珠江源头第一村综合服务楼建设项目可行性研究报告.docx

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珠江源头第一村综合服务楼建设项目可行性研究报告

珠江源头第一村综合服务楼建设项目

可行性研究报告

目录

第一章总论3

1.1项目名称3

1.2项目建设单位及建设单位简介3

1.3项目可行性研究报告编制单位4

1.4项目可行性研究报告编制的依据4

1.5项目建设地点4

1.6建设目标、改造模式和建设内容4

1.7项目总投资及资金筹措5

1.8结论及建议5

第二章项目背景和建设的必要性7

2.1项目提出的背景7

2.2项目建设的必要性13

拆迁目标、建设规模和内容17

3.1总体目标17

3.2拆迁模式17

3.3建设规模和内容17

第四章建设条件与场址18

4.1项目地点18

4.2自然条件18

4.3市政基础设施配套条件19

4.4原材料供应与保障19

第五章工程技术方案20

5.1拆迁补偿安置政策依据20

5.2补偿安置方式20

5.2.2土地补偿办法21

5.3补偿范围与对象23

5.4拆迁总体设想23

5.5拆迁示范区（M区）实际调查情况24

5.6拆迁安置计划27

5.7拆迁工程29

第六章环境保护与评价32

6.1环境质量标准依据32

6.2建设地点环境现状32

6.3环境保护原则32

第七章组织机构与劳动定员35

7.1机构设置35

7.2劳动定员36

7.3建设管理36

第八章项目实施进度建议38

8.1建设进度计划38

8.2项目建设进度表38

第九章工程招标39

9.1总则39

9.2招标内容及范围39

第十章投资估算与资金筹措40

10.1估算的范围和依据40

10.2项目总投资估算41

10.3资金使用计划与资金筹措41

第十一章经济效益评价45

11.1出让土地收入估算45

11.2效益测算45

第十二章社会效益与风险分析46

12.1社会效益分析46

12.2风险分析47

第1章总论

1.1项目概况

1.1.1项目名称：

珠源第一村综合服务楼

1.1.2项目承办单位：

沾益县西平镇红星社区第一村（第一居民小组）

1.1.3居民小组组长：

任吉林

1.1.4项目主管部门：

西平镇红星社区

1.1.5项目建设地点：

红星一村（沾益县交通局旁）

1.1.6沾益县西平镇红星社区一村即第一居民小组,占地1.5平方公里；地处沾益县西平镇红星社区东部，东至文艺社区，西至大营村委会。

南至望海社区，北接玉龙社区，以沾益客运站为中心。

居民总户数497户,有总人口1494人。

居民小组设党支部，共有党员24名。

村民小组领导班子团结，思想开拓进取，能带领全村居民实现建设小康村的目标任务和搞好村民的社会化管理和服务工作。

红星社区一村地处珠江源头第一县第一村的沾益县城中心地带，社会稳定，经济繁荣。

20多年来，沾益县国民经济持续快速发展，经济实力大大增强，社会和经济面貌发生了巨大的变化。

项目建设地址位于沾益县城中心，距云南第二大城市曲靖城区13公里，距省会昆明146公里。

距贵昆、昆柏复线铁路、曲胜高速公路均为1.5公里。

320国道线从建设地北边边缘经过。

交通极为便捷。

1.1.7本项目的可行性研究，主要任务是论证红星社区一村“珠源第一村综合服务楼”投资的必要性、可能性、有效性和合理性。

按照国家有关规范，根据本项目特点，从技术及经济角度，对本项目进行规范的可行性研究。

第2章项目建设的背景和必要性

2.1项目建设的背景

红星一村所在地的沾益县西平镇红星社区,与曲靖城区相连接,地处云南东部曲靖市，珠江源头的沾益县。

沾益素有“入滇锁钥”、“滇东旱码头”之称，是川、黔、桂入滇的“咽喉”要道。

海拔1898米，总面积2809.9平方公里。

由山地、丘陵、盆地、河谷相间分布，组成波状起伏的高源地貌。

沾益县城:

北与宣威市接壤，西与会泽县交界，南连曲靖市区（麒麟区）、马龙县，东与富源县相望。

县城距昆明市区146公里，离曲靖市区8公里，具有良好的区位和便捷的交通优势，是云南省实施西部大开发的重要区域。

沾益县于2003年被省政府确定为全省47个发展县域经济试点县之一。

2008年，全县生产总值完成53.5亿元，年均增长10.4%；地方财政一般预算收入完成3.6亿元，年均增长15.8%；三次产业结构比为26:

58:

16，社会经济持续繁荣。

2.2项目建设的必要性

各级政府历来努力推动社区居民的文化活动中心建设，不断满足社区居民文化需求，动员社区居民积极参与文化活动中心建设的探索。

珠江源头第一村综合服务楼集社区教育、文化娱乐、健康服务、信息交流等功能为一体的群众文化活动场所，是为全面建设小康社会，提高城市文明程度，提高市民文明素质而特设的多功能综合服务楼。

使红星社区第一居民小组居民区不出社区便能享受到更为便利的“一站式”服务，更好地满足社区居民日益增长的精神文化需求。

社区文化活动中心建成后,将用用热诚服务为社区居民打造一个温馨的“精神家园”。

坚持以人为本，活跃社区居民的文化生活，满足居民群众日益增长的对文化设施的需求，为推进社区建设、构建和谐社会，进一步发挥民间组织的积极作用。

红星社区第一村,至今没有一个固定的办公场所,村民没在自己的文化娱乐活动场所，村民不能直接享受到社会发展的成果。

为此，村民小组急需建设一个固定办公场所，也使村民能够有自己的文化娱乐活动中心。

同时居民能有自己的经济实惠公益服务场所和设施设备。

为方便居民生活和繁荣村民小组经济，实现村民致富奔小康目标，应筹备建设一个珠源第一村综合服务楼，为村民服务。

第3章项目选址与建设条件

3.1项目选址

拟建珠江源头第一村综合服务楼项目地址四至界线：

东至沾益县交通局围墙，南至沾益玉林山水小区，西至经三路，北至320国道。

3.2项目用地及地块现状

3.2.1位天沾益沉积边缘地带,南侧为沾益玉林山水小区三期场地,西侧为沾益县玉林广场人工湖,场地地形平坦。

3.2.1本项目用地，于2006年8月28日，经沾益县土地收购储备委员会第三次会议纪要：

会议对县城望海东片区一号地块出让方案进行了讨论：

其中：

“预留8亩土地按成本价划拨给红星社区作为办公公益事业用地”。

2009年5月6日，红星社区《关于第一村民小组在一号地块中集体用地的面积和范围》中明确：

“由红星社区党总支委员会、居民委员会从划拨面积中，在交通局旁划拨5.12亩的土地面积给红星一组集体使用地块四至界线：

东至交通局围墙，南至玉林山水，西至经三路，北至320国道”。

2009年7月15日，经沾益县规划管理局对珠源第一村综合服务楼项目，以《初选址意见》（沾建规初址[2009]007号）：

“西平镇红星村民委员会第一村民小组综合楼项目，拟选址地点为县交通局旁，用地面积5.12亩,我局支持该项目建设”。

3.2.2用地选择无任何争议，符合相关法规和城市规划要求，能建成为村民小组综合服务楼，便捷的为村民小组村民服务。

3.3建设条件

3.3.1该地块已经达到“三通一平”要求

3.4拟建地块工程地质勘察情况（初勘）

3.4.1地块岩、土层特征

3.4.1.1地块上部土层为填土和第四系冲积物,下部基岩为泥盆系海口组细砂岩（D2H）。

地质特征从上至下分布形态如下：

第①⑧层：

素填土：

灰黄色，松散，湿，主要成份为粘土和少量矿石。

厚度2.30～5.20,平均厚3.57米。

第②层：

粘土：

灰红色，可塑，湿，岩芯切面光滑，韧性好，干强度高。

顶板埋深2.30～5.20米,层厚1.30～5.10米,平均厚3.17米.

