南京某房地产项目初步设计任务书.docx

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南京某房地产项目初步设计任务书

南京某房地产项目初步设计任务书

南京某项目初步设计任务书

一、项目概述

本项目位于南京市浦口区，总用地面积

260000平方米，总建筑面积约70万平方米，其中规划住宅面积50万平方米，商业建筑面积20万平方米。

该项目由小高层住宅、18层高层住宅、点式高层及板式高层构成。

二、设计范围

住宅设计为本地块总平面小区主次人口之连线以南，一期以东的作为本次二期的设计范围。

环路以内完成浅埋式车库的设计。

幼儿园暂不进行初步设计。

三、设计依据

（一）国家相关设计规范及江苏省住宅设计标准（DGJ32/J26-2006）。

（二）南京市城市规划条例实施细则。

（三）南京市建筑物配建停车设施设置标准与准则。

（四）市规划局关于建筑方案审查意见书。

（五）市消防局关于建筑方案审查意见书。

（六）市人防办关于建筑方案人防设施的意见征询单。

（七）市环保局关于建筑方案审查意见书。

（八）本场地地质勘察报告。

（九）本初步设计任务书

四（设计总要求

详细深入了解规划方案及其说明，准确理解

规划、人防、消防、环保等部门的建筑方案审查意见。

依据国家相关规范规程和江苏省及南京市地方标准，按照《设计文件编制深度》（建设部03

年版）的要求，做好各专业设计并完成设计概算，协调好与景观、人防、消防、智能化等各专项设计以及后续的施工图设计对接工作，满足编制施工图设计文件的需要，确保符合相关规定并顺利通过各有关部门审查。

五、专业设计要求

（一）建筑专业

1.体现建筑方案的设计理念

2.总体布局合理，交通组织流畅，室内空间尺寸符合功能及心理要求并满足规划、交通、消防、人防、环保、教委、供水、供电、供气、

排水、电信等部门要求。

3.总平面设计要考虑设备用房、物业管理处、垃圾收集点、公共洗手间的设置。

3.1设备用房的位置应避免对小区景观造成不利影响，更重要的是不能对周边的住户形成噪音、灰尘、视觉等的干扰。

同时，应设置合适的路径供工作人员进出设备用房。

3.2物业管理处应在不影响小区功能布局的前提下，布置在便捷位置（如入口附近），以便内外人员工作联系而减少对小区的影响。

3.3管理处的使用要求通常包含会议室、管理员办公室、业委会办公室、财务室、客户接待室、洗手间以及维修、保洁、绿化仓库。

3.4垃圾中转站的地面标高设计应考虑垃圾的转运方式:

桶装垃圾装车对地面无特别要求;压缩式垃圾清运车要求地面高出室外地面1.5米且层高不小于4.5米。

进出口的门应考虑耐久性（如不宜使用卷帘门）。

3.5公共洗手间是提供给小区内活动或工作（如保安、保洁人员）的人员使用的,可考虑布置在首层较为隐蔽的位置;其数量与选点应考虑距离因素保证使用者能方便地使用;其使用要求仅需满足便器、洗手盘及拖布池即可;并配置给排水设施、排气通风设施和照明设施。

3.6岗亭在小区主入口处要求按人流车流方向实行人车分流管理。

岗亭的外窗最好为推拉，道匝配备应考虑其提升速度合理且造型与小区形

象相适，读卡器位置与岗亭最好在同一侧，岗亭位置确定时应该充分考虑人行、车行的进出口位置，方便停车取卡、读卡及缴费

4.地下室设计要求如下:

4.1底板:

采用砼自防水结构，并设背水面防水层（通常为涂膜防水）且高出地下室室内地面600mm。

4.2、顶板埋深应综合考虑管线、绿化种植等

的要求决定顶部覆土，并尽量减少埋深。

4.3顶板防水层泛水高度应比室外地面高出300mm。

4.4凡地下室通风口、管道井、楼梯间、电梯井，设计时混凝土必须一次浇筑成型，高度超

过室外地坪。

4.5侧壁:

凡窗井、穿墙管道、外界管道管沟、变形缝埋件、墙体角隅等均应有严密的防水处理

4.6坡道出入口高度不小于2.20米，设计中应重点注意梁下高度和避免设备管道穿过的影响;计算净高时可以留100mm的施工误差及考虑坡道横坡的高度;地下室设备及管线的布置应保证主要通道的净高在2.4米以上，局部非主要通道的高度可适当降低，但不得低于2.2米。

