物流产业园建设项目可行性报告Word文档下载推荐.docx
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第四节 技术设备39
第七章 工程技术方案40
第一节 总体设计概况40
第二节 总平面布置40
第八章 环境保护与安全42
第九章 组织机构及劳动成员43
第一节 组织机构43
第二节 劳动定员及培训43
第十章 投资估算及资金筹措44
第一节 投资估算44
第二节 资金筹措49
第十一章 财务评价50
第一节 营业收入和营业税金及附加估算50
第二节 总成本费用估算52
第三节项目盈利能力分析54
第四节项目不确定性分析55
第十二章政策需求57
第一章总论
第一节概述
项目名称：
建设单位：
物流有限公司
注册地址：
项目负责人：
企业使命：
打造中国都市现代码头物流平台；
全面提升码头企业竞争力；
致力成为中国码头物流第一品牌
企业理念：
诚信创新，高效回报
企业目标：
打造全国物流网络，创建国内仓储物流行业龙头企业，积极开发应用仓储物流信息技术，建立物流交易的电子商务平台，开拓仓储物流行业经营新理念、新思路。
联系地址：
江苏省宿迁市
一、项目建设单位基本情况
宿迁码头物流集团有限公司总部设在宿迁市，是一家以仓储为特色、以物流为主营业务、兼营配送、加工业务的现代化股份制集团物流公司。
公司注册资本亿人民币。
1、公司宗旨及目标：
公司的经营目标是建立现代化的第三方物流体系，打造覆盖全国的物流网络，并建立电子商务交易系统，构织连接码头物流上下游的交易平台；
服务宗旨是开发具有创意性和获利性的经营模式，在充分发挥公司的专业技术优势和规模优势的基础上，协同经营、管理、人才、品牌、信息等诸多因素，以快速周到、价格合理的服务来满足客户的需求。
2、经营原则及范围
公司将实行标准化经营，通过贮备外部物流资源，构建覆盖全国的物流网络，提供跨地区的综合物流服务。
服务经营范围：
（1）提供货物搬运、仓储服务；
（2）提供第三方物流服务；
（3）提供物流电子商务平台；
（4）提供物流系统及物流方案设计；
3、公司发展规划
（1）发展战略
公司的首要目标是满足城市的功能服务配套，建立城际销售网络和交易平台；
通过建立全国的物流体系形成集聚效应和规模优势，提高企业的竞争力；
最后通过建立电子商务平台，提供网上订单服务，利用信息化手段有效的整合内外物流资源。
公司将采取标准化的管理，利用ERP系统对发货运输计划和仓储计划进行集成管理，支持库存补货计划自动化，同时可根据不同的发货计划制定运输计划，实现系统接口的有效连接。
由于在物流业务中，零担占很大部分，属小批量，配货工作量大并对配送的要求很高，公司将通过网上订单，利用快速高效的反应来吸引客户，为其提供订货和配送服务，快速渗透高端物流销售市场。
公司未来的发展目标是成为集第三方物流和第四方物流为一体的该仓储物流行业标准的制定企业。
利用公司自身的技术优势、管理优势、资金优势和规模优势，建立一体化的码头物流仓储供应链来满足市场的需要并提供所需的服务，同时保持效益的持续增长，使公司最终发展成为辐射全国的码头物流仓储仓储物流骨干企业。
（2）经营目标
拟建设的宿迁码头物流仓储项目的规划为：
到2015年，成为华北地区码头物流仓储物流企业的领先者；
成为具有全国影响力的码头物流仓储交易平台；
在华北地区初步建成码头物流仓储物流配送网络，并形成现代化、科学化的物流企业形态。
二、项目背景
公司通过产权多元化、运作规范化、功能完善化、规模最大化的战略目标为先导，并在公司管理、市场占有、管理流程、员工业务水平、技术装备更新速度、行业影响力以及长期发展能力等多方面迅速提升。
为了应对国内外物流行业日趋激烈的竞争，公司将打破传统的物流经营模式，积极探索新的利润增长点。
