第 八 章物权法律制度.docx
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第八章物权法律制度
第八章 物权法律制度
第一节 物权基本理论
一、物与物权
（一）物
1.物的概念
物是指人们能够支配的物质实体和自然力。
民法上的物具有以下法律特征：
（1）客观物质性。
（2）可支配性。
解释：
不可完全支配的物不是民法上的物。
如宇宙中的恒星虽然也具有客观物质性，但因为不具备可支配性，因此不是民法上的物。
再如：
权利主体不能作为物，如，人，但人死后的尸体可以作为特定的物来对待，如，血液、肾脏也是特定的物，当从身体上分离出来以后，才可以作为物。
提示：
物是物权的客体，但物权的客体并不局限于物，根据《物权法》第2条规定，在法律有规定的情况下，权利也可以作为物权的客体。
如：
权利质押，权利可以作为物权的客体。
2.物的种类
（1）动产与不动产
以物能否移动并且是否因移动而损害其价值为标准，可以将物分为动产与不动产。
解释：
动产是能够移动并且不致损害价值的物，如桌子、电视机等。
不动产是指性质上不能移动或虽可移动但移动则会损害价值的物，如土地、房屋。
《民通意见》第186条规定，土地、附着于土地的建筑物及其他定着物、建筑物的固定附属设备为不动产。
举例：
校园里生长的树木、花坛里的花草在分离以前都是属于不动产，属于土地上的附着物。
区分两者的意义在于：
第一、流通性和范围有区别;第二、物权变动的法定要件不同。
动产物权的变动，一般以物的交付为要件，大部分（也有一些不动产物权的变动不以登记为要件的，具体参见相关部分的论述。
）不动产物权的变动，以向国家行政主管机关登记为要件，否则不受法律保护。
第三、诉讼管辖不同。
因不动产发生的纠纷，一律由不动产所在地的人民法院管辖。
动产纠纷的管辖就比较灵活。
（2）特定物与种类物
特定物与种类物是根据物是否有独立特征或是否被权利人指定而特定化所作的分类。
提示：
区分两者的意义在于：
（1）有些法律关系只能以特定物为客体，如所有权法律关系、租赁法律关系等;而有些法律关系既可以是特定物也可以是种类物，如买卖法律关系;
（2）物意外灭失时的法律后果不同。
特定物在交付前意外灭失的，可以免除义务人的交付义务，而只能请求赔偿损失。
种类物如在交付前意外灭失的，由于其具有可替代性，故不能免其交付义务，义务人仍应交付同类物。
（3）主物与从物
根据两个独立存在的物在用途上客观存在的主从关系，把物分为主物与从物。
解释：
同属一人所有的两个独立存在的物，结合起来才能发挥经济效益的，才构成主物和从物关系。
主物是指独立存在，与其他独立物结合使用，并在其中发挥主要效用的物。
在两个独立物结合使用中处于附属地位、起辅助和配合作用的是从物。
例如杯子和杯盖，其中杯子是主物，杯盖是从物。
考试时经常考到两点：
1.所有权转移时，怎样处理?
在法律或合同没有相反规定时，主物所有权转移时，从物所有权也随之移转。
2.怎样判断主物与从物?
