时，项目的发展也可带动当地经济的发展，可持续性强，与村民一起共同致富，造福一方百姓。
1.2.2项目投资单位介绍
陕西XX公司成立于2008年，是经过资产优化重组的高新技术企业，辖属西安高新技术开发区，其主要从事的业务有：
1、工业自动化系统软件开发、应用；
2、工业自动化系统集成工程；
3、计算机软硬件系统工程开发和相关产品代理。
业务涉及石油、化工、冶金、电力、机械、建材、市政建设、制药等行业。
凭借自身强大的技术优势和工程实施能力，公司采用当今世界先进的自动化产品，先后成为
1、西门子自动化与驱动集团授权集成商及合作伙伴（西北唯一）；
2、横河电机有限公司授权集成商及合作伙伴；
3、施耐德电气公司授权产品及系统集成商。
公司在DCS、PLC控制系统工程方面拥有软件设计和系统集成的实力，积累了大量宝贵的工程经验，尤其在工业过程控制系统工程方取得了骄人的业绩，在控制系统工程的设计、成套、安装、调试、投运方面，表现出强大的运做实力。
同时，在软件设计、点检技术等综合技术服务方面，也展示了自己的特色。
公司拥有一批积累了大量工程经验的技术人员，并总结和研发了许多针对专用设备的专家软件。
近年来，凭借着勇于创新的理念、丰富的技术积累、现代化的企业管理和不断膨胀的企业资本，公司实现了超常规的快速成长，在同行业中脱颖而出，业务涉及石油、化工、冶金、电力、机械、建材、市政建设、制药等行业，承揽和完成了一个又一个国家级重点工程项目。
1.3项目基本情况
1.3.1拟建项目地点
XX寺生态旅游观光园项目位于XX市XX区三岔河镇秦庙村，项目占地面积180亩。
详见图1.1。
图1.1项目位置示意图
1.3.2建设内容、规模目标
1、建设内容与规模
建设总占地面积为180亩，打造一个集生态养殖、种植与休闲旅游、农家乐有机结合的生态旅游观光园区。
1）、土建工程：
建设临时办公场所、住房、餐厅、会馆、娱乐场所、接待客房等，建筑面积5,000平方米，提供400个标准床位；
建设养老院，建筑面积10,000平方米，提供1,000个标准床位。
2）、配套环境工程：
排涝系统工程，河道整修工程，观光园林修建工程，休闲娱乐基础工程，水、电、路基础工程，蔬菜大棚工程，生活污水发酵处理工程，太阳能供热工程，沼气池建设，冬季锅炉供暖系统，无线互联网路覆盖工程，以及其他辅助设施工程。
2、建设目标
以XX寺和周围自然山光水色为宣传亮点，在XX大山深处营造一个优雅的生态旅游度假观光园，提供住宿、餐饮、垂钓、休闲娱乐、蔬菜果园采摘等设施服务，集旅游度假、休闲娱乐、观光农业、登山探险、品尝山珍、疗养修行等现代人当今所追求的理念为一身。
1.3.3项目投资及资金筹措
项目投资预计为3,200万元。
其中：
建安工程费用为
万元，工程建设其他费用为
万元，预备费用为
万元，建设期利息为
万元，流动资金为90万元。
资金来源为：
公司自筹1,700万元，银行贷款1,500万元。
其具体资金用途比例分配，随工程建设的需要可进行调整。
1.3.4建设期限
整个项目建设为期三年，即2011年9月至2014年8月。
项目分四期实施。
具体进度安排如下：
1、2011年9月至10月为项目建设前期工作准备阶段，主要实地准确勘测规划，确定具体项目建设方案。
项目基础土建工程，排涝工程，水电路布置，办理项目建设相关事宜。
2、2011年11月至2013年3月为主体建设期，养殖场基础建设，河道整修，农家乐基础建设，园林基础建设，种植园建设，休闲娱乐基础建设。
3、2013年4月至2014年3月，修建养老院；
