广东省物业服务收费管理办法.docx

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广东省物业服务收费管理办法

 广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅印发广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法的通知

    各地级以上市物价局、住房和城乡建设（房管）局：

　　为加强我省物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，我们制定了《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》，现印发给你们，提出如下意见，请一并贯彻执行。

　　一、各级价格、住房和城乡建设（房管）主管部门要认真贯彻实施我省物业服务收费管理办法，组织各物业服务企业认真学习，同时做好政策宣传解释工作，使物业服务企业、广大业主充分了解物业服务收费管理政策，确保办法的顺利实施。

　　二、各级价格、住房和城乡建设（房管）主管部门要以贯彻实施我省物业服务收费管理办法为契机，组织开展物业服务收费的专项检查和整顿治理，切实规范物业服务收费行为，促进物业服务行业的健康发展。

　　三、各地级以上市价格、住房和城乡建设（房管）主管部门应根据本地的实际情况，制定具体的实施细则或办法，并向社会公布，同时报省物价局、省住房和城乡建设厅备案。

　　广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法

　　第一条为规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《广东省物业管理条例》和国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》等法律、法规及规定，结合我省实际，制定本办法。

　　第二条本办法适用于本省行政区域内物业服务收费行为。

　　第三条本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

　　第四条物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。

　　第五条省物价局会同省住房和城乡建设厅负责全省物业服务收费的管理监督工作。

　　县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的管理监督工作。

　　第六条业主与物业服务企业可以采取包干制或酬金制等形式约定物业服务收费。

　　包干制是指业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享受或者承担的物业服务计费方式。

　　酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

　　第七条物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

　　业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅（含自有产权车位、车库）及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。

　　第八条实行政府指导价的物业服务收费，由市、县（市、区）价格主管部门会同同级房地产行政主管部门根据不同类型及服务内容制定基准价及浮动幅度，并抄送上一级价格和房地产行政主管部门备案。

　　第九条实行政府指导价的物业服务收费，具体标准由物业服务企业在当地指导价范围内，根据物业服务实际情况与业主协商确定，并报当地价格主管部门备案。

　　实行市场调节价的物业服务收费，由物业服务企业与业主双方协商确定。

　　第十条实行政府指导价的物业服务收费，应根据物业服务成本、业主承受能力以及社会经济发展状况等因素适时调整。

　　制定或者调整物业服务收费政府指导价应进行成本监审。

　　第十一条前期物业管理阶段的住宅物业，建设单位通过招投标或者协议方式选聘物业服务企业的前期物业服务收费，应当按照政府指导价的有关规定执行。

确需超过政府指导价水平的，应当报当地价格主管部门核定。

　　第十二条实行物业服务费用包干制的，物业服务收费包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

　　实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。

　　第十三条物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

　　（三）物业管理区域绿化养护费用；

　　（四）物业管理区域清洁卫生费用；

　　（五）物业管理区域秩序维护费用；

　　（六）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

　　（七）办公费用；

　　（八）管理费分摊；

　　（九）物业服务企业固定资产折旧；

　　（十）经业主同意的其它费用。

　　第十四条物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。

　　小区的共用水电费分摊问题，由各地级以上市价格主管部门会同有关部门确定。

　　第十五条物业服务收费根据法定产权建筑面积按月计收。

已办理房产证的，以房地产证记载的建筑面积为准。

房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准。

　　自有产权车位（车库）的物业服务收费可按车位（车库）的数量计收，也可按法定产权面积计收。

具体标准由市、县价格主管部门会同同级房地产行政主管部门制定。

　　第十六条物业买受人应当在建设单位交付物业后按时交纳物业服务费。

　　业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　物业发生产权或者租赁权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费。

　　第十七条物业管理区域已竣工但尚未出售或者已出售但未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。

　　第十八条物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费或水电周转金。

　　第十九条业主对其物业进行室内装修的，物业服务企业可向业主或装修人员收取垃圾和余泥渣土清运费、装修保证金（押金）、装修人员出入证押金（或工本费），具体标准及其管理办法由各地价格主管部门制定。