1、对物流概念的理解
现代条件下的物流是涵盖企业经济活动各个环节的创造增值价值的经济活动，物流既是一项管理技术，也是现代条件下新的经济发展理论，因此，对物流概念的理解应更为宽泛和多角度、多侧面。
2、对物流运作功能的理解
物流是将企业的原材料采购，半成品及产成品库存、销售相关的运输、仓储、配送、包装等进行一体化管理的生产活动。
3、对物流增值功能的理解
物流是对企业的生产、销售组织管理及相关资源进行重新整合，以优化企业资产结构及经营活动的资本升值活动。
4、对物流信息功能的理解
物流是对企业经营计划制定、存量管理、产品跟踪、市场需求分析及产品流通运作等经营环节具有决策支持功能的信息服务活动。
5、对物流价值功能的理解
物流是通过降低企业运输及配送费用，实现零库存、优化资金流等途径，实现企业经营成本节约的创造增值价值的活动。
6、现代物流的特点及发展趋势
1）、发展特点
国外现代物流业的发展水平以美国、日本和欧盟国家为代表。
从国外物流业50年的发展进程看，国外物流业的发展主要得益于稳定的经济增长、发达的信息技术、宽松的法制环境和经济的全球化、区域化和集团化。
专业的管理队伍和先进的计算机网络与通信手段，使物流服务不断向快速便捷、优质高效、成本低廉的目标迈进，物流设施与业务范围也随之迅速发展和扩大。
美国、日本及欧盟国家物流也发展到了较高水平。
就这些国家物流成本占GDP的百分比而言，美国为10%，日本为14%，英国为10.6%，法国为11.l%，德国为13%，均居世界领先地位。
2）、发展趋势
从现代物流的发展特点看，物流业己进入成熟阶段，物流业的进一步发展主要是物流内涵的拓展、过程延伸、覆盖面的扩大以及物流管理的日益专业化、标准化和信息化。
3）、物流服务的内涵将继续拓展
物流服务从最初只解决运输问题，逐步发展到将装卸、搬运、仓储、保管乃至报关、通关、保险、商检、卫检、动植检、中转、保税等业务统一进来，把整个商品流通过程作为一个完整的领域来进行通盘考虑和经营，产品异地加工、装配、包装、标志、分拨、配送、销售、转让等增值服务，也逐渐涵盖进来。
4）、物流服务过程在继续延伸
物流服务的过程在逐步延伸。
从开始时期将产品从生产线终端送到消费者手中到后来协助生产企业以“即时供货（JIT）”和“零库存（ZI）”等手段加速资金与物资的周转利用，物流业的服务过程不断向前延伸。
此外，环境法规的日益严格，消费后的废弃物处理和回收利用，也使物流服务过程向消费后延伸。
5）、专业化物流服务在不断壮大
发达国家目前非常重视发展“第三方物流业”。
所谓“第三方”指从事专业化物流服务的企业。
物流企业与传统的运输企业的不同之处在于，物流服务企业在货物的实际移动链中并不是一个独立的参与者，而是代表发货人或收货人来执行。
发展第三方物流将支持物流运营的专业化、科学化，并使物流企业与物流需求者之间建立更紧密、有效的联系。
7、我国物流业发展概况
在我国，物流业的发展正处于起步阶段。
物流作为一种新兴的行业，国内很多人对物流的概念理解不透彻，导致物流公司在国内遍地开花，一张桌子、一部电话就能成立一家物流公司。
目前物流业相对其他产业发展滞后。
具体表现为：
1、基础设施不足，技术装备落后。
2、物流的专业化、网络化、信息化和社会化程度不高，物流的功能作用尚未得到充分发挥。
3、配置在物流产业内部的设备陈旧落后，服务水平低，满足不了经济社会发展需要。
4、缺乏完善而有效的行业协调机制。
5、市场集中度低。
大部分物流企业规模较小，尚未形成规模经济。
我国经济发展带来了一个巨大的潜在物流市场，为适应市场发展需求，国家越来越重视物流产业的发展，为物流业的持续发展提供了有力的保障。