4、2014年4月至2014年8月为末期收尾工程，基本完成各项工程，完善项目扫尾零星工程，组建管理、服务团队准备营业。
1.3.5经济效益预期
本项目投资回收期、净现值、内部收益率等财务指标均较好。
主要经济数据与评价结果如表1.1所示。
表1.1项目主要经济数据及评价结果
序号
名称
单位
数量
备注
经济数据
1
总投资
万元
1.1
企业自筹
1.2
银行贷款
2
年均营业收入
1100
3
财务评价指标
3.1
项目财务净现值（Ic=8%）
1560
所得税后
3.2
财务内部收益率
%
15.74
3.3
投资回收期
年
7.59
静态
3.4
投资收益率
12.44
1.4可行性研究报告编制依据
1.《财政部关于印发农业综合开发资金若干投入比例的规定的通知》，财发[2010]46号；
2.《关于促进西部地区特色优势产业发展的意见》，国西办［2006］15号；
3.《XX市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
4.《XX市人民政府关于加快推进中心城市城中村改造工作的实施意见》，商政发〔2010〕37号；
5.《XX区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
6.《工程项目环境保护管理条例》国务院令第253号；
7.民用建筑设计通则GB50352—2005
8.建筑设计防火规范GB50016-2006
9.饮食建筑设计规范JGJ64-89
10.旅馆建筑设计规范JGJ62-90
11.商店建筑设计规范JGJ78-88
12.办公建筑设计规范JGJ67-2006
13.道路、建筑、灌溉等有关行业规范。
14.原国家发展计划委员会印发的《投资项目可行性研究报告指南（2002年试用版）》；
15.《工程项目经济评价方法与参数》（第三版）；
16.项目建设单位提供的有关本项目的各种技术资料、项目方案及基础材料；
1.5综合评价
本项目以生态农业与休闲旅游相结合，种植和养殖相结合，调高了投入的高效性，避免了环境污染，充分挖掘各种资源优势，占尽天时、地利、人和，发展农村新型产业经济。
项目建设符合国家产业政策，与省市县产业规划方向一致。
项目充分利用当地资源，建设规划布局合理，市场定位准确，生产产品可靠，项目建设地区、环境、交通等条件优越。
项目将直接或间接带动周边农村发展生态农业和农家乐旅游建设。
项目的建设及投产运营，将促进我市生态农业的发展，进一步合理调整农业产业结构，充分利用国家土地资源。
同时，项目将增进地方财税收入，有利于社会主义新农村建设和发展，并对其产生巨大的推动作用。
本项目由于涉及面广，配套设施比较齐全，技术要求高，固定资产投入较多，用地基础设施、排涝系统薄弱，还请相关各级部门在技术上加强指导，并给予适当的资金补助及相关政策扶持，以确保项目成功运营，实现全面共赢。
最终，使之成为区域经济发展的一支新的有生力量，为推进社会主义新农村建设的健康、良好、快速和可持续发展做出贡献。
第二章背景及必要性
2.1项目建设的背景
2.1.1建设社会主义新农村是我国社会发展的重要任务
胡锦涛总书记2004年在党的十六届四中全会上指出，纵观一些工业化国家发展的历程，社会主义新农村是指在工业化初始阶段，农业支持工业、为工业提供积累是带有普遍性的趋向；
但在工业化达到相当程度以后，工业反哺农业、城市支持农村，实现工业与农业、城市与农村协调发展，也是带有普遍性的趋向。