如房屋墙上的门、窗非从物。
汽车与备用轮胎之间是主物与从物关系。
【例题】属于主物与从物关系的有（ ）。
A.两支筷子
B.甲的杯子和杯盖
C.甲的电视机和遥控器
D.甲的拖拉机和乙的拖犁
『正确答案』BC
『答案解析』主物是指独立存在，在与同属一人所有的其他独立物结合使用中起主要作用的物。
从物，是指独立存在，在与同属一人所有的其他独立物结合使用中处于附属地位、起辅助和配合作用的物。
（4）原物与孳息
原物是指依其自然属性或法律规定产生新物的物，如：
产生幼畜的母畜、带来利息的存款等。
孳息是指物或者权益而产生的收益，包括天然孳息和法定孳息。
天然孳息是原物根据自然规律产生的物，如幼畜。
法定孳息是原物根据法律规定带来的物，如存款利息、股利、租金等。
提示：
根据《物权法》第116条的规定，天然孳息，由所有权人取得;既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。
当事人另有约定的，按照约定。
法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得;没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。
另外孳息所有权的移转时间，根据《合同法》第l63条的规定，标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有，交付之后产生的孳息，归买受人所有。
【例题】根据物权法律制度的有关理论，下列选项中，属于民法意义上孳息的有（ ）。
（2009年新制度）
A.母牛腹中的小牛
B.苹果树上长着的苹果
C.母鸡生的鸡蛋
D.每月出租房屋获得的租金
『正确答案』CD
『答案解析』本题考核天然孳息和法定孳息。
孳息是指物或权益而产生的收益，包括天然孳息和法定孳息。
天然孳息是原物根据自然规律产生的物，法定孳息是原物根据法律规定由一定法律关系产生的物。
本题C选项属于天然孳息，D选项属于法定孳息。
（二）物权
1.物权的概念及特征
物权是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
与债权相比，物权具有如下特征：
（1）物权的权利主体是特定的，而义务主体是不特定的。
（2）物权的内容是直接支配一定的物，并排斥他人干涉。
2.物权的分类
（1）所有权与他物权
所有权是指所有人依法可以对物进行占有、使用、收益和处分的权利。
它是物权中最完整、最充分的权利。
他物权是指所有权以外的物权，亦称限制物权;又分为用益物权和担保物权。
（2）用益物权和担保物权
用益物权，是指以物的使用、收益为目的的物权，具体包括建设用地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权、地役权等。
担保物权，实际上是以担保债权为目的，确保债务的履行为目的的物权，包括：
抵押权、质权、留置权。
提示：
两者的主要区别表现在：
第一、用益物权注重物的使用价值;担保物权注重物的交换价值。
第二、用益物权一定是在不动产上成立的物权;而担保物权则既可以在不动产，也可以在动产上设立。
第三、用益物权除地役权以外，均为主物权;而担保物权则都是从物权，即需以主债权的存在为前提。
（3）动产物权和不动产物权
二、物权法的基本原则
1.平等保护原则
2.物权法定原则
（1）物权种类法定。
即当事人不得自由创设法律未规定的新种类的物权。
如我国的担保物权就只能是抵押、质押和留置三种。
（2）物权内容法定。
即物权的方式、效力等内容都由法律明文规定，当事人不得在物权中自由创设新的内容。
如法律规定动产质押必须移转占有，当事人就不能创设不移转占有的动产质押。
3.一物一权原则
（1）一物之上只能有一个所有权，不能有多个所有权。
（2）一物之上只能有一个所有权，但“所有权人”可以为多人（3个人按份共有或者共同共有）。
（3）一物之上只能有一个所有权，但一物之上可以设置多个物权。
举例：
甲（所有权人）将自己的手表抵押给了乙（乙对该手表享有抵押权），甲将手表又质押给了丙（丙对该手表享有质权），丙在修理该手表时由于不支付修理费被丁留置（丁对该手表享有留置权）。
4.公示、公信原则
（1）公示原则。
所谓公示，是指物权的权利状态必须通过一定的公示方法向社会公开，使第三人在物权变动时，知道权利状态，维护交易安全。
提示：
不动产的权利状态通过“登记”制度表示，而动产的权利状态则通过占有表示。
（2）公信原则。
所谓公信，是指当物权依据法律规定进行了公示，即使该公示方法表现出来的物权存在瑕疵，对于信赖该物权存在并已从事物权交易的人，法律承认其法律效果，以保护交易安全。
公信原则赋予公示的内容具有公信力。
《物权法》第l06条关于善意取得制度的规定就是公信原则的体现。
三、占有
（一）占有的概念
所谓占有，是指民事主体对物进行管领而形成的事实状态。
这里的占有不以是否享有权利为要件。
占有的标的物原则上只能是物，对于物之外的财产权只能成立准占有，不能成立占有。
法律研究占有，是为了维持社会秩序，对占有进行合法权利的推定，并保护占有人的占有诉权。
提示：
对于占有制度的适用，只有在其他法律没有规定的情形下，才能适用《物权法》的规定。
（二）占有的种类
1.自主占有与他主占有
这是按占有意思的不同所作的分类。
以所有的意思占有的称为自主占有。
而其他的占有就叫做他主占有。
2.直接占有与间接占有
