XZ立白仓储基地项目可行性研究报告.docx
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XZ立白仓储基地项目可行性研究报告
XZ立白仓储基地项目
可行性研究报告
附录
一、附表
1、项目投资现金流量表
2、项目资本金现金流量表
3、利润及利润分配表
4、财务计划现金流量表
5、资产负债表
6、流动资金估算表
7、营业收入、营业税金及附加和增值税估算表
8、总成本费用估算表
9、固定资产折旧费估算表
10、借款还本付息计划表
二、附图
1、XZ立白仓储基地项目地理位置图
2、XZ立白仓储基地项目厂区平面布置图
第一章总论
1.1项目名称及承办单位
1.1.1项目名称
XZ立白仓储基地项目
1.1.2承办单位
承办单位名称：
XZ市龙江商贸有限公司
法定代表人：
XZ
XZ市龙江商贸有限公司，注册资本20万元，经营范围：
。
1.1.3项目主管单位
垦利县发展和改革局
1.1.4项目建设地点
XZ市垦利县永安镇。
1.2可行性研究报告编制依据
1.2.1原国家计委发布的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；
1.2.2国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
1.2.3国家、地方经济和社会发展规划及行业部门的发展规划；
1.2.4XZ市龙江商贸有限公司提供的有关基础数据、资料。
1.3可行性研究报告的研究范围
1.3.1对企业的基本特点和发展规划进行说明和总体研究；
1.3.2对产品的国内外市场情况进行分析，并确定项目建设规模；
1.3.3对项目实施条件、厂址、供应等进行研究说明；
1.3.4就项目的环保、节能、消防和劳动安全卫生进行分析说明；
1.3.5进行项目的总投资估算、成本估算和经济效益分析，进行财务及经济评价；
1.3.6提出本项目可行性研究报告的工作结论及建议。
1.4推荐方案与研究结论
1.4.1建设地址
本项目位于XZ市垦利县永安镇。
项目的建设符合城市发展规划功能分区要求，该地块配套基础设施齐全，地势平坦，交通便捷，通讯畅通，适宜项目的建设。
1.4.2建设规模
本项目占地面积40亩，总建筑面积12595.28平方米，购置物流配套设备27台套，同时建设公用工程配套及服务性设施，以满足仓储物流需要。
本项目在功能上可提供仓储、装卸、分检、包装、库存管理、配送等货物仓储、配送综合服务。
项目建成后，可达到年储运家电6000台、年储运酒水1.2万箱、年储运日常用品72.5万箱的能力。
1.4.3能动供应
1.4.3.1能动供应
一、供电
本项目总装机容量为430kw，计算有功功率350kw，每天工作8小时，工作时间300天，则用电量为84万度/年。
用电由垦利县供电公司供给，公司在厂区内建有配电室和完善的配电系统，新增1台500KVA变压器（型号S11-M-500KVA），自厂区配电室引线至各用电单位作为生产、生活电源，完全可以满足本项目需求。
二、供水
厂区供水水源来自于垦利县供水管道，可满足本项目用水需求。
本项目用水主要为生活用水、清洗用水和绿化用水，年耗水量约4216吨，其中生活用水量1206m³/a，清洗用水量450m³/a，绿化用水量2560m³/a。
1.4.4环境保护
本项目符合当地经济发展规划，选用设备成熟可靠，符合国家的产业政策。
本项目建成投入使用后，在全面采取各项污染防治和加强企业环境管理的前提下，对产生的各类污染物都采取了切实可行的治理措施，严格控制在国家规定的排放标准内，所以本项目的建设不会对区域的生态环境产生明显的影响。
1.4.5节能
本项目除工艺方案采取的节能措施以外，在电气、暖通、建筑等方面采取全方位的节能措施。