　　第二十条实行小区出入证管理的，应当为业主免费配置一定数量的出入证（含IC卡等）。

业主申请多配置或因遗失、损坏需要重新办证的，可按制作成本收取工本费。

出入证的免费数量及制作工本费具体标准由各地确定。

　　第二十一条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益依法归全体业主共有，并主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　第二十二条物业管理区域内的机动车停放保管服务收费，按价格主管部门有关规定执行。

已收取机动车停放保管服务费的，不得重复收取车位物业服务费。

　　第二十三条物业服务企业根据业主的自愿委托提供物业服务合同约定以外的服务，其收费由双方协商。

　　第二十四条物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门、单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

　　第二十五条物业服务收费应按规定实行明码标价。

物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置，将物业服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等进行公示。

　　第二十六条物业服务企业应当遵守价格法律、法规和政策，建立健全内部价格管理制度，配备价格管理人员，加强价格自律、自觉规范价格行为，不断改善经营管理，为业主提供更好的服务。

　　第二十七条对物业服务收费有争议的，业主、物业使用人、业主委员会或物业服务企业，可以向物业所在地价格主管部门申请协商调解。

　　第二十八条物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依法查处：

（一）未经当地价格主管部门批准，超过政府指导价标准收费的；

（二）擅自设立强制性收费项目的；

　　（三）不实行明码标价或不按规定明码标价的；

　　（四）不按规定备案的；

　　（五）不执行本办法第十三条、十四条规定，擅自扩大有关费用分摊范围或提高分摊标准的；

　　（六）其他违反价格法律、法规规定的。

　　第二十九条本办法由省物价局会同省住房和城乡建设厅负责解释。

　　第三十条本办法自2010年4月1日起执行，凡此前规定与本办法相抵触的，以本办法为准。

物业服务收费管理办法问答

   2010年4月1日，我省将正式实施《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》（以下简称《物业服务收费管理办法》），现就有关问题进行解读：

   一、我省为何要制定出台《物业服务收费管理办法》？

物业服务收费涉及群众切身利益。

多年来，我省十分重视物业服务收费管理工作，先后制定了一系列物业服务收费管理的政策，着力加强物业服务收费的改革、管理、规范和监督。

但是迄今为止，我省尚未出台统一规范的物业收费管理办法，物业服务收费主要通过多个政策性文件进行管理，缺乏系统性，因此，亟需出台统一的收费管理办法，这样不仅有利于指导各地进一步加强物业服务管理，而且有利于物业服务收费政策的学习、宣传和贯彻执行。

同时，随着物业服务行业的发展，物业管理服务出现了一些新的情况和问题。

一是2007年我国颁布实施了《物权法》，国务院修订了《物业管理条例》，新修订的《广东省物业管理条例》也于2009年3月1日起施行。

因此，有必要根据这些法律和法规的要求，及时修订现行物业服务收费政策。

二是近年来涉及物业管理服务的矛盾纠纷和争议问题日益增多，比如自有产权车位物业管理费比较混乱，标准过高；门禁卡收费随意性大，投诉较多；一些物业服务企业乱收费，或利用招投标、协议方式规避前期物业服务收费政府指导价管理，等等。

这些问题引起社会的高度关注，群众要求进行统一规范的诉求日益强烈。

因此，制定我省的物业收费管理办法，进一步完善服务收费管理政策，是适应社会发展和民生工作的迫切要求。

   二、物业服务收费政府指导价和市场调节价范围如何划分？

新出台的《物业服务收费管理办法》，保持现有物业服务收费政策的延续性和稳定性，继续实行根据不同类型物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价的政策。

业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行政府指导价，由政府价格主管部门会同房地产行政主管部门根据不同类型及服务内容制定基准价及浮动幅度，具体标准由物业服务企业在规定的基准价及浮动幅度内，根据物业服务实际情况与业主协商确定，并报价格主管部门备案。