2004年8月份国家九部委联合制订了发展中国物流产业的相关政策，包括放宽准入、简化审批、规范物流业秩序、调整物流税费、支持专业物流公司发展、推动物流标准化、信息化建设、加快对外开放、简化通关手续等，并编制了《全国现代物流发展规划纲要》等政策性文件。
特别是2006年，国家的“十一五”规划纲要，把“大力发展现代物流业”单列一节，明确提出物流业发展的目标和任务，标志现代物流企业地位得以确立，使物流业进入了一个新的发展阶段。
最近在国务院《关于加快服务业发展的若干意见》中指出，“提升物流现代化、社会化服务水平，大力发展第三方物流”。
8、物流园区的发展概况
物流园区的建设和发展问题的提出，是由现代物流发展特点和趋势本身决定的，也是由于企业发展战略的改变、企业物流能力的培养、计算机及网络等物流新技术的应用和物流服务的专业化分工与协作不断走向深化的产物。
1）、物流园区的产生
物流园区作为物流业发展到一定阶段时产生的新兴物流集疏方式，在日本、德国等发达国家已经得到了快速发展。
随着物流产业的兴起，原来相互分割、缺乏合作的仓储、运输等传统企业逐渐走向联合，专业性的物流配送经营实体及园区货物配送转运中心应运而生。
伴随着物流业的进一步发展，各个企业都逐渐意识到配送转运中心分散建设、各自为战带来的资源浪费，各级政府也发现这种方式不利于充分发挥城市的总体规划功能。
物流园区作为物流业发展到一定阶段的必然产物，在日本、德国等物流业较为发达的国家和地区相继出现。
2）、国内物流园区的发展情况
由于物流园区在经济规模、地理分布、建设运作方式和政府发挥作用等方面具有明显的发展物流的开发效应和宣传效应，我国政府及企业在近2～3年中不约而同地将其作为推动地区、区域和城市物流发展的重点工程，给予大力的支持。
目前基本形成了全国从南到北，从东到西的物流园区建设发展局面，特别是以深圳为代表的珠江三角洲地区，上海、北京等经济发达地区和城市的物流园区建设步伐更快。
3）、珠江三角洲地区
珠江三角洲地区的物流园区发展以深圳、广州及周边以出口加工贸易为主的中小城市（特别是东莞）最具有代表性。
4）、上海市及华东地区
根据上海城市总体发展战略确定的“客走内环、货走外环”原则，以及“三港二路”的发展规划与调整趋势，参照国际上发达国家城市发展与现代物流发展的经验，上海将在城市西北、西南两个物流的组织聚集地和通道上建设两个社会化、现代化的综合物流园区。
华东地区是我国经济发展水平较高的三大经济区域之一，也是重要的物流发生与运作组织枢纽。
此地的宿迁、苏州、无锡、杭州、宁波、徐州等城市，均因物流量大或作为重要的交通运输枢纽而在区域物流的组织中发挥着重要的作用。
目前，这些城市均在进行物流园区建设的规划论证或具体项目的建设。
8、内蒙古自治区物流业的发展概况
随着国民经济持续快速发展，内蒙古自治区现代物流业呈现出良好发展势头，连锁经营、物流配送、电子商务等新型流通方式不断拓展，新兴第三方物流企业快速成长，传统物流向现代物流转型步伐加快，市场主体和投资主体多元化的格局初步形成。
据不完全统计，全自治区基本符合国家物流企业分类评估标准的A级及以上物流企业发展到270多家，其中运输型物流企业占39%，仓储型物流企业占26%，综合型物流企业占35%；
国有物流企业占39.6%，非国有物流企业占60.4%。
但从总体上看，内蒙古自治区现代物流业发展尚处在起步阶段，在发展进程中还存在着许多问题和制约因素。
主要表现在：
全自治区物流业缺乏统一规划和规范管理，条块分割严重，政策法规体系和行业诚信体系不健全，市场秩序比较混乱；
物流基础设施和网络体系不完善，物流资源缺乏整合，运输和仓储设施得不到充分利用，物流方式落后，流转速度慢、成本高、效率低、损耗大；
传统物流比重大，物流企业规模小、实力弱、布局分散、功能单一，高素质专业人才缺乏；
物流产业集中度不高，社会化、专业化和信息化程度低。
第二节研究结论