直接占有是指直接对物进行事实上的管领的控制。
而间接占有，指并不直接占有某物，但因为可以依据一定的法律关系而对直接占有某物的人享有返还占有请求权，从而对物形成间接的控制和管理。
3.有权占有与无权占有
有权占有是指基于法律或合同的规定而享有对某物进行占有的权利。
无权占有则指没有权源的占有，如对赃物、遗失物的占有等。
4.善意占有与恶意占有
善意占有和恶意占有前提都是无权占有。
善意占有指不法占有人在占有他人财产时，不知道或者不应当知道其占有是非法的占有。
恶意占有指不法占有人在占有他人财产时明明知道或者应当知道其占有行为属于非法，但仍然继续占有。
【例题】甲遗失一部相机，乙拾得后放在办公桌的抽屉内，并张贴了招领启事。
丙盗走该相机，卖给了不知情的丁，丁出质于戊。
根据《物权法》的规定，下列表述中，不正确的是（ ）。
A.乙对相机的占有属于无权占有
B.丙对相机的占有属于他主占有
C.丁对相机的占有属于自主占有
D.戊对相机的占有属于直接占有
『正确答案』B
『答案解析』丙对相机的占有属于自主占有。
（三）占有的推定效果
1.事实的推定
事实上的推定有二：
首先推定占有人是以所有的意思为自己占有，而且是善意、和平及公然占有;其次在占有前后两个时期，有占有证据的，推定其为继续占有。
2.权利的推定
占有人在占有物上行使的权利推定为合法;受权利推定的占有人，免除举证责任。
除非相对人提出反证。
（四）无权占有人与返还请求权人的关系
1.不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。
2.占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或者动产受到损害的，“恶意占有人”应当承担赔偿责任。
3.占有的不动产或者动产毁损、灭失，该不动产或者动产的权利人请求赔偿的，占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人;权利人的损害未得到足够弥补的，“恶意占有人”还应当赔偿损失。
（五）占有的保护
1.占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物;
2.对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险;
3.因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿;
4.占有人返还原物的请求权，自“侵占发生之日起一年内”未行使的，该请求权消灭。
提示：
关于损害赔偿的诉讼请求权，仍适用一般诉讼时效的规定（2年）。
四、物权变动
（一）不动产的物权变动（重点）
1.不动产物权变动的情形
（1）登记生效
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
提示：
房屋买卖、建设用地使用权的取得和不动产的抵押必须登记，登记生效。
（2）依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
（3）物权变动不以登记为生效要件，而是以登记为对抗要件
①土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。
未经登记，不得对抗善意第三人。
②地役权自地役权合同生效时设立。
未经登记，不得对抗善意第三人。
③已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记，宅基地使用权不以登记为生效要件。
（4）物权变动不以登记为生效要件，但事后处分时仍要登记
①因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定生效时发生效力。
②因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
③因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
提示：
上述三种情形的物权变动虽不以登记为要件，但获得权利的主体在处分该物权时，仍应当依法办理登记。
未经登记，不发生物权效力。
举例：
甲死亡后，其房屋由继承人乙继承，虽然没有办理过户登记，但乙自继承之日起取得该房屋的所有权。
如果乙拟将该房屋出售给丙，则乙必须首先将该房屋过户登记在自己的名下，然后才能过户登记在丙的名下。
未经登记，乙丙之间的房屋买卖合同虽然有效，但不发生物权变动效力。
【例题1】下列物权中，其设立、变更未经登记即可发生效力的有（ ）。
（2009年原制度）
A.建设用地使用权
B.机动车所有权
C.地役权
D.土地承包经营权
『正确答案』BCD
『答案解析』本题考核物权变动。
根据《物权法》规定，设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。
建设用地使用权自登记时设立，因此A不选;地役权和土地承包经营权均自合同生效时设立。
当事人要求登记的，可以向登记机构申请登记;未经登记，不得对抗善意第三人，因此选项C和D要选;机动车属于动产，以交付时作为所有权转移时间，而不是登记，因此选项B要选。
【例题2】中州公司依法取得某块土地建设用地使用权并办理报建审批手续后，开始了房屋建设并已经完成了外装修。
对此，下列哪一选项是正确的?