从发展模式来看，旅游产业是新农村建设的支撑产业，旅游产业开发是新农村建设的重要支撑力量，乡村旅游是新农村建设的重要模式。
旅游开发对于农村的生产发展，生活改善，文明乡风形成，整洁村容建设等，都具有直接的作用。
1、旅游产业是新农村建设的支柱产业
新农村建设首先必须发展经济。
经济的发展，恰恰需要打破农业产业的界限，把农业产业与第三产业结合起来，以农林牧副渔业资源、乡村田园资源、乡村风景资源、乡村民俗文化资源、乡村历史文化资源等等为依托，开发旅游休闲产业。
农村经济发展，需要进行产业结构和产品结构的调整，形成高附加值的经济产业。
旅游休闲产业，是乡村经济中最具有附加值的产业。
巨大的城市居民休闲需求，是乡村休闲旅游发展的最大动力。
随着汽车进入百姓家中，自驾车旅游休闲成为城市居民的必需品。
乡村环境、新鲜蔬菜水果家禽等等，成为城市居民最喜爱的商品。
城市居民对于走进乡村，完成风味独特的晚餐，有着永不疲倦的热情。
随着汽车拥有量的大幅增长，驾车到1小时以内的地方晚餐，3小时以内的地方度周末，已成为城市中产阶级和中青年知识分子的生活习惯。
乡村环境和农家情趣，是休闲生活的最大吸引力。
我们划出了两个圈，是城市居民消费范围：
第一个为餐饮消费圈，以城市为中心，大型城市周边50公里，中型城市周边25公里，小型城市周边15公里范围区域，都是城市居民餐饮消费出行区域；
第二个为休闲消费圈，以城市为中心，大型城市周边250公里，中型城市周边150公里，小型城市周边80公里范围区域。
在这两个圈范围内的农村，都具备发展旅游休闲产业的基本条件。
发展生态旅游，中国乡村是休闲旅游产业的主要区域，是社会主义新农村建设的重要的途径，具有极大的现实推广价值。
此外，是具备较高价值旅游资源的农村区域，包括省级以上风景名胜区、文物保护区、自然保护区、林场等区域，一般为国家所有。
但是，资源区周边土地，一般为农民的承包土地。
因此，如何在景区开发中合理安排农民利益，结合新农村建设发展农民参与结构，成为旅游开发必需加强研究并推广有益经验的重要领域。
以上两个方面发展，构成了旅游产业在农村经济中的重要方面。
城市居民休闲，形成了乡村旅游的核心结构，包括观光采摘农业、大棚生态餐厅、农家乐、农家大院、民俗村、垂钓鲜食等等，带动了观赏经济作物种植、蔬菜瓜果消费、家禽家畜消费、餐饮住宿接待、民俗文化消费的全面发展，提升了农业和农副产品加工的价值，促进了农产品销售。
同时，把第三产业引入农村，调整了农村产业结构，形成了餐饮住宿及文化服务的高级产品与消费形态。
因此，旅游休闲产业，已经成为近远郊区及旅游区新农村发展生产的支柱产业，是社会主义新农村建设的生力军。
2、旅游业是新农村建设的富民产业
旅游休闲产业，特别是乡村旅游，具有较大的家庭服务特性，最具增加就业、富裕民众的推广价值。
乡村旅游的开发主体，可以是独立经营的农户，也可以是集体或私营的企业。
独立经营农户，以采摘、农家乐、垂钓园、民俗大院等方式，可以直接为游客提供服务，形成家庭收入。
农村企业提供的具有一定规模和一定档次的旅游休闲服务，不仅就地消化了农产品，吸收农民就业，而且带动了区域的发展。
旅游休闲是一个富民产业，对于参与农户的收入支持，超过对税收的贡献。
因此，旅游休闲是新农村建设中比较容易直接带动农民增收的产业。
3、旅游开发促进了先进文化与文明风尚形成
旅游休闲产业最终是服务产业，是文化产业。
没有以游客为上帝的服务精神，就难以获得市场的认可，更不易获得经济的收益。
因此，发展旅游休闲产业，必然在市场的引导下，在现实的教育下，培养了农民的市场经济意识和服务顾客的文明。