1、“物流中心”是现代商品流通领域发展的必然结果，是提高经济效益的新型业态和第三利润源，符合当前我国重点鼓励发展的产业政策，因此本项目投资方向是正确的。
2、宿迁是华东地区重要的经济中心，也是重要交通枢纽城市和商品流通重要的集散地，具有发展商品市场经济的区域优势。
建设物流中心，将为推动华北一体化建设及周边地区的发展起到重要作用。
3、工程建设内容：
现代化物流配送中心，占地面积500亩（预留地200亩），总投资8亿元人民币，其中固定资产投资总额为6.5亿元，流动资金1.5亿元。
4、项目建成达到正常运营年时我们的经营规模可达到主营业务年销售收入为2.1亿元人民币，带来年税收约0.3886亿元人民币。
正常运营年交易额达到108亿元人民币，将为当地带来间接税收2.3亿元人民币，整个项目年税收2.6886亿元以上。
5、经初步测算，本项目在投入运营达到预期收支情况下，全部投资财务内部收益率高于基准率，符合投资回收期限要求，能够按时收回投资。
结果表明，该项目在财务上可行，有较好的经济效益。
第二章项目建设必要性及意义
一、符合我国及内蒙古自治区物流事业发展的需要
物资流通是由多种要素组成的一个大系统，它为适应社会化大生产既深度分工又广泛协作的要求应运而生，通过加速实现商品流动社会化与现代化，达到以较低的流通消耗获取最大限度经济效益的目标。
现代物流产业在国际上已成为商品市场体系中最重要的流通组织形式，也是现代市场营销方式的有效载体，其中，第三方物流业更是得到了迅猛而蓬勃发展。
因此，随着国内企业对物流成本控制的日益重视，客户对服务需求水平的逐步提高和日趋多元化，我国物流业的发展具有广阔的空间。
为促进我物流事业发展的需要，国家“十一五”规划已将物流配送列为重点发展的产业。
内蒙古自治区为促进区内物流发展及物流布局的需要，在“十一五”规划中也明确指出：
要积极培育和发展现代化大型区域性物流中心，推进区域物流中心网络工程，加快XX物流中心仓储、货场、电子商务及配套设施建设。
目前，随着社会经济水平的提高，建筑用材，生活用品，农产品等在人们的码头结构中所占的比重也越来越高。
因此，建立码头物流仓储物流，既满足城市功能配套需要，也解决目前农民“运输难”和“交易难”的问题，具有重要的现实意义。
二、项目建设的意义
宿迁码头仓储物流有限公司拟投资兴建的码头物流仓储物流项目是集现代化仓储配送于一体的商品流转和交易的场所。
对促进宿迁市的物流产业向现代化、信息化、专业化发展具有积极作用。
1、带动宿迁码头物流仓储企业发展
由于缺乏市场信息和分布全国的销售网络，宿迁市码头企业一直存在规模普遍较小、产值少、利税低、竞争力弱的现象。
随着我公司项目的落户，将会给当地的码头加工业、畜牧业、养殖业、种植业、码头物流仓储销售企业带来先进管理体制和最新、最快的市场信息，形成国际化的市场导向，使得这些中小企业更加有目的性的学习成长。
现代化冷藏中心的建立，将带动整个码头行业的发展，降低企业成本，增加产品销量，根据目前宿迁市的整体状况，将会给整个码头行业带来5%的增长。
同时，码头加工企业的快速发展也将带动就业岗位的增加和居民收入的提高，推动整个宿迁市的经济良性发展。
2、增加就业岗位
（1）直接岗位的增加
项目投入营业后预计定员1800人，其中行政管理人员60人、配送中心职工为200人、冷库管理员80人、批发展示中心职工为200人，加工配送区员工100人，其他为普通员工（如：
仓库搬运工、市场搬运工、清洁工、保安等）。
批发展示中心店铺约1000余家，按入驻率80%，每户增加3个就业岗位计算，将会增加2400个就业岗位。
（2）配套服务设施岗位的增加
配套服务设施人员的增加按照1：
1的比例计算，围绕项目将会增加4200个岗位。
（3）产业链上岗位的增加
由于扩大需求，带动当地码头加工企业的增长，按照1：
