强烈推荐武汉金银湖房地产项目可行性研究报告.docx
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强烈推荐武汉金银湖房地产项目可行性研究报告
武汉东西湖项目
可
行
性
研
究
报
告
二零零壹年三月十五日
目录`
项目决策背景及摘要
一、外部环境
二、内部因素
第一部分：
项目及周边概况
●宗地位置
●宗地现状
●项目周边的社区配套
●周边环境与景观
●大市政配套
●土地升值潜力初步评估。
●立即开发与作为土地储备优缺点分析
第二部分：
法律及政策性风险分析
●项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述
●合作方式及风险评估
第三部分：
市场分析
●东西湖区住宅市场分析
●东西湖区内供应产品特征
●东西湖区内市场目标客层研究
●产品定位及建议
第四部分：
规划建议
●规划设计的可行性分析
●规划设想
第五部分：
工程及销售计划
●工程计划：
●销售计划：
第六部分：
投资收益分析
●成本预测
●税务分析
●投资测算
●项目利润测算
●售价、容积率、成本变化对投资利润的影响
●现金流量测算
第七部分：
管理资源配置
●机构设置：
●人力资源需求及解决：
第八部分：
综合分析与建议
●项目优势
●项目劣势
●结论及建议
项目决策背景及摘要
第一部分:
外部因素
作为华中地区的经济、贸易、金融、文教、信息中心，武汉人口众多、交通方便、经济基础雄厚，具有发展住宅的优越基础；东西湖地区（含金银湖区）地理位置和交通条件优越，区政府对万科的进入持非常欢迎的态度，并提供了比较优越的条件。
●武汉市现辖11个城区，2个郊区，1个经济技术开发区。
总人口为740万人，其中非农业人口占59%。
人口密度为874人平方公里，是华中地区最大城市；（地理、人口）
配武汉市区图
武汉市位于江汉平原东部，处于中国经济地理的核心位置，长江及其最大支流汉水在市区交汇，将武汉市区一分为三，形成了汉口，汉阳和武昌三镇鼎立的格局，市区及郊县总面积为8467.11平方公里。
武汉市是中国历史文化名城之一；中国中部地区的工业、金融、商业、科学和文化教育中心；中国集铁路、水路、公路、航空、邮政和电信于一体的重要枢纽。
●武汉市—第四增长级；武汉市经济总量在全国副省级以上城市中位列第九，综合实力第六，99年GDP占全国及湖北省的比重分别为1.32%和28.1%。
（经济实力）
2001年计划摘自《武汉市“十五”发展纲要》
●武汉市整体房地产市场处于稳步攀升期（房价由于安居适用房而偏低、目前的好转趋势）
●东西湖区（含金银湖区）交通条件及自然环境优越，是武汉市建设新经济增长带、导入旧城区人（武汉发展最快的区，去年的总财政收入局全市之首，对万科非常欢迎）
（配表示优美环境和发达交通的图片）
根据武汉市第十四届人民代表大会通过的《武汉市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》，在力圈和都市辐射圈。
都市繁荣圈重点推进商贸金融区、都市景观区的建设；在都市实力圈加快形成以东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区和吴家山海峡两岸科技产业园为主要增长级的新的经济增长带；在市郊和远城市重点推进具有一定规模并组团式布局的卫星城建设，发展市域城镇体系。
按照纲要，十五期间，配合旧城区成片改造，疏散旧城人口密度，创造城市人居环境，重点在二环线以外地区开发建设一批规模大、环境优美、管理先进的居住新区。
争取五年开发建设量达到2000多万平方米，居住人口100万人左右。
要形成适应不同层次居民的有效需求，具有成片开发和多层次住房供应特色的大型示范性居住新区。
详见附件：
1、《武汉市城市总体规划》
2、《武汉市十五规划》
3、《东西湖区概况及规划》
第二部分:
内部因素：