市场是一所最好的学校，服务教育将农民培养成为文明卫生礼貌的公民。
乡村旅游需要文化的支撑，民俗文化的包装，餐饮文化的开发等，都有利于推动乡村文化的发展。
同时，游客带来的城市文化，对于农村文明风尚的形成，也具有极大的作用。
4、旅游开发将加快村容建设
形成文明卫生美丽独特的景观乡村旅游中，旅游环境打造、农家接待条件的建设都是最基础的内容。
旅游对于环境卫生及整洁景观的要求，将大大推动农村村容的改变，推动卫生条件的改善，推动环境治理，推动村庄整体建设的发展。
最为重要的是，旅游休闲要求村庄面貌不是千村一面，而是各具特色；
旅游追求个性化、特色化、原生态文化基础和惟一性等等，所以，乡村旅游是打破目前新农村建设中干村一面的最佳模式。
2.2.2养老产业逐渐成为我国投资建设新的亮点
根据国家人口计生委数据，2009年，全国60岁以上老年人口已达1.6714亿，比上年净增725万——这是历史上老年人口比重增幅最大的一年。
据估计，到2015年，老年人口总量将突破2亿，占总人口比例超过15%。
到2020年老年人口将达2.48亿。
到2040年，我国60岁以上的老龄人口总数达到4亿，这意味着每4个人中就有1个老人。
此外，根据中国老龄科学研究中心调查，当前城市老年人中42.8%拥有储蓄存款，2010年我国老年人口总体消费规模超过1.4万亿元。
养老地产，从建筑设计、园林规划到装饰标准，这类老年地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品开发的规律，创新核心在于适老化设计。
从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护，增加设施设备和精心打造专业管理团队。
养老地产主要的产品形态包括：
保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营；
开发商推出的养老地产项目。
2.1.3秦岭山脉有着得天独厚的自然环境
秦岭山脉是横贯中国中部的东西走向山脉。
西起甘肃南部，经陕西南部到河南西部，主体位于陕西省南部与四川省北部交界处，呈东西走向，长约1500公里。
为黄河支流渭河与长江支流嘉陵江、汉水的分水岭。
秦岭—淮河是中国地理上最重要的南北分界线，秦岭还被尊为华夏文明的龙脉。
秦岭南北坡的自然景观差异明显。
属黄河流域的北坡为暖温带针阔混交林与落叶阔叶林地带。
因长期的农业开发，现多为次生林。
秦岭山区植物区系成分和动物种属成分具有明显的过渡性、混杂性和复杂多样性。
野生动物中有大熊猫、金丝猴、羚牛等珍贵品种，鸟类有国家一类保护对象朱鹮和黑鹳。
秦岭现设有国家级太白山自然保护区和佛坪自然保护区。
其中，大熊猫、金丝猴、羚牛、朱鹮被并称为“秦岭四宝”。
秦岭南北的人文景观亦各具特色。
北面的关中平原史称“八百里秦川”，自新石器时代就出现人类农耕、定居，是中国有名的文物古迹荟萃之地。
秦岭之南是沃野千里的“天府之国四川盆地”，其间的邛崃山脉和成都平原又是蜀汉文明的发端之地，根据对广汉三星堆，成都金沙遗址的考古发现，早在3000年以前的商周时代，蜀的先祖即掌握了非常先进的青铜冶炼、玉石加工工艺，是中国古代文明史上的一枝奇葩。
间南北向的深切河谷自古就是南北交通孔道，其中著名的有今宝（鸡）成（都）铁路经过的陈仓道、西安至宁陕的子午道、傍褒水和斜水的褒斜道，以及傥骆道、周洋道。
在秦岭北坡及关中平原南缘现存众多的文物古迹及流传着丰富的历史故事。
有秦始皇陵及许多帝王陵墓群、周代沣镐遗址、秦阿房宫遗址、楼观台、张良墓、蔡伦墓等古迹。
