大厦建设可行性研究报告.docx
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大厦建设可行性研究报告
“利得尔大厦”开发项目可行性研究
报告书
重庆大学建筑设计研究院
2002年3月31日
前言
受利得尔实业有限公司的委托，重庆大学建筑设计研究院组织了由高工、专家组成的研究小组，对“利得尔大厦”项目进行了可行性研究。
重庆大学建筑设计研究院（原重庆建筑大学建筑设计研究院）拥有很强的专业队伍，人才力量雄厚。
可行性研究小组通过对“利得尔大厦”项目所在区域严密的市场调查工作，获得了该项目所在区域内的竞争楼盘、行业分析、居民状况以及目标客户的第一手资料，整理分析后总结了多种建设方案，通过对比，从财务和营销的角度分析了“利得尔大厦”项目建设的必要性及可行性，最后形成了本报告。
报告的编制基于以下假设：
1、本报告编制过程中所遵循的有关法律、法规及政策无重大变化。
2、项目所在地——重庆市的社会经济发展战略不发生重大调整。
3、本报告财务预测期内有关信贷利率、税率、汇率在正常范围内波动。
4、无其他人力不可抗拒因素及不可预见性因素所造成的重大影响。
本报告在编制过程中，参阅了有关部门提供或审定的资料，同时得到了有关部门、相关单位的大力协助，在此深表谢意。
报告编制组成员名单
姓名
职务、职能
张仕廉
重庆大学建设管理与房地产学院副院长
副教授
国家注册监理工程师
重庆市技术咨询专家
闫瑞娟
重庆大学管理经济学硕士
第一章总论
一、项目名称、项目概况及发展商
1、项目名称：
“利得尔大厦”
2、项目概况
“利得尔大厦”位于重庆沙坪坝区渝碚路街道电台村，重庆火车北站以东，紧邻华宇广场，南面为32米城市主干道——站东路，与沙区中心三角碑遥相对望，场地交通条件良好车行系统自成循环，地理位置十分优越，是沙坪坝区重点建设及改造的黄金繁华口岸地段，地理位置优越。
“利得尔大厦”规划用地为不规则多边形，东西宽62米，南北长96米，场地内最高海拔标高263.09米，最低海拔标高256.37米，高差6.72米。
基地现为一块平地，占地面积5104.4平方米。
大厦规划布局遵循以人为本，最大限度地提升环境品质。
建设内容和建设规模为：
主体分为A、B两个塔楼，消防车道环通自成系统，建筑地下三层，地上四层商业裙房，A栋塔楼为29+1层住宿楼，B栋塔楼为16+1层住宿楼。
总建筑高度为99.0米，总建筑面积48369.8平方米，为商住楼。
整个建筑分为A栋住宅区与B栋住宅区，总投资人民币8642.31万元。
3、项目开发商简介
本项目开发商重庆利得尔实业有限公司成立于1986年，注册资金2000万元人民币，是一家具有二级房地产开发资质，集房地产开发、物业管理和商贸为一体的大型综合实体。
至今为止，房地产开发累计建筑面积达40万平方米，总产值超过10亿元。
目前正处在开发过程中的项目有：
重庆·利得尔大厦、利得尔·文星大厦、利得尔·北碚国际商业城、利得尔·合川商业城。
二、项目可行性研究的依据
1、重庆市规划局重规设（2001）沙字第0031号《重庆市建设工程设计条件、要求通知书》。
2、重庆市规划局重规设（2000）沙字第0044号《关于拆迁还建房工程的选址意见通知书》。
3、重庆市建设委员会渝建函[2002]68号《重庆市建设委员会关于利得尔等两个项目列入危旧房改造工程的批复》。
4、渝府发[2001]41号《重庆市人民政府批转市建委关于主城区危旧房改造工程实施意见的通知》。
5、重庆市利得尔实业发展有限公司提供的红线地形图。
6、重庆市利得尔实业发展有限公司关于“利得尔大厦”项目的有关文件。
7、重庆市利得尔实业发展有限公司提供的可行性研究委托书。
8、重庆市利得尔实业发展有限公司提供的红线地形图。
9、国家相关的建筑、消防、环保等法规、规范。
10、国家、省市颁布的有关设计的技术规程、规范和有关规定。