4.7停车车库净高应不小于2.20米，计算

净高时一定要预留400毫米的设备管道安装空

间。

4.8停车库及管理:

建议所有电梯都下地下室，使用上对住户方便很多。

地下室电梯厅必须提高档次，要求设计门厅，以增加停完车的住户在侯梯时的舒适感

4.9地下室电梯厅设门禁对讲系统。

4.10Φ150的管线尽可能穿梁布置。

4.11车库应设计给排水以便清洁。

5.对公共空间的设计要求

5.1单元主要出入口应设雨蓬或门厅（根据立面效果选用玻璃、砼或其它形式）。

5.2信报箱、奶箱应设置在住宅大堂内或在单元入口门附近，便于取放同时不受风雨干扰。

5.3候梯空间:

如候梯厅有直接对外并开启的玻璃窗，应在窗内加设安全防护设施，并保证安全高度;

从防盗的角度考虑，直接对外的开启玻璃窗应尽量避免靠近相邻住户的阳台或户外管道;

候梯厅宜自然通风采光;

管井设置应按尽量减少公摊面积设计，但也不能过于狭小，以至于设备无法安装。

5.4电梯

电梯数量、吨位、速度应满足居住人流量要求，平均等候时间不宜超过120秒，发梯间隔时间不宜超过69秒。

5.5楼梯间:

高层封闭疏散楼梯间地下至地上三层贴地

砖，其余采用简单水泥压光面装修;开敞楼梯间装修可结合公共空间装修设计。

疏散楼梯间尽可能有自然采光通风，楼梯间内对外落地玻璃窗应注意做好安防措施。

底层楼梯梁底距地标高应不小于2米;梯段部分不小于2.2米。

楼梯间设置消火栓时尽量装在墙内，其位置在方便使用的前提下尽量不设在主墙面上，应与结构对图，防止圈梁影响消火栓安装。

在满足要求的情况下应尽量减小管井面积。

6（阳台

阳台进深一般不小于1500;生活阳台一般不

小于1200。

7（空调室外机位

应考虑便于安装及维修的可能性，靠近窗洞口设置。

空调室外机可做装饰处理，如周边设铝合金百叶进行装饰，并设活动扇以便于安装，但必须考虑空调室外机的散热。

8.建筑立面

8.1外立面设计中应将各种材料的饰面画出详细的分隔设计，详细标注各种尺寸、颜色、材料、做法;同时应注意变形缝、伸缩缝的材料和色彩的处理并应满足立面美观的要求，尽量减少视觉差异。

8.2对于贴墙砖的墙面，其立面排砖图应该

尽可能详尽，体现伸缩缝、变形缝、立面管线等，非标准部位排砖图应该清楚交待;为防止墙砖脱落，外墙面至少每隔两层设置伸缩缝。

8.3外立面设计应考虑外墙清洁的便利，如高层外立面设计有幕墙的话，还应满足幕墙清洁的需要。

9.完成规划方案实施过程中的细部调整及完善工作，包括外立面造型、色彩、饰材、屋顶构架、套型平面、室外空调机位、残疾人坡道、各单元入口及大堂、浅埋式地下机动车库等细部设计。

建议采用简约大方的外立面及屋顶造型;建筑外墙采用涂料;考虑节能及环保要求，每户住宅的南阳台与起居室应相连;东、南、西向窗宜设置外遮阳设施。

10.外墙保温及遮阳由甲方提供技术要求和选材。

11.结合国际上的先进构造方法及当地的地方法规及有关部门要求，要就主要节点构造是否可行，材料选择是否适宜，施工的可实施性及造价控制。

12.满足各专业提供的各项要求。

13.商品住宅户型配比按照下表设计

户型配比表

户型面积（?

）比例（,）

二房80~9060

三房110~12530

经济四房,1445

跃层,1445

最终完成国家制图深度要求的建筑专业初步设计说明书和图纸。

（二）结构专业

1.结构选型:

结构专业根据方案特点，进行结构多方案比较，确定计算原则，进行经济比较，并召集业主、设计人员和专家共同开会协商，确定结构选型，最终提供结构选型报告给我司审阅，保证单体结构的合理性、安全性。

2.地下室结构布置尽量不影响车道，少影响车位。

3（底板和外墙等所有迎水面的构件都必须

进行抗裂计算，裂宽限制在0.2mm以内，钢筋尽量采用直径小、间距密的布置。

24.首层梁板应考虑10KN/M施工堆载。

室外部分考虑覆土，也应计算迎水面抗裂。

5.地基处理方法及基础形式选型:

结构设计人员提出地基处理方法及基础选型方案后，交由我司，由我司出面，组成业主、设计、地质勘探部门和有关地基处理及基础形式方面的专家共同开会，确定本工程的地基处理方案及基础形式，形成会议纪要。

6.住宅结构布置原则

6.1构件布置在满足建筑要求的同时尽量使室内空间“无梁无柱”，或使主要房间不露

梁露柱，提高空间利用率和美观。

6.2屋面板、露台、大板必须进行抗裂设计，配筋尽量采用直径小、间距密（不大于150）的布置，应有至少30%的拉通钢筋。

7.对新技术、新材料的使用作出书面可行性报告。

8.经济指标方面，住宅用钢量应控制在:

352kg/?

左右，混凝土用量应控制在0.38m/?

左右。

最终完成满住国家规范要求的结构专业初步设计的文字说明工作和绘图工作。

（三）给排水专业

1（管线综合

1.1反映各设备专业管线（电缆、有线电视、通讯、煤气、给水、污水、雨水）相对位置和埋设情况。

1.2根据各专业管线埋设情况，结合园林、结构反梁等确定室外地下室顶部最小覆土深度，一般按0.8~1.1米;埋深宜保证管线上至少留200—300覆土。

1.3总图设备管线布置应与景观设计总图核对，综合确定其位置和走向。

景观设计应考虑设置水表、浇灌用水和排水点，管线敷设应尽可能埋地。

2.给水设计

2.1确定小区供水干管的位置、方向和管

径，确定用水量，确定给水系统（生活和消防系统）的划分及分区分压供水方案，用水量计算应包括园林绿化用水量并应单独敷设管道和计量。

2.2确定给水系统分区供水方案，确定管道的材料，对消火栓、自动喷淋和水幕等系统，确定其设计原则，依据计算标准，确定系统组成内容和控制方式，进行主要设备的选型。

2.3设计应结合南京市供水、排水现状确定相关系统、管材、管径。

小区供水方式:

1-5层直供水，6-11层、12-18层分区分压变频供水。

室内给水管采用PPR管，室外给水管采用HDEP管。

室外景观用水要考虑水源作为消防备用水

源的措施。

室内水表出户并考虑给水立管及表箱的保温措施。

3.排水设计

3.1场地排水要结合景观设计合理划分汇水面积，做好竖向设计，考虑到今年临近小区明发滨江新城遭受内涝，固本小区暴雨强度设计重现期宜取较大值，并要有排涝技术措施。

3.2污水处理站按宜一、二期污水排水流量设计。

3.3二期地块5幢33层住宅的消防和生活水泵房不在本次设计中考虑。

3.4排水管道及存水地漏应考虑病毒存留时间，采用防反溢地漏，排水管采用UPVC内罗纹

管，考虑消音要求

3.5确定屋面雨水的排水系统，确认计算采用的降雨强度和重现期，进行雨水管材的选型。

通过以上工作，给排水专业提交符合国家制图深度要求的初步设计说明和图纸。

（四）电气专业

1.供电设计

按项目总供电方案，进行分期设计。

1.1确定用点负荷等级、供电回路及设备用电、电源容量和型号，进行变配电站的数量和容量的计算，确定其位置及布置方式。

1.2与给排水、暖通专业协商，确认各专业主要设备运行信号及操作电源装置，满足设备的控制方式，满足防火设计。

1.3确定防雷与接地的设计方案。

1.4岗亭的用电容量应考虑照明负荷、空调负荷、道闸用电及其它备用负荷;

2.电力及照明设计

2.1确定照明电源、电压、用电容量、照度标准及配电系统形式;进行光源及灯具的选择，确定装饰灯具，应急照明障碍灯及特种照明的装设及其控制方式。

2.2强电、弱电进户管均采用GC钢管，经过控制箱后采用金属线槽。

2.3进户开关箱采用分户箱PZ30，按房屋的套型和面积采用不同的回路。

分户箱内除照明及空调回路外，所有插座均带漏电保护。

2.4每户设置峰谷电价计量电表。

请按江苏

地区《居住区供配电实施标准》（DGJ32-J11-2005）所规定的每户容量配线。

2.5照明灯的预留要求在每个房间的中心。

2.6户内所有插座开关面板均为中等档次定位。

3.弱电设计

3.1智能化系统设置按我司提供的智能化招标文件配置，内容见附件。

3.2（进行电话、电视、防盗对讲、闭路监控、火灾自动报警事故广播等系统的设计工作。

宽带信息点到户、电话、有线电视均到户,每户设置多媒体箱一个。

3.3岗亭的弱电线路应考虑设置电话线、宽带网络线路、门禁线路、对讲线路及停车场管理

用线路;