位于西安市南40余公里的终南山自古风景秀丽。
《诗经·
秦风》有“终南何有，有条有梅”的诗句。
唐代官绅在此建有别墅，其中以王维的辋川别墅最负盛名。
王维所作的优美山水诗大多是描写此处景色。
唐代诗人祖咏的《终南望余雪》有“终南阴岭秀，积雪浮云端，林表明霁色，城中增暮寒”的诗句。
附近还有翠华山、南五台、骊山等秀丽山峰，山中分布有明清以来建造的太乙宫、老君庵等大小庙宇40余处，是关中游览避暑的良好场所。
2.2相关产业发展现状
XX市地处陕西省东南部，与豫、鄂两省接壤。
雄伟的秦岭主脊、蟒岭、流岭、鹃岭、郧西大梁和新开岭五条主要山脉，像五根粗壮的手指，由西北向东北、东、东南延伸在古老的XX境内，洛河、丹江、金钱河、乾佑河、洵河蜿蜒其中，岭谷相间依次排列，大自然的神工鬼斧，把XX造就成为一个巨大的掌状山地。
北亚热带与南暖湿带的气候过渡，横跨长江、黄河两大水系，以及高山低谷的垂直差异，秦楚文化的交流融会，更是给这“魔掌”般的山地上蒙覆了神奇的面纱。
使XX成为一块神奇的土地。
开发旅游资源，推动地方经济发展已成为XX市政府工作的重点，“十一五”期间，XX市第三产业全面提速，服务业增加值年均增长14.8%；
成功举办了中国首届秦岭生态旅游节，并被评为2010年全国最具潜力旅游节庆品牌，全市建成国家4A景区1个、3A景区2个，累计接待游客2722万人次，实现收入85.3亿元，较“十五”分别增长8倍和16倍。
2011年，更是提出了按照“政府主导、企业主体、有序开发、错位发展”的思路，加快旅游产业发展步伐，促进全市旅游转型升级。
加大重点旅游景区建设力度，快速推进仙娥湖生态旅游度假区开发，天竺山、塔云山、九天山等景区“五一”前开园。
加快完善旅游基础设施，积极发展旅行社、星级酒店、旅游纪念品、旅游购物、旅游咨询服务和文化休闲娱乐等旅游配套产业，全面提升旅游综合服务水平。
大力培育演艺团体和企业，推进文化演艺进景区。
加强旅游行业管理，维护旅游市场秩序。
抓好省级旅游示范村建设，规范发展乡村旅游。
以打造“秦岭最美是XX”品牌为重点，精心筹办第二届中国秦岭生态旅游节，加强旅游宣传促销，积极开拓客源市场，全年接待游客1500万人次，实现综合收入60亿元。
2.3项目建设的必要性
2.3.1是促进区域农业发的必然选择
生态旅游观光园是一种多层次、多内涵的农业，它是遵循生态学、生态经济学原理，运用系统工程方法，通过经济与生态良性循环，广泛利用农村空间、农业自然资源和人文资源，以市场经济为主导，现代科学技术为支撑，通过合理规划、设计、施工，建立具有农村生产、生态、生活合一的区域，实现农村经济高效、持续、协调发展的现代化农业生产体系，并与人们回归大自然的愿望、发展休闲度假旅游相结合，在实现高科技、高效益、集约化、市场化的现代经营活动的同时，达到美化环境，提供观光旅游，形成农业与旅游项目、服务设施相配套的格局。
生态旅游观光园，是随着近年来都市生活水平和城市化程度的提高、以及人们环境意识的增强而逐渐出现的集科技示范、观光采摘、休闲度假于一体，经济效益、生态效益和社会效益相结合的综合园区。
生态农业观光园是由最初的农圃发展到统一规划的集观光、休闲、娱乐、教育为一体的有组织的园区发展的高级形态。
生态农业观光园将生态、休闲、科普有机的结合在一起，同时，生态型、科普型、休闲型的生态农业观光园的出现和存在，改变了传统农业仅专注于土地本身的大耕作农业的单一经营思想，客观的促进了旅游业和服务业的开发，有效的促进了城乡经济的快速发展。