第二章市场需求分析
一、重庆市房地产市场环境
（一）重庆市房地产市场环境
重庆是一座具有三千多年历史和璀璨文化的名城，山城以其独特的地理位置形成了具有浓郁的地方特色的巴渝文化以及繁荣的内陆商贸经济。
近几年重庆在中国西部地区的迅猛发展使之成为长江上游的经济中心，她的独特的作用决定了它在中国跨世纪的地区发展中占据着越来越重要的地位。
重庆市按区域划分为渝中、渝北、南岸、江北、沙坪坝等13个区，而房地产市场所形成的格局也类似分成几大区域。
加之受长江、嘉陵江之隔，这种划分特别明显，其交通、环境等几大因素直接影响着楼盘的投资与收益。
1997年3月，重庆被批准设立为中国第四个直辖市，由此拉开了国家开发西部的序幕。
作为西南地区和长江上游地区最重要的中心城市，全国重要的工业基地，交通枢纽和贸易口岸，再加上优惠的政策，良好的投资环境以及前景广阔的市场，重庆成为新一轮投资的热点地区，大量的国外资金和国内资金涌入重庆，寻求投资发展，激活了重庆的经济环境，带旺了人气，为重庆经济的迅速发展提供了大量的机遇和条件。
国际、国内实力雄厚的财团、公司进入重庆，国内外驻重庆机构代表处的设立以及本地区迅猛发展形成的个人财富，都成为推动重庆房地产产业发展的强大动力。
此外，随着国家增发国债和西部大开发战略的正式启动，我市继续加大投资力度。
2001年全市累计完成固定资产投资801.82亿元，比上年净增146.01亿元，增长22.3%。
其中基本建设完成投资328.32亿元，比上年增长24.9%，占全市总投资的比重达40.9%；更新改造投资108.04亿元，增长17.4%；房地产开发投资196.67亿元，增长40.9%；其他投资168.79亿元，增长21.1%。
由于投资资金到位良好，从而保证了项目建设的顺利进行。
经济增长和企业效益的明显改善，促进了财政收入持续增长。
2001年完成地方预算内财政收入126.41亿元，比上年增长21.0%。
综上所述，在全国宏观经济形势不断趋好的大环境中，重庆市经济今年将继续呈现良好的运行态势。
这为房地产市场营造了很好的大环境。
据统计资料，2001年1至9月我市累计完成房地产开发投资107.26亿元，比上年同期增长43.1%，其中住宅为65.28亿元，比上年同期增长57.1%，投资增长迅速，住宅投资更为热点。
商业营业用房在竣工面积（42.84万平方米）同比下降了19.88%的情况下，施工面积达到510.81万平方米，同比激增62.35%。
9月重庆商品住宅新开工面积66.25万平方米，施工面积新增83.27万平方米，竣工面积27.39万平方米，销售面积38.91万平方米，超过竣工面积11.52万平方米。
前3季度，商品房销售面积为256.35万平方米，比上年同期增长26.43%，其中住宅销售215.89万平方米，占商品房总销售面积的84.22%。
据统计资料，2001年1至9月我市累计完成房地产开发投资107.26亿元，比上年同期增长43.1%，其中住宅为65.28亿元，比上年同期增长57.1%，投资增长迅速，住宅投资更为热点。
商业营业用房在竣工面积（42.84万平方米）同比下降了19.88%的情况下，施工面积达到510.81万平方米，同比激增62.35%。
9月重庆商品住宅新开工面积66.25万平方米，施工面积新增83.27万平方米，竣工面积27.39万平方米，销售面积38.91万平方米，超过竣工面积11.52万平方米。
2001年我市商品住宅建设投资累计达110.71亿元，比上年增长52.1%，占全市房地产开发投资的比重由上年的52.1%提高到56.3%。
全市累计销售商品房住宅面积635.04万平方米，较上年增加143.95万平方米，增长29.3%。
由此可以得出如下结论，重庆市近几年房地产开发量呈上升态势，且增幅较大。
开发商对我市房地产市场前景依然看好，特别是加大了住宅的投入，开发资金充裕，为我市进一步改善住房条件创造了良好的条件。
