北京酒店式公寓考察总结报告.docx
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北京酒店式公寓考察总结报告
北京酒店式公寓考察总结报告及铂宫物业管理服务及收费标准建议
此次对北京20几个项目进行了考察，具有代表性的酒店式公寓并与铂宫有类似特点的项目有以下三个项目，现总结如下，希望能对铂宫的销售提供有益的参考。
项目一、瞰都二期
一、项目综合分析
1、地点：
北京朝阳区东四环北路东风桥北150米
2、电话：
8610—64336688/9988
3、面积区积（建筑面积）：
40—60㎡、80㎡、120—150㎡
4、项目规模：
瞰都二期由三栋16—27层点式高层建筑组成，全部沿东四环路和霞飞路临街布置，最大限度的降低了整栋建筑密度，争取到最理想的景观资源。
5、地理位置分析：
项目位于三元桥燕莎经济商圈为国际航空枢纽经济圈向中央城区国辐射的第一涉外生活圈，高档酒店、写字楼临立，商业氛围及生活氛围成熟。
随着投资达2.75亿美金美国大使馆的动工，日本大使馆、马来西亚大使馆等一大批大使馆的陆续进入，第三使馆区日渐成形，随之而来的是日臻完善的国际氛围和日臻完善的生活、商业配套，这里将成为外国人聚集最多的地域，也将成为国际人士最钟情的地方，来自世界的文化精英欢聚一堂，潜移默化中已浸染了一份精英文化的华贵气质，所以这个项目极居居住和投资价值。
二、物业管理及收费标准
1、物业管理公司：
新加坡普瑞特物管理公司
物业费用：
2.8元/㎡（按建筑面积收取，含电梯费）
2、物业服务内容：
由于该项目处于期房阶段，物业公司尚未进驻，服务内容（按酒店式管理和服务）和有偿服务的内容及收费标准没有确定。
三、精装修标准
装饰、设备标准
✧外墙：
基座为石材、主体为高级黑色面砖
✧门窗：
户门：
实木复合门；窗：
中空玻璃
✧电梯：
日本三菱电梯
✧公共部分：
首层大堂：
大堂及入口铺设大理石地面
公共区域设置：
烟感、喷淋系统
✧其他：
提供两条程控电话线入户，宽带入户
提供有线电视入户
24小时热水入户，配备中水系统
安装可视对讲装置，首层顶层设门禁
集中供暖
地下停车为立体车库
精装修标准配置一览表
✧卧室、餐厅及客厅：
地面：
实木复合地板
墙面：
高级乳胶漆
顶面：
高级乳胶漆
✧卫生间和厨房：
洁具：
品牌分体座便、浴缸及台下盆或碗盆
灶具：
欧帝品牌灶具及抽油烟机
橱柜：
高级橱柜
墙面、地面：
墙面为高墙砖；地面为高级地砖
厨盆：
厨房龙头为美国“摩恩”品牌
吊顶：
铝扣板吊顶
✧门：
室内户门为高档实木复合门
✧窗：
中空玻璃
✧阳台：
地面：
高级地砖或高级地毯
墙面：
顶面为高级涂料
项目二：
晶都国际
一、项目综合分析
1、地点：
酒仙桥路坝河南岸
2、电话：
64323388
3、面积区间：
75平方米和155平方米（建筑面积）
4、地理位置分析：
项目位于北京首席涉外高档酒店中心区域，众多外资公司、合资公司、外国使馆坐落于此，是北京最为知名的国际化社区之一，是北京外籍人士主要居住地之一，也是众金国际人士最宜居留休憩之地。
另外丽都版块发展计划及“两轴两带多中心”的北京规划，使燕沙商圈向东北方向扩张与丽都商圈形成互动已成必然。
行政公寓为此区域的跨国名流量身定做，大量的客源需求，以及身份感和品质感的国际化酒店区，是未来升值的绝对保证。
配套：
万米以上沿街度假式商业广场、酒店公园内SPA、瑜珈、星级台球厅、美体中心、法意日韩各色风情餐厅、红洒雪茄吧、品牌咖啡店、VIP商务会所、小型会议中心、专业家政中心、宠物托管中心等。
5、投资回报分析：
名称
公寓面积（平米）
公寓租金（美金/月）
丽都假日饭店公寓
76
1600
114
2500
