寿福老年公寓建设项目可行性研究报告.docx
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寿福老年公寓建设项目可行性研究报告
寿福老年公寓建设项目
可行性研究报告
第一章项目总论……………………………………………..3
第二章项目背景和建设的必要性…………………………..7
第三章建设场地及建设条件………………………………..15
第四章建设规模与建设内容………………………………..19
第五章工程技术方案………………………………………..21
第六章公用配套设施………………………………………..37
第七章环境保护………………………………………………41
第八章消防安全、劳动保护及安全卫生……………………….43
第九章劳动组织与人员组成…………………………………45
第十章投资估算与资金筹措…………………………….….47
第十一章工程招标与施工方案………………………………52
第十二章经济与社会效益评价………………………………55
第一章项目总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称：
寿福老年公寓建设项目
1.1.2项目承办单位及法人代表
项目承办单位：
实业有限公司
项目法人代表：
1.1.3项目拟建地点：
三河金沙园
1.1.4研究工作依据
1、有关政策文件
（1）《中华人民共和国老年人权益保障法》；
（2）《国务院办公厅关于转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见的通知》（国办发〔2000〕19号）；
（3）《国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》（国办发〔2006〕6号）；
（4）财政部和国家税务总局《关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》（财税〔2000〕97号）；
（5）《福建省老年人保护条例》；
（6）《福建省老龄事业发展“十一五”规划》；
（7）《某国民经济和社会发展“十一五”纲要》；
2、有关标准规范
（8）《老年人住宅设计规范》；
（9）《城市居住区规划设计规范》；
（10）《城市居住区公共服务设施设置规定》；
（11）《方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范》；
（12）《住宅设计规范》；
（13）《住宅建筑设计标准》；
（14）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》；
（15）《城市道路绿化规划及设计规范》；
（16）《建筑设计防火规范》；
（17）《民用建筑节能管理规定》；
（18）《建筑给水排水设计规范》；
3、其它有关依据
（19）承办单位编制项目可行性研究报告的《委托书》；
（20）《社会福利机构设置批准证书》；
（21）某国土局《选址符合土地利用总体规划证明》；
（22）某建设局《选址符合县城建设总体规划证明》；
（23）某环保局《建设项目环境影响登记表》；
（24）某有关银行《贷款投向意见书》；
（25）某寿福老年公寓规划平面图及其它基础资料。
1.1.5研究工作范围
根据国家对建设项目可行性研究阶段工作范围和深度的规定，本可研报告对该项目建设的背景与必要性、可行性、建设场地与条件、内容与规模、工程技术方案、投资估算与资金筹措、经济效益分析等方面进行综合研究和分析，重点研究工程技术方案与投资估算等，为有关部门和项目单位提供可靠的论证和评价依据。
1.2可行性研究结论
1.2.1项目单位承办条件
某实业有限公司位于某城北三河金沙园天楼吧51号，注册资本3000万元。
现有员工39人，医疗、护理、理疗人员占70%以上。
其经济能力和管理能力，具备承担拟建项目投资建设的要求和基本条件。
1.2.2项目规模
新建老年公寓28016㎡（其中：