近年来，房地产开发由渝中区向周边地区扩散，南岸区、九龙坡区、沙区近年来成为开发热土。
渝中区、江北区多年以来一直是我市房地产开发的重心，近年来开发格局发生了较为明显的变化。
1998年，我市房地产开发投资量位居前6位的依次是渝中区（31.66亿元）、江北区（9.29亿元）、九龙坡区（8.83亿元）、南岸区（8.20亿元）、渝北区（7.79亿元）、沙坪坝区（5.71亿元）。
至2000年，这种投资排序被打乱，房地产开发由渝中区向周边地区扩散过程中，重心开始偏向九龙坡区、南岸区与沙坪坝区。
2000年，开发投资量位居前6位的依次是渝中区（28.64亿元）、九龙坡区（15.22亿元）、南岸区（14.03亿元）、沙区（13.71亿元）、渝北区（13.41亿元）、江北区（13.23亿元）。
九龙坡区、南岸区、沙坪坝区投资量已跃居至第二位、第三位、第四位，今年这种开发投资格局继续维持。
这种开发格局的转变是实施本项目开发的一个有利条件。
主城区各区商品房的销售状况对比如下图2-1（a.b.c）所示。
图2-1.（a）主城区各区商品房的销售件数对比
图2-1.（b）主城区各区商品房的销售面积对比
图2-1.（c）主城区各区商品房的交易金额对比
（二）重庆市房地产开发的主要政策环境
房地产开发还应该有一个良好的政策环境支持，简略地说，重庆市地方政府为支持重庆房地产的开发出台了如下几条主要政策措施：
1.加大住房制度改革，进一步完善住房公积金制度。
为加大住房公积金个人住房贷款的发放力度，在保证资金安全的前提下，用好、用活住房公积金。
同时也为进一步加大住房公积金对住房公积金缴存职工的个人住房信贷支持，充分发挥住房公积金社会效益，让广大职工更多的享受到建立住房公积金制度给他们带来的实惠，经市房改领导小组批准（渝住改发[2001］3号文），重庆市住房制度改革办公室、重庆市住房资金管理中心决定在2001年适度调整住房公积金个人住房贷款最高限额、可贷比例、最长期限，主要是：
坚决停止福利性建房和分房，实行货币化分房。
扩大公积金制度实施面，提高公积金归集率，提高公积金贷款的最高限额，延长公积金贷款的贷款期限。
允许房改房上市交易，鼓励差价换购，以旧换新，以小换大。
具体为：
a、公积金个人住房贷款最高限额由原6万元调整为7万。
b、住房公积金个人住房贷款可贷比例由原不超过购房价款总额的50%调整为70%。
c、住房公积金个人住房贷款最长期限由原15年调整为20年。
2.调整税收政策，鼓励住房消费。
3.清理收费项目，降低住宅开发成本。
4.拓宽空置商品住宅的消化渠道。
5.加强管理，完善配套设施。
包括：
⑴加强对房地产开发项目的方案审查和设计审查。
⑵加强对房地产开发项目的综合验收工作，凡综合验收不合格者一律不得交付使用。
⑶建立完善房地产交易有形市场，实行“一站式”服务，凡房屋交易所需办理的一切手续，均可在市场内一次完成。
⑷强化开放企业质量意识和售后服务意识，在商品房建设中严格质量管理，在商品房销售中严格执行住房使用说明书和质量保证书制度，同时加强物业管理，使消费者放心购房。
⑸各级政府都加大了对新开发区域基础设施建设的投入，完善住宅小区外的配套设施，方便新开发区居民的生活。
⑹本年初国家再次降低存贷利率。
⑺同时重庆市也减少了商品房屋买卖的交易费用。
以上的一些政策措施虽然与房地产的具体开发关联不大，但是这些政策的实施却极大地刺激了我市的住房消费，从而拉动了房地产业的发展。
（三）重庆市房地产现状
重庆市房地产的市场发育程度和价格水平与沿海城市相比存在着较大的差距，但发展速度较快，特别是97年3月设立直辖市以来，持续增长的需求极大地刺激了重庆市房地产的发展。
中房指数显示，1997-2001年重庆市保持了最大的涨幅，从分类物业指数看，重庆市也显现了较大的涨幅。
