ID371-商业银行不动产抵押价值类型选择研究.doc

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商业银行不动产抵押价值类型选择研究

张文锋张文锋（1977－），男，博士，高级经济师，FRM，供职于中国工商银行总行授信业务部。

[摘要]不动产抵押是商业银行一种重要的信用风险缓释工具，加强抵押品的价值认定管理对商业银行风险控制具有重要作用，而价值类型是抵押资产价值评估的基础。

目前抵押价值类型主要有三种不同观点：

市场价值类型、抵押贷款价值类型和清算价值类型。

本文重点对上述三种观点进行界定和区分，明确了商业银行不动产抵押价值类型选择原则，指出当前适合商业银行风险管理要求的抵押价值类型应为市场价值类型。

最后，就商业银行抵押价值评估风险管理提出了几点建议。

[关键词]风险管理；抵押价值类型；抵押贷款价值；清算价值；市场价值

1.引言

担保品是商业银行融资业务中一种重要的信用风险缓释（creditriskmitgation）工具，在商业银行信贷决策和风险管理中具有基础性的作用关于担保品在商业银行信贷决策和风险控制过程中的作用，张文锋在《论我国商业银行担保品管理及完善》（上海金融2006.08）中有较为系统论述。

。

我国商业银行已陆续开展对担保品，尤其对不动产抵押的系统管理，并开始相关抵押风险的计量模型研究。

但商业银行内部和评估业界对抵押价值评估中的一些核心问题尚存有很大的争议，尤其对抵押价值类型的界定持有不同的观点，这不可避免的导致了外部中介评估机构之间、评估机构与商业银行之间及商业银行内部在评估方法的选用和参数的选择等方面不统一和不规范，评估价值认定中蕴含一定的操作风险和道德风险；而且商业银行将评估结果作为风险计量的基础数据来源，有可能导致模型风险和最终风险计量结果的不可比性，从而给商业银行债权的安全和风险管理带来较大的潜在损失风险。

要科学选择抵押价值类型，首先需要清楚价值类型的内涵及价值类型的确定对评估实践的意义；其次需要确定抵押的主要目的，明确本文探讨的抵押价值适用的信贷阶段，此为抵押价值类型选择的基础；第三，指出当前对抵押价值类型选择最大的争论，以界定本文分析的主要内容。

1.1价值类型内涵

资产评估是“专业机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程”全国注册资产评估师考试用书编写组，《资产评估》，第1页，经济科学出版社，2007。

。

从定义看出，价值类型是资产评估的必要条件，恰当选择价值类型也是国际评估准则和评估实践中最基本的执业要求和执业理念，是各国评估准则和评估实践的基础。

价值类型是对资产评估结果的质的规定，直接体现了评估目的，充分阐释了评估结果的经济内涵。

具体评估实践中，评估师应根据评估目的选取合适的价值类型，并对采用的价值类型进行明确的定义和说明，并应当避免使用未经定义的、笼统的价值类型概念。

因为，一旦确定了合适的价值类型，就从本质上确定了本次评估的技术路线，从而决定了评估方法的采用和参数的选取。

商业银行在对抵押规范管理，尤其在审核和使用外部中介评估机构提供的评估报告时，遇到的核心问题之一便是资产评估界对抵押价值类型界定的模糊，造成了评估和使用的偏差。

价值类型的明确，主要方便评估人员的技术评估行为，更有利于报告使用者正确理解和合理使用评估结果。

从不同的分析角度，可以对资产评估价值类型有不同的分类方法对资产评估价值类型的论述较多，王诚军（2002）、王诚军&陈明海（2002）、姜楠（2004）、刘玉平（2005）等都做了详细探讨，全国注册资产评估师考试用书编写组在《资产评估》（2007）“资产评估的价值类型”中做了较全面的概况。

。

目前在评估界较为认可的，也是《国际资产评估准则》中推荐的分类方法是根据资产评估时所依据的市场条件和被评估资产的使用状态，将评估价值类型分为市场价值（marketvalue）和非市场价值（non-marketvalue）。

市场价值是指“自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中，某项资产应当进行交易的价值估计数额。

当事人应当各自理性、谨慎行事，不受任何强迫、压制”InternationalValuationStandardsCommittee,InternationalValuationStandardsSeventhEdition,P82,2005.