高档别墅型公寓2000㎡），老年活动中心大楼11970㎡；配建餐厅、浴室、门球场、小超市等附属设施；配套老年公寓及老年活动中心各种专用设备及医疗、康复中心。
总建设面积34000㎡，其中主体建筑工程37986㎡。
1.2.3项目建设进度
项目计划工期2年，2011年6月开工，至2012年12月底竣工。
1.2.4项目招投标方案
为切实搞好项目建设，确保工程质量，该项目面向社会进行公开招标。
1.2.4环境保护
项目所在区自然环境良好。
本项目为非工业项目，不产生工业污染，主要污染物与污染源为生活垃圾和生活污水，项目建设治理措施设计合理、配套齐全，符合环保要求。
1.2.5投资估算与资金筹措
投资估算：
项目总投资12000万元。
一期建设计划投入资金6000万元，主要建设内容为一栋16层框架结构的有672个标准间的老年公寓楼和餐厅、小超市及水电设施、道路硬化等场地建设。
二期建设投资规模6000万元。
主要建设内容为一栋8层框架结构的老年活动中心（含医疗康复中心）和10栋高档别墅型老年公寓建设等。
资金筹措：
银行贷款8000万元；自筹4000万元。
1.2.6项目综合评价与建议
某寿福老年公寓项目建成后，将促使某社会福利功能设施更加齐全，服务范围进一步延伸，能够有效满足社会对养老的需求，使入住的老年人能够享受到食宿、护理、医疗及康体等丰富多彩的群体生活，能够真正使老年人这一弱势群体实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所为、老有所学、老有所乐”。
同时，该项目的建设和运营，能够促进相关行业发展，推动经济增长，符合经济社会协调发展的总体要求。
具有显著的社会效益和一定的经济效益。
对于构建和谐家庭，促进社会的和谐共融有着积极的作用；对于坚持以人为本、深入贯彻落实科学发展观，推进社会主义和谐社会建设具有深远的意义。
该项目建设是必要的和可行的，建议同意立项。
第二章项目背景和建设的必要性
2.1县情概况
中国小吃之都—某，位于闽中，地处三河市东20公里处，与南平市相邻，隶属三河市，辖6个镇、4个乡，2个街道，171个行政村，总面积1815平方公里，总人口25万人，其中城关人口9.6万人。
某区位优势明显，是三河的东大门，可直接接受南平市的辐射作用，便于经济、商贸、信息交流。
1）历史沿革
某古称沙村，又称沙阳，自唐朝开始建县，至今已有1600多年的建县历史。
某自古就是商贾之地，近年来，某经济在某小吃、工业项目带动下高速发展，有5万多人外出经营某小吃，人民生活水平显著提高，至2010年4月，全县储蓄存款56.4亿元，新增2.2亿元。
根据三河市区、某一体化规划，某将成为海西中心城市体系的重要组成部分、闽西北重要的交通枢纽、新兴的工业城市，以金融、商贸、会展、咨询等为主的生产性服务中心城市，以“中国小吃之乡”为品牌的休闲性旅游城市。
2）文明古迹
某的历史名人为李纲。
某淘金山卧佛是全国最大的卧佛。
富口镇有著名的大佑山自然保护区和七仙洞风景名胜区；南阳乡有著名的罗岩庙；南霞有著名的松柏岩等名胜古迹。
3）矿产资源
某矿产资源丰富，主要有大理石、钾、石墨、白云岩等23种，尤其是高品位石英矿经国土资源管理部门依法审批，取得采矿权的矿区面积6平方公里，储量达3000万吨。
主要产品石英砂（石英粉），化学成分二氧化硅（SiO2），是生产硅酸钠、白炭黑、硅胶和高档玻璃、陶瓷釉料的主要原料。
本县年产精制石英砂（石英粉）20万吨，产品质量稳定、价格合理。
在福建省硅酸钠、白炭黑和高档玻璃、陶瓷釉料等行业硅质原料中享有盛誉。
4）交通条件
某自古以来就是东连福州，南通泉州，西接厦门，北达江西的交通要道。
鹰厦铁路、205国道及京福高速公路、筹建中的向莆高速铁路和建设中的三厦、三泉高速公路横贯全境，位于某的三河机场已开工建设，而且向莆高速铁路枢纽（编组站）设在某。
某是全国100个交通中心之一，是福建省4个交通中心之一（其他三个分别为福州、泉州、莆田），交通便利，区位优势突出。