重庆市的房地产现在处于一个转型时期，她已具有相当厚实的基础，但是房地产开发商的实力及水平，楼盘的品质，居民的消费水平一直影响和制约本产业的发展。
近两年国家取消住房实物分配转为货币化分配后，重庆市房地产业发生了根本的变化，从而开发企业性质及市民的住宅消费观念都随之改变。
按目前重庆市楼价指数分析，重庆市住宅价格分三个层次，以下列出沙坪坝区住宅价格与渝中区、江北区相比表，以便作为本报告待分析楼盘的定价参照，如表2-2所示。
另据市地房局信息，按“十五”规划，今后10年重庆市人均居住面积将由目前的9平方米上升14平方米，换算之，每年竣工的住宅应该有700万平方米，且同时消化，因而投资资金量将超过70亿元。
这说明重庆市房地产市场需求量较大，且潜力可挖，每年可消费的商品房屋面积900万平方米,按重庆市现行的市场均价1800元/m2估算，销售总量应在162亿元。
根据重庆市目前的居住条件和环境及政治经济环境，住房的潜在需求在未来5-10年内将保持强劲的势头。
在重庆市政府进一步加快改革和发展的步伐的同时，确定要完善城市功能，不断提高城市品位，在开发大西部的大形势下，争取树立“龙头”形象地位，因而加大城市基础设施的建设，深化住房制度和土地使用制度改革，促进城市建设管理的全面发展，充分提升房地产业在重庆各物业的突出地位，这一切都给重庆市的房地产业创造了好的时机和环境。
表2-2重庆市住宅价格层次表（以沙坪坝、渝中区、江北区为例）
地区
项目名称
面积（m2）
起价（元/m2）
位置
沙坪坝
华宇广场
37-240
2600
小新街29号
学林雅园
95-270
2400
学府路
榕湖国际花园
105-220
2200
沙坪公园
千竹景苑
32-126
1500
上土湾
隆庆楼
30-126
1350
小龙坎正街
渝中区
帝王广场名仕阁
131-228
7000
民族路
天伦华苑
120-160
3800
大同路
巴渝世家
60-138
3300
民生路
重庆森林
30-67
2700
民生路
华富大厦
52-123
1900
人和街
江北区
龙湖花园西苑
120-230
2500
龙溪镇
黄金堡·芷苑
105-157
2100
松树桥
岭秀锦园
91-240
1980
红金路
阳光丽景
85．2-150．62
1450
黄泥磅
二、重庆市沙坪坝区房地产状况及特征
（一）重庆市沙坪坝区概况
沙坪坝区地处重庆主城区西部，是重庆主城区的重要组成部分。
沙区下辖13个街道办事处、12个镇和1个经济园区，全区总面积383平方公里，其中城区面积35平方公里。
2000年末总人口66.45万人，其中城市人口41万人。
由于历史等原因，沙区遗留了众多的人文景观，如渣滓洞、白公馆等，成为了全国人民忆苦思甜、教育子孙后代的基地之一。
同时，重庆绝大多数的高等学府、重点中学、小学也坐落于此，文化气氛十分浓厚，故此，新的《重庆市城市总体规划》将沙区定位为全市科教文化中心。
跨入二十一世纪，沙坪坝人正抓住西部大开发的历史机遇，坚持“改善城市形象，增加财政收入、加快经济发展”的工作思路，大搞城市建设，城市焕然一新：
现代化的住宅小区、宽阔明亮的步行街、环境优美的名人广场、四通发达的交通网络。
如此大好的形势吸引了众多的商家来此投资，成为各商家的必争之地。
目前区内正出现勃勃生机、人生鼎沸、车流川息的景象。
全区人民正在区委、区政府的领导下、团结奋进、加快发展，力争早日把沙区建成主城中心区、中心商务区、风景旅游区和对外开发之“窗”。
力争在二十一世纪之初跨入中国中西部先进区行列。
下面是对其经济和人文环境的一些介绍，从中我们可以获得对本项目开发有用的讯息。
1.经济建设
建国以来，特别是改革开放以来，沙坪坝区经济建设有了长足的发展。
2000年全区国内生产总值完成83.7亿元，其中第一产业增加值3.9亿元、第二产业增加值48.5亿元、第三产业增加值30.6亿元。
