苏州工业园区邻里中心计划建设运营实践.docx
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苏州工业园区邻里中心计划建设运营实践
一、苏州工业园区邻里中心模式研究
1.参与主体构建
要实现社区效劳的良性进展，必需创新体制和机制，使国家、市场、社会三大主体能够在社区效劳中各尽其能，实现优势互补。
园区正是在邻里中心的计划、开发、运营和治理的整个进程中，通过对国家、市场、和社会进行角色定位和机制调整，发挥了它们各自的主体功能，创新了社区效劳的模式。
从整体来看，邻里中心既是政府主体性、市场主体性和社会主体性彼此建构的结果，也是主体性互构的产物，邻里中心作为公共建筑，采取政府计划和政府投资，彰显了政府的主体性，确保了社区效劳的效率和公平性；邻里中心进展作为社区的一个公共企业，既负责社区商业设施的市场开发和市场监管工作，又负责社区公益设施的配置、保护和运作，将经济效益与效劳效率结合起来，履行自己在社区建设中的社会责任，彰显了市场主体性；邻里中心的民众联络所向所有的社会群体和社会组织开放，它为社区的公民参与提供了空间、平台，彰显了社会主体性。
2.效劳载体设置
苏州工业园区邻里中心模式建构了一个全功能的社区效劳体系，涵盖了政府公共效劳、市场商业效劳和社会公益效劳的内容。
其突出特点是以综合性载体整合了各项社区效劳，形成了社区效劳的复合式供给模式。
从1997年苏州工业园区第一个邻里中心新城大厦建成运营开始，进展到目前又建成运营了湖东、贵都、师惠、沁苑、翰林、方洲、玲珑、东沙湖、科技城、唯盛、景城、独墅湖、漕湖、邻瑞广场等14个邻里中心，总建筑面积超过60万平方米。
邻里中心将三个实体，即社区商业载体、必备功能载体、公共效劳载体作为承接社区效劳功能的载体。
邻里中心平台的用途要紧划分为两种：
其一，将其55%的面积作为社区商业载体；其二，将其不低于45%的面积作为公益效劳载体（包括必备功能载体和公共效劳载体）。
1）社区商业载体
这是邻里中心公司进展的要紧经济渠道，包括衡宇租赁、物业治理业务、房产销售、酒店经营和商品销售等。
社区商业载体的业态组合要紧包括四大方面：
一是住宿，提供区域性便利住宿服；二是餐饮，以家庭餐饮为主；三是生活消费，知足居民日常消费需求；四是娱乐
，如文化、教育、休闲娱乐。
通过十余年的经营，目前苏州工业园区已大体形成以邻里中心为主，以品牌群“邻里假日酒店”、“邻里生鲜”、“邻瑞超市”等为辅的社区效劳格局。
2）必备功能载体
与新加坡邻里中心的功能定位相对照，园区邻里中心要紧配备了12项大体必备功能,具体包括设立超市、餐饮店、菜场、银行、洗衣店、邮局、文化用品店、维修店、药店、卫生医疗诊所和社区活动中心等。
同时，还增设了中介效劳（法律、保险、旅行、家政、房产）、便民效劳项目（含代收代缴等、配送效劳、订购效劳、刷卡支付等）、礼物鲜花店、彩扩店、音像制品店、家居饰品店等功能载体，使居民生活所需的效劳项目门类齐全、配套完善。
3）公共效劳载体
这是园区对邻里中心效劳功能的扩展，其面积大致占公益效劳载体的1/3。
公共效劳载体的前期建设，主若是设置社区工作站（一站式效劳中心），提供一样性公共效劳项目。
从2020年开始，苏州工业园区对邻里中心公共效劳载体进行整体改造，依照“统一标准、统一风格、统一标志、统一功能”的原那么，设立了社区工作站、民众俱乐部、乐龄生活馆、少儿阳光吧、卫生效劳站、邻里图书馆、邻里文体站等7大社区公共效劳载体，统一设置于民众联络所。
每一邻里中心所配置的7大社区公共效劳载体的面积一样为2000-3000平方米，辐射周边3-4个社区，提供一站式政务效劳和大体公共卫生效劳；同时，还提供社会组织治理、社区教育与培训、文化健身等一系列社区公共效劳。