进入中心城市，向四周扩散，是万科既定的发展策略；重点开发武汉，可以发挥其华中地区中心城市的区位优势，逐步延伸至郑州、长沙、南昌等地；
配全国地图（表示武汉向其他扩散的地理图）
随着城市人口向郊区转移的加速，城郊结合部将更进一步成为万科投资的重点；大规模、面向普通人的楼盘成为万科的主力楼盘；
配四季花城鸟瞰图
第一部分、项目概况
一、宗地位置
配武汉市区图、东西湖规划图、金银湖片区规划详图，需标明其距各个市政建筑距离
1、东西湖项目包括金银岛西地块和鑫桥地块共两个地块，前者位于金银湖生态保护区之西半岛，三面环湖，西侧为环湖路和东西湖啤酒厂，鑫桥地块位于鑫桥高新技术产业园东北角，北侧为金山大道，南侧为工业园，西侧为台商投资区管委会办公大楼，东侧临金银湖之银水湖；
2、地块之间相距约4公里，鑫桥地块距市中心12公里，距汉口火车站7公里，距武汉天河国际机场18公里
二、宗地现状：
配地块现状图,标记出地块边界图平面地形图，地形地貌图，地下状况图，
1、鑫桥地块原为零星鱼塘，近年进行回填，现地势平坦，已完成周围及地块内市政道路的规划和施工，现地面自然标高为+21米左右，比金山大道的规划标高（±22.5）低0。
5米，比银水湖平时水位高出约1米；西半岛地块原为养殖、种植用地，现有的鱼塘和菜地需要回填和平整；
2、鑫桥地块西南角有部分民房需拆除（住户已迁走），政府承诺在交地块前拆完，西半岛地块内有一条30kv高压线横穿，但政府已同意将移位；另有一养鸡场须拆建（占地400亩）；地块地下并无任何建筑物或构筑物；
3、地下没有管线、电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；
4、地块的形状
5、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。
三、项目周边3000米范围内的社区配套
1、交通出行：
周边有包括高等级金山大道（被省长誉为楚天第一路）在内的八条重要道路，现有两路中巴经过地块，区政府已答应为地块配置方便的公共交通；附近常青花园完善的公交配套可以借用，武汉市规划中的地铁也将引入常青花园。
规划道路红线间距100米宽，双向4车道。
将周边八大交通要道纵横贯通：
即107国道（北京至深圳）、316国道（福州至兰州）、京珠高速公路（北京至珠海）、武汉市中环路、武汉市外环路、天河机场高速公路、汉渝铁路（武汉至重庆）、汉江航线（陕西至武汉）。
东西湖区有武汉市的西大门之美称。
配：
交通图
2、教育：
投资区内有十二所中、小学和大、中专学校；其中，吴家山中学为市重点中学，东西湖职业学校是国家重点职业高级中学。
规划中将新建24班小学一所、9班幼儿园二所；
3、医疗：
拥有二甲区的人民医院和区卫生防疫站。
4、大型购物中心、主要商业和菜市场
5、文化、体育、娱乐设施
文娱设施：
有多家合资、独资的酒店、宾馆，有全省唯一正式开业的高尔夫球场。
武汉市西郊公园，依山傍水，可提供良好的休闲环境。
配文娱设施图
6、社区：
周边土地开发情况……概括性的东西即可；
北侧碧海花园、金山大道；东侧金银湖改造、东西湖花园、香港新世界开发的常青花园和吴南花园商住区；南侧鑫桥高新技术产业园（东西湖啤酒厂）；西侧为万国工业园建设；
配与相关配套的距离图，入园企业分布图、配周边常青等社区图；
7、金融：
拥有多家国有商业银行和保险机构，可开展人民币贷款、融资等多种外汇结算以及保险业务。
8、医院：
四、项目周边环境
宗地属武汉市金银湖旅游度假区中的一部分，风景优美、空气清新，保持着良好的自然生态；
配：
金银湖景观图，
五、大市政配套
鑫桥地块除煤气外，其余市政配套均已完成；金银岛西地块还无市政配套；政府已表示将尽快完成，计划先开发鑫桥地块；
配：
市政配套图
i.供电设施：
电力来自华中电网，区内拥有１１０ＫＶＡ双回路供电系统，高压变电容量达10万KVA，但高压线并未接至本项目红线边，临时用电是从常青花园环接，另投资区自备有2.5万KW热电厂一座