3的比例计算，在整个码头供应链上将会12600个岗位。
整个项目预计会新增加岗位21000人。
3、解决城市生活配套服务的问题
随着社会的发展变迁，消费者的需求开始变得多样化起来。
通过我们公司在当地城市建立全国性的物流配送交易基地，可以在最短的时间内将全国各地的消费品送到千家万户，极大的丰富了市民的需求。
在今后的几年中，随着市场不断地发展壮大，我公司的影响力将会辐射整个宿迁地区。
我们的市场可以充分地发掘宿迁市及周边地区对于码头行业的潜在需求，刺激消费，同时会带动了当地城市服务业、商业的繁荣。
促进城市消费经济健康有序地发展，从而对当地宏伟而长远的经济发展目标提供有力的保障。
4、形成以物流为龙头的新型产业结构
随着我国经济的发展消费者对码头的安全性的要求日益增加，仓储物流市场的需求巨大，我公司的入驻，将带来现代的管理方式和服务模式，并满足市场的需求，给当地带来一个以仓储物流为龙头的新的产业模式。
物流市场的建立后，本地区将会形成以物流产业为龙头产业集聚现象，大量的物流企业随之诞生落户，其他相关产业更加会快速跟进，形成一个极具发展潜力的产业集团，在物流业的带动之下，必会引起工业、农业、商业的极大繁荣。
5、增加当地的税收
项目建成后，通过一系列的产业带动，商业活动的繁荣必将带来大量的税收，这将是一个庞大的税收回报项目，预计五年后我们的经营规模可达到主营业务年销售收入为2.1亿元人民币，带来年税收近3886万元人民币。
正常运营年交易额达到108亿元人民币，将为当地带来间接税收2.6886亿元人民币。
第三章投资环境及市场环境分析
第一节投资环境分析
宿迁是优质农副产品产区，也是著名的“杨树之乡”，盛产粮食、棉花、油料、蚕茧、木材、花卉、食用菌等，所辖三县均为全国商品粮基地县和全国平原绿化先进县，以意杨为主的木材成片林230万亩，活立木蓄积量达1000万立方米，全市森林覆盖率达到24%。
宿迁是闻名中外的“水产之乡”，水域面积350余万亩，境内有洪泽湖、骆马湖两大湖泊，水质均达国家二类标准，盛产螃蟹、银鱼、青虾等50多种水产品。
泗洪县还被原国家农牧渔业部命名为“中国螃蟹之乡”。
宿迁矿产资源丰富，非金属矿藏储量较大，目前已经发现、探明并开发利用的矿种主要有石英砂、蓝晶石、硅石、水晶、磷矿石以及黄砂等；
有待探明和开发利用的矿种有云母、金刚石、铜、石油、钾矿石等。
宿豫地处苏、鲁、豫、皖交界，有“四省通衢”的美誉；
位于淮海经济区的中心，淮海经济区由20个地级市，总面积18万平方公里，人口1.2亿，生产生活资料的供应和消费市场广阔。
近年来，我们不断加大市场培育力度，扩大市场规模，完善市场体系，优化市场环境，着力构筑大市场、大流通、大发展格局。
目前，全区共有各类市场21个，其中农副产品市场17个，仓储物流市场2个，生产资料市场2个。
宿豫地处江苏省北部，属于陇海经济带、沿海经济带交叉辐射区和“长三角”腹地，是新欧亚大陆桥头堡城市群和江苏三大都市圈之一的徐州都市圈中的一个新兴城市。
宿豫经济开发区位于宿迁市区东侧，宿豫新区南侧，沿运河而建，是中心城市的重要组成部分，建设中的宿新高速贯穿南北，南连宁宿徐高速、徐盐高速，北通徐连高速，交通十分便利。
第二节市场环境分析
一、商业市场环境分析
随着市场经济运行体制的逐步完善，宿迁市工业园区的建设，宿迁的建筑、商贸十分活跃，物流市场建设逐步规范，管理水平不断提高，物流环境极大改善。
正在发挥其独特的交通地理优势和历史文化名城地位，对周边地区辐射不断增强，并逐渐成为华北地区重要的商品集散地和贸易中心之一。
二、物流市场环境分析
1、我国物流市场总规模分析
根据国际货币基金组织2005年的统计，我国当年物流成本占GDP的比重为17.9%,对未来10年进行预测:
