11年学年论文房地产行业分析.docx

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11年学年论文房地产行业分析

成都理工大学商学院

学年论文

专业国际经济与贸易

学生姓名唐生尧

学号201008010331

指导老师胡锡琴

提交时间2011年6月29日

考核成绩

对中国房地产市场的分析

作者姓名：

唐生尧专业班级：

2010080103指导老师：

胡锡琴

摘要

2010年年初，全国房地产市场延续2009年的快速增长趋势，继续保持较快增长。

但受4月份国务院抑制房价过快上涨等一系列调控政策的影响，房地产开发各主要指标增幅自4月份起出现一定程度的回落，房地产调控初见成效。

9月底，政府针对房地产市场的最新变化再次密集出台了一系列政策措施，10月份央行又在时隔两年之后再次动用了加息大棒，对市场造成了不小的心理冲击，房地产在四季度有所降温，房价重新进行下行通道。

2011年，由于宏观调控政策的力度不会减弱，尤其是限

购政策和上海、重庆出台房产税的影响会逐步扩大，投资需求会进一步受到抑制，估计2011年商品房销售市场仍将处于低迷状态，销售增长速度在1位数以内。

商品房价格将进入徘徊状态。

2011年，随着需求减少，供给增加，房地产市场的供求状况将有所好转，房价将进入盘整和徘徊阶段。

预计上半年房价涨幅会进一步下降，下半年涨幅可能会有所提高，全年房价保持低速增长。

关键词：

房地产市场政策调控销售增长速度

ToChinarealestatemarketanalysis

Abstract：

By2010,earlyintherealestatemarketcontinuerapidgrowthtrendofthe2009,keepexpanding.ButbythestatecouncilinApriltopreventhousingpriceriserapidlyandsoonaseriesofmacro-control,theinfluenceofrealestatedevelopmentmajorindexincreasesinceAprilupappearacertaindegreeofrecedes,realestateregulationproducedresults.TheendofSeptember,governmentaimedatestatethelatestmarketchangeagaindenseissuedaseriesofpoliciesandmeasuresinOctober,thecentralbankagainin1992/93usedagainaftertwoyearsofmarketratesstick,createdalotofpsychologicalimpact,realestateinthefourthquarterhascooled,housepricestore-rundownlinkchannels.2011,duetothemacroeconomicregulationandcontrolpolicyeffortsunabated,especiallyrestrictedpoliciesandShanghai,chongqingissuedofhousepropertytaxeffectwillbegraduallyexpand,theinvestmentdemandwillfurtherisrestrained,estimate2011saleofcommoditymarketwillremainintherecession,salesgrowthinsingle-digitwithin.Thepriceofcommercialhousingwillenterthewanderingstate.

Keywords：

Realestatemarket；Policyregulation；Salesgrowthrate

目录

摘要………………………………………………………………………………………………………………2

目录………………………………………………………………………………………………………………4

第1章2010年中国房市总结……………………………………………………5

1.1全国各地区房地产投资增长状况……………………………………5

1.2开发商投资状况……………………………………………………5

1.3房屋销售价格状况…………………………………………………6

第2章中国楼市存在的泡沫……………………………………………………7

2.1中国各大城市泡沫指数…………………………………………7

2.2中国房市泡沫还未破灭的原因…………………………………8

2.2.1中国的住房市场格局…………………………………………8

2.2.2中国的二手房市场……………………………………………8

第3章中央政府对楼市的调控………………………………………………9

3.12010年政府出台的政策…………………………………………9

3.2调控政策出台后的结果……………………………………………10

3.3房地产调控失败的原因……………………………………………10

3.3.1“遏制部分城市房价过快上涨势头”的总体思路本身就缺乏调控决心…………………………………………………………………………10

3.3.2中国房地产不再以居住为目的…………………………………10

3.3.3地方政府“卖地财政”……………………………………………11

3.3.4开发商们为了暴利见利忘义……………………………………11

结论…………………………………………………………………………12

致谢…………………………………………………………………………13

参考文献…………………………………………………………………………14

第一章2010年中国房市总结

　　这一年，房地产市场经历了从年初的火爆，到年中的观望，再到年末的重新火爆。

这一年，楼市调控重拳频频出击，是历年房地产调控中力度最大、手段最多、持续性最长的一年。

1.1全国各地区房地产投资增长状况

1-10月，全国房地产开发投资38070亿元，同比增长36.5%，增速同比加快17.6个百分点，比前三季度加快0.1个百分点。

其中，东、西部地区投资额分别为22293亿元和7664亿元，同比增长38.3%和35.8%，增速同比加快20.9和16.9个百分点，与前三季度均持平；中部地区投资额为8113亿元，同比增长32.6%，增速同比加快9.3个百分点，比前三季度加快0.5个百分点。