京广中心公寓
48—56
1200—1500
83
2500
嘉里中心公寓
100
2500—3300
138
4800
167
4600—5000
国贸公寓
93
2300—2500
132
3600—4300
171
4500—5300
昆仑饭店
豪华行政套房
6700—7200
行政套房
11700—12100
48平方米的户型开发商是与客户签定租赁协议，包租10年，每半年返还一次租金，每个月的租金金额保证要高于月供款；108平方米的户型开发商不负责包租，代可以替客户租赁，以上的服务费都为8%。
二、物业管理及收费标准
1、物业管理公司：
北京晶都兴业酒店管理有限公司
运营支持为建国饭店管理公司
物业管理费用：
2、无偿服务
日常家政服务
（1）装饰布置咨询和政府相关机构（街道办事处、社区）、各类合法企业、中介机构合作开展服务、利用闲置房屋及各种设施、场地开展各项活动、代收取发生的成本费用。
（2）临时照顾小孩
（3）介绍保洁员、小时工
（4）代办电话开户
（5）代订牛奶
（6）代办银行开户
（7）代办收订报刊、特快专递、送邮件上门
（8）临时代管小件物品
（9）提供图书阅览、棋类活动场所
（10）组织健康有益的图书、音像制品交流、展览、展销活动
医疗服务
（11）配备急救药品
（12）生病代为联系急救车
园艺绿化
（13）讲解鲜花养护技术
（14）提供家庭园艺咨询
安全服务
（15）定期检查电器设备的安全使用情况，检查安防设施的可靠性
（16）义务宣传安全用电常识、宣传消防知识
商务、礼仪服务
（17）代订火车、机票
（18）代办旅游手续
（19）代联系摄影、摄像
（20）代购、代送鲜花
3、有偿服务
（1）安装排气扇、利用物业公司人员或请专业公司在管理公司的统一管理下组织实施，在施工过程中严格遵守行业规范。
（2）安装用电明线
（3）换电表
（4）换镇流器
（5）拆换灯管
（6）拆换电源开关、插座、电话、电视、数据面板
（7）调试多制式彩电
（8）调试组合音响
（9）贴墙砖、铺地砖
（10）贴壁纸
（11）墙面重新粉刷
（12）安装座便
（13）安装洗脸盆
（14）安装空调架
（15）换门锁
（16）换水龙头
（17）换水表
（18）换门窗玻璃
（19）木门维修
（20）疏通下水管道
（21）修理、更换水阀、各类软管
（22）修理洗脸盆、洗菜盆下水管、马桶水箱配件
（23）修理窗帘、拉窗等
（24）地毯清洗（化纤类、纯毛类）
（25）清洗挂毯、块毯
（26）清洗软包墙面
（27）清洗玻璃
（28）清洗布椅子
（29）清洗布艺沙发
（30）清洗皮沙发
（31）清洗空调、风机盘管
（32）单卫生间、厨房清洁
（33）石材清洁
（34）室内全套保洁
（35）入住前开荒清洁
（36）楼顶高空作业
（37）其它清洁服务
（38）木地板抛光、打蜡
（39）石材地坪抛光、打蜡
（40）家具（门窗）保洁
（41）洗车
（42）车打蜡
（43）上门收衣服
（44）钟点工（1小时起计）
（45）传真
（46）复印
（47）打字
6、建国特色服务
（1）“住宅私人秘书”服务：
您的“住宅私人秘书”还会为您提供诸多个性化服务，如：
代为管理房产；代交电话费、水电煤气费、上网费等；重要事件提醒、家中绿色植物管理、室内清洁、开窗通风。
（2）户门钥匙的酒店化管理：
住户可将户门钥匙存放于前台或保安部，在有住户书面委托函的确认下，您的“住宅私人秘书”可启封钥匙处理家中发生的紧急情况，也可代客看房，户内清洁、户内修理等，实现酒店前台功能。
（3）入户清洁：
住户可委托您的“住宅私人秘书”指定专职服务员或小时工进行入户清洁，之后有领班或主管进行检查并记录，完全按酒店的标准操作。
（4）送餐服务：