A.中州公司因为享有建设用地使用权而取得了房屋所有权
B.中州公司因为事实行为而取得了房屋所有权
C.中州公司因为法律行为而取得了房屋所有权
D.中州公司尚未进行房屋登记，因此未取得房屋所有权
『正确答案』B
『答案解析』因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
本题中，中州公司进行了房屋的建设，其因事实行为取得了房屋所有权，本题正确答案是B。
不动产物权的登记地点、登记方式的具体规则是：
1.登记簿与权属证书。
不动产权属证书与不动产登记簿不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
2.更正登记
权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误的，可以申请更正登记。
不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
3.异议登记
异议登记是利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议并记入登记簿的行为，是在更正登记不能获得权利人同意后的补救措施。
①异议登记使得登记簿上所记载权利失去正确性推定的效力，异议登记后，第三人不得主张基于登记而产生的公信力（不适用于善意取得）。
②为了避免不动产物权的效力不因异议登记而长期处于不稳定，法律要求异议登记申请人在异议登记之日起15日内起诉，不起诉的，则异议登记失效。
③如果异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
【例题】某房屋登记的所有人为甲，乙认为自己是共有人，于是向登记机构申请更正登记。
甲不同意，乙又于3月15日进行了异议登记。
3月20日，丙打算买甲的房屋，但是到登记机构查询发现甲的房屋存有异议登记，遂放弃购买。
乙申请异议登记后，发现自己的证据不足，遂对此事置之不理。
下列哪些选项是正确的?
A.异议登记后，未经乙同意，处分该房屋的，不发生物权效力
B.异议登记于3月31日失效
C.甲有权向乙请求赔偿损失
D.甲有权向登记机构请求赔偿损失
『正确答案』BC
『答案解析』《物权法》第19条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。
不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。
登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。
异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
根据法律规定可知B.C项说法正确，D项错误。
异议登记并不能阻碍权利人行使其对于不动产的处分权，故A项错误。
本题的正确答案是BC。
4.预告登记
①预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
②预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。
5.不动产买卖合同和登记
当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定的以外，自合同成立时起生效，未办理物权登记的不影响合同的效力。
解释：
合同效力和登记之间没有必然联系。
例如：
乙买甲一套房屋，已经支付1/3价款，双方约定余款待过户手续办理完毕后付清。
后甲反悔，要求解除合同，乙不同意，起诉要求甲继续履行合同，转移房屋所有权。
答案：
乙的主张是正确的，合同有效，甲应继续履行合同。
【例题1】甲向乙出售房屋并订立买卖合同。
双方约定：
乙应在一年内分期支付完毕价款;甲先将房屋交付乙使用，一年后转移所有权。
房屋交付后，双方前往房屋登记机构办理了预告登记。
下列表述中，正确的有（ ）。
（2009年原制度）
A.乙已取得房屋所有权
B.若甲未经乙同意，将房屋另行出卖给丙，则甲、丙的买卖合同无效
C.若甲未经乙同意，将房屋抵押给丁，该抵押行为不能发生物权效力
D.若甲因为乙没有按期支付价款而依法解除合同，则预告登记失效
『正确答案』CD
『答案解析』本题考核物权登记的规定。
根据《物权法》的规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
本题中，由于双方没有办理正式的登记，因此乙并没有取得房屋所有权，A选项的说法是错误的;预告登记的作用在于使得权利人擅自处分不动产时不发生物权变动效力，而对合同的效力没有影响，因此甲丙签订的买卖合同还是有效的，B选项说法错误，C选项说法正确;预告登记后，债权消灭的，预告登记失效，因此D选项的说法正确。
【例题2】甲继承了一套房屋，甲在办理产权登记前将房屋出卖并交付给乙，甲办理产权登记后又将该房屋出卖给丙并办理了所有权移转登记。
关于甲、乙、丙三方的关系，根据《物权法》的规定，下列表述中，正确的是（ ）。
A.甲与乙之间的房屋买卖合同因未办理登记而无效
B.乙对房屋的占有是合法占有
C.乙可以请求人民法院宣告甲与丙之间的房屋买卖合同无效
D.丙已取得该房屋的所有权
『正确答案』BD
『答案解析』
（1）当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。
在本题中，甲与乙之间的房屋买卖合同有效，乙根据房屋买卖合同而合法占有该房屋，但乙因未进行产权登记而不能取得该房屋的所有权，故A错误;B正确
（2）甲与丙之间的房屋买卖合同有效，丙因进行了产权登记而取得了该房屋的所有权，C错误;D正确。
（二）动产的物权变动
1.动产物权的设立和转让，自“交付时”发生效力，但法律另有规定的除外;
2.船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。
解释：
因此对于船舶、航空器和机动车等动产，其物权变动规则仍然是交付，登记只起到对抗善意第三人的作用。
也就是说，登记是对抗效力，而不是物权变动的要件。
【例题】甲将自己收藏的一幅名画卖给乙，乙当场付款，约定5天后取画。
丙听说后，表示愿出比乙高的价格购买此画，甲当即决定卖给丙，约定第二天交货。
乙得知此事，诱使甲8岁的儿子从家中取出此画给自己。
该画在由乙占有期间，被丁盗走。
此时该名画的所有权属于下列哪个人?