固定资产投资完成32.99亿元，社会消费品零售总额完成54.17亿元，地方预算内财政收入达到4.06亿元，城市居民人均可支配收入6421元，农民人均纯收入2861元。
2.城市建设
近几年来，沙坪坝新区建设和旧城改造规模不断扩大。
城市综合能力日益增强，城市形象和投资环境不断改善。
“九五”期间，共建成车行道51.56万平方米，人行道9.12万平方米，下水道5970米，安装路灯610盏，新建、改建公共厕所12座，垃圾站10座，新增和更新环卫专用车30辆；人均公共绿化现以达到3.97平方米，建城区绿化覆盖率36%。
城市交通事业稳步发展，新批一条旅游专线，改造、延伸公交路线21条、新增和更新公共交通运营车辆220辆。
城市供水、电、气能力进一步提高，2000年月供水能力43.87万吨，全年用电量16.33亿千瓦时，城市用天然气人口38.58人。
并强化环境监督管理和执法力度，加快了老污染源治理步伐，严格控制新污染源产生。
到2000年底，改造、关停燃煤锅炉、茶水炉309台，51家重点污染源基本作到达标排放，22家医院建成污水治理设施，五年来否决不利于环境保的新建项目40余件，取缔关停“十五小”污染企业17家。
3.工业
工业在沙坪坝区经济中起着支撑作用，工业门类齐全，基础雄厚。
工业生产继续快速增长，民营和个体私营工业企业规模不断壮大。
2000年完成工业增加值39.13亿元，按可比价计算增长10.05%，其中民营和个体私营企业完成工业增加值12.35亿元，增长36.24%，占区属工业增加值的58%，占区域工业增加值的31.57%。
工业产品出口大幅增加，全年出口11.86亿元，增长82.12%。
工业经济效益明显好转。
按区报市口径，工业整体减亏4.37亿元，亏损企业亏损额下降54.62%。
工业经济效益综合指数9.45亿元，上升24.83个百分点。
4.交通
沙区实施建设年发展战略，狠抓城市道路等基础设施建设，打开了交通“颈瓶”。
全区形成了以三角碑为中心、以三条国道、两条高速公路为骨架、乡镇为接点、辐射城乡、四通发达的交通网络。
近几年来，沙区多渠道筹集资金23亿元，新建了滨江路、风天路、龙泉路、磁童路；拓宽改造了石小路、小新路、沙磁路、沙中路、沙杨路、天陈路、沙梨路、烈歌路；乡村公路建设同时也加快，1997年实现了镇、村通公路的目标，到2000年有70%的社通公路，2000年底全区公路总里程966.82公里，比95年增长53.71%。
目前，沙区是主城区交通条件最好，最不堵车的地区。
为进一步发挥交通枢纽作用，沙区已形成了较为完善的交通运输网络，便利的交通极大地吸引着外来客商、居民落户沙区。
5.金融保险
沙区自身环境的改善，吸引了众多的客商来投资。
同时也带动了金融保险业的发展。
目前，沙区已形成了以国有商业银行为主体，其他商业银行、非银行金融机构相结合的金融组织体系。
金融网络遍及城乡。
工、农、中、交、建五家专业银行机构并肩发展；光大、招商、上海浦东发展等银行设置分支机构参与竞争；华夏证券公司、东北证券公司等分别在沙区设立经营部、开展证券交易业务；中国人民保险公司、中国人寿保险公司、太平洋保险公司、平安保险公司分别在沙区设立支公司和办事处，积极拓展保险业务，增加险种，规范运作。
2000年末，全区金融机构网点200个，金融机构贷款余额75.41亿元，金融机构存款余额114.41亿元；保险业务发展迅速，2000年保险承保额突破百亿元大关，保险费收入1.22亿元，赔款给付0.29亿元。
6.商业
九五”期间，沙坪坝区着眼于“发展大商贸、建设大市场、搞好大流通”。
在已有重庆大酒店、沙坪坝百货总公司、南开步行街等金融商贸业的基础上，构建中心商贸区，先后建成绿色艺术广场、商业文化广场和历史文化名人广场，引进重百沙坪商场、明日百货、恒鑫观景餐厅、芬斯特大酒楼等商贸企业，带动了周边商业零售、餐饮、酒店的发展，形成了重庆市最有特色的商业文化街区。