本项目正常年能源消耗量103.60tce，正常年营业收入4325.00万元，项目工业产值综合能耗为0.02kgce/万元，单位工业总产值水耗0.97kWh/万元，单位工业总产值电耗194.22kWh/万元，远远低于2010年山东省及XZ市的单位GDP能耗。
本项目建设符合国家和行业相关产业政策和发展规划，采用的节能措施合理、技术先进，项目在合理用能方面是可行的，并且项目产品投入使用后，节能效果显著。
1.4.6消防
本项目设计中除了各专业严格按照有关规范进行消防措施的设计外，还按规范设置了各类消防设施，主要包括消防水管网、消火栓、干粉灭火器等。
因此消防系统具有较高的安全可靠性。
1.4.7劳动安全卫生
本项目采用了先进、成熟、可靠的生产技术，在设计中严格按照国家的有关劳动安全卫生的政策，并根据实际情况采取了完善的安全卫生措施，预计本项目在建成后将能有效的防止火灾、爆炸、雷电、静电、触电、机械伤害、噪声危害等事故的发生，一旦发生事故，依靠装置内的安全防护设施和事故应急措施能及时控制事故，防止事故的蔓延，使生产工人的劳动安全卫生有充分的保证。
同时要求工人在生产过程注意自我劳动保护，要求上岗人员必须以预防为主进行安全教育及劳动保护、工业卫生教育，严格执行操作规程，确保安全生产。
1.4.8劳动定员
本项目需劳动人员67人，其中管理技术人员55人，生产工人12人。
1.4.9实施进度建议
根据项目情况，整个建设期控制在12个月内，具体建设日期自2012年3月开始，2013年03月投入运营。
1.4.10投资估算及资金筹措
本项目总投资为5000.00万元。
其中建筑工程费用2616.00万元，设备购置费491.00万元，设备安装工程费用88.36万元，工程建设其他费用657.68万元，基本预备费577.96万元，建设期利息49.88万元，铺底流动资金519.12万元。
项目所需资金其中银行贷款1500万元，其余由企业自筹解决。
1.4.11可行性研究报告结论与建议
1.4.11.1结论
本项目符合国家产业政策、行业发展规划及地方的发展需要，拟选配套设备节能环保，社会和环境影响效益显著；公司管理规范，资金实力和筹措能力较强，能够保证该项目的顺利实施。
所以，本项目技术上可行，经济上合理，项目建设是必要的、可行的。
1.4.11.2建议
1、本项目在可行性研究报告批复后，应尽快委托有资质的设计单位对本项目进行工程设计，制订出详细的项目实施计划，尽早开展本项目建设的招标工作。
2、项目建设内容较多，作好工程设计，力求使项目整体达到预定的社会、环境、经济效益，及时进行建设管理、施工管理才能真正作到质量控制、投资控制、进度控制，有利于化解项目的工程风险。
3、公司必须设立专项资金帐户管理，实行专款专用，建立严格的审批制度。
4、项目必须有规划，按规划组织较强的班子负责实施，技术上一定要依托高水平的科研单位和技术人员指导。
1.4.12主要经济指标
表1-2主要经济技术指标表
序号
科目
单位
指标
备注
1
项目规模总投资（含铺底流动资金）
万元
5000
1.1
建设投资
万元
4431
其中：
基本预备费
万元
577.96
其中：
涨价预备费
万元
1.2
建设期利息
万元
49.88
1.3
流动资金
万元
1730.4
铺底流动资金
万元
519.12
2
营业收入（含税）
万元
4325
生产期平均
3
营业税金及附加
万元
237.88
生产期平均
增值税
万元
生产期平均
4
总成本费用
万元
2996.7
生产期平均
5
利润总额
万元
1090.43
生产期平均
6
所得税
万元
272.61
生产期平均
税后利润
万元
817.82
生产期平均
8
财务盈利能力分析
8.1
财务内部收益率
项目投资所得税前
%
21.1
项目投资所得税后
%
15.89
自有资金
%
16.51
8.2
财务净现值
项目投资所得税前
万元
2430.2
ic=7%
项目投资所得税后
万元
1036.82
8.3
项目投资回收期
含建设期