餐厅及酒吧将印制精美的菜单，酒单置于房间内，住户在需要时可随时拔打送餐电话，服务员迅速地将所点的菜品或酒水送至房间。
（5）衣物送洗：
住户可拔打您的“住宅私人秘书”电话，并可提供叫早、约会提醒、留言等服务。
（6）总机服务：
电话总机24小时接听电话，并可提供叫早、约会提醒、留言等服务。
（7）保险箱服务：
在前台设有保险箱，住户可将贵重物品放在保险箱内，以突出酒店式管理特色。
（8）商务中心：
为住户提供打字、复印、传真、翻译等服务。
（9）一条龙服务：
与酒店一样，在大厦前设有门童、负责代客泊车、运送行李、物品，对于初次入住的租户或住户实行一条龙服务：
即从客人进入大厦，门童将一直引导您到各个部门办理各种手续，直至进入户间，并为您讲解各种设施设备及电器的使用方法和注意事项，使住户充分体验到建国物业所提供的周到而舒适的服务。
（10）双语服务：
前台服务人员为了给业户提供满意的服务均实行双语服务，并可根据服务对象的不同招聘相应的工作人员，如本项目多为欧美客人则招聘懂英语的工作人员。
（11）医疗服务：
前台配备紧急用医疗箱，以备客户急用。
同时，引入医疗服务站提供家庭护理等工作。
三、精装修标准配置：
装饰、设备标准
✧外墙：
基座为石材、主体为高级面砖、局部为铝扣板装饰
✧门窗：
户门：
实木复合门；窗：
断桥隔热铝合金配中空玻璃
✧电梯：
奥的斯电梯
✧公共部分：
首层大堂：
大堂及入口铺设大理石地面
公共区域设置：
烟感、喷淋系统
✧其他：
提供两条程控电话线入户，宽带入户
提供有线电视入户
24小时热水入户，配备中水系统
安装可视对讲装置，首层顶层设门禁
集中供暖
地下停车为立体车库
精装修标准配置一览表
✧卧室、餐厅及客厅：
地面：
1#楼高级地毯；2、3#楼实木复合地板
墙面：
1#楼高级壁纸；2、3#楼高级壁纸或高级乳胶漆
顶面：
高级乳胶漆
✧卫生间：
洁具：
美国“贝朗”牌分体座便、浴缸及台下盆或碗盆
灶具：
欧帝品牌灶具及抽油烟机
墙面、地面：
墙面为高墙砖；地面为高级地砖
厨盆：
厨房龙头为美国“摩恩”品牌
吊顶：
铝扣板吊顶
✧门：
室内门为高档模压门；户门为高档实木复合门
✧窗：
铝合金断桥隔热，中空玻璃，隐形纱窗
✧阳台：
地面：
高级地砖或高级地毯
墙面：
顶面为高级涂料
项目三：
棕榈泉国际公寓
一、项目综合分析
1、地点：
北京朝阳区农展馆南路甲一号
2、电话：
65086666
3、规模：
占地面积7万平方米，地上面积有230000平方米，其中有占地10200平方米的会所，3600平方米的商场，1600平方米的综合幼儿园和46000平方米的地下车库。
4、面积区间与租金回报：
楼号
户型
间数
建筑面积
租金水平（美元）
C座（1#楼）
D座（3#楼）
E座（4#楼）
G座（6#楼）
A
B
C
D
三室
三室
二室
三室
176
180
133
174
3200—3600
3250—3600
2400—2600
3200—3500
A座（2#楼）
B座（5#楼）
A/D
B/C
四室
三室
370
220
9500
5500
F座（7#楼）
A/B
C/D
三室
二室
161
138
2900—3250
2500—2700
H座（9#楼）
J座（10#楼）
A/F
B/E
C/D
三室
二室
三室
193
139
222
3500—3800
2500—2800
4000—4500
投资回报
楼号
户型
间数
面积
成交单价
投资回报率
C栋
A
B
C
D
三室
三室
二室
三室
178
180
133
174
17.05万元
20.56万元
18.8万元
17.2万元
17.1%
16.1%
15.6%
18.8%
A栋
A/D
B/C
四室
三室
370
220