30个省份房地产投资同比增长，其中福建、海南分别增长73.4%和66.6%。

与去年同期相比，21个省份增速加快，其中新疆、四川分别加快44.8和37.2个百分点；福建、广东2个省份分别由下降6.1%和6.8%转为增长73.4%和30.1%；7个省份增速减缓，其中北京、山西分别减缓34.8和24个百分点。

与前三季度相比，15个省份增速加快，其中贵州、宁夏分别加快3.4和3.1个百分点；内蒙古、湖南、山东3个省份持平；12个省份增速减缓，其中广西、海南分别减缓2.6和1.8个百分点。

西藏房地产投资同比下降50.6%，去年同期为增长31.2%，降幅比前三季度扩大1.7个百分点。

1.2开发商投资状况

全国主要的30家房企全年住宅销售接近8700亿元，销售面积8449万平方米。

另外，2010年开发商销售均价也大幅上涨24%。

本报讯2011年1月1日，中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布的《2010年度中国房地产企业住宅销售排行榜》显示，全国近40家房地产开发商闯入百亿元行列，主要的30家房企累计销售金额接近8700亿元，房价同比上涨24%。

其中，万科继续稳坐第一，恒大地产销售面积位居第二。

万科、恒大等6家超大型房地产企业销售额已超500亿，其中万科以1026亿元创纪录的销售业绩和847万平方米的销售面积称冠。

恒大地产在2009年581万平方米的基础上，大增43%至831万平方米，荣登销售面积排行榜亚军，销售额也达到527亿元，晋级500亿军团。

保利地产则以660亿元的业绩位列销售金额榜亚军，绿地集团则囊括销售金额和销售面积季军。

万达、碧桂园等四家开发商销售额也突破300亿元。

另外，主要的30家开发商2010年全年销售额累计达到8691亿元，销售面积为8449万平方米。

按此计算，开发商的销售均价达到10286.42元/平方米，同比上涨了23.98%。

1.3.房屋销售价格状况

70个大中城市新建住宅销售价格同比上涨7.6%。

12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比11月份缩小1.3个百分点；环比上涨0.3%。

新建住宅销售价格同比上涨7.6%，涨幅比11月份缩小1.7个百分点；环比上涨0.3%，比11月份缩小0.1个百分点。

与上年同月相比，12月份70个大中城市新建住宅销售价格均上涨，其中涨幅最大的5个城市是：

三亚47.5%、海口44.2%、岳阳18.3%、赣州13.0%、安庆11.7%；与上月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有55个。

其中涨幅最大的前几个城市是：

广州2.4%、石家庄和岳阳均为1.9%、安庆和赣州均为1.7%；价格持平的城市有12个；价格下降的城市有3个，其中杭州降幅最大，为0.4%。

二手住宅销售价格同比上涨5.0%。

12月份，70个大中城市二手房销售价格比上年同月上涨5.0%，涨幅比11月份缩小0.6个百分点；环比上涨0.5%，比11月份扩大0.2个百分点。

与上年同月相比，12月份二手住宅销售价格上涨的城市有64个，其中涨幅最大的5个城市是：

三亚38.8%、海口21.6%、兰州16.8%、温州14.2%、岳阳12.8%；价格持平的城市有1个；价格下降的有5个城市，其中宁波降幅最大,为2.6%。

与上月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有57个，其中涨幅超过1.5%的城市只有岳阳,为1.9%；价格持平的城市有9个，价格下降的城市有4个，其中丹东降幅最大，为0.2%。

第二章中国楼市存在的泡沫

什么叫泡沫？

泡沫指的是一种商品价格高出了其合理的价位。

由于中国居民的收入来源繁杂，比较难于得出准确的金额，这里就用租售比来衡量房子的价位吧。

所谓租售比，就是房价和月租金的比值。

而国际上通用的租售比值为160。

也就是说，当租售之比为160时，房价就是合理的，当租售之比高于160的时候，房价则有泡沫的嫌疑了。

由于中国目前不用支付地产税，所以160的租售比，可以提高至200。

但事实上，当今中国房价的租售比，已经普遍超过了200，特别像“北上广”那样的大城市，租售比平均为500，超出800到1000的也随处可见。

国内很多些专家说，中国国情不同，房价只会涨，不会跌，即使有泡沫也不会破。

这句话，30多年前南美人说过；20多年前香港人说过、台湾人说过、东南亚人说过，日本人也说过；几年前美国人说过、爱尔兰人说过、俄国人说过、迪拜人也说过……大家往往都真心的坚信，即使其他地方的房价会跌，可他们那儿的房价只涨不跌，绝对不会跌！