，非市场价值指不满足市场价值定义的价值类型对这种分类方法，美国专业评估执业统一准则（USPAP）、欧洲评估准则（EVS）、英国皇家特许测量师学会评估指南（RICS红皮书）等也都表示认同。

。

本文所要探讨的就是现阶段商业银行应如何选择以抵押为目的的资产评估价值类型，这就需要明确抵押在商业银行信贷风险管理中的作用。

1.2商业银行设定抵押主要目的

商业银行设定抵押的根本目的是确保信贷决策的科学性和风险管理的有效性（如图1示），以期在可接受的风险度内，最大化利用其资本，以获得期望的收益。

要实现此目的，需要充分发挥抵押品的风险缓释功能，减少预期损失（expectedloss，即EL）和非预期损失（unexpectedloss,即UL），从而节省资本的占用。

已知预期损失和非预期损失确定中两个重要的变量为违约概率（PD）和违约损失率（LGD），抵押品的采用可以提升借款人的信用等级，从而减少违约概率；同时，抵押品的接受，可以在借款人违约时通过依法处置抵押品优先受偿减少信贷损失。

商业银行具体抵押管理实践中，往往通过确定抵押品的公允价值减少市场风险，通过选择合理的折扣率减少借款人的信用风险。

抵押目的和商业银行具体抵押管理实践决定着抵押价值类型的选择。

银行

抵押

价值

评估

提升借款人信用等级

违约时减少信贷损失

商业银行内部风险管理需要

信贷

决策

贷款

定价

风险管理

图1商业银行设定抵押主要目的示意图

需要指出的是，抵押品在信贷的不同阶段作用不同，这也决定着最终价值类型的选择。

抵押品担保能力是贷前信贷决策和贷款定价及贷中风险监控的主要依据，而借款人违约时抵押品担保能力是减少信贷损失的主要手段，即抵押价值类型在信贷的整个生命周期阶段应该体现为不同的形式。

目前，违约时抵贷资产的价值类型应为清算价值已经得到公认，所以，本文主要探讨的是贷前和贷中阶段的抵押价值类型选择问题，而非一概而论的商业银行抵押价值类型选择。

1.3抵押价值类型选择的主要争论

从外部评估机构而言，抵押价值是为借款人从商业银行融资提供依据；从商业银行内部考虑，则是为向借款人发放融资和风险管理提供参考。

目前，关于抵押价值类型的争论主要集中在应为市场价值（marketvalue）、清算价值（liquidationvalue）还是单独的一个价值类型――抵押贷款价值（mortgagelendingvalue）上。

当前资产评估主流观点，包括《国际资产评估准则》和我国陆续发布的一些规范，如《贷款风险分类指导原则（试行）》、《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》、《房地产抵押估价指导意见》等都强调了抵押价值是市场价值。

而以德国为代表的欧洲评估界则针对不动产提出了抵押贷款价值概念，认为抵押价值类型应为非市场价值中的一种，这个定义被国内学者引进以后，在学界、评估界和商业银行内部引起了一定的模糊，对当前商业银行资产价值评估规范管理带来一定的混乱。

所以，本文基于商业银行风险管理的视角，重点对抵押价值的市场价值类型、抵押贷款价值类型和清算价值类型进行分析，最后得出对商业银行风险管理具有实际操作意义的价值类型选择。

2.当前研究综述

对抵押价值类型，评估实务界认为应为市场价值。

目前引起争论的主要有两种观点，一种是认为抵押价值应为清算价值。

刘桂良＆招平（2004）认为“从贷款方的角度考虑，抵押资产价值的特殊性，决定了其评估的价值类型只能用清算价值”，并在评估方法上进行了探讨，提出了即期价值修正法和到期价值估算法。