静态投资所得税前
年
5.77
静态投资所得税后
年
7.06
动态投资所得税前
年
8.15
动态投资所得税后
年
10.33
8.4
总投资收益率
%
17.79
8.5
项目资本金净利润率
%
17.54
9
资产负债率
%
13.26
达产年
10
借款偿还期
年
1.62
不含建设期
11
盈亏平衡点
%
41.39
生产期平均
第二章项目提出的背景与必要性
2.1项目提出的背景
2.1.1XZ市背景分析
XZ市是万里黄河入海的地方，是黄河三角洲的中心城市，是黄河三角洲高效生态经济区的主战场和核心区域。
2010年全市生产总值达到2360亿元，比2005年翻一番，按可比口径，年均增长14.4%，城市综合竞争力列全国第25位。
工业竞争力显著提升，全市规模以上工业实现主营业务收入6100亿元、增加值1740亿元，分别是2005年的3.8倍和2倍；收入过10亿元企业新增54家，过百亿元企业达到10家。
经济效益大幅提高，全市实现工业利税1100亿元、利润720亿元，分别是2005年的1.9倍和1.6倍；地方财政收入104.88亿元，是2005年的2.7倍，年均增长22.2%。
投资、消费不断扩大，“十一五”全社会固定资产投资4626亿元，是“十五”的2.5倍，年均增长21.6%；社会消费品零售总额378亿元，年均增长19.5%。
金融机构各项存款余额1567.1亿元、贷款余额1148.1亿元，年均分别增长19.2%、22.3%。
经济结构不断优化，产业层次大幅提升。
三次产业结构由4.2：
79.7：
16.1调整为3.6：
72.7：
23.7。
石油工业稳步发展，地方经济快速突破，油地结构调整为3：
7。
市属经济快速发展，县域经济拉开新框架，经济结构明显优化。
四大主体产业区实现重大突破。
临港产业区，港口建设和园区配套取得重大进展，引进了一批大项目，被列为中国石油化工产业区。
高端产业区实现跨越发展，五年生产总值、财政收入翻了两番，引进过亿元项目139个，电子信息、汽车及零部件、新能源等高端产业初具规模，XZ经济开发区升级为国家级经济技术开发区。
黄河口生态旅游区快速起步，游客综合服务中心、湿地公园建成投用，成为国家4A级景区。
生态高效农业区成为新亮点，现代渔业示范区完成投资12亿元，14万亩养殖区投入生产，研发中心大楼投用；高效生态农业示范区、现代畜牧业示范区建设全面启动。
工业结构调整成效显著，高新技术产业和先进制造业快速突破，大规模集成电路、广汽吉奥汽车、LED照明、光伏太阳能等项目相继落地，高新技术产业比重提高12个百分点；传统产业优化提升，化工、轮胎、纺织等产业80%以上的技术装备达到国内先进水平。
服务业加速发展，文化旅游、现代物流、服务外包、金融保险等产业成为新的增长点，会展业快速起步，服务业比重提高7.6个百分点。
科技创新能力不断提高，黄河三角洲可持续发展研究院等平台建设快速推进，组建了5个产业技术创新联盟，被评为国家知识产权工作示范城市。
城市和基础设施建设取得重大突破，发展承载能力快速提高。
广利河综合治理三年任务全面完成，“三园一区一岸线”工程取得重大成效，体育公园、文化公园和会展中心投入使用，科技公园软件大厦建成投用，清风湖景区成为全国首个新光源示范区，水城景观初步显现。
黄河水城深度开发加快推进，金融商务中心、河海风情娱乐城、水城之窗、水城雪莲剧院等项目开工建设。
五年新建改造城市道路280公里、桥梁38座，新增绿地1564万平方米，新建公园13座，市政公用设施不断完善，中心城建成区达到140平方公里。
XZ港2个3万吨码头建成投用，实现外轮开放，2个5万吨液体化工码头开工建设。
广利港航道整治工程已经省发改委核准。
XZ机场4D级改造全面完成，新航站楼即将投用。
威乌高速公路XZ段建成通车，德大、黄大铁路开工建设。
变电容量翻了两番，供电能力大大增强。
“数字化XZ”深入推进，信息化水平显著提高。