但遗憾的是，结果都有那么一天，那儿的房价突然掉头向下……

2.1中国各大城市泡沫指数

35个大中城市平均房价泡沫为29.5%

　　福州、杭州泡沫指数最高，乌鲁木齐最低

　　通过对2010年9月全国35个大中城市二类地段（城市一般地段）普通商品住宅集中成交价的对比分析发现，全国35个大中城市二类地段普通商品住房平均房价泡沫为29.5%。

　　分城市看，泡沫指数最高的前七个城市分别是：

福州（0.703）、杭州（0.669）、南宁（0.668）、青岛（0.558）、天津（0.542）、兰州（0.534）、石家庄（0.520）。

这些城市的泡沫成分占实际价格比例在50%以上。

　　泡沫较高，泡沫成分占实际价格比例在30％-50％之间的城市有北京（0.496）、深圳（0.485）、武汉（0.481）、长春（0.473）、宁波（0.444）、哈尔滨（0.417）、大连（0.400）、贵阳（0.369）、上海（0.365）、郑州（0.346）、成都（0.300）。

　　存在一定的泡沫，泡沫成分占实际价格比例在10％以上30％以下的城市有南昌、济南、合肥、西安、广州、昆明、西宁、长沙。

　　泡沫较低，泡沫成分占实际价格比例在10％以内的城市有南京、重庆、太原、呼和浩特、沈阳、厦门、海口、银川、乌鲁木齐。

泡沫指数的取值在0-1之间，泡沫指数越大，说明该城市房价中的泡沫成分越大。

需要注意的是，房价泡沫指数的估计不可避免地要受到数据准确性的干扰。

而且由于部分城市数据特别是房价数据不完全准确，房价泡沫指数仍有被夸大或缩小的可能。

2.2中国房市泡沫还未破灭的原因

房市泡沫迟迟不破的根本原因在于市场的尚未形成和不成熟

2.2.1中国的住房市场格局

1980年代以来，住房改革基本导向为私有化和市场化，尤其是1998年7月3日国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》后，原属政府和国有企事业单位所有的公房迅速通过廉价销售转化为私有住房。

根据2005年全国1%人口抽样调查数据，中国城镇家庭住房的各类比例大约是：

自建房40%，购商品房为18%，购经济适用房6%，购原公房19%，租原公房和租商品房18%，其他4%。

自建房主要是在大城市郊区和中小城镇，一般在城区所占比例很小，随着土地制度和住房改革对自建房增加了限制，所占比例可以基本忽略不计，这样重新调整后实际上就是全国城市约三分之一家庭租房和三分之二家庭自有住房，或者说是大约三成租房，三成购买原公房，一成购买经济适用房，三成购买商品房。

2.2.2中国的二手房市场

中国的二手房市场起步很晚、规模有限，每年市场销售面积中新房与二手房的比例高达三比一、二比一。

以北京为例，2005年，北京住房买卖成交35万套和4079.2万平方米，其中存量房交易仅仅为7万套（其中含3.9万套二手商品住房和3.1万套已购房改公房）和712.5万平方米，存量住房交易仅占全部住房交易的约20%。

这意味着中国住房贷款规模仍然不大，负有住房贷款家庭比例不高。

这使得中国房市面临的实际社会压力要小，使得中国房市泡沫还未破灭。

第三章中央政府对楼市的调控

3.12010年政府出台的政策

2010年的第1个月，楼市的调控就拉开了帷幕。

1月10日，《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》公布。

这份通知从加大住房供应到合理引导住房需求，从加强监管和防范风险到落实地方政府责任，对房地产市场的供求、监管做出了全方位的安排。

也为今年的房地产市场定下了基调：

遏制房价过快上涨。

然而仅两个月之后，北京在一天之内接连诞生3个地王。

这3个地王与众不同，都由央企创造。

北京的通州区，短短一个月的时间，房价从每平方米1万元出头飙升至3万元。

许多人不看房就买房，有些人甚至买房当天就加价挂牌出售。

央企地王的不良导向催生了今年最重要的调控政策。

4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》正式登场。

与三个月前的通知不同的是，这次的通知用了“坚决”来表达对楼市调控的态度。

这个文件有10条内容，排在前两条的就是落实政府责任：

“各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。

”