这作为一种理论探讨，具有一定的意义。

路金勤（1997）认为房地产抵押价格的本质应为“债权人依法拍卖抵押物的迫售清算价格于抵押时的折现值”。

另一种观点认为不动产抵押价值应为一种特定的价值类型――抵押贷款价值，这也是引起国内商业银行和评估界重视的一种论点。

抵押贷款价值概念已经通过欧盟和德国相关法规予以了肯定。

相关文献中提出了抵押贷款价值概念，并就其评估方法、对评估师要求、评估报告及监测等予以了明确。

目前，国内有关的研究都是建立在上述文献基础上。

唐璐（2005）探讨了不动产抵押贷款价值评估的特性和对评估师的要求等。

崔宏（2007）尝试建立基于银行贷款安全目的的抵押资产评估理论和方法框架，较为系统地介绍了抵押贷款价值概念，从基本原理到行为规范分四个层次搭建抵押资产评估理论体系，并在评估方法创新上进行了探索。

但正如作者而言，仅仅是“一个初步框架”，有待完善和补充。

崔宏（2007）在另一篇内容相近的文章中分析了抵押贷款价值、市场价值与银行贷款安全的关系，指出“对银行而言，要保证贷款的安全，其发放抵押贷款的依据只能是抵押资产的抵押贷款价值，而不能是抵押资产的市场价值”。

不过对抵押贷款价值概念，国际评估准则委员会并未给予完全肯定，欧洲担保联盟（EuropeanMortgageFederation）也强调了该价值只是一种商业银行风险管理工具，而非一种价值类型，部分学者（如Crosbyetal，2000）反对在进行抵押评估时采用此概念。

国内已有研究主要从理论角度探讨了抵押价值属性，对建立相关系统理论起到了很好的启示和基础性作用，但普遍存在以下问题。

第一，也是最主要的问题是往往忽略了商业银行设置抵押的主要目的是进行科学的风险管理，以保障银行债权的安全。

商业银行看重的是抵押品的担保能力，而非仅仅是其单纯的一个“价值”概念，如图2示。

抵押资产的评估价值和相应折扣率应匹配考虑得出综合担保能力才具有实质性的意义，而目前的研究往往只专注于资产价值本身进行了探讨，这可能也是学者、资产评估界和商业银行风险管理人员研究的出发点不同而致。

第二，目前的研究，大部分只是对国外概念的引进，而较少从国内商业银行抵押风险管理的实际出发，提出系统的理论体系，并辅之以完善的技术操作规范和风险压力测试等。

因此，就商业银行抵押风险管理而言，当前研究实际可操作性较差。

第三，对抵押贷款价值类型概念的认识尚存很大分歧。

国际评估界、新巴赛尔资本协议的内部评级法体系初级法和高级法中都未接受此理念。

具体到我国，由于提出的该理论的不完整，距离现实操作还应有一段距离。

节省资本占用

（包括EL&UL）

抵押贷款

风险降低

确保银行债权安全

押品风险缓释作用体现

押品担保能力得到保障

评估价值

公允合理

折扣率选

择合理

减少市场风险

减少信用风险

图2抵押价值评估与风险管理示意图

3.抵押资产价值属性分析

由上文分析可知，文章探讨的对象是作为抵押对象的不动产价值，而非抵押物所提供的担保能力，这是我们进行一切分析的出发点和基点。

下面重点对引起模糊认识的抵押贷款价值和清算价值概念进行剖析，以从本质上理解其内在含义。

3.1抵押贷款价值分析

抵押贷款价值指评估人员在评估时点，在综合考虑资产的内在持续发展因素、正常的和本区域的市场状况、当前用途和可选择的其他适宜用途基础上，对抵押资产的未来出售情况进行谨慎评估得出的资产价值。

该价值衡量抵押资产在未来整个贷款期间预期出售时可实现的价值，其相对较为恒定，不受一些临时性因素，如短期经济或市场波动和投机性因素的影响。

抵押贷款价值主要应用在商业银行内部信贷决策或风险管理上，提供一长期的可持续的资产价值上限。

而目前资产评估是在一系列假设前提条件下，对评估时点的市场条件和资产状况下的价值的认定。

从这个意义上讲，抵押贷款价值评估与当前使用的评估方法存有不同。

与市场价值评估相比较，抵押贷款价值评估在评估对象、适用范围、评估过程、评估方法种类、对评估师要求等方面要求基本一致，但在具体评估方法选择、参数选取和评估结果处理方面存有不同，更多地体现了谨慎性和安全性的原则。