改革开放深入推进，体制机制创新取得重大进展。
金融创新成效明显，引进了7家股份制银行，组建了3家村镇银行和1家农村商业银行，黄河三角洲产业投资基金获准筹建。
财税体制改革力度加大，税收和非税收入征管机制进一步健全，财政管理制度不断完善。
企业改革取得新成效，4家企业成功上市。
农村综合改革继续深化，土地流转制度改革稳步推进，国有农场和集体林权制度改革进展顺利。
医药卫生体制改革加快推进，基本药物制度试点成效明显，公立医院改革试点开始启动。
文化体制改革扎实推进，组建了XZ广播电视台、市演艺公司和文化市场综合执法机构。
市县政府机构改革全面完成，事业单位分类改革扎实推进。
对外开放不断扩大。
全市进出口总值达到79.6亿美元，其中出口27.6亿美元，分别增长4.4倍和2.2倍。
五年实际利用外资8.6亿美元，有6家世界500强企业落户XZ。
“走出去”步伐加快，境外投资、对外工程承包和劳务合作快速增长。
社会事业全面发展，和谐稳定局面进一步巩固。
五年市财政投向社会事业60.76亿元。
教育事业不断发展，学前教育、高中教育、职业教育得到加强，全部实现免费义务教育，被评为首批“全国推进义务教育均衡发展先进地区”。
实施了校舍安全改造等工程，中心城区3座小学建成投用，技术学院和胜利一中迁建进展顺利。
医疗卫生服务体系不断完善，建成了市人民医院病房楼、乡镇卫生院等卫生服务设施，实行了政府购买社区公共卫生服务。
文化事业加快发展，建成了一批文化场馆，乡镇综合文化站实现全覆盖，成功举办了黄河文化旅游博览会等节庆活动，群众文化生活日益丰富；推出了《黄河入海流》等文化精品。
民生持续改善，人民群众得到更多实惠。
居民收入较快增长，城镇居民人均可支配收入23657元，农民人均纯收入8206元，年均分别增长9.6%和12.3%。
就业再就业不断扩大，五年新增城镇就业20.1万人次，农村劳动力转移就业28.4万人次，城镇登记失业率控制在2%以内。
社会保障体系更加完善，城镇居民医保参保率达到99.7%，新农合参保率达到99.6%，企业养老保险征缴率达到99.7%，工伤保险征缴率达到100%，新型农村养老保险试点扎实推进，失业保险覆盖面不断扩大；各类救助制度进一步健全，4次提高城市低保标准，3次提高农村低保标准和五保供养标准，5次提高失业保险金标准，连续5年上调企业退休人员待遇，两次提高物价补贴标准，去年底又对低收入群体发放了一次性物价补贴。
保障性住房建设力度加大，建设保障性住房2.9万套、棚户区安置房3922套，支持油田建设职工住房3.2万套。
城市社区集中整治全面展开，黄河南展区房台拓展和供水工程完工。
圆满完成了援建北川任务，帮扶新疆疏勒和支援重庆酉阳工作扎实推进。
随着XZ市社会经济的快速发展，以及XZ市人民生活水平的不断提高，使得对于家电、酒水及日化用品的需求量愈加旺盛。
为XZ市龙江商贸有限公司XZ立白仓储基地项目的实施打下了良好的基础。
2.1.2仓储物流行业背景分析
随着经济全球化和信息技术的迅速发展，被普遍认为在降低物质消耗、提高劳动生产效率以外的“第三利润园”的现代物流业，已经成为我国新的经济增长点。
据《中国物流年鉴》分析，我国工商企业目前依然多数是为库存而采购，而不是按订单采购，生产需要的原材料、半成品、外购库存过大，占用了大量流动资金。
美国、德国、日本制造业库存周期平均只有12天，库存总额只占销售总额的1.3%至1.5%。
发达国家的库存商品只占国内生产总值的1%。
而我国工业产成品库存一般到达30天，库存商品占国内生产总值约达6%。
而我国这些指标远远落后于发达国家的根本原因，就在于缺少一个高效的社会化现代物流服务系统。
应该按照社会分工要求，建设社会化现代物流服务体系，以支持工企业的生产经营和市场经销。
改革开放以来，我国对物流基础设施作了大量投入，到2000年已经达到1.5万亿元人民币。
但是由于原有基础太落后，仍然不适应现代物流的总体发展需要。