假设按照2005年我国物流总成本占GDP比例17.9%,每5年物流成本占GDP的比重下降2%,即2010年中国物流成本占GDP比例为15.9%,2015年中国物流成本占GDP比例为13.9%,则2005-2015这十年我国物流成本占GDP比例的算术平均值约为15.9%;
我国第三方物流在物流市场上的比例前五年（2005-2015）按照国际平均数13左右计算,后五年按照12计算,则未来十年第三方物流在物流市场上的比例算术平均值为0.24。
根据测算结果,到2015年,我国物流总成本将达到48000多亿元,第三方物流市场总规模将达到22000多亿元,而目前我国第三方物流业才刚才起步,实际总规模非常微小,因此发展空间非常大。
2、物流市场机会分析
（1）国内企业改革和发展提供的市场机会。
由于长期以来重生产、轻流通，加上历史形成的条块分割与“大而全”、“小而全”等传统观念，我国企业在“物流陷阱”中造成的损失和浪费难计其数。
例如，根据2004年底国家统计局的统计，我国独立核算工业企业产成品库存占其全年产品销售收入的9.6%,如果加上应收帐款,两项资金占用为产品销售收入的29%。
2004年，我国企业流动资产周转次数为1.41次。
同年，我国产品库存时间为42天，而发达国家平均为20天。
可见我国企业物流成本压缩的空间十分可观，随着我国企业对物流成本控制重视程度的不断提高，在这方面挖掘潜力将为现代物流业的发展提供巨大的市场机会。
（2）客户对服务的需求水平逐步提高和多样化趋势提供的市场机会。
随着商品经济的发展和人民物资文化生活水平的提高，顾客对服务质量的期望水平将不断提高并呈现多样化趋势，货物运输中小批量、多品种、高价值的货物越来越多。
能否向顾客提供门到门的基本运输服务和其他增值服务，日益成为衡量客户服务的质量标准，而这些将为现代物流配送业带来蓬勃的发展机会
第四章建设目标及建设内容
第一节建设目标
一、建设目标的提出
宿迁码头仓储物流有限公司面对飞速发展的经济形势，将在机制、规模、技术、管理等方面与外资物流企业展开激烈竞争。
为此公司提出要打破传统的物流经营模式，确立“大市场、大贸易、大流通”的战略思想，建设现代化的物流配送中心。
本项目建设地点为宿迁，根据宿迁市及周边地区市场分析与需示预测，结合公司现有情况，提出以下建设目标。
二、建设目标
1、总体要求
★具有物流配送的社会化服务功能，成为华东地区有较大影响力的专业性物流配送基地之一。
★采用现代标准化的物流设施和先进的物流管理技术。
★建立完善的信息处理和交换系统可以扩展、升级。
2、目标年限
设计使用年限15年。
3、规模
物流中心占地面积500亩（预留地200亩），商品经营品种包括建筑材料，农副产品，居民生活用品等多元化物品。
4、配送及仓储规模
★配送能力：
日订单发生量50000张，120000笔；
日发生品种数120000种；
进货提前期3天；
配送提前期18小时；
第二节建设规模
为实现上述建设目标，需新建大规模的存储中心、物流配送中心、批发展示中心、码头加工园，以及有关配套设施，共计占地500亩（预留200亩）。
一、主体工程
新建物流配送中心大楼，其主体工程及辅助配套设施工程总建筑面积约26万M²
，钢筋砼框架结构，包括仓储、批发交易、配送、加工、信息系统、办公等用房。
其中：
加工、配送面积约10万M²
仓库面积约4万M²
，其它用房面积4万M²
，批发、展示中心总建筑面积约8万M²
。
项目总投资8亿元人民币，其中：
固定资产投资总额为6.5亿元人民币，流动资金1.5亿元人民币。
二、辅助配套设施工程
1、辅助配套设施用房主要为变电室、泵房、发电机房等用房，均为单层砖混结构；
2、多功能广场、室外停车场等室外工程；
3、给排水、强弱电、暖通、消防等配套公用工程；
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