主要表现在以下几方面：

1.评估方法选择。

抵押贷款价值重点考虑资产本身长期不变且可持续发展的特征和因素，剔除或消除短期市场波动对价格的影响，更重视自身未来收益特性。

因此，其方法首选收益法，侧重通过对抵押资产未来收益现金流的计算得出其对银行债权的保障程度。

当由于数据获取等原因无法采用收益法时，秉持谨慎性原则，可采用成本法评估。

最后可选择市场法，但由于可比案例较少，往往很少采用该方法。

当前对抵押资产价值评估采用市场价值类型，无论采用收益法、成本法还是市场法，其本质上都是要确定估价对象的公开市场价值。

2.评估参数选取。

即使方法选择相同，但具体参数的选取也存有很大不同。

方法乃至参数的选取服务于评估目的，服从于价值类型的选择。

如对收益法，抵押价值评估重点考虑自身收益特性，受市场或同类型物业影响相对较小，其衡量不动产相对稳定收益时，主要考虑当前承租人的专业水平和经验、资产物理特性、目前用途和当前市场价格水平等。

市场价值评估则侧重于考虑市场上同类型物业或不动产的行业收益特征。

即抵押贷款价值评估参数选取以稳定性和可持续性为原则，以自身价值变化规律为主要依据，参考市场数据，剔除市场波动因素和资产本身暂时性因素影响；市场价值评估参数选择则来源于市场，代表正常的市场水平。

抵押贷款价值评估中，影响资产本身价值的长期持续性因素，如不动产的区位、结构、建筑质量等须重点考虑，对未来收益的计算须建立在对过去或目前长期市场变化趋势分析的基础上，任何可能增加未来收益的不确定因素都不应考虑。

对抵押资产未来市场的可出售性应重点分析，而且只有在有充足或明显证据表明资产当前用途可改变时，方可在用途改变后的前提下进行价值评估，而非如当前市场价值评估遵守最高最佳使用原则。

3.评估结果处理。

抵押贷款价值评估对评估结果的处理更体现出保守或谨慎性原则。

对采用市场法或成本法评估出的价值，在必要的时候须采用合适的折扣率进行调整。

比如德国通过立法规定，对采用市场法评估出的原始抵押评估价值或采用成本法评估处的原始建筑物价值，都应采用至少10％的安全比例（safetymargin）进行折减。

而且在成本法中所有的评估结果都要显示出原始单位造价、折减的安全比例和由于使用年限进行的价值调整等信息。

3.2清算价值分析

清算价值，指“资产处于清算、迫售或快速变现等非正常市场条件下所具有的价值”全国注册资产评估师考试用书编写组，《资产评估》，第11页，经济科学出版社，2007。

，主要包括强制清算价格和有序清算价格，直接衡量了抵押资产的担保能力。

《物权法》第一百七十条规定“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外”。

如上文分析，商业银行设定抵押权的一个主要目的就是在借款人发生违约时通过实现的资产清算价值保障自身债权损失的程度，从这个意义上讲，抵押价值应为清算价值。

而清算价值评估方法也是金融资产管理公司或商业银行处置不良资产时用到的主要评估方法。

但清算价值概念的提出在分析的着入点上和评估方法上等方面存在一定的问题。

首先，清算价值衡量的是抵押资产的最终担保能力，而非资产可实现的价格。

这体现了传统意义上设定抵押的目的，即此时价值类型较好的体现了抵押的目的性。

但对贷前的信贷决策和贷中的风险监测而言，抵押资产也在一定程度上起着信用增强的作用，而这是建立在借款人抵押资产正常可持续使用基础之上。

此时，结合一定风险因素综合考虑的抵押资产的市场价值对商业银行更具有实际的作用。

单纯的风险控制不是商业银行目的，如何减少风险资本占用，提高银行收益率是其追求目标，即现代商业银行应基于raroc（riskadjustedreturnoncapital，即风险调整后的收益）进行信贷决策，其应在风险管理和市场拓展之间寻找一平衡点。

