土地估价师的培训心得体会范文Word文档下载推荐.docx
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4银行抵押风险把控
在培训期间我们认真学习了自治区协会安排的这4门课程通过这次学习我们感觉受益匪浅开阔了眼界自己体会最深的是以下几个方面：
一是银行抵押风险把控中要避免土地使用权2年闲置被无偿收回的风险一旦被认定为闲置土地银行的抵押权会受到威胁我听了老师的讲解后认识到我们土地评估机构作为向银行等金融机构提供中介咨询服务的专业机构对抵押物面临的抵押权灭失的巨大风险应该详尽充分地向银行提示
二是特别关注土地使用权抵押项目规划指标批准文件的有效期在评估土地时我们要求委托方提供土地使用权产权证国有建设用地土地作用权出让合同建设用地规划许可证如果已经动工开发的还要求委托方提供工程规划许可证施工许可证而一宗土地只有具备规划条件才真正具有市场价值而规划条件的合法表现是规划行政管理部门颁发的规划许可证明文件和建设行政主管部门颁发的施工许可文件按照规范出让的土地使用权应该附有规划条件但工作中在收取资料时对于未动工开发的土地委托方往往只能提供产权证和国有建设用地土地使用权出让合同即使能提供建设用地规划许可证和工程规划许可证有些也是早已过了有效期的要避免规划许可文件失效土地使用权的市场价值受到影响进而影响到土地抵押权的实现
总的来
说非常庆幸参加了这次培训班让继续教育时间虽短但具体学习内容之外的意义是巨大的除了对估价遇到的困难问题有了新解答对整个行业的发展认识也会有进一步的提高
本人于10月17—18日在重庆市工商大学学豪酒店参加了土地估价师西部援助计划重庆培训班继续教育培训主办方邀请了四位行业内理论知识扎实实践经验丰富的老师授课他们分别是北京康正宏基房地产评估有限公司的梁津老师陕西华地房地产估价咨询有限公司的石桂琴老师、北京中企华房地产估价有限公司的魏新老师及赵松老师梁津老师讲解了《土地使用权抵押的法律体系、过程风险、案例分析》石桂琴老师讲解了《土地估价报告撰写中常见的逻辑性和一致性问题分析》赵松老师讲解了今年国土资源部办公厅关于发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》的通知（国土资厅发[XX]20号）魏新老师着重讲了《土地估价报告的制作》四位老师凭着对法规政策的深刻理解结合土地估价案例针对土地估价工作中常犯易范的错误从四个不同方面讲行了讲解和点评非常感谢主办方请到这么好的老师来授课既有理论又有实战经验让我们这些实践经验有待提高的估价师受益匪浅深受启发特别是梁津老师对土地使用权抵押的过程风险、案例分析石桂琴老师对报告撰写中常见的逻辑性和一致性问题分析感觉完全是针对我专门讲解的就好象他们看见我作的土地估价报告单独对我点评一样让我深有感触下面我就这次培训谈谈我的几点体会
一、地上无建筑物的划拨土地使用权不得单独抵押
在实际的评估工作中我还没有遇到过划拨土地单独抵押的案例遇上的都是地上有建筑物且办理了合法房地产权证的房地产在评估时评估整个房地产的价值然后扣除应补缴的土地出让金就得出了估价对象的评估价值以我的理解既然产权证上土地出让方式
为划拨的房地产可以抵押那地上无建筑物的划拨土地也可以评估价值后抵押梁津老师讲了划拨土地使用权抵押的法律依据：
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年国务院第55号）第45条规定：
符合以下条件经土地管理部门和房产管理部门批准划拨土地的土地使用权可以抵押：
……（3）土地使用者具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；