未经价格主管部门批准，任何超过基准价及其浮动幅度的物业服务收费，都属于价格违法行为。

别墅、业主大会成立之后的住宅（含自有产权车位、车库）及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价，由业主和物业服务企业协商约定。

   三、为何将业主大会成立之前的住宅自有产权车位（车库）物业服务收费纳入政府指导价进行管理？

根据国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》（发改价格〔2003〕1864号）第二条“物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用”的规定，业主自有产权车位（车库）属于住宅的配套设施，物业服务企业提供了相关的管理和服务，可以收取物业服务费，但必须纳入政府指导价管理，这样有利于规范其收费行为，减少价格纠纷，维护业主的合法权益。

   四、建设单位通过招投标或者协议方式，为住宅物业选聘物业服务企业的，其前期物业服务收费是否应当按照政府指导价的有关规定执行？

建设单位通过招投标或者协议方式，为住宅物业选聘物业服务企业的，属于业主大会成立之前的前期物业服务，按照新修订的《广东省物业管理条例》第三十七条“实行政府指导价的前期物业服务费标准，应当按照政府指导价的有关规定执行”的规定，其物业服务收费必须严格执行政府指导价，确需超过政府指导价的，应当报当地价格主管部门核定。

   五、物业服务收费政府指导价如何制定？

物业服务属于劳动密集型的劳务服务。

随着社会经济的发展以及人民群众对服务内涵、服务质量要求的不断提高，其物业服务存在很大的差异性。

但目前有些地方制定的物业服务收费政府指导价等级和标准划分过粗，分类不够清晰，未能充分体现不同等级和服务内容的差距，也不利于鼓励物业服务企业为业主提供更优质的服务。

对此，新出台的《物业服务收费管理办法》第八条明确规定，各地要根据不同的物业类型、不同的物业服务内容制定物业服务收费标准，细化服务内容，拉开服务档次，鼓励物业服务企业提供优质的服务。

在这方面，我省正在积极推行深圳等地实行的“菜单式”收费模式，即将物业服务的五大主要内容细化并对应一定的收费标准，供物业服务企业与业主在商定物业服务费具体标准时作参考。

   六、为何把管理费分摊列入物业服务成本（或物业服务支出）构成？

管理费分摊，是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务小区承担的管理费用。

随着物业服务行业的不断发展，一个物业企业管理多个物业项目的情况日益增多，为保证各物业项目的正常运转，物业服务企业需要支付一定的管理费用。

根据国家发展改革委、建设部《物业服务定价成本监审办法（试行）》（发改价格〔2007〕2285号）第七条和第十五条规定，其管理费属于物业服务成本之一，因此，新出台的《物业服务收费管理办法》将管理费分摊列入物业服务成本构成。

   七、为何对小区出入证（IC卡）的配置及工本费进行管理？

随着社会的发展，许多住宅小区相继实行出入证管理，出入证成为小区业主进出的主要凭证，出入证收费过高、过乱的问题也逐渐凸显出来。

鉴于小区出入证属于小区安全监控系统的组成部分，为此，新出台的《物业服务收费管理办法》第二十条明确规定，实行小区出入证管理的，应当免费为业主配置一定数量的出入证，对业主申请多配置或因各种原因需要重新办证的，可适当收取制作工本费。

   八、住宅自有产权车位（车库）的物业服务费与机动车停放保管服务收费有什么差别？

这是两种不同类型的收费。

业主自有产权的车位（车库），属于业主的物业，物业服务企业为业主自有产权的车位（车库）提供了一定的服务，为此，业主应当缴纳一定的车位（车库）物业服务费。

而小区内依法经营的机动车停放保管服务费，则属于车主支付车辆停放保管的费用，带有租金的性质，物业服务企业的相关服务费用已经全部在停放保管服务费中体现，因此，不得另外再收取车位物业服务费。