3.邻里中心开发运营模式
邻里中心不只是单纯意义上的商业地产开发商，同时，它仍是社区效劳的高效治理者。
与一样的城市、地域的开发建设不同，苏州工业园区的居住小区是由开发商建设的，不在配套建设商业门面房；邻里中心那么是由邻里中心公司负责开发建设的，它与居住区的建设相对应。
与一样开发商“开发—出售”的单项盈利的情形不同，邻里中心公司更注重做好社区效劳的基础建设和物业治理。
另外，邻里中心公司在经营上也与一样的百货卖场或超市不同，它不直接参与货物的储蓄、流通和销售，而是在合理划分邻里中心功能的基础上，通过招商、合作等方式引入商家，并由商家直接进行经营。
也确实是说，邻里中心公司不是商品的组织者，而是商户的组织者。
通过完善的商户治理、营销治理、现场治理、物业治理等构建邻里中心公司壮大的治理能力。
正是有了如此一种“功能定位在先、开发建设跟进、长效后续治理”的运营机制，才从全然上杜绝了社区效劳计划无序、治理松散、环境脏乱的现象的产生。
图：
邻里中心开发运营模式
4.邻里中心土地出让条件
以苏州工业园区2021年出让两处邻里中心用地的土地出让条件为例：
●苏园土挂（2021）12号地块须按计划要求用于邻里中心功能。
地块内须按计划要求设置建筑面积3200平方米的供电营业用房和建筑面积1000平方米（底层很多于600平方米）的邮政支局，且建成后衡宇产权须别离无偿移交供电及邮政部门。
地块共计容积率建筑面积扣除上述供电营业用房和邮政支局共4200平方米建筑面积后，剩余计容建筑面积中至少45%须作为公益效劳载体（具体功能设置详见计划要求）。
上述公益效劳载体的布局位置，须报园区社会治理局审核确认后，再申请计划方案报批，建成后的公益效劳载体建筑用房产权须无偿移交政府指定单位。
12号地块内除上述须按要求移交供电、邮政和政府指定单位的建筑面积外，剩余建筑面积须由竞得人长期持有，不得出售。
12号地块内还须按计划要求设置很多于500平方米的市民活动广场。
●苏园土挂（2021）13号地块须按计划要求用于邻里中心功能，且须提供至少45%的计算容积率建筑面积作为公益效劳载体（具体功能设置详见计划要求）。
上述公益效劳载体的布局位置，须报园区社会治理局审核确认后，再申请计划方案报批，建成后的公益效劳载体建筑用房产权须无偿移交政府指定单位。
13号地块内除上述须按要求移交政府的建筑面积外，剩余建筑面积须由竞得人长期持有，不得出售。
13号地块内须按计划要求设置500平方米市民活动广场和3000平方米公共绿地。
苏园土挂（2021）13号地块方案应达到绿色建筑二星级标准。
邻里中心用地按B1类商业用地出让，除明确以上建设要求，土地出让条件中还会明确公交站场建设、民众联络所设置，苏州工业园区邻里中心建设容积率一样低于。
5.建设周期
苏州工业园区邻里中心建设周期一样为13-15个月，从土地出让至邻里中心开业一样需要年，邻里中心市场培育期3-5年。
二、苏州工业园区邻里中心进展情形介绍
1.公司概况
苏州工业园区邻里中心进展（简称邻里中心公司）成立于1997年11月，注册资本亿元，截止2021年12月，总资产亿元，是目前国内最专业的社区商业综合效劳提供商。
邻里中心是在借鉴新加坡公共治理先进理念基础上，结合苏州工业园区的开发建设，通过量年实践形成的集商业、文化、体育、卫生和教育等于一体的社区商业中心和效劳中心。
目前，邻里中心公司运营有新城、湖东、贵都、师惠、沁苑、玲珑、翰林、方洲、唯盛、科技城、东沙湖、宿迁明日、太仓港城、漕湖、常熟滨江、独墅湖“邻里中心”项目16个，邻瑞广场1个，邻里汇1个。
每一个项目均已成为区域性商业效劳亮点，实现了居民在家门口体验一站式生活配套效劳的需求，并带动了周边住宅品质和土地价值的提升。