据有关部门统计，我国每年因包装造成的损失就达到150亿元人民币，因为装卸、运输造成的损失高达500亿元人民币，因保管不善造成的损失为30亿元人民币。
因此，在社会现代化物流服务体系中，建设综合物流园，将运输与仓储进行有效整合，是发挥运输和仓储效率和实现社会、经济效益的有效措施。
因此在该形势下提出该项目是顺应市场需求的举动，项目市场前景良好，项目的建成将带来巨大的经济效益。
2.2项目提出的必要性
2.2.1符合相关产业政策和行业发展规划
根据《产业结构调整指导目录》（2011年本），该项目符合第一类（鼓励类）中第二十九项“现代物流业”中第六条“第三方物流服务设施建设”，因此，本项目为国家鼓励发展的项目。
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中指出：
大力发展现代物流业。
加快建立社会化、专业化、信息化的现代物流服务体系，大力发展第三方物流，优先整合和利用现有物流资源，加强物流基础设施的建设和衔接，提高物流效率，降低物流成本。
推动农产品、大宗矿产品、重要工业品等重点领域物流发展。
优化物流业发展的区域布局，支持物流园区等物流功能集聚区有序发展。
推广现代物流管理，提高物流智能化和标准化水平。
《国务院关于加快发展服务业的若干意见》指出：
“适应新型工业化和居民消费结构升级的新形势，重点发展现代服务业，规范提升传统服务业，充分发挥服务业吸纳就业的作用，优化行业结构，提升技术结构，改善组织结构，全面提高服务业发展水平。
大力发展面向生产的服务业，促进现代制造业与服务业有机融合、互动发展。
细化深化专业分工，鼓励生产制造企业改造现有业务流程，推进业务外包，加强核心竞争力，同时加快从生产加工环节向自主研发、品牌营销等服务环节延伸，降低资源消耗，提高产品的附加值。
优先发展运输业，提升物流的专业化、社会化服务水平，大力发展第三方物流”。
综上所述，本项目建设符合国家产业政策和行业发展规划。
2.2.2有利于发展当地经济
通过本项目的建设对于促进当地经济结构调整、解决就业、发展地方经济也起到一定的积极作用。
本项目可以安置一部分人就业，在一定程度上减轻了当地就业压力，有着良好的社会效益。
本项目建成投入使用后，可以推动地区交通运输和相关服务业的发展。
企业每年还需上缴地方财政各种税费，对地区社会经济发展也将起着促进作用。
项目符合国家产业政策、行业发展规划、技术政策、产业结构调整和国家清洁生产等条件。
项目产品档次较高，市场前景广阔。
项目具备良好的建设条件，项目建成后具有良好的经济和社会效益。
该项目的建设会带动一批当地企业共同发展，能够解决一批人的就业问题，对当地经济有一定的拉动作用，能在一定程度上提高当地人民的生活水平。
2.2.3是企业自身发展的需要
通过此项目的进行，企业经营规模扩大，技术水平增加，企业整体管理素质增强，其企业的竞争能力大为提高，并通过此项目的建设使企业经验丰富，打下企业再发展的坚实基础。
在此基础上，该企业快速壮大发展，获得业内及行业主管部门的高度赞誉。
为提高公司的综合实力，在日益激烈的市场竞争中处于不败之地，该公司提出XZ立白仓储基地项目的建设。
通过该项目的建设，将能够提高该公司的仓储物流能力，适应市场的需求，以促进企业自身的发展。
该项目建成后，通过融合当地的各种资源，能够为企业的成长、壮大提供良好的发展平台，促进产业发展。
该项目的建设还能够增加就业机会，缓解社会就业压力，增加居民的收入，有利于建设和谐社会，对提高垦利县的经济地位和综合竞争能力、加速推进垦利县现代化进程具有一定的作用。
所以项目建设是十分必要的。
上述已经建立起来的基础条件与优势将能充分保证XZ市龙江商贸有限公司XZ立白仓储基地项目各项工作的顺利进行。
第三章市场分析及预测
3.1我国具有广阔的物流市场