ii.供水设施：
拥有日供１００万吨和１３万吨自来水厂各一座，输水管网随区内主干道铺设，水质符合国家饮用水标准。
iii.排水设施：
投资区排水为雨污分流，整个排水系统属高灌低排明渠暗管网络结构。
雨水入渠，污水经处理后经暗管排入境外府环河水系。
iv.供气：
可自古田燃气站引入，日供气能力为40000立方米，已有20000户居民用气，目前仍未敷设管道。
v.通信：
终期设计４万门程控交换机电讯大楼向区内用户提供各类通讯业务的系列服务，现已开通程控电话２００００门。
六、规划控制要点
鑫桥地块（金银岛西地块还未确定）：
1、占地面积：
420亩（地块）
2、容积率：
1.1~1.2
3、规划总建筑面积：
35万M2左右
其中：
住宅面积：
28.37万M2
文教配套（幼儿园）面积：
0.18万M2
商业配套面积：
1.2万M2
物业、会所：
0.25万M2
七、土地价格
待补；
八、土地升值潜力初步评估；
综上所述，宗地具有优越的地理位置与自然环境，周边配套完善，已有大规模社区，是武汉市建设新经济增长带、导入旧城区人口的重点区域，进行大规模住宅开发符合武汉市发展规划；具备很大的增值潜力。
九、立即开发与作为土地储备优缺点分析；
立即开发，可以及早抓住武汉市重点发展东西湖、导入旧城人口的机遇，延缓开发则会错过机会；鑫桥地块计划年内开发、销售，金银岛西地块作为短期储备，缓一、二年开发；
第二部分、法律及政策性风险分析
待补充:
第三部分、市场分析
一、武汉商品住宅市场总体特征：
1、整体市场稳步向好；
近年来武汉住宅施工、竣工、销售面积及投资额逐年增加，其中99年增长幅度较大主要是因为福利分房结束时的抢购行为。
2、过低的房价与城市地位及经济发展不协调，价格上升空间较大；
从价格走势看：
武汉市商品住宅平均售价从96年的1496元平方米上升到2000年的1984元平方米，年均增幅为3.5%（图2-4）。
另据《武房指数》统计，2000年四个季度，武汉市房地产价格持续增长，全年平均价为1984元平方米；+
相对于建设部对四类城市的价格指导标准，武汉市在各项经济指标上属于一、二类城市，但房价却处于低于四类城市指导价的水平，比沈阳低43%。
房价持续上涨的趋势表明了价格上升较大的空间；
导致武汉市商品住宅的价格处于低位的主要原因是：
●开发经济适用房免收地价、各种税费减半的政策降低了开发成本；而经济适用房建设量过大，销售失控，对商品房造成较大的冲击。
（2000年武汉经济适用房销售面积占住宅总销售面积的25%）
●土地出让市场不规范，土地价值明显被低估。
3、市场有效供应不足，大规模开发的经济适用房质量参差不齐，造成供需结构失衡；
99年住宅开发明显回升，施工面积比98年递增14%，竣工面积递增5%，销售量递增8%，但空置量明显上升，99年比98年递增25%（图2-2），显示了市场供需结构失衡，这种失衡的主要原因还是经济实用房大规模开发造成的，多数的经济适用房不讲究规划设计和环境营造，户型平面极不合理，主要是靠低廉的价格吸引购房者。
在近两年武汉市房地产市场化逐步提高的过程中，这些楼盘的低价优势已经削弱。
4、个人购房已经成为市场主体
98年由于集团购房的停止以及货币化房改的实施，将个人引向了商品市场，根据<<武房指数>>公布,2000年个人购房率为86.43%。
5、房地产金融得到较大发展
武汉市部分银行已经推出“8成30年”期限的个人住房贷款，外藉人口也可办理；2000年全市各银行发放个人住房贷款共计29.17亿元,比投资到建设环节的贷款总额11.79亿元多出一倍多。
公积金贷款购房面积占全年总销（预）售面积的25%以上。
2000年新增归集住房公积金5.38亿元，比1999年增长33.94%，发放个人住房贷款5.41亿元，同比增长97.8%；个人公积金贷款购房面积达到91.76万平方米，总价值12.56亿元。