……依第（3）款要求划拨土地上应该有建筑物才附合划拨土地的土地使用权可以抵押的条件可见划拨土地使用权在无地上建筑物、附着物的情况下不能设定抵押听了梁津老师以上关于划拨土地使用权抵押的讲解庆幸在工作中还没碰上要求评估划拨土地使用权的案例或者咨询否则就闹笑话了
二、土地使用权2年闲Z被无偿收回的风险
根据XX年5月22日最新修订的《闲Z土地处Z办法》（以下简称《办法》）第十四条第
（二）款规定：
未动工开发满两年的由市、县国土资源主管部门按照《中华人民共和国土地管理法》第三十七条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条的规定报经有批准权的人民政府批准后向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》无偿收回国有建设用地使用权虽然有此规定而在实际执行中因为众所周知的原因到目前为止还没有一家开发商两年前甚至十年前拿的地被无偿收回因此我在遇到评估此类土地价值时也仅仅是在报告中向报告使用人提示请报告使用人关注而在内心对土地使用权闲Z2年会被无偿收回不以为然梁津老师强调：
土地使用权被无偿收回原使用权人名义的土地使用权灭失设立在土地使用权上抵押权随之灭失其为银行贷款所起的担保作用不复存在金融机构的优先受偿权也消失而《办法》取消了银行作为抵押权人在拟定闲Z土地处Z方案过程中的参与权在闲Z土地的处Z过程中银行失去了在拟定处Z方案过程中保护自身权益的主动机会一旦被认定为闲Z土地银行的抵押权会受到威胁我听了梁老师以上的讲解后认识到我们土地评估机构作为向银行等金融机构提供中介咨询服务的专业机构对抵押物面临的抵押权灭失的巨大风险应该详尽充分地向银行提示
三、关注土地使用权抵押项目规划指标批准文件的有效期
在评估土地时我们要求委托方提供土地使用权产权证国有建设用地土地作用权出让合同建设用地规划许可证如果已经动工开发的还要求委托方提供工程规划许可证施工许可证而一宗土地只有具备规划条件才真正具有市场价值而规划条件的合法表现是规划行政管理部门颁发的规划许可证明文件和建设行政主管部门颁发的施工许可文件按照规范出让的土地使用权应该附有规划条件但工作中在收取资料时对于未动工开发的土地委托方往往只能提供产权证和国有建设用地土地使用权出让合同即使能提供建设用地规划许可证和工程规划许可证有些也是早已过了有效期的在没参加这次培训班前实事求是地讲我也没重视项目规划指标批准文件的有效期问题发现不在有效期内往往催一催或者问一问委托方要求他们提供最新的规划指标文件或者要求他们解释实在提供不出来为图省事就直接采用已过了有效期的规划指标文件中的参数进行评估没有意识到规划许可文件失效土地使用权的市场价值会受到影响进而影响到土地抵押权的实现
四、实际用途与登记用途不一致物业的评估
在讲课中梁老师举了一个案例就是开发商将临街楼房建成了临街商铺并按照商铺出售但在办理产权证书时开发商为了逃避一些费用将商铺仍按规划批准的住宅用途办理了产权证而在现实生活中物业登记用途为住宅而实际用途为办公或商业我在评估工作中还遇上过登记用途为工业用房实际用途为商业的极端案例
如果严格按照相关法律法规擅自改变用途均属违规应由政府有关部门进行查处以前在评估这种物业时我也是按证载用途评估其价值但评估结果与市场实际售价有一定差距自己也知道与市场价值不符与客户沟通客户对评估结果也不认可感到很尴尬针对这种情况梁老师提出了解决方案：
可以按照实际用途的正常市场价格评估再扣除估价基准日应补交的出让金得到最终价值我觉得梁老师提出的这个解决方案太好了今后再遇到类似情况我就知道处理与客户也好解释和沟通了