5）文化教育
某教育事业几年来发展迅速，民办教育蓬勃发展，素质教育质量稳步提高。
现有各级各类学校31所。
其中，高中2所、职业学校3所、初中15所、小学35所（含民办2所）、幼儿园31所（含民办19所）。
共有在校学生近90000人，在园幼儿5000余人。
6）经济发展
某被誉为“闽中明珠”。
2008年、2009年连续两次被评为全省县域经济发展速度最快、效益最好的十个县（市）之一，享受实现一体化待遇。
某还是国家优质商品粮生产基地、福建省林业大县、福建省农业大县、全国文明县先进县、省级园林县城、省级卫生县城、“村村通”道路建设金杯县。
综上所述，某历史文明悠久，矿产资源丰富，交通条件便利，文化底蕴深厚，经济发展迅速，为某寿福老年公寓楼和老年活动中心项目建设和项目的运营，提供了良好的发展环境和广阔的市场前景。
2.2某实业有限公司概况
某实业有限公司位于某城北三河金沙园天博综合楼A501号，注册资本3000万元。
现有员工39人，医疗、护理、理疗人员占70%以上。
其经济能力和管理能力，具备承担拟建项目投资建设的要求和基本条件。
其法人代表鱼公基，福建省福清人，大专文化，现年46岁。
他对社会富有爱心，对养老事业极富热心，对办好某寿福老年公寓建设充满信心。
在县委、县政府的领导和民政部门的大力支持下，鱼公基同志不断艰苦创业发展，某百家兴某有限公司目前已拥有资产3000万元。
即将兴建的某寿福老年公寓项目建设将实现“六个老有”为方针，坚持“以老年公寓养老年公寓”为宗旨，一切为了老人，为了老人的一切，信誉好、服务优，使入住老人如沐春风，受到了社会各界的广泛好评。
为加快某社会养老事业的发展，扩大经营规模，使更多的老年人入住公寓，享受到全面的服务，某实业有限公司计划投资12000万元，新建老年公寓楼和老年活动中心项目。
项目建成后，不仅增加了老年人入住规模，而且将新增高档住宅公寓和康复医疗中心、图书室及学习中心、文化娱乐中心、体育健身中心、餐饮、购物等办公服务中心，并将开办老年大学、老年艺术团等，还要创办养老服务从业培训中心，使之成为全县免费的养老服务培训基地。
某实业有限公司的经济能力和管理能力，具备了承担拟建项目投资建设的要求和基本条件。
2.3项目提出的背景
福建是全国人口大省，也是老年人口大省，自1998年起已经进入老龄化社会。
全省老龄阶段人口已达822万，占总人口的11.9%，并将以每年3%的速度继续增长，据《福建省老龄事业发展“十一五”规划》的预测，“十一五”期间，福建老龄阶段人口预计年均增长25万多人。
到2030年，福建将迎来人口老龄化的高峰期，全省60岁以上老年人口将达1490万人，约占总人口的23.03%。
某总人口25万人，老龄阶段人口已将近6万人，占总人口的24%，仅城区内的老年人就有1.8万人。
一方面是人口老龄化形势非常严峻，另一方面是全省各地养老服务业的发展水平整体不高，无论是基础设施建设还是专业化、规范化管理等都不能适应老年人养老保障的实际需求，亟待完善提高。
随着人口老龄化程度的加剧，养老服务业发展的滞后，老龄人口问题即老年人的需求问题和人口老龄化所带来的社会问题日益突出，对社会发展产生了不容忽视影响。
人口老龄化和老年人问题，是当前社会普遍关注的社会问题。
人到老年，常有恐老、怕病、惧死的心态，加之家庭日趋小型化，青年人与父母交流少了，势必造成他们的落伍感，甚至发生心理问题。
老人中差不多有三成的人都存在这样或那样的心理问题，部分老年人因离退体的社会角色转变而产生出心理不适应现象，如出现焦虑、抑郁、孤独和失落感，与子女远离后的空巢感以及代沟造成的隔阂等，使他们整天愁眉苦脸，唉声叹气，夜不能眠。
老年人有固定的生活模式，其个性和行为方式已定型，容易看不惯变革中的一些现象，对后辈消费方式和价值观念常常不理解，以致喋喋不休或怨叹不已，影响家庭和睦与身心健康。
目前老年人最需要解决的问题是：
经常有人交流、看病就医方便、生活有人照料。
而子女已到中年，上有老下有小，随着工作节奏的加快，所受压力不断加大，在赡养老人方面常常力不从心。
