南京市麒麟地块项目可行性研究Word格式文档下载.docx
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另有多个军用机场以及军民合用机场。
铁路：
南京是连接华北、华东和华中铁路交通的重要枢纽，国家东部地区铁路交通枢纽中心，国家四纵四横铁路格局中南北、东西干线的重要交汇点，全国路网格局重要枢纽。
地铁：
南京第一条地铁于2005年9月3日正式运营，是中国大陆第六个开通地铁的城市，目前已运营地铁1号线、2号线、3号线、10号线、S8号线，另4号线、S3号线、S7号线在建，地铁5号线正在前期准备过程中。
未来重点规划6条地铁线、1号线西延过江线、4号线（江南段）、6号线（机场段）和12号线等5条线路。
3、经济水平及人均收入
南京经济总产值较高，近年来不断上涨，13年排名全国第十二位。
目前南京经济正由高速发展向平稳发展转变。
全市GDP方面，南京全市GDP总产值较高，5年整体上涨3781.5亿元，年均涨幅22%。
其中13年全市GDP8011.8亿元；
人均GDP方面，近年来全市人均GDP不断上涨，5年整体上涨了42560元，年均涨幅19%。
其中13年人均GDP为97850元；
从整体看，南京经济正由高速发展向平稳发展转变。
2009-2013年全市城镇/农村居民可支配收入稳定上涨，居民购买力逐年增强。
人民生活不断改善，南京居民收入稳定增加，09-13年城镇居民可支配收入年均涨幅18%，截止2013年城镇居民可支配收入达39881元，比12年上涨9.8%；
09-13年农村居民人均可支配收入不断增加，年均涨幅17%，2013年农村人均可支配收入为16531元，同比上涨11.8%。
4、产业结构
南京第三产业占比突出，第三产业比重位列国内第五。
电子、石化、钢铁、汽车、电力是五大支柱产业，对工业总产值贡献度超60%。
社会的快速发展，同样能够快速带动房地产行业的发展。
2009-2013年南京三产结构不断优化，第一产业比重稳定，第二产业比重逐步减少，第三产业比重逐年递增；
南京市以第三产业为主导第二产业为辅的产业结构，第三产业比重高达54.4%，第三产业比重为43%，电子、石化、钢铁、汽车、电力是全市五大支柱产业，年产值近8000亿元，对工业总产值贡献率超60%。
5、人口情况
南京市人口规模较大，2013年常住人口816.1万人（无县级市）。
是人口流入型城市，外来人口180万左右。
这两方面均能给房地产的发展提供较好的基础支撑。
2012年南京市人口情况一览
区名
面积
户籍人口
常住人口
玄武区
80.97
52.2
66.2
秦淮区
49.2
72.9
103.1
鼓楼区
53.1
102.6
131
建邺区
82.7
23.6
46.4
雨花台区
134.6
21.7
40.1
浦口区
912.3
56.3
72
六合区
1485.5
88.4
92.1
栖霞区
381.88
42.8
65
江宁区
1572.9
94.8
114.8
溧水区
1067.3
41
42
高淳区
802
42.2
43.4
合计
6622.45
638.5
816.1
南京市目前统辖11个区（2013年高淳、溧水撤县改区），82个街道办事处、18个镇、796个社区居委会、452个村委会；
全市总面积6597k㎡（不含水域），截至2012年建成区面积752.83k㎡。
6、城市规划
城市性质是“著名古都、江苏省省会、国家重要的区域中心城市”。
是国家重要的政治、军事、科教、文化、航运、经济和金融中心，城市地位突出。
城市地位：
国家重要的政治、军事、科教、文化、航运、经济和金融中心，长三角中心城市，辐射周边一小时都市圈，对苏北、皖南聚核能力强，城市地位突出。
城市主要职能：
国家历史文化名城、国家综合交通枢纽、国家重要创新基地、区域现代服务中心、长三角先进制造业基地、滨江生态宜居城市。
7、房地产投资
固定资产投资额的涨幅虽逐年递减，但总的投资额却持续增加，房地产投资比重稳定在21%，投资结构相对合理，说明南京市房地产市场相对成熟。
2009年以来，南京市社会固定资产投资额逐年增长，增速先最大后减小，不断加大固定资产投资，为全市实现跨越式发展打下了坚实基础。
2009～2013年，南京市房地产投资总量连年持续快速增长，增速有减缓趋势，2013年房地产投资约1120医院。