梁老师讲的土地剩余使用年限对抵押期间的影响、建设工程款优先权问题、政府储备土地抵押等问题对我们的土地评估实际工作都有很大帮助
五、地价影响因素分析与估价方法及参数取值之间的不一致
在出土地估价报告时经常因为客户催得急时间紧只重视估价方法和参数取值及测算忽视了地价影响因素分析甚至直接粘贴复制同一地区的地价影响因素分析将这两部分割裂开来未考虑地价影响因素与地价水平确定的关联性石桂琴老师不愧是资深的土地估价师把我们在撰写土地估价报告中常犯的一些错误都列了出来比如：
在一般因素分析中前面对当地地产市场进行分析时得出的结论是“地产市场活跃地价逐步上升”在估价方法选择的阐述中却给出“当地工业用地交易很少市场不完善且可比性差不适于选用市场比较法”的理由；
在一般因素和区域因素分析中前面说“区域环境大大改善土地升值较快”而在地价确定时对较低价格不作分析判断直接取了较高的权重；
在市场比较法的区域因素分析中说周围环境较好、区域位Z较好、交通便捷度高等而在基准地价系数修正法的区域因素修正的因素条件说明中又和市场比较法不一致甚至自相矛盾
在听了石老师的讲课后我的体会是：
今后在撰写报告时一定要把报告作为一个整体写完后自我检查前后对比
石老师还讲了估价方法应用中的不一致问题比如在应用市场比较法时估价对象与比较案例的内涵不相一致估价对象为纯住宅用地所选比较案例为商住用地这也是我在评估工作中最常犯的错误今后在评估工作中要记住老师讲的要点吸取教训严谨地选择每一个参数合理分析确定估价结论写出合格的土地估价报告
XX年12月我通过了土地估价师考试真的非常幸运我的付出终于有了收获今天很荣幸与大家一起分享关于考试的心得体会
一、明确目标订立计划
土地估价师实质就是一次迈入土地估价行业的执业门槛的一次考试每门科目也都以及格60分为通过标准某一科的100分和60分对取得土地估价师资格而言结果是相同的而考试结果必然和你的重视程度投入的时间和花费的精力等等是成正比的
客观地讲参加考试的目的就是为了通过土地估价师的考试而不是为了单科的最高成绩所以我们在学习的过程中首先应评估自己的实力按自己的实际情况分配时间和精力在复习时要各科均衡对于有些掌握不了的难点不要过于在意尤其是相关知识一科对自己的专业和特长的方面一定要掌握考试中保证得分；
而对于实在难以掌握的在合理的情况下该放弃的一定要放弃只有这种切合实际的目标才能保证自己最大程度的成功
一个良好的计划是成功的开始合适的计划可以指导复习、监控复习进程计划的安排是因人而宜的因为每个人的时间安排都不一样有的可能是利用业余时间有的可能是利用整块的时间“专职”考试那么就需要根据自己的情况安排一个合理的复习计划我考试第一年是利用工作业余和节假日时间复习的第二年是在带宝宝的过程过挤出时间来学习的时间不是很固定所以我没有固定的规定每天看几页书或者每天做多少题
二、重视大纲选择指导书
考试大纲要重视建议大家将考试大纲要求掌握的内容用不同的符号或不同颜色的笔在考试指定在教材中做好标记以备在学习中掌控
能否找到适合自己的指导书是通往成功的捷径协会推荐的教材也很多但在短时间内通读全部是不可能的因此每个人一定要选择合适的教材我选择的是中科技大学出版社出版的全国土地估价师资格考试考点采分另外城镇土地估价规程、土地估价分等定级规程、相关法律法规等也是必不可少的资料
通读教材需要一定的时间和精力投入因此通读教材要早做安排强调对教材的通读是要突出全面理解和融会贯通并不是要求把教材的全部内容一字一句背下来通读教材要注意准确把握文字背后的复杂含义通读教材还要注意不同章节的内在联系能够从整体上对应考科目进行全面系统的掌握