老年人渴望拥有一个舒适、宁静、便于交流的居住环境，老年公寓恰好能满足广大老年人的这一愿望。
面对老龄化发展的趋势和老年人口的增多，政府和全社会必须未雨绸缪，关注老年人、关心老年人的生活质量，加快发展社会养老事业，真正使他们实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所为、老有所学、老有所乐”。
因此，国家要求各地各有关部门一定要充分认识发展养老服务业的重要性、必要性与紧迫性,采取扎实有效措施,积极推动养老服务业的快速、健康发展。
为了加快福建养老服务业的发展，省政府相继出台了大量政策措施，明确指出：
发展养老服务业，要按照“政策引导、政府扶持、社会兴办、市场推动”的原则，逐步建立和完善以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的养老服务体系。
要建立公开、平等、规范的养老服务业准入制度，积极支持以“公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务”等多种方式兴办养老服务业，鼓励社会力量参与兴办养老服务业，形成能够满足不同老年人多层次、多样化服务需求的养老服务新格局。
经民政部门审批登记的福利性、非营利性的养老服务机构不论是公办还是民办,都同等享受国家有关优惠政策。
目前，某社会养老服务基础设施较为落后，还没有一个能够为老人提供全面服务的令老年人满意的规范场所，极大地影响了某的养老事业发展。
某寿福老年公寓建成投入运营后，将使入住的老年人真正享受到了正常的生活情趣，同时公司也会取得了较好的社会效益和广泛的社会效应。
社会的需要，政府的引导，政策的扶持，人民的期盼。
某寿福老年公寓新建公寓楼和老年活动中心项目正是在这样的背景下提出的。
2.4项目建设的必要性
随着改革开放的不断深入，人民生活水平的提高和医疗设施的完善，某全县人口的平均寿命大幅度提高，老龄阶段人口在整个人口中的比重逐年增大，“白发浪潮”日益临近；另一方面计划生育政策的实施，使人口出生率大幅度下降，家庭中子女人数大为减少，大家庭逐渐小型化。
根据《某老龄事业发展“十一五”规划》的预测，预计某“十二五”期间老龄人口年均增长1万人左右，将达到7万人，城区老年人将达到2万人以上，现有的乡镇敬老院、养老院无论是规模、条件还是服务水平，都不能满足社会对养老服务的需要。
人口老化已逐渐受到全县社会各界的广泛关注，社会养老已是大势所趋，为老年人建设一个集住宿、医疗、保健、康复、学习、娱乐、休闲于一体的综合性老年公寓已成时代发展的必然要求。
老年人是社会的宝贵财富，他们曾经为国家、社会和家庭做出过贡献，其晚年生活应当得到切实保障。
经济社会的快速发展为建立完善老年保障事业创造了有利条件，大力发展养老服务业，不断满足广大老年人的物质生活与精神文化需求，是全面落实科学发展观的根本要求，也对促进家庭和睦、人际关系融洽、构建社会主义和谐社会具有直接而深刻的影响。
同时，大力发展养老服务业能够有效提高包括广大老年人在内的全体人民的生活质量，促进相关行业发展，推动经济增长，符合经济社会协调发展的总体要求。
具有显著的社会效益和一定的经济效益。
对于坚持以人为本、深入贯彻落实科学发展观，推进社会主义和谐社会建设具有深远的意义。
因此，某寿福老年公寓建设项目是非常必要的。
2.5项目建设的可行性
2.5.1老龄人口
某地处于福建省中部偏西南，距三河市20公里，总人口25万人，目前全县60岁以上的老人已将近6万人，其中仅城区内的老年人口就有1.8万人，并呈加速增长的趋势。
老年人口的增多，经济条件的改善，思想观念的更新，使入住老年公寓成为迫切需要，能够保证项目建成后的正常运营。
2.5.2优越的地理环境
项目所在地远离喧闹嘈杂的主城区，又在城区范围之内，临近城区主干道，交通便利。
前有林木，院内空气清新自然、恬静、优雅，环境舒适，是老人居住、活动的理想场所。
第三章建设场地及建设条件