A.甲 B.乙
C.丙 D.丁
『正确答案』A
『答案解析』《物权法》第二十三条动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。
本题中，因为该名画尚未交付给乙，也未交付给丙，所以乙和丙不享有所有权。
至于该画最后被甲的儿子取出给了乙，乙也不能因此而取得该画的所有权，因为乙受让的时候不是善意的，而且甲的儿子属于无民事行为人，其行为无效。
因此，本题的正确答案是A。
3.特殊的交付方式
（1）简易交付
动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。
风险也于此时发生转移。
举例：
2010年5月1日，甲将自家的耕牛出租给乙使用两个月。
5月10日，乙提出要买下此耕牛，甲表示同意。
双方在买卖合同中约定，转让价款为2000元，一个月后交付款项。
在本题中：
（1）甲、乙之间的买卖合同于5月10日生效;
（2）耕牛的所有权自买卖合同生效时（5月10日）转移。
（2）指示交付
动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。
如果让与人的动产由第三人占有，让与人可以将其享有的对第三人的返还请求权让与给受让人，以代替现实交付。
举例：
甲的物委托乙保管，在乙保管期间，甲将乙保管的物的所有权转让给丙，甲把对乙的返还原物的请求权直接让与给丙，就可以完成交付。
（3）占有改定
所谓占有改定，是指动产物权的让与人与受让人之间特别约定，标的物仍然由出让人继续占有，而受让人则取得对标的物的间接占有以代替标的物的实际交付。
举例：
2009年5月1日，甲将耕牛卖给乙，乙当日付款，双方当日又约定，由于正值春耕农忙季节，耕牛先由甲使用，8月10日甲再将耕牛交给乙。
在本题中，耕牛的所有权自5月1日转移。
【例题】甲在乙的画展上看中一幅画，并提出购买，双方以5万元成交。
甲同意待画展结束后，再将属于自己的画取走。
根据《物权法》的规定，此种交付方式属于（ ）。
A.现实交付 B.简易交付
C.指示交付 D.占有改定
『正确答案』D
（三）所有权取得的特别规则
原始取得，是指根据法律规定，最初取得财产的所有权或不依赖于原所有人的意志而取得财产的所有权。
原始取得的方式：
劳动生产、先占、孳息、添附、善意取得、拾得遗失物、发现埋藏物等。
1.善意取得（重点）
所谓善意取得，是指动产占有人或者不动产的名义登记人将动产或者不动产不法转让给受让人以后，如果受让人善意取得财产，即可依法取得该财产所有权的法律制度。
根据我国物权法规定，善意取得必须符合如下构成要件：
（1）受让人受让财产时主观上为善意;
（2）以合理的价格有偿受让，无偿方式取得财产时，不适用善意取得制度;
（3）转让财产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
提示：
善意取得的法律效果：
（1）在原权利人与受让人之间，原权利人丧失标的物所有权，而受让人则基于善意取得制度而获得标的物所有权。
（2）在让与人与受让人之间，让与人与受让人基于有偿法律行为而发生债的法律关系，在受让人获得标的物所有权以后，应当承担向让与人支付价款的义务，而不能根据让与人无权处分而拒绝支付价款。
（3）在原权利人与让与人之间，由于善意取得的法律效果是所有权发生转移，因此原权利人无权要求让与人返还原物，只能要求无权处分人承担赔偿责任，也可以要求让与人返还不当得利。
解释：
结合《物权法》第106条、107条、108条的规定，在注会考试中，要注意如下问题：
（1）构成要件上，现在物权法不再强调只有动产可以适用善意取得，而是规定不动产也可以适
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