2000年，结合“结构调整年”，大力进行商贸结构调整，引进了肯德基快餐、国美家电城等新型商贸企业，继金诚服装广场，新世纪超市和融信商店街开业，马家岩装饰建材市场等五大专业市场也渐成规模。
3月，商业文化广场被国家六部委评为“百城万店无假货”示范街，重百沙坪商场、明日百货、银贸商厦被评为市级示范店。
年底，商业文化广场又被国家质量技术监督局评为“全国首批购物放心一条街”。
全区社会消费品零售总额五年累计突破120亿元，比“八五”增长了1.33倍。
商贸销售总额2000年达到53.20亿元
（二）沙坪坝区房地产市场现状
自重庆直辖以来，一方面由于国家政策的倾斜，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，继续实行扩大内需刺激消费的政策，西部开发战略亦进入实施阶段。
另一方面由于市政府出台了相关的优惠政策支持本地区房地产业的发展，所以重庆市房地产近几年持续升温，呈现购销两旺的良好势头，并且经过了近几年的摸索和发展，重庆市的房地产业已经逐步走向成熟和规范，并慢慢地形成了自己的特色，营造出一个良好的房地产开发和发展的氛围。
在这个阶段实施房地产开发具有天时、地利、人气旺的三大优越条件，胜数较大，这是在其他城市做房地产开发不可具有的优越条件。
沙坪坝区作为重庆市的经济和旅游重点区域，房地产发展甚为迅猛，固定资产投资继续在国家增加投资、扩大内需政策的支持下保持增长。
全年完成全社会固定资产投资32.99亿元，增长23.51%。
其中，基本建设投资8.8亿元，下降14.49%；更新改造投资3.80亿元，增长9.84%；房地产开发投资13.64亿元，增长146.48%；其他投资6.74亿元，增长9.14%。
新增固定资产13.20亿元，增长30.73%；竣工房屋面积98.76万平方米，增长21.38%。
沙坪坝区成为重庆市住宅建设和消费的热点区域，在2001年重庆市房地产交易会上交易成绩跃升第二位。
下表2-3给出各个区位的房地产价格的对比情况，以获得对重庆沙坪坝区房地产在重庆中的地位及其发展势头有一个直观的了解。
从此图可以看出：
虽然沙区住宅销售均价有起有落，但从总的趋势来看是上升的。
到2001年年底达到最高水平1895元/平方米。
为了获得沙坪坝区的行情更为确切、详实的资料，我们还对沙坪坝区的楼盘进行了抽样调查，抽样调查楼盘共16个，并制成了下表2-4。
表中所列是沙坪坝区各个区位房地产的价格对比，从中可以获得我们在对拟建楼盘进行定价时一些有用的数据，并以此为依据。
表2-3主城区2001年上半年房价对比表（单位：
元/m2）
区位
今年1-6月商品房
去年1-6月商品房
今年1-6月商品房住宅
去年1-6月商品房住宅
同期房价涨落
所有商品房
商品住宅
均价
2056.73
1923.89
1679.07
1510.61
涨幅
6.90%
11.15%
渝中
3248.14
3117.68
2264.40
1966.09
130.46
298.31
江北
2033.26
2528.59
1905.20
2268.38
—495.33
—363.18
沙坪坝
1479.97
2346.84
1346.97
1300.83
—866.87
46.14
大渡口
1107.00
921.78
1057.42
849.34
185.22
208.08
九龙坡
1646.64
1701.24
1238.68
1470.87
—54.60
—232.19
南岸
1737.55
1483.22
1466.28
1330.65
254.33
135.65
北碚
1072.58
962.04
734.30
746.01
110.54
—11.71
渝北
2053.13
2050.18
1947.44
1992.79
2.95
—45.35
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