3.4由地下室进入各单元核心筒的防火门处设置门禁读卡器及可视对讲门口机，并设置相应的开门按钮。

安装在防火门上的电控锁应采用电磁锁。

3.5门禁系统的电源一般应考虑采用集中供电，供电电源引自监控中心，在火灾发生时由值班人员切断门禁系统的电源，以便人员疏散。

通过以上工作，电气专业最终提供符合国家制度深度标准的初步设计说明书及图纸。

（五）暖通及燃气专业

1（通风、空调、制冷

1.1根据国家规范，确定房间冬、夏季温度、

相对湿度、空气清洁度、新风量、噪声标准及通风换气量等。

1.2通过计算确定空调冷、热负荷量。

1.3确定通风、空调系统的形式及区域划分，空气处理或净化方式，气流组织及控制方法。

半地下非机动停车库采用自然通风设计，机动停车库采用机械通风设计。

1.4确定空调系统冷源及冷煤:

冷冻水、冷却水参数、系统形式和控制方法。

1.5对空调通风方案的合理性作专题论证会。

2.防烟、排烟

2.1确定防烟及排烟系统的各个系统。

对防烟楼梯及其前室、消防电梯前室或合用前室、走

道和中庭进行合理里的防烟设计，提出最经济的方案。

2.2根据建筑材料，根据防火分区合理地安

排地下室的排烟系统，统筹设计各类风口、

阀门启闭的控制程序及防烟、排烟系统与

平时通风系统的联系。

提供电气专业消防

控制所需的资料。

3.燃气

按项目总供气方案，进行分期设计。

中低压调压柜设置在一期09栋的东侧，按此位置合理布管。

3.1地下燃气管道与建筑物、构筑物及其它管道之间的距离按规范执行。

3.2地下燃气管道尽量不设置在地下室

顶板上，如设置在地下室顶板上须考虑其埋深覆土不小于1000mm（管底）。

3.3地下燃气管道上方不得设置建筑物及结构物等。

经过以上的工作,暖通专业最终提供一份符合国家制图深度要求的暖通及燃气专业初步设计说明书和图纸。

（六）人防设计

1.根据建筑材料和人防征询单,建筑专业做人防初步设计工作，组织其他专业完成各自的人防初步设计工作,并负责人防与非人防工程之间的协调工作。

2.各类管线穿越人防区应符合人防设计规范。

3.最终完成符合国家制图深度要求的人防初步设计说明书和图纸。

六、防治建筑通病专项设计

针对住宅工程中存在的裂缝、渗漏等主要质量通病提出以下防治技术措施，其它质量通病的防治措施亦请在设计中给予充分考虑，以防患于未然。

（一）墙体裂缝防治的技术措施

1（住宅工程地基应按变形控制设计，并按《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）的有关规定进行地基变形计算，采用天然和复合地基的住宅工程平均沉降计算值不大于150mm。

2（住宅长度大于40m时，应设置变形缝，

当有其它可靠措施时，可在规范范围内适当放宽。

3（砌体工程的顶层和底层应设置通长现浇钢筋混凝土窗台梁，高度不宜小于120mm，纵筋不少于4φ10，箍筋φ6@200;其它层在窗台标高处应设置通长现浇钢筋混凝土板带;房屋两端顶层砌体沿高度方向应设置间隔不大于1.3m的现浇钢筋混凝土板带。