我国的物流产业起步晚，目前尚处于初级发展阶段，物流设施、物流方式落后，物流意识淡薄，与发达国家相比，我国物流业的总体水平滞后，主要表现在：
成本高：
我国的物流总成本大大高于发达国家，尤其在商品成本中，我国占到了60%，而美国和日本分别为36%和25%。
库存大：
据统计，我国库存商品沉淀资金近年基本占到GDP的50%，而发达国家一般不超过1%，发展中国家也不过5%。
效率低：
我国每年的物资损耗在3000亿以上，主要原因是物流活动效率低，一件商品从生产到消费，要经过十几次的搬运、装卸，长时间的储存、保管等。
周转慢：
专家分析，国内一般企业资金周转1.3次，日本可周转8—9次。
其它在流通方式、物流服务等方面，都大大低于发达国家水平，直接影响了我国国民经济的增长。
发展物流业，已成为国家发展的一个重点。
目前，我国的物流已呈现出健康、快速的发展势头。
据统计：
2005年一季度，我国全社会货物周转量达15246亿吨公里，同比增长23%，增速比同期GDP的增长速度高出13.3个百分比；当前，我国每一个单位GDP的物流需求系数（根据同期GDP总额与物流货物总额计算）由去年一季度的1:
2.6扩大到今年一季度的1:
3.03。
与物流需求增长相比，一季度我国物流用投资增长速度比同期全国社会物流货物总额增幅低18.8个百分点。
物流投资占全社会投资总额的比重，则在下降。
专家指出，当前国民经济发展中出现的物流成本过大及物流不畅的重要原因，在于我国长期以来物流用投资规模相对较小，滞后于物流需求的增长。
3.2家电行业市场分析
近5年来我国家电工业与国民经济增长密切相关，家电业工业总产值随着国民经济增长而呈增长趋势，且增长趋势基本吻合。
但就其国民经济占比而言，却呈下降趋势。
随着家电行业的发展日益完善成熟，全行业已由产业机构调整后的高速发展期过渡至平稳发展期。
加之近年来暖夏、自然灾害，金融风暴等消极因素抑制全球对家电产品的需求，因此，家电行业占国民经济比重较往常有所下降，行业生产总值增长率慢于国民经济的增长。
虽然近5年来家电行业占国民经济比重逐年下降，但家电行业在制造业和国民经济中的地位依旧相对稳固。
2005年～2006年，比重为3.8%左右。
2007年GDP占比下降至3.50%，2008年进一步下降至3.26%，这部分下降主要原因是家电行业刚刚经过结构性调整，处于市场过度期。
2009年下降至3%以下，较往年数据有明显滑落。
其主要原因在于金融危机冲击下行业下游需求不足进而导致的行业开工不足，行业工业总产值明显下降。
但随着国家家电下乡、节能补贴及以旧换新等政策的大力扶持下，在未来1~3年内，行业经济地位将会有所提高。
具体数据如下表所示：
数据来源：
国家统计局
图3-1 家电行业工业总产值占GDP比重变化
（1）产值分析
2009年1-11月份，我国家电行业规模以上企业累计实现工业总产值9836.75亿元，比去年同期增长2.39%，是近5年来家电行业工业总产值增幅最低的一年。
家电行业工业总产值增幅减缓下降主要受国际金融危机消极影响，海外订单不足，全球家电消费需求疲弱的原因导致。
家电行业的产值增速自2005年来逐年回落，其主要因素也是行业发展环境恶化：
受经济危机影响，世界范围内经济增长速度放缓，覆巢之下无完卵，国内经济增速也结束了前几年的高增长。
家电行业作为消费性轻工业，受宏观经济环境影响很大，全球宏观经济疲软所导致的需求增长放缓是主要原因。
加之近年来原材料价格上涨，自然灾害等诸多客观原因，导致企业经营难度增加生产意愿减弱。
整体来看全行业还是依旧保持稳健增长，具体数据见下图所示：
资料来源：
国家统计局
图3-2 2005年-2009年家电行业总产值情况
（2）产量分析
从主要家电产品产量来看家电行业供给结构，绝大多数产品2009年全年较2008年有明显好转。
白色家
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