对购房者最直接的影响出现在第三条：

对购买首套自住房的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。

从这个文件开始实施时起，房地产市场立刻由火爆转入观望。

尽管楼市在此之后交易冷清，但2009年已经大赚特赚的开发商显得耐心十足，在价格上不肯松口。

9月29日，“新国五条”出台。

房价上涨过快的城市要限制购房、商业银行停发第三套及以上住房贷款等措施出台。

这之后，深圳、厦门、宁波、杭州、上海等15个城市相继出台措施，限制购房。

3.2调控政策出台后的结果

需求方面，调控政策出台后，部分购房者采取了观望态度。

但在几个月之后，房价并未明显下降，这部分购房者失去等待耐心，导致刚性需求集中释放。

在刚性需求集中释放的同时，投资、投机需求也在不断增加。

CPI的增长从年初的1.5%上升到超过11月的5.1%，通胀不断加剧使得很多人把购入房产作为避免财富贬值的重要渠道。

从国际环境来看，美国、日本等发达国家还在推行新的经济刺激政策，造成全球流动性过剩问题更加突出。

这两方面的原因，共同推动了对房产的需求在短时期内被不断放大。

在需求短期不断释放的同时，出现了房地产供给相对不足的情况。

在国家加大房地产调控的情况下，有些城市出现了开发商放缓投资开发步伐的现象。

放缓开发造成房地产竣工面积增长放缓，从而使得供求向更加不平衡的方向发展。

比如西部城市兰州，在2010年就没有几个楼盘开盘。

今年的楼市调控让大家更加清楚地看到，影响房价的不仅有行业自身的因素，也有大量的外部因素。

尽管今年有大量的限制措施，但依然挡不住资本进场。

3.3房地产调控失败的原因

3.3.1“遏制部分城市房价过快上涨势头”的总体思路，本身就缺乏调控决心。

既然房价问题成为事关民生的大问题，甚至事关社会的稳定，就应该痛下决心综合治理。

但是政府在这个问题上的扭扭捏捏、似是而非，严重影响了调控政策的执行力度。

而此后出台的调控措施，很明显只是遏制部分城市房价“过快”上涨势头，而没有丝毫调控房价“下降”的意图，显然，只要不过快上涨就是符合调控“总思路”的。

这样的调控结果也就可想而之。

3.3.2中国房地产不再以居住为目的

这些年来，在取消了社会主义计划经济的福利住房制度之后，完全市场化的住房改革并没有使这一理想得以实现。

相反，市场化在制造了巨大的贫富差距基础上，需要房子的人买不起，买得起的不缺房。

国家电网有关统计，中国有“6540万套空置房”，尽管这一说法被有关部门否认，但空置房在中国的大量存在确是一个不争的事实。

3.3.3地方政府“卖地财政”

房地产调控中的两大阻力，一个是开发商，另一个就是地方政府。

这些年，一些地方政府发展经济的重要手段就是倒腾土地、折腾城市，而有些地方的GDP的50%以上，依赖于房地产的卖地收入。

而房地产价格下降就意味着地方政府财源的减少，以及GDP政绩的下滑，这是地方官员们绝对不愿意看到的。

3.3.4开发商们为了暴利见利忘义

目前，在一些城市卖到上万、甚至数万元一平米的楼房，其成本究竟是多少？

他们的利润有多大？

这一直是不透明的，也是不可公开的商业秘密。

但不论是从那个渠道得来的真实情况，都无不印证了中国房地产的超级暴利。

国务院参事任玉玲披露一位房产商曾告诉他，在美国房地产利润是15%。

而在中国却是150%。

资本追逐利润的诱惑远远超过社会责任、道德良心的约束。

结论

中国的房地产市场已经积重难返，其中存在的严重的经济泡沫，让人不断的猜测什么时候这个泡沫会破灭，又将给中国的经济带来多大的打击，也正是因为对中国房地产市场前景的担忧，使得政府不断的出台调控政策，但其并没有起到多大的作用，政府可以说是屡战屡败，屡败屡战。

更令人失望的是政府不愿放弃房地产开发商带来的巨大的经济利益。

无房者与炒房者之间的巨大差异与冲突更是让政府烦恼不已。

致谢

随着本次学年论文的撰写接近尾声，大一生活也要结束了，在成都理工大学的学习是我人生的重要的部分，在这里开始我人生中的另一重要阶段。

首先，本文得以完成，我要感谢我的指导老师胡锡琴老师，张老师整日忙于大四毕业生的大便活动，仍抽出时间，为我们指导论文。

胡老师的悉心指导，使我受益匪浅。

在这里，我对胡老师付出的心血和汗水表达最衷心的感谢和最诚挚的敬意！

其次，在本文的写作过程中，我参考了大量专家学者的相关文献，对于前人的辛勤劳动，在此表示深深的敬意和谢意！

参考文献

[1]中国社会科学网

[2]凤凰网

[3]中国经济时报

[4]南方周末