2.3.2是农业结构调整和社会经济生活发展的需要
农业结构调整、农业集约化生产和社会经济生活发展对农业的可持续发展起到了积极的推进作用。
传统农业的一家一户分散、高耗、低效且不合理的种植结构和生产形式己渐渐不适合现代农业的要求，农民迫切希望有一种快速、低耗、高效的现代农业生产形式出现，农民也迫切需要在资金、信息、科技方面得到支持与引导。
生态旅游观光园的建设，不仅可为农业结构调整提供了示范，而且也吸引了城市居民到此一游。
城市居民到农村乡间旅游观光，会带去大量的科技思想、市场信息和优质的生活方式，既可促进农民素质提高，也可加快农村城市化进程。
生态农业观光园内的高效农业也能吸引城镇居民到此投资，从而加快农业产业化进程。
2.3.3促进农业产业结构调整，增加农民收入的必然选择
“观光农业”建设符合XX市、XX区农业发展规划，项目建设是利用现代农业发展优势和周边观光旅游的资源优势，整合生态资源和产业建设带，通过优化农产品区域布局，大力发展专业村，引导特色产业向优势产区集中，集中连片建设生态农业产业，突出发展地方特色和竞争力的现代生态农业产业园。
在项目建设和发展过程中，只要坚持整体开发原则，注重发展生产规模，建设设施农业、合理开发农耕化验项目，推进标准化生产、产业化经营、科学化管理和社会化服务，就能使基地建成多元化生产的生态农业产业园。
充分利用金正元公司的市场营销优势和经营管理优势，促进绿色农产品的生产、加工销售，实行统一标准、品牌、销售，形成规模效应。
从而促进农业产业结构调整，延长产业链，增加农产品的附加值，提高农业生产效益和农民收入。
2.3.4节约资源，实现农村社会经济可持续发展的必然选择
在农村“一村一品”建设和农业综合开发中存在一些较为突出的问题，主要表现在：
专业户数量不多、整体水平不高，示范带动效应和产业效益不明显；
缺乏整体规划和有力指导，区域合理分工格局尚未形成，部分地区存在低水平重复建设现象；
一、二、三产业发展不平衡，服务城市的潜力还远未得到充分挖掘；
龙头企业少，农民专业合作经济组织规模小而松散，运作不规范，市场竞争力不强。
通过“观光农业”建设，是整合资源，因地制宜，科学规划，确定符合当地条件的生态农业发展模式及企业+基地+农户的运作体系，有利于采用先进的农业设施，集中资金、人力和有限的资源，开展绿色农业种植、养殖和都市生态农业等产品生产，提高产品生产的科技含量和生产水平，可有效地减少资源浪费、节约土地资源，降低投资成本，提高农业生产效益，实现绿色经济、循环经济和农村社会经济的可持续发展。
2.3.5是为城乡老人提供了养生乐居的场所
随着我国进入了老龄化社会，老人的赡养问题逐渐成为社会的焦点，但是随着城市经济结构的转变，大批的城乡青壮年为了提高生活质量，增加收入，纷纷远离家乡，到中大城市就业，甚至去国外发展，这就造成了广大的老人独自留守家中，生活得不到亲人的照顾，生活质量无法得到保证。
鉴于此，养老地产项目刚好解决了这一问题，为老年人提供了一个安居养生的场所；
同时提供各项特色服务，满足了老年人多样化的需求，解决了子女无法赡养老人的难题，为社会经济的发展提供了安定的保障。
2.3.6是传承农耕文化的需要
XX寺生态旅游观光园是集农业生产、农作物种植体验、新奇特蔬菜的培育、农家餐饮自助服务、农家生活体验等服务为一体新兴农业产业园，它是将老而悠久的农业文明传统所孕育出来的农耕文化，也是中国文化的显性文化和主导文化进行充分的
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