这种背景下，商业银行单纯采取清算价值类型则必将制约其资本利用的最大化。

其次，清算价值评估方法尚不完善。

由于抵押价值评估时点与抵押贷款期限的不匹配（mismatch），尤其对项目贷款，二者之间距离五年甚至更长，而且清算价值评估只是在清算的假设前提下，对资产未来价格的一种预测。

由于资产物理状况、市场条件、处置时间、处置方式、处置费用、优先受偿债权、职工安置费和或有负债等因素的不确定性，直接评估清算价值较为困难。

目前，清算价值评估常用的方法是对评估资产的价值乘以一折扣系数。

刘桂良＆招平提出了即期价值修正法和到期价值估算法，但对第一种方法中的清算损耗率、清算可能性及三种损耗的确定和第二种方法中的“以强制变现为目的的变卖条件和权利状况进行分析，找出与公平市场交易条件的差异，并进行量化”等，在实践中准确测定具有相当难度，其核心思路仍是首先确定一较为公认的价值，在此基础上进行适当的调整，这与当前商业银行的实际做法在方法论上是一致的。

因此，清算价值本质上体现的仍应是市场价值属性或经调整后的市场价值属性。

4.商业银行不动产抵押价值类型选择

4.1价值类型选择标准

（1）与评估目的的适应性。

价值类型的选择应服务于评估目的，体现资产本身的使用属性。

价值类型确定后，则决定着评估方法的选取、评估参数的确定和评估过程。

商业银行内部抵押资产价值评估，主要是尽可能准确体现抵押资产的风险缓释作用，以最大化利用自有资本，保障自身债权的安全。

商业银行应以保守和谨慎性的原则，确定抵押资产的担保能力，并对整个贷款阶段的抵押资产价值进行实时监控。

（2）与评估理论的对应性。

任何评估实践都植根于具体评估理论的发展，而评估理论不仅包括评估定义和评估内涵的确定性，更应包括技术操作规范的科学性、完整性和可操作性。

新巴塞尔资本协议和国际评估准则中都提到“对具体某一经济行为对应的资产评估价值类型的选择，主要由评估人员确定，但须清晰说明并定义所使用的价值类型”。

没有理论支撑的操作规范是“无源之水、无本之木”；而无具体操作规范支撑的理论则是“海市蜃楼”，是不完整的。

（3）评估数据和评估人员的支撑性。

任何先进的评估模型或风险计量模型的实施，都须由具体评估人员操作，并以对历史数据的积累和分析作为基础。

没有相应的市场价格、收益或成本数据，就无法对资产的价格进行科学合理的评定。

而评估人员的评估思维或业务水平无法适应先进模型计量的要求，则同样会带来操作风险或道德风险。

4.2三种价值类型的比较

前文对抵押价值评估的清算价值、抵押贷款价值和市场价值类型进行了阐述，如表1示。

表1目前几种抵押资产价值评估比较

项目

市场价值评估

抵押贷款价值评估

清算价值评估

评估时点

贷款发放前

贷款发放前

贷款发放前

评估频率

周期评估或盯市

特殊事项下重评

特殊事项下重评

评估主体

评估机构或商业银行

商业银行

评估机构或商业银行

评估资产状况

评估时点资产状况

评估时点至贷款结束期间资产状况

清算时点资产状况

评估方法

以市场法作为基础，收益法、成本法等

以收益法作为主要方法，成本法次之、市场法最后。

清算方法目前主要通过对一市场价值予以一定折扣得到。

参数选取

以市场数据为基础

以资产自身价值影响因素为基础

以市场数据和抵贷资产处置数据为基础

评估结果

抵押资产市场价值

抵押资产内在价值

抵押资产担保能力

属性

一种资产评估价值类型

一种风险管理工具

一种资产评估价值类型

担保能力

市场价值乘以（1-折扣率）

抵押贷款价值乘以（1-折扣率）

清算价值

对估价人员要求

较高

高

较高

目前使用程度

较普遍

部分地区（欧洲）

较少

从上表可看出，从抵押的目的考虑，清算价值是最为直接、最为保守也最符合要求的一种价值类型，其直接衡量抵押资产的担保能力。

但该方法最大的问题是可操作性较差，尤其对期限较长的贷款而言。

因为清算价值应评定借款人违约状况下处置资产可实现的变现价值，但鉴于未来不确定性因素太多，直接评定较为困难，应通过求取清算时点的抵押资产市场价值对评估时点距离清算时点较近的，可直接按此规则求取，但对评估时点和清算时点相距较远的，往往根据评估时点的价值，再结合同类型贷款的违约情况直接进行折扣求取。