二、东西湖（含金银湖区）区域住宅市场成长状况
1、东西湖区住宅市场形成
东西湖区住宅市场始于95年常青花园的开发，通过大规模的居住小区形式、以低价位（初期以经济适用房为主）在较短时间内实现居住人口的导入；随着配套的逐步完善、人气的聚集，以及优美的自然环境的影响，住宅市场逐渐形成；武汉市规划中已确定东西湖区是引导汉口旧城人口外迁的主要区域。
2、东西湖区已成为江岸、江汉、桥口区等江北区域客户购房-时除汉口中心城区外的首选购房地区；
公司与武汉亿房网联合举行的市场调查结果如下：
做成饼图，表明汉口人多，对本案提供机遇）
武汉市740万总人口中，城市常住人口达365万，十五期间，非农业人口比重将提高到65%。
上述数据显示武汉市老城区改造及城市住宅郊区化发展是一项紧迫工作。
这为本案提供市场发展机遇。
3、东西湖区平均房价有较大的上升空间，2000年的涨幅已居全市之榜首；高品质的中档产品仍是该区域市场的空白点。
（1）、如下表所示，东西湖区内常青花园这样成熟小区的产品均价与后湖、南湖区域（同属城郊本区内的碧海花园的别墅价格由于品质低比其他区域的同类产品也有400元左右的价差。
（2）2000年武房指数的调查如下：
武房指数2000年各季度区域房价变动趋势表明：
该区的房屋平均售价的涨幅已居全市之榜首:
4、拥有规模效应的项目价格趋升；
东西湖区域可以分为常青花园周边、金银湖周边、吴家山三个区域，区域内住宅售价由东往西呈阶梯状分布，常青花园附近的项目由于规模效应，价格比同类产品高300元左右；
东西湖区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）
☐开工量竣工量
☐销售量供需比
☐区域售价水平及售价发展趋势分析
5、买家已逐步从集团购买转变为个人购房者；
初期，因为地理位置相对远，主要靠集团购买，后期随着对购房者无限制也开始为个人购房者所逐渐关注；目前已全部为个人购房者购买；
三、区域内供应产品特征
1、以大规模、面向工薪阶层的低品质的低档产品为主，而高品质、大规模开发的中档产品是市场空档。
东西湖片区目前的产品分布格局主要分为以下三个区域：
区域
基本特征
产品特征
产品档次
A张公堤外，机场路以东
以占地4000亩的常青花园为代表，经过5年建设，在常青花园范围内交通、商业配套已较为完善，成为东西湖区人口迁入的主要区域
以大规模的小区形式为主，产品类型以多层为主。
在常青花园周边借助其辐射效应，亦分布有中小规模的小区（如将军花园），产品类型与常青花园类似，以攫取相同的客户群
以面向工薪层的低档产品为主，产品售价在1400~1700元㎡之间。
B金银湖周边
规划为生态保护区，华中地区最大的高尔夫球场亦坐落于此，拥有绝佳的生态居住环境。
由于位置偏远，目前交通商业设施缺乏，人气较淡。
该区域的开发目前处于起步状态，以碧海花园为代表。
以大规模的小区形式为主，产品类型以别墅为主。
以低档产品为主，有少量高档产品,产品售价在1400~2300元㎡之间。
个案达到4800元㎡
C吴家山
东西湖区人民政府所在地，亦属于吴家山台商投资区。
镇上形成了相对较完善的商业配套，但离汉口市区较远，交通不便。
以中小规模的小区形式为主,产品以多层为主,亦有少量别墅
不难看出，在该区域高品质、大规模开发的中档产品是市场空档。
2、区域内直接竞争对手及本项目竞争优势
（1）、常青花园
常青花园项目位于金银湖项目地块的东北方，直线距离不到2公里，占地面积4000亩，规划总建筑面积360万平方米，目前竣工100万平方米，是华中地区最大的居民小区，由香港新世界集团投资。
已经完成开发的三期规模分别为21、19、19万平米，合计59万平米，其中住宅56万平米，目前销售率达90%以上。
第四期29万平米今年推出，从规划、环境、配套等比前三期有较大提升，至今销售率已达70%，并争取到建设部智能化试点小区。