南京市房地产开发钩子额占社会固定资产投资额在近5年基本保持平衡，2013年约达到社会固定资产投资额的21%。
三、南京土地市场概况
1、土地成交情况
因政府土地供应增加，2014年南京市土地的成交面积和幅数均是近5年的最高。
年份
2009年
2010年
2011年
2012年
2013年
2014年
土地成交量
447.01万方
444.73万方
468.66万方
402.46万方
412.06万方
611.52万方
成交幅数
76
62
79
75
84
103
成交项目数
40
54
68
59
67
85
成交均价
2794
5182
3071
3910
7049
4966
2、项目周边土地成交情况
该地块周边近期暂无土地成交。
四、南京全市商品房市场：
（一）住宅市场概况
1、商品住宅市场概况
自2009年来，南京住宅成交均价一直呈上升趋势，供销比在09、12、13年一度呈现供小于求的状态。
供应量（万方）
689.21
675.44
695.84
710.6
975.98
1095.47
成交量（万方）
1060.46
567.53
427.54
773.84
999.34
777.71
供销比
0.65
1.19
1.63
0.92
0.98
1.41
供应套数
68082
67282
66644
65953
89174
101452
成交套数
100611
55555
42654
74792
93276
73692
7083
10207
10485
10636
12045
13142
2、当前商品住宅库存，去化周期
3、商品房分板块概况
南京目前刚需产品主要集中在江北、江宁及城南区域，受单价较高的影响，城南成交面积段明显小于两江板块，江北依旧为南京市总价最低的区域。
（二）商业市场概况
1、南京办公销售概况
年度
供应量
（万方）
25.92
47.28
79.06
68.83
71.66
127.36
成交量
36.4
28.74
47.4
44.63
53.46
55.6
0.71
1.65
1.67
1.54
1.34
2.29
成交价
（元/平米）
11350
12809
16458
14912
13293
14867
南京办公产品从供给、成交面积占比分析，主要集中在40-60平米，2014年50-60平米的供给、去化占比最高；
从供销比分析，250-400平米处于滞销状态，但南京整体办公供销比都在1.5以上，2014年办公供销比突破2，去化速度较慢。
2、南京商铺销售概况
90.45
89.05
66.60
122.20
108.55
129.40
60.43
55.34
39.34
32.24
43.36
48.72
1.5
1.61
1.69
3.79
2.5
2.66
12540
13657
16563
20820
20713
17311
南京商铺从上市、成交面积占比分析，商铺主要产品为40平米以下，45-50平米需求量次之，供销比均为1以下，现250-400平米的商铺处于滞销状态。
四、江宁片区商品房市场概况
（一）江宁片区住宅市场概况
1、江宁区住宅市场概况
116.29
133.99
183.70
217.29
221.05
94.43
76.39
180.09
209.29
187.89
1.2
1.8
1.0
13308
14304
17988
19611
21088
9976
8532
19396
21031
17977
8024
10180
10121
13011
2、地块周边竞品概况
项目
距离
拿地时间
楼面价
总建面
容积率
物业形态
首开时间
上一年去化
月均去化
当前价格
整盘去化率
中海国际社区
4.0公里
2013.2.19
7255
44.9
2.36
高层
2013.12.1
17.13
156
12200
56.9%
启迪方洲
4.1公里
2011.11.1
3041
105
2.67
2013.11.15
4.95
58
11800
9.8%
麒麟山庄
500米
--
36
1.255
多层、小高层
2007.1.20
2.48
11
11000
40.9%
银亿东城
1.5公里
44.39
0.99
多层、小高、高层
2014.4.11
13.8
106
8700
84.2%
3、在售项目潜在供应量
存量（万方）
5.52
79.98
16.72
28
130.22
（二）江宁区商业市场概况
1、江宁区办公市场概况