某实业有限公司新建寿福老年公寓楼和老年活动中心项目，位于三河金沙园区内，具有必备的地理位置优势和建设条件。
3.1建设场地
某寿福老年公寓建设项目，位于某城北三河金沙园区内，建设场址交通方便，地势平坦，地理位置优越。
3.2建设条件
3.2.1地质条件
1）场地地形地貌
某位于三河东部进紧邻南平，全县地势东南较低、西北较高，逐渐向中部倾斜。
地形以高丘为主，矮山连绵起伏，气候属中亚热带气候，气候温和湿润，年平均气温19℃，无霜期275天以上，年降雨量1500mm。
拟建项目位置属河相冲积平原地貌单元，所处位置地形平坦，无不良地质现象。
地基承载力均在120—180kpa。
均可作为一般建筑物的持力层。
2）项目区地下水水质较好，对各种砼均无侵蚀性。
3.2.2气象条件
根据《福建省自然综合区划》资料，拟建项目所在区域属于温热带大陆性季风气候区。
日照充足，四季分明，雨量充沛。
一年四季皆有利于工程施工。
项目区适宜老年人居住，宜安装取暖降温设备。
1）气温
区域内极端最高气温43.3℃，最低气温-2℃，年平均气温19℃，其中以七、八月份气温最高，元月份最低。
8月份最高，月平均气温31℃
1月份最低，月平均气温9℃
年温差22℃
2）降水量
年降水量年降雨量1200--1500mm之间，年平均降雨量1300mm，主要集中在每年的4-7月份，降雨量占全年的53-64%。
3）湿度
年平均相对湿度70%。
4）风速
主导风向为西北风，最大风速24m/s。
。
5）气压
2001—2010年间平均气压100.05千帕。
6）光照
全年平均日照时数2536.6小时，年每平方厘米太阳幅射积热量113.77千卡。
7）无霜期
年平均无霜期275天，最长年份达320天。
3.2.3地震
根据“福建省地震烈度区划图”的区划标准，该区域地震烈度为6度设防区。
3.2.4基础设施条件
1）给排水
项目场区有自备深井一眼，配备无塔供水增压器形成自来水管网供水。
生活污水可排入城区污水管网，雨水排入雨水管网。
2）供电
由某城市电网供电，可以满足项目建设及运营需要。
3）交通
某与三河市接壤，县城距市区20公里，是三河市各县城距市区最近的县。
经过某县城的有某至三河市的鹰厦铁路，福宁高速，泉三高速，205国道，还有316省道穿境而过。
交通四通八达。
该项目紧邻某县城金沙园主干道长泰路，交通十分便利。
3.2.5建筑材料及运输条件
项目建设所需要的主要材料为砖、水泥、河砂、石子、石灰等，均可就地购买。
木材、钢材均由当地建材市场充足供应，可满足项目建设的需要。
建材运输可通过城市公路网与各建材供应商联系，将项目建设所需建材、设备、机械直接运至施工现场。
3.2.6用地条件
福建省人民政府《关于加快发展养老服务业的意见》要求：
“在城乡规划和旧城（村）改造中,各级政府和有关部门要根据当地老年人口数量和老年人养老保障的实际需求,将社会福利院、老年公寓、养老院、敬老院、光荣院等养老服务机构的建设纳入整体规划,落实建设用地或提供相应的经办场所。
鼓励民间组织、企业和个人采取独资、合资、合作、联营、参股、租赁等方式创办养老服务机构”。
某实业有限公司正是秉承这一精神，某县委、县政府对于某寿福老年公寓的建设和发展给予了大力支持，计划按政策规定采取划拨或补贴等适当形式，解决该老年公寓的永久用地问题，目前正在办理。
该项目建设不涉及土地征用补偿和居民拆迁安置工作。
建筑项目选址不压覆矿床和文物，不影响防洪、交通等设施安全。
项目建设符合某国民经济和社会发展总体规划以及城市建设规划的总体要求；项目用地符合有关土地管理的政策法规要求，符合土地利用总体规划要求，占地规模和土地利用率合理；符合因地制宜、节约用地、保护耕地、减少拆迁移民等原则要求。
3.2.7建筑施工条件
该项目建设，将通过面向社会公开招标的途径，选择优秀的施工队伍，进行项目工程建设，确保施工质量。
第四章建设规模与建设内容
4.1建设规模
该建设项目为某寿福老年公寓和老年活动中心。
项目区总面积34000㎡，总建筑面积约37986㎡，总投资12000万元。