该项目前三期的销售均价分别为900元平米、1100元平米和1300元平米，第四期均价为1700元平米，增长幅度为89%。
在最初推出时因为地理位置的关系销售艰难，主要是靠集团购买。
随着配套的逐步完善，产品品质的提升，逐渐将成为中档房消费热点。
竞争分析：
经过5年的开发，该项目已形成规模优势，聚集了人气，该项目后期将构成金银湖项目的直接竞争。
我们将从万科品牌知名度、规划设计、住宅性能、营销策划、物业管理等方面加强本项目优势。
此外，从项目本身条件，本项目在环境上相比常青花园具备临湖优势。
（2）、碧海花园
碧海花园项目位于宗地北面，金山大道北侧，是具政府背景的宏宇实业公司（三级企业）开发的第二个大规模楼盘。
项目规划建筑面积30万M2，以别墅与花园洋房为主。
该项目紧邻宗地，但产品品质较低，无鲜明特色，营销手段落后，主要依靠在闹市区散发宣传单的手法。
该项目主要依靠低价策略及临湖景为主要卖点，湖边别墅最高价为2340元M2。
总体销售率在50%左右。
主要面向汉口二次置业者、小生意人及吴家山台商投资区内企业的职工。
竞争分析：
由于该项目的品质较低，项目市场定位、客户层面与本项目有较大差异性，我们判断，对本项目竞争性较常青花园低。
四、东西湖市场目标客层研究和市场定位
（一）客户层购房倾向研究：
我们与亿房网于2001年2月23-28日进行了以市场需求为主的市场调查，有效问卷为600份。
调查有效对象为：
武汉市城区居民，能承受购房单价在1600元至2500元者，或能承受购房总价在15—50万元者；其中居住在汉口为53%；居住在武昌35%；居住在汉阳12%。
发现相关的市场规律：
1、对购房区域的选择方面：
补充：
上两表还需要统一色块；
从分析表中可以看出：
1购房者对跨江购房依然存在较大的心理障碍，汉口、武昌、汉阳的潜在购房者绝大多数均会在目前居住或工作区域选择房源；
2汉口区客户选择东西湖区域仅次于汉口中心区，比例达到23%，远高于同为郊区化住宅区的后湖区域，（从江岸、江汉、桥口、东西湖4个汉口地区来看），这主要得益于常青花园5年开发带动区域人气，以及金银湖区域宜人的自然环境；
3在购房区域的选择上，居住区域影响要大于工作区域对购房区域的影响。
总体来讲，首选购房区域与工作区域大致在相同区域，但其分布情况与居住区域与购房区域的分布情况相比较为分散，即已居住在汉口的客户比在汉口工作的客户更倾向于选择东西湖作为购房区域；
2、购房价格分析
1从总价情况来看，15万至25万的总价为普遍能承受的价格。
不同的职业从业者显现出大致相同的承受趋向，都以15—20万元为主，
2公务员、经理层、律师、教师、医生、高科技行业从业人员、金融机构从业人员、公司职员、对20—25万元的总价选择上显出与15—20万元总价大致相同的接受程度。
3除一人独居者以80—100平方米为最多选择外，2人或2人以上的家庭都把最多的目光放在100—120平方米的房屋上。
4值得注意的是，80—100平方米房屋的受关注程度要高于120—150平方米的房屋。
4、价格与购房面积
调查显示：
11600—1800元是被普遍接受的单价；
2随着面积的增大，能承受的购房单价也呈递增趋势。
想购买80—120平方米房屋的人大多以15—20万元为购房总价，想120平方米以上房屋的人大多以21—25万元能承受的购房总价。
5、房型与购房面积
180平方米或更小面积的住房极明显地表现出平层、二室一厅一卫的房屋格局。
2想购买80平方米以上面积的人都以复式，三室二厅二卫为最佳选择。
80—150平方米的房屋，错层结构也较受欢迎；
3100平方米内二室和一卫的需求也占有一定比例。
6、建筑类型与房型配比
（1）建筑类型
调查结果显示，带电梯的多层住宅与小高层住宅最受大众欢迎，且能承受的购房单价越高，对带电梯的多层住宅需求也越强烈。
建筑类型应依建设规模而定，建议以普通多层和带电梯的多层为主，辅以少量小高层。
兼顾不同消费能力客户的购房需求。