第③层:

粘土:

灰红、灰黑色，可塑，湿，岩芯切面光滑，韧性好，干强度高。

顶板埋深6.10～7.40米,层厚1.00～3.20米,平均厚1.77米。

第④层:

粘土:

灰、灰黑色，软塑，湿，岩芯切面光滑，干强度高。

顶板埋深7.80～9.70米,层厚0.60～3.10米,平均厚2.27米.

第⑤层:

角砾：

灰色，稍密-中密状，砾石成份主要为砂岩，次棱角状，充填有粉砂、粉质粘土，局部胶结密实呈片状、块状，顶板埋深10.30～11.00米,层厚1.80～2.80米,平均厚2.07米。

第⑥层:

强风化细砂石：

灰色、灰绿色，坚硬，岩石矿物已变色，偶见原岩层理，岩芯破碎呈碎粒、碎块状，重型圆锥动力触探试验时跳锤。

顶板埋深12.10～13.60米,层厚0.50～3.50米,平均厚1.54米。

第⑦层:

中等风化细砂石：

灰色、灰绿色，坚硬，中厚层状，岩芯一般呈短柱状，少量中等柱状和碎石状，节理裂隙发育，岩石坚硬程度分类为软岩，岩体基本质量等级为Ⅴ级。

顶板埋深12.80～16.30米,最大揭露厚度12.4米。

3.5电源、水源情况

3.5.1供电的容量、电压等级

现有一条曲靖电力供电公司沾益分公司的10千伏城区高压输电线路，直接供至拟建项目边缘，已由250KVI变压器变送，直接接入即可。

供电充足，可满足用电负荷和电压等级要求。

电价便宜。

能保证正常供用电。

3.5.2供水水源

本建设项目用水，由沾益县创鑫供排水公司已经接通至地块边缘的自来水管网，并联管网即可满足用水各消防用水需要。

第4章项目建设内容及规模

4.1项目建设内容

4.1.1项目主要技术指标

4.1.2建设项目占地面积：

5.12亩,合3413.3平方米

4.1.3建筑总用地：

913平方米，占总用地26.8%

4.1.4道路用地：

617平方米

4.2建设规模

4.2.1总建筑面积:

4615平方米,

4.2.2容积率：

1.35

4.2.3层数：

5层，其中：

第一、二层：

为居民福利餐厅，用于红星社区及一村居民办理生日聚会、拜寿等红、白喜事的公益服务；

第三层：

用于红星社区一村办公用楼；

第四、五层：

用于村民文化娱乐活动中心。

第5章专业设计方案

5.1结构设计

5.1.1综合楼为全框架结构。

项目的设计、施工等各个环节均按照国家有关规定执行,设计线条以协调,体现简洁鲜明,力求建筑形式上美观大方,又体现独特的风格。

5.1.2主要材料采用

a.混凝土

地下室顶板（室外）、底板及外墙：

强度等级C30，抗渗等级S6；

竖向承重构件：

强度等级C40~C30；

楼层梁板：

强度等级C40~C30。

b.钢筋

HRB400级：

fy=360N/mm2，主要用于上部结构的梁、板、剪力墙的分布钢筋及框架柱。

HRB335级：

fy=300N/mm2，主要用于剪力墙的暗柱主筋

HPB235级：

fy=210N/mm2，主要用于梁、柱的箍筋

5.2给排水设计

5.2.1设计范围

5.2.1.1红线内总水表与红线以外的城市给水管的连接；建筑红线以内最后一个接合部以外的雨、污水管道，均按有关设计标准设计。

5.3消防设计

5.4强弱电设计

弱电系统，通过通信、计算机和自控等信息传输网络、设立系统配置，向楼层各间提供信息连接功能。

各类弱电管线、监控信号实行统一配置。

每个楼层间建筑单体均设置一个弱电进户点。

5.5拟建项目所在地震烈度情况

根据《中国地震烈度区划图》及《云建抗[1993]第44号》文件查定，沾益县及厂址区抗震基本设防烈度为Ⅶ度。

本项目按抗震烈度Ⅶ度设防。

5.6防雷保护

建筑物按二类防雷建筑考虑，在大楼屋顶设置避雷带，利用建筑物结构柱内主钢筋作为引下线，避雷带和主钢筋可靠焊接，引下线和基础底板、桩钢筋焊接为一整体作为接地装置，并且在一层四周外墙适当位置埋设热镀锌扁钢，以备接地极用。