19.19万元
22.7万元
14.5%
14.2%
F栋
A/B
C/D
三室
二室
161
138
16.8
18.8
16.7%
16.6%
5、地理位置分析：
置身北京众多商业区之中心地段——毗邻中央商务区，燕莎商业区以及中国三个主要使馆区；坐拥北京夜生活胜地——朝阳公园与三里屯酒吧一条街，紧邻工人体育馆和保利剧院。
二、物业管理及收费标准
1、物业管理：
香港地铁物业
2、物业公司收费一览表
序号
项目
缴费标准
备注
1
物业管理费
（按建筑面积收费）
5.6元/㎡
C、D、E、F、G、H、J
7.2元/㎡
A、B
2
停车位管理费
100元/月
3
电费
0.43元/度
分高低峰期
4
自来水费
2.9元/吨
含排污费
5
热水费
10元/吨
6
天然气费
1.9元/立方米
7
直饮水费
500元/吨
8
取暖费
30元/㎡
9
有线电视
300元/户
开通费
18元/月
收视费
10
中水费
2.5元/吨
仅适用F、H、J
11
清洁费
5元/㎡/月
每周二次、月八次
12
卫星电视
173元/月
13
宽带
120元/月
包月
三、装修标准配置：
装饰、设备标准
✧外墙：
基座为石材、主体为高级棕色面砖
✧门窗：
户门：
实木复合门；窗：
中空钢化落地玻璃
✧电梯：
日本原装三菱电梯
✧公共部分：
首层大堂：
大堂及入口铺设大理石地面
公共区域设置：
烟感、喷淋系统
公寓门禁控制智能卡系统
✧其他：
宽带入户
提供有线电视入户
纯净水进户
安装可视对讲装置
美国原装进口户式中央空调系统
电子滤尘与换气系统
每套公寓配有三条国际直拔电话线路
设有有线电视与卫星电视
北京首个数码小区，提供数字化电视节目
内部通讯联络视频系统
精装修标准配置一览表
✧卧室、餐厅及客厅：
地面：
客厅为高级地砖，卧室和书房为实木复合地板
墙面：
高级乳胶漆
顶面：
高级乳胶漆
✧卫生间：
品牌洁具
✧厨房：
灶具：
欧帝品牌灶具及抽油烟机
墙面、地面：
墙面为高墙砖；地面为高级地砖
厨盆：
厨房龙头为美国“摩恩”品牌
吊顶：
铝扣板吊顶
煤气泄露警报系统
✧门：
室内门为高档模压门；户门为高档实木复合门
✧窗：
铝合金断桥隔热、中空玻璃
✧阳台：
地面：
高级地砖或高级地毯
墙面：
顶面为高级涂料
通过对以上项目的考察，北京酒店式公寓销售的情况非常好，极具投资和居住价值，原因总结如下：
1、地理位置：
多数都位于商业中心、CBD、中关村和中央酒店区附近，这样就保证了其出行的便利性和出租的客源，而周边的酒店的房费都较高，而酒店式公寓的租金相对要低一些，所以其竞争优势，投资回报率都在14%以上。
2、北京的酒店式公寓全部带精装修出售，基本标准为地板、进户门和分户门、厨柜和炉俱、壁柜、卫生洁俱，客户不必操心装修的问题，购房后即可入住和出租。
3、这些项目全部都聘请了知名的物业管理公司，这些公司不但物业管理水平高，而且在酒店式公寓和租赁方面都是很好经验，保证了客户的利益，提高了项目的档次。
建议：
1、通过对以上项目的考察和现场客户的反馈，建议铂宫的物业管理费使用面积不超过2元/㎡，含电梯费。
2、铂宫的物业管理服务内容，可参考以上项目的服务内容，细分为无偿服务、有偿服务、特色服务，收费标准可根据实际情况进行测算。
3、晶都国际的物管服务最为标准，其中建国特色服务比较到位，能有效提升“铂宫”的物管档次和项目品牌，切合“铂宫”的高档个性化定位，建议采用。
4月初，铂宫销售正式启动，有关物管服务及收费标准明细请物管公司尽快制定确认（最好在3月20日前完成），以便销售工作的顺利开展。
宝宇地产销售部2005-3-8
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