（2）房型配比
从调查结果来看，错层和复式住宅是大众最为青睐的住宅类型，三室二厅二卫的房型逐渐成为主流户型；购房面积集中在80—150平方米以范围内，以100—120平方米为主，80—100平方米的面积与占有较大比例。
建议以100—120平方米的三室二厅二卫错层结构、80—100二室二厅一卫错层或平层结构、120—150平方米三室二厅二卫的复式结构为主力户型。
（二）目标客户层的判断：
根据上述调查分析，我们判断目标客户层：
●内环线内长江一桥、二桥之间的江北核心区域内中等收入家庭是本项目潜在的购买者。
江北核心区是汉口的商业金融中心，人口密集，购买力较强。
一桥、二桥附近由于交通便利，楼盘相对集中，主要针对的是核心区中高收入者，以及部分武昌居住在大桥附近的跨江买楼者。
但楼盘的价位较高，规模小，小区环境较差，精品楼盘不多。
这个区域内中等收入家庭是本项目潜在的购买者。
●对后湖乡和金银湖两个片区有意向的集团购房者是潜在客户。
这两大区域是经济适用房供应较大的两个区域，大规模开发的百步亭花园和常青花园分别坐落在这两个小区，购买者主要是集团购买的企、事业单位的白领和公务员及个体经营者。
经过一段时间开发后，目前这两个片区的交通已较为便利，但其他的配套设施相对缺乏。
在价位相差不太大，小区交通、规划、设计、环境、配套、物业管理、付款条件等较好的情况下，对这两个区域有意向的购房者是潜在购买者。
●东西湖开发区内目前除了常青花园和碧海花园外没有较好的住宅，区内的外资企业白领是最直接的客户群。
●内环线与二环线之间有大量学校、医院等政府事业单位以及工商业企业机构，大量的公务员、事业单位职工有稳定的收入，教师、律师、会计师、经商人士等具有较强的购买力，是主要的潜在客户群。
（三）产品定位与建议
1、产品定位：
东西湖区大规模、高品质的中档住宅；
2、产品建议：
户型面积
100~120平米为主，80~100平方米、120~150平方米依次为辅
户型
以100—120平方米的三室二厅二卫错层结构、80—100二室二厅一卫错层或平层结构、120—150平方米三室二厅二卫的复式结构为主力户型。
建筑类型
建议以普通多层和带电梯的多层为主，辅以少量小高层。
兼顾不同消费能力客户的购房需求。
价位
初期定价为1900元平方米（均价），后期逐步上升，均价2200元左右；
第四部分、规划设计初步分析
一、规划概念
我公司拟开发的环金银湖的地块，共约2200亩，占金银湖区环湖路内可开发地块总面积的一半以上，住宅可开发面积的三分之二左右。
我们将把该项目开发为融入万科12年房地产开发经验、万科先进的居住理念、风光优美的滨湖住宅，成为武汉三镇最适合人居住的国家康居示范小区，引导武汉的居住文化、模式进入新的阶段。
并以此项目为起点，在武汉进行大规模住宅开发；
武汉是中国内陆沿江的特大中心城市，是“九省通衢”的政治、经济、文化、科教中心，是全国性金融贸易中心和最大的商品集散地，素有“东方芝加哥”之美称。
位于武汉西郊的吴家山台商投资区则是依托武汉这个大都市、大市场，并依其独特的区位优势，优美的自然风光，以及便捷的交通条件和良好的基础设施而迅速崛起的对外经济开发区。
它同武昌的东湖高新技术开发区及汉阳的工业开发区一起形成了推动武汉经济发展的鼎足之势，是武汉市面向未来、面向世界的重要基石，也将是武汉市新的区域中心。
吴家山台商投资区规划面积20平方公里，在首期开发8平方公里内，基础设施已全部完成，目前开发区内除已形成规模的台资区外，还有武汉国际高尔夫球场等娱乐休闲设施。
项目开发从目前情况看，南地块（约420亩）开发条件较为成熟，七通一平已完成，地块北接金山大道，对岸为武汉市人大，西面为待开发地，南面延伸至市中心，与市区的交通十分便捷。
具体分析为以下几点：
1）金山大道是开
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