在对教材全面通读的基础上我们更要注意抓住重点进行复习每门课程都有其必考知识点这些知识点在每年的试卷上都会出现只不过命题形式不同罢了可谓万变不离其宗对于重要的知识点我们一定要深刻把握能够举一反三复习资料不宜过多一两本就够了多了容易眼花反而不利于复习
三、细化目标系统而完整地复习
个人经验复习中可以分成三部分来进行：
第一科土地管理基础与法规为一部分；
将第二、三、四科（估价理论与方法、估价实务基础、估价案例与报告）作为一个整体来进行；
第五科相关知识为一部分；
这样可以保证知识的完整同时也可以保证学习的条理性尤其将第二、三、四科作为一个整体系统进行学习可以保证知识的完整性和对估价方法的理解；
同时将三科作为一个整体也可以减轻心理负担增加通过的可能性
只要认真复习对大纲所要求的各个知识点一定充分掌握考试通过是有很大把握的复习时要以考试大纲和历年真题为主以课件专家课座为辅完整而系统的学习不仅避免复习过程中的盲目又保证了知识点的完整性对于通过考试有很大的帮助学习的过程是一个不断总结的过程在阶段性的复习完成之后要进行必要的练习最好的材料是历年考试真题以科目为单位为单位视个人情况而定建议至少看3遍把每一道题都彻底搞清楚
建议至少找三套模拟试题一套在通读教材后做找到薄弱环节在突击考试重要考点时作为参考；
一套在考试前一个月做判断一下自己的水平针对个别未掌握的内容有针对性地去学习；
一套在考试前一周做按规定的考试时间完成掌握答题的速度体验在考场中正式考试的感觉如果有时间能多做几套模拟题会更自如地应对考试
四、认真研究历年考题
真题是不可或缺的复习资料找几套真题在教材中将每一题的出处找到并标记是一年的真题当把近几年的考题全部标好后你就恍然大悟原来考试的命题规律也就这么几招即使教材有变化大纳有调整也一定要重视历年真题的复习因为万变不离其宗我们可以通过对真题的剖析掌握命题人的命题思路做到以不变应万变
根据你在教材中标记的历年真题统计各章各节在历年考题中所占的分值一定要统计出来这样可圈定考试命题点使以后有重点的学习时心中有数而且可以更有效地利用复习时间
在做历年考题时要抱有认真的心态千万不要草率写上答案然后校对一下对则过错则改改无论你做的是对是错都必须看答案解析理解消化尤其是做错的要思考错在里为什么会错如果是知识点没有掌握应该翻书重读以弥补缺漏对于计算题一定要动手按考试的要求写一写算一算千万不要一想到用什么方法怎样解就过去只有平日养成认真细致的习惯考试中才会不慌不忙对做错的题要细心总结避免在应试中重犯错误
五、意志坚定建立自信贵在坚持
当一切准备工作都已妥当那么就该真枪实弹地进行复习了计划再好、分析再透彻没有时间和努力的保证一切都是空谈所以我的经验是“坚持”虽然是陈词滥调但是我还是想突出的提出来如果你真是想通过这个考试的话那么无需多说就是“坚持”二字相信在我们认真分析、合理计划和坚持努力的基础上一定可以收获沉甸甸的希望信心果实
考试是一次人生磨练无论是成功还是失败都是对意志力的考验对多数做评估工作的人而言土地估价师资格证书是必须取得的一个资格证既然是必须的就需要大家付出相应的时间和精力所以在考试前需要大家坚定信念不要轻言放弃
在复习过程可能会有畏难厌烦情绪这都是很正常的一定要不断给自己打气、加油并注意劳逸结合在最后冲刺阶段要将自己的状态调整到最佳考试状态进入考场后排除一切杂念尽量使自己很快地平静下来试卷发下来以后要听从监考老师的指令填好姓名准考证号和科目代码涂好准考证号和科目代码等紧接着就是安心答题
最后提一点平常心也很重要从某种程度上讲考试过关与否和考试准备情况无关与考题难易程度也无关而是跟心态有很大关系所以一定要有谋事在人成事在天的心态这样心情好些头脑更清晰些过关的机会就大些祝大家考试顺利！
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