项目完成后，新建老年公寓楼和别墅型高档公寓楼，可增加老年人居住房间712间（套），增设固定床位900—1000张，可解决900—1000位老年人的住宿问题。
老年活动中心大楼，将新增医疗康复中心，图书室及学习中心，文化娱乐中心，老年健身中心，养老服务从业培训中心，餐饮、购物、办公服务中心等，并将创办老年大学、老年艺术团等。
其他服务设施，可提供满足入住老年人需要的餐厅、煎药房，可供1000位老年人室外活动的广场、绿地、廊亭、门球场、种植场等。
4.2建设内容
1.老年公寓和活动中心建设，总占地面积3631㎡；总建筑面积37986㎡。
其中：
（1）老年公寓楼：
总建筑面积26016㎡：
①多层框架结构双面楼1栋，长79m、宽19m，共16层，占地面积1501㎡，建筑面积24016㎡，（每层42间、共672间）；②低层别墅型老年公寓10座（户），2.5层，每座长10m、宽8m，占地面积80㎡，建筑面积200㎡，总占地面积800㎡；总建筑面积2000㎡。
（2）老年活动中心大楼，长70m、宽19m，占地面积1330㎡，共9层，钢筋砼框架结构，建筑面积11970㎡；
2.室外配套建设：
24812㎡，主要含餐厅、煎药室、洗浴中心、广场、门球场、种植场等。
3.设施配套：
满足700-1000人的老年人专用起居、厨卫设备、轮椅、担架、健身器材、理疗设备、急救护理设备、呼叫系统设备、电视与网络、通讯设备等。
其中建设工程主要包括：
土建工程、一般装饰工程、电梯安装工程、给排水及消防工程、电气照明及弱电工程、室外道路、排污、排雨、路灯、绿化美化等。
综合经济技术指标（表4.2-1）
序号
项目
指标
备注
1
总用地面积
34000m2
2
建筑占地面积
3631m2
公寓楼、别墅、老年活动中心（含医疗康复中心）
3
总建筑面积
37986m2
4
其中：
计容积率面积
3631m2
5
不计容积率面积
24812m2
6
总绿化用地面积
5557m2
7
建筑容积率
8
建筑覆盖率
9
建筑绿化率
60%
10
停车位
50辆
第五章工程技术方案
5.1项目组成
某实业有限公司新建某寿福老年公寓楼和老年活动中心项目，主要由老年公寓楼、老年活动中心大楼和广场、门球场、种植场、绿地、花坛、池沼、道路和其它服务用房、保障系统组成。
该项目建筑，主要有多层框架结构、多层砖混结构和低层砖混结构三类建筑。
具体平面布置详见附图《规划平面图》。
5.2建设模式与设计理念
5.2.1建设模式
某实业有限公司新建公寓楼和老年活动中心项目将由建筑专业设计院精心设计，达到建筑用地合理，区域规划精良，景观丰富多彩，楼房式样新颖，房屋布局合理，室内外所有设施均符合《老年人住宅设计规范》的标准。
5.2.2设计理念
（1）可持续发展理念：
其主导思想就是建筑本身对自然环境的影响做到最小，对资源的利用做到合理规划，达到建筑物与生态环境的和谐相处。
（2）以人为本理念：
一切设计在符合《老年人住宅设计规范》要求的前提下，尽可能在质量、户型、绿化、环境、配套设施、居住氛围等方面增加新的理念，使老年人生活环境更加优美舒适。
（2）服务定位：
本项目以工薪阶层为主，以满足中低收入家庭需求为目的，使广大工薪阶层家庭都能够有能力入住。
5.3总平面规划原则
该项目设计的基本原则，是在满足国家的有关规程、规范的前提下，首先应强调功能分区的合理性。
项目的规划设计，要综合考虑用地条件、造型、朝向、间距、层数与密度等因素，以适应于老年人的活动规律。
力求平面布置分区合理，楼房布局合理，楼房内部结构合理，达到《城市居住区规划设计规范》和《老年人住宅设计规范》的要求，以满足社会各阶层对老年公寓的不同需求。
1、根据生态建筑的理念，最大限度地利用原有的地形、地貌、相邻建筑物特点与老年人的需求，在规划和单体设计中予以充分照顾利用。
2、根据不同性质的使用空间、空间的尺度和位置，创造适合不同空间的室
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