板带的混凝土强度等级不应小于C20，纵向配筋不宜少于3φ8。

4（混凝土小型空心砌块、蒸压加气混凝土砌块等轻质墙体，应增设间距不大于3m的构造柱，每层墙高的中部增设厚度为120mm与墙体同宽的

混凝土腰梁，砌体无约束的端部必须增设构造柱，预留的门窗洞口应采取钢筋混凝土框加强。

5（顶层圈梁高度不宜超过240mm。

顶层砌筑砂浆的强度等级不应小于M7.5。

6（主体与阳台栏板之间的拉结筋必须预埋。

7（在两种不同基体交接处，应采用钢丝网抹灰或耐碱玻璃网布聚合物砂浆加强带进行处

理，加强带与各基体的搭接宽度不应小于150mm。

8（灰砂砖、粉煤灰砖、蒸压加气混凝土砌块宜采用专用砌筑砂浆砌筑。

9（顶层框架填充墙不宜采用灰砂砖、粉煤

灰砖、混凝土空心砌块、蒸压加气混凝土砌块等材料;当采用上述材料时，墙面应采取满铺钢丝网粉刷等必要的措施。

10（外墙应采用保温砂浆、复合保温材料等外墙外保温措施。

11（屋面应进行保温设计，其传热阻不得小

2于1.26m.K/W。

（二）钢筋混凝土现浇楼板裂缝防治的技术措施

1（住宅的建筑平面宜规则，避免平面形状突变。

当平面有凹口时，凹口周边楼板的配筋宜

适当加强。

当楼板平面形状不规则时，宜设置梁使之形成较规则的平面。

2（钢筋混凝土现浇楼板（以下简称现浇板）的设计厚度一般不应小于120?

（厨房、浴厕、阳台板不得小于90?

）。

3（屋面及建筑物两端的单元中的现浇板应设置双层双向钢筋，钢筋间距不宜大于100mm，直径不宜小于8mm。

外墙转角处应设置放射形钢筋，钢筋的数量不应少于7φ10，长度应大于板跨的1/3，且不得小于1.5m。

4（在现浇板的板宽急剧变化处、大开洞削

弱处等易引起收缩应力集中处，钢筋间距不应大于150?

，直径不应小于6mm，并应在板的上表面布置纵横两个方向的温度收缩钢筋。

板的上、下表面沿纵横两个方向的配筋率均不应小于截面积的0.15%。

5（外墙转角处构造柱的截面积不宜大于240mm×240mm，与楼板同时浇筑的外墙圈梁，其截面高度应不大于300mm。

6（现浇板强度等级不宜大于C30。

7（住宅长度大于40m时，宜在楼板中部设置后浇带。

后浇带两边应设置加强钢筋。

（三）楼地面渗漏防治的技术措施

1（厨卫间和有防水要求的建筑地面必须设置防水隔离层。

2（厨卫间和有防水要求的楼板周边除门洞外，向上做一道高度不小于200mm的混凝土翻边，与楼板一同浇筑，地面标高应比室内其它房间地面低20,30mm。

（四）外墙渗漏防治的技术措施

1（外墙涂料层宜选用吸附力强、耐候性好、耐洗刷的弹性涂料。

（五）门窗渗漏防治的技术措施

1（门窗设计应明确抗风压、气密性和水密性三项性能指标。

7层及7层以上外窗的抗风压性能和气密性能不宜低于4级、水密性能不宜低于3级;1,6层外窗的抗风压性能和气密性能不宜低于3级、水密性能不低于2级;其性能等级划分应符合GB/T7106（7107、7108）-2002的规定。

2（门窗拼樘料必须进行抗风压变形验算，拼樘料与门窗框之间的拼接应为插接，插接深度不小于10mm。

（六）屋面渗漏防治的技术措施

1（对于体积吸水率大于2%的保温材料，不

得设计为倒置式屋面。

2（刚性防水层应采用细石防水混凝土，其强度等级不得小于C30，厚度不应小于50mm，分格缝间距不宜大于3m，缝宽不应大于30mm，且不小于12mm。

3.屋面防水材料宜选用涂膜防水材料。

4（柔性材料防水层的保护层宜采用撒布材料或浅色涂料。

当采用刚性保护层时，必须符合细石混凝土防水层的要求。

5（对女儿墙、高低跨、上人孔、变形缝和出屋面管道、井（烟）道等节点应设计防渗构造

详图;变形缝宜优先采用现浇钢筋混凝土盖板的做法，其强度等级不得低于C30;伸出屋面井（烟）道周边应同屋面结构一起整浇一道钢筋混凝土防水圈。

6（膨胀珍珠岩类及其它块状、散状屋面保温层必须设置隔气层和排气系统。

排气道应纵横交错、畅通，其间距应根据保温层厚度确定，最大不宜超过3m;排气口应设置在不易被损坏和不易进水的位置。

七、其他:

（一）住宅建筑（包括结构、初装、桩、节

能）安装（包括电梯）成本应控制在:

11层1330元/?

18层1370元/?

地下室2470元/?

（二）初步设计成果要求在8月25日之前交

付。

（三）按照初步计审查要求提供概算书。

（四）设计周期确保甲方的建设周期进度计划不受影响，另请做好施工图设计的协调配合工作。

（五）其他未尽事请参照国家及地区相关规

定、规范执行。

地产公司技术管理部

2007年8月18日