通过18年的探讨与进展，邻里中心公司已经形成了独特的社区商业开发模式和经营理念，确立了行业领先优势，专业能力取得权威认可。
“邻里中心”品牌商标自2000年成功注册以来，前后被评为江苏省闻名商标、江苏省效劳名牌、全国社区商业示范，2021年6月被国家工商总局商标局认定为“中国驰誉商标”，成绩社区商业领域的一块金字招牌。
同时，它还开辟了一条以轻资产输出为特色的“走出去”之路，将品牌触角伸向全国，邻里中心品牌输出项目已经遍及6省、18市，拥有30多个合作项目。
从借鉴到输出，邻里中心公司慢慢探讨出一条全方位、多层次、综合性的社区商业效劳特色进展之路。
2.股东背景
苏州工业园区邻里中心进展由新建元控股集团和中方财团一起控股，其中新建元控股集团持股%，中方财团持股%。
1）新建元控股集团
中国新加坡合作苏州工业园区所属特一级大型国有企业。
集团控股、参股各类企业80多家，资产总规模320多亿元，是江苏省最大的综合性房地产开发企业之一。
产业板块：
新建元集团在“引领产业进展的城市综合运营商”战略定位的指引下，以房地产业务为核心，金融及资本运作为引擎，新兴产业为冲破；形成地产开发、资本经营、资产治理、实业投资四大业务板块，勾画出立足苏州、覆盖长三角、布局全国的全新进展版图。
图：
新建元控股集团四大业务板块
旗下企业：
2）中方财团
由中粮、中远、中化、华能等14家国内大型企业集团出资组建。
3.公司组织构架
1）邻里中心商业物业治理公司
原苏州工业园区融鼎资产物业效劳，2016年6月正式更名为邻里中心商业物业治理公司。
成立于2020年12月，注册资本500万元，是苏州工业园区邻里中心进展旗下全资子公司，要紧负责“邻里中心”等社区商业系列品牌的运营治理、治理输出、研究进展、前期投资咨询、项目策划等，开展社区商业项目租赁代理、销售代理等业务。
“融鼎资产”的更名，“邻里中心商管”的正式设立，也标志着邻里中心公司“运营价值提升战略”的正式启动，企业的品牌竞争力、行业阻碍力也将由此取得进一步增强。
邻里中心商管公司将以运营、治理商业效劳设施等具有长期稳固收益的邻里中心资产项目为要紧经营方向。
同时，作为邻里中心商管平台，也将通过对各项目的科学治理，进一步强化统一招商、统一运营、统一治理，依照每一个项目周边居民的实际需求，动态调整和优化邻里中心的业态组合布局，使项目品质取得一贯性维持。
以后，邻里中心公司将以“社区商业”为核心，融合邻里中心项目投资运营、轻资产输出及聪慧社区运行三大核心业务板块一起进展，不断提升专业投资运营水平。
2）邻瑞商业公司
苏州工业园区邻瑞商业进展成立于2020年4月，注册资本2000万元人民币，是苏州工业园区邻里中心进展全资子公司。
要紧负责邻里中心社区商业的核心业务“连锁邻里生鲜超市”和“连锁邻瑞超市”的开店筹备和运营治理、邻里假日酒店的招商运营和治理。
2020年1月，第一家邻里生鲜超市在方洲邻里中心开业，标志着邻里中心公司业务进展模式转型的开始，也标志着邻里中心主营自营业务的开始。
邻瑞商业进展公司在研讨总结邻里生鲜超市方洲店成功运营体会以后，前后成功开设了邻里生鲜超市唯盛店、科技城店及通达店，正式走上了邻里生鲜超市的连锁道路。
另外，邻瑞商业进展公司旗下的另一主打品牌邻瑞超市也于2021年末正式落户东沙湖邻里中心。
邻瑞超市是在邻里生鲜超市基础上，从经营规模、品项结构、商品入选、内部效劳及辐射半径等各方面升级开发的全新品牌。
邻瑞商业进展公司立足于“生鲜超市连锁”、“邻瑞超市连锁”经营等零售业务，通过新设、改造、租赁等不同的扩张和经营方式，不仅在园区内加大进展速度，还将快速向苏州市和周边城市辐射。
依照打算，公司以后3—5年内将在苏州市开设30家门店，力争“邻里生鲜超市”、“邻瑞超市”成为苏州市超市零售行业具有必然阻碍力的知名品牌。