江宁区办公成交总价段主要集中在30-80万。
2、江宁区商铺市场概况
五、土地概况
1、地块区位与交通
商业配套：
周边已成熟小区底商；
东方红郡配套商业（地下华联超市，约1.1万方）。
交通配套：
紧邻宁杭公路，直达环城公路和沪宁高速；
规划中地铁8号线、16号线；
公交线179路锦绣花园站。
教育配套：
麒麟小学、麒麟中学
2、地块内部条件与不利因素
地块内部：
拆迁完毕，堆土量多，后期开工土方量很大。
地块北侧：
紧邻宁杭公路。
两地块中间：
泰迎路，车流量一般。
A地块西侧：
东麒路，车流量较大，有大型货车经过。
地块南侧：
A地块紧邻银河湾花园小区，B地块紧邻阳光之旅小区。
地块东侧：
阳光之旅小区。
内部堆土量高（约3层楼），后期土方量很大；
有市政轨道交通保护线和控制线经过，后期报规有特殊要求；
空气状况：
项目位于江宁麒麟板块，道路施工中，灰尘污染较大；
噪声情况：
北侧紧邻宁杭公路，有大型火车经过，车流量大，噪音污染较严重；
污染情况：
无污染源；
危险源情况：
无危险源；
周边景观：
周边无景观区；
市政配套：
麒麟街道办、麒麟派出所；
主要变化：
北侧道路施工中，尚未完全通车，东侧麒麟山庄在建中；
限制因素：
A地块：
商业配套不超总建面8%；
配件12班幼儿园，占地不低于4700平米，预留家长接送区；
住宅需建筑现代风格，北侧阳台封闭式；
东侧集中绿地不低于2000平米；
“9050”政策；
套型面积低于200平米须全精装。
B地块：
商业配套不低于总建面20%；
需配件不低于2000平米的净菜超市；
需预留地铁出入口及风亭、冷却塔等设施用地，预留轨道交通保护线和控制线；
住宅建筑面积低于200平米须全精装。
五、产品定位及售价评估：
1、容积率及物业类型判定：
容积率：
2.2～2.6
物业类型确定：
2、物业类型配比：
物业类型
商业
S122以南A地块—A
配比比例
0%
100%
配比体量
----
26835
S122以南A地块—B
80%
20%
94935.36
23733.84
118669.2
S122以南B地块
92%
8%
46821.19
4071.408
50892.6
3、售价评估：
项目定价分析：
高层价格拟合测算
比较内容
参考均价
12000
权重
10%
9%
25%
24%
55%
拟合程度
比较系数
区位条件
15%
1.1
0.165
1
0.15
学区情况
0.9
0.18
0.2
0.22
交通条件
周边成熟度
0.8
0.12
规划利好
0.1
综合品质
0.09
物业服务
开发商品牌
5%
0.055
0.045
0.97
0.94
0.975
0.995
依据各项目权重取值拟合，测算高层均价=C1*W1*P1+C2*W2*P2+C3*W3*P3+C4*W4*P4+C5*W5*P5+C6*W6*P6+C7*W7*P7≈9715元/平米
定价结论：
综合周边竞品进行价格模拟，测算出项目的均价为9715元/平米，但该售价未考虑项目的去化速度，若要保证更好的去化，建议入市均价为9200元/平米（毛坯）。
办公及商铺售价依据麒麟板块2014年成交均价预估分别为9000元/平米和20000元/平米。
4、产品面积段建议
根据麒麟片区产品情况，高层住宅建议面积区间：
75～110平米。
片区竞品主力面积段：
中海国际社区75平米两房两厅一卫、93～96平米三房两厅一卫；
启迪方洲90平米三房两厅一卫、114～119平米三房两厅两卫；
麒麟山庄104平米两房两厅一卫、129平米三房两厅两卫；
银亿东城88平米2+1房两厅一卫、113平米三房两厅两卫。
办公建议面积区间：
40-60平米。
商铺建议面积区间：
40-90平米。
六、取地建议：
总体看这块地合理取地价格为3000元/平米。
我们通过以下方面来判断：
1、成本倒推法：
按世纪雅苑3#2015年3月成本倒推，若保证15%的利润率，售价为9200元/平米时，总成本约为7820元/平米，此时土地成本约为3200元/平米，考虑各类成本逐年增加，建议保留一定成本上涨空间，故建议取地价格为3000元/平米。
2、周边比较法：
区域内近1年无土地上市，考虑到南京目前土地价格明年涨幅较大，中海、启迪土地均为2年前购置，无任何可比性。
3、取地建议：
谨慎获取。
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