第6章节能、节水、消防

6.1节能措施

能源是发展国民经济和提高人民生活水平的重要物质基础,国家极为重视对能源的开发与节约并重的方针.为贯彻节能这一基本国策,本项目节能设计按以下原则进行.

6.1.1建筑节能：

建筑的规划布置、建筑物的平面布置利于自然通风。

建筑的朝向大部为南北向,尽可能采用最大采光度设计。

6.1.2建筑体型力求简单，减少凹凸和变化以达到降低体型系数的目的。

6.1.3照明用电：

尽可能采用高效节能型荧光灯取代白炽灯。

6.2节水措施采取有效的节水设计措施，减少水资源的流失。

6.3消防措施

6.3.1项目建设配套安装消防栓3个。

并且项目四周环通，能满足消防车道设置要求。

6.3.2根据《建筑灭火器配置设计规范》规定,在各个构筑物内分别设置手提式1211灭火器.

第7章项目实施进度与招投标

7.1项目实施进度

2009年8月:

完成项目报批手续、勘察设计及施工图设计。

2009年9月上旬：

完成项目施工招投标工作。

2009年9月15日起四个月内完成土建施工工作。

2010年1月15日正式投入运行。

7.2项目招投标

7.2.1本项目施工按相关建筑施工招投标管理法规进行招投标。

村民小组有自己的建筑公司可参加招投标，完成项目建设任务。

7.2.2项目建设的组织管理：

项目严格按照国家规定的基本建设程序开展工作。

为确保项目的顺利实施，达到预期目标，项目的法人对建设工作负总责，并抽调精干人员组成项目建设领导小组，负责日常工作的开展。

7.2.3建议建议单位实行工程建设项目监理制，严把工程进度、工程质量、工程造价关。

第8章环境保护

7.1环境对项目的影响

项目周围附近,无其他工业污染源,环境良好.

7.2环境保护治理措施

7.2.1为了加强城市城市环境保护，本项目计划在建设用地中，采取环境绿化措施,绿化用地1638平方米,绿化率：

47.9%。

7.2.2绿化设计为步行系统绿化。

主题绿化带，采用红花紫荆形成共同的绿化主题，在突出主题植物的基础上寻求环境的共性。

运用植物树种的特色，直接或辅助塑造出步行系统的特征。

7.2.3本项目为非生产性项目，废水主要来自于生活污水的排放，生活污水的主要污染因子是CODCr、NH3-N和动植物油类。

按设计规划排水系统实行清、雨、污分流系统。

7.3本项目环保采取以上有效措施后，使环保可以达到要求。

第9章投资估算及资金筹措

9.1项目投资估算

9.1.1经概算，本项目预计投资总额:

600万元,其中:

建筑:

508万元;建设期利息:

6万元;居民服务的设施设备56万元;其它:

10万元；不可预见费：

20万元。

9.2资金筹措

9.2.1资金筹措来源：

建设项目资金全部由村民自筹解决。

第10章社会评价及建议

11.1项目社会效益

11.1.1随着城市居民收入增加，生活水平提高，居民的生活、风俗习惯也在发生着相应的改变。

本项目即为适应于这种改变而适时进行投资建设。

而且，本项目就地处红星社区中心，可满足社区居民办理生日聚会、拜寿等红、白喜事的公益服务，服务效益良好。

11.2建议

11.2.1建议建设单位在方便和服务于居民的同时，采取收取一定的成本费用运作方式，以使项目能持续发挥服务于居民的良好功能。

11.2.2该综合楼建设项目是可行的，建议上级主管部门给予支持,尽快批准该项目的建设。

2009年8月