同时，邻瑞商业进展公司下设酒店事业部负责邻里中心假日酒店品牌的运营和治理。
目前邻里中心公司旗下酒店共9家，其运营模式要紧有自营、租赁和委托治理三种。
其中由邻里中心公司自营有苏州东沙湖邻里商务酒店和宿迁明日邻里商务酒店两家，租赁3家，委托酒店治理公司运营共4家。
3）邻瑞广场
苏州邻瑞广场是一家集购物、餐饮、休闲、娱乐及社区效劳为一体的大型一站式购物中心，于2021年6月29日开业，由苏州工业园区邻里中心进展开发，委托上海三益佳柏资产治理提供招商运营和治理效劳。
苏州邻瑞广场项目位于苏州工业园区金鸡湖大道与西华林街路口，总建筑面积为15万平方米，共设6层，地下2层、地上4层，其中包括2000个停车位，周围设有3处公交站台，公交首（末）站达到8条，以后轨道交通三号线将于项目接驳，再加上紧靠星湖街、金鸡湖大道、独墅湖隧道等，极大的便利了苏州的消费者。
邻瑞广场作为邻里中心公司关于园区邻里中心建设的最新探讨，在效劳范围、效劳人口、效劳功能、运营治理等方面进行了整体升级
。
在邻瑞广场的开发建设进程中，邻里中心总公司负责开发建设，后期运营治理、招商策划等那么由独立团队负责跟进。
4）邻瑞投资公司
苏州邻瑞商业投资咨询顾问（简称“邻瑞投资”）是由邻里中心公司与美国闻名设计公司GLC合伙设立，并于2021年5月13日在园区注册成立。
邻瑞投资要紧从事社区型购物中心等商业地产项目的定位、策划、设计、招商等业务，致力于培育国内商业地产全程顾问和设计效劳品牌，是目前国内唯一专注于社区型购物中心全程效劳的提供商。
4.公司盈利模式
1）利益框架
邻里中心以商业化的形式来提供社区公共效劳资源，从机构设置而言，其盈利性特点超级明显，这是苏州工业园区邻里中心与新加坡邻里中心的一个不同点。
在邻里中心的公司总部之下，设有资产运营公司、投资顾问公司和商业效劳公司。
邻里中心要紧的盈利来源包括：
●资产运营公司
即邻里中心商业物业治理公司，通过对已经建成的商业项目进行运营，要紧负责邻里中心等社区商业系列品牌的运营治理、治理输出、研究进展、前期投资咨询、项目策划等，开展社区商业项目租赁代理、销售代理等业务。
●投资顾问公司
即苏州邻瑞商业投资咨询顾问，要紧负责邻里中心等社区型购物中心项目的投资咨询、策划定位、建筑方案设计、招商效劳和运营治理等。
邻里中心进展下属的邻瑞商业投资咨询顾问公司所设立的邻瑞设计研究院，是国内首支专注于社区型购物中心建筑设计的的团队。
邻瑞设计致力于整合社区商业空间，以专业的设计理念给予项目生命力，提供从商业策划、概念方案到施工图治理的全进程设计与咨询效劳。
独特的社区商业开发背景和社区商业全产业链效劳模式为邻瑞投资提供了独特的市场竞争优势。
高水准的专业技术团队，持续的创新能力，严谨的治理系统，高完成度的精细设计将为项目的成功提供有力的保障。
●商业效劳公司
即邻瑞商业公司，要紧负责经营邻里中心的自营项目，如邻里生鲜超市、邻里假日酒店等项目。
●轻资产输出
邻里中心还通过品牌的输出来盈利，邻里中心自2000年成功商标注册以来，前后被评为江苏省闻名商标、江苏省效劳名牌，2006年被国家商务部评定为首批“全国社区商业示范”，邻瑞投资至今已为苏州、太仓、宿迁、泰州、盐城、广州等城市的近30个项目提供了完整的社区商业产品的设计、咨询、招商和运营治理效劳。
以后，邻瑞投资将定位于为社区商业提供更专业、更全面、更高品质的社区商业资产增值效劳。
2）盈利方式
目前邻里中心公司要紧经济渠道别离为衡宇租赁（约占50%）、房产销售（约占20-25%）、轻资产输出（约占15-20%）、酒店经营、商品销售和物业治理业务等。
●房产销售
苏州工业园区邻里中心建设在土地出让条件中明确土地销售比例不超过15%，即建成后售出物业建筑面积不超过邻里中心总建筑面积的15%。
目前建成的邻里中心房产销售比例约为10-15%左右。
●房产租赁
社区商业载体租金价钱参考周边住宅底商、商业综合体价钱和目标人群消费能力设定，目前苏州工业园区建成邻里中心租金为每一个月每平方米一层100-250元，二层收取底层租金的80%，三层收取底层租金的40-60%。
作为园区公共效劳重要载体的民众联络所租赁价钱约为同楼层租赁价钱的70-80%。
租金优惠形式
优惠形式
细分
内容
扣率形式
扣率即从营业额中提取一部份作为商场的回报（含税），发展商跟商户共同承担市场风险，共同分享利润。
其它形式
年期
一般行业2年固定合约2年约或3年固定合约3年生约，餐饮业一般5—10年固定合约，可商议
免租期
给予一定期限的免租期可作为协商合作的洽谈条件之一。
由于项目所在区域，该区域目前商业还未形成规模，周边商业气氛不浓厚，要将本项目形成强烈的商业氛围需要一定的时间，所以租户生存角度考虑，有时需要给予足够的免租期
管理费
按实际营运管理的支出预算平均分摊。
此费用已包括中央空调费、清洁、保安、设备维护、公共水电、公共保险、人员工资、办公费用、管理者酬金和宣传推广费用等。
此条款也可作为协商合作的一些酌情条件
装修
除公共地方装修外，可考虑为个别优质商家分担部份装修费用，藉以吸引其进驻商场，为本项目带来口碑
以客带客
进场的主力旗舰店介绍一定量客户入驻商场，给予增加一定期限的免租期或一定折扣
特定时间签约优惠
客户在招商会或其他特定时间中，如果是前几位签约客户将给予一定优惠，如租金折扣，管理费优惠等
宣传推广费用
邻里中心要保持活跃的商业气氛，宣传推广是必不可少的，此费用有可能包括在租金中，也有可能在管理费中，为了更好的引进商家，宣传推广费的高低及如何计算可作为招商优惠的另一斟酌条件
邻里中心业态组合—租户角色定位
租户特点
租金承受能力
租金模式
人流贡献型租户
一般零售主力店、次主力店如百货、大卖场，娱乐业态如影院、电玩等
通常承受租金能力相对最低
以纯租金方式居多，也有可控租户采取扣率租金（有保底营业额）的方式
租金贡献型租户
部分品牌店、一般专卖店、中西快餐、花车租户
承租能力相对最高
零售类以扣率租金或两者取高为主，而中西快餐则以纯租金模式为主
提升形象型租户
各业态业种中的旗舰品牌，如休闲运动服饰中的NIKE，快餐中的必胜客
承租能力相对一般，视地段、客流、交通等情况
以扣率租金为主
功能配套型租户
以服务类机构为主，以满足购物中心的一站式消费
除了个别租赁面积小或银行、展示等机构外，一般承租能力较低
以纯租金为主
填空补漏型租户
以消化邻里中心富裕楼层或面积为考虑
一般很低
纯租金为主
政府资金扶持
邻里中心公司是一个政府投资的企业，它是一个自主经营、自大盈亏、产权明晰的经济实体，其职责确实是对园区的社区效劳功能进行开发和治理。
同时，园区财政投入大量资金来确保按标准配置的七大社区公共效劳载体能够顺利地装修、运行。
除卫生效劳站由专业医疗机构运作、邻里文体站由邻里中心进展低偿效劳之外，邻里中心各类社区公共效劳载体均免费向居民。
苏州工业园区以文件形式规定：
“将社区工作站等集中配置在邻里中心的社区公共效劳载体，其日常运作经费纳入社工委年度预算，由园区财政足额编列。
”①
资金划拨：
由苏州工业园区管委会下设经发局划拨效劳业引导基金补助至邻里中心公司。
要紧补助邻里中心内包括邻里生鲜菜场、餐饮店、维修店、社区工作站、民众俱乐部、乐龄生活馆、少儿阳光吧、卫生效劳站、邻里图书馆、邻里文体站等便民效劳功能载体。
1苏州工业园区管委会：
《关于印发<关于加速推动中新合作区社区建设的假设干意见>的通知》，2020年，第136号。
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