，再结合同类型贷款的历史违约数据进行折扣求取。

此处折扣率应为具体同类型债项所可能的最大损失程度。

如商业银行采用此价值类型，则内在蕴含了一假设前提，即所有的贷款都将违约，那么银行必将提取更多的风险拨备，相应债项也将占用更多的经济资本，从而商业银行无法实现有限资本的充分利用。

而这显然不符合现实，任一借款人违约的可能性都是介于0~100%之间的。

在当前商业银行竞争日益激烈的环境下，清算价值类型的选择显然不适合商业银行在风险控制和业务拓展之间寻找一有效的平衡。

从对抵押资产的贷后管理的角度看，抵押贷款价值类型最为合适，其衡量资产一段时间内长期稳定的价值。

这种价值类型剔除了市场因素和短期因素的影响，体现自身内在价值，从根本上决定着对商业银行债权的保障力度。

但抵押贷款价值类型主要是在欧洲范围内被商业银行作为一种风险控制工具采用，其重点关注抵押资产本身价值影响因素，主要通过对资产未来的收益现金流计算得到，而非作为一种资产评估价值类型。

而且这种方法在国内实施最大的困难是缺乏相关市场数据和风险数据的积累。

市场价值是目前国际上和我国主要采用的抵押价值类型。

其对担保能力的确定，同抵押贷款价值类型一致，需要综合相应折扣率确定。

如新巴塞尔资本协议中规定对商业房地产原则上只适合给予100％的风险权重，但对不超过抵押房产市场价值的50％或不超过抵押贷款价值60％的部分，有可能获得50％的优惠风险权重新巴赛尔资本协议第74条，针对商业房地产规定了上述例外处理方式，同时也规定必须满足两项测试标准，感兴趣者可参考上述文献。

。

从此规定中也可看出，无论是市场价值还是抵押贷款价值仅仅是确定其担保能力或计算经济资本的一个基础或依据而已。

4.3不动产抵押价值类型选择

综上所述，个人认为商业银行不动产抵押价值应选择市场价值类型与1.2部分分析相对应，对违约时抵押资产评估应采用清算价值类型。

。

从服务评估目的角度考虑，通过评估时点市场价值与折扣率的综合考虑，可得出抵押资产在贷款期间的平均损失程度，从而可以进行科学合理的贷款定价和风险管理。

从方法论的角度，抵押贷款价值、清算价值的确定与此基本一致。

市场价值评估也是当前理论最为成熟、方法体系完善、技术操作规范最为完整，也为广大评估人员所最熟悉的一种。

而且采用该方法，有较为充足的市场数据来源，也便于商业银行进行实时价值监控，建立抵押资产的盯市价值调整模型，有利于及时进行风险管理措施的调整。

最为重要的是，抵押资产的市场价值类型确定，为评估人员提供了一种公认的计算基准，为商业银行提供了一种积累、搜集和整理抵押资产处置或回收数据的依据。

当前商业银行确定抵押资产担保能力时，其对抵押折扣率这非本文的重点，感兴趣者可参阅商业银行风险管理或计量方面的书籍。

的确定也是建立在抵押资产的市场价值基础之上，而且其内部评级体系的建设也是以资产的市场价值为支撑。

但需要指出的，目前商业银行往往根据该行某一大类资产类型，如房地产或建设用地使用权的历史违约回收率、借款人违约概率（PD）和风险暴露（EAD）等综合考虑得出平均损失情况，从而设定一最高折扣率，以保障未来债权的安全。

国内大的商业银行已启动内部评级法体系建设，其中债项评级体系的构建，将能满足具体某一笔债项中的抵押资产的担保能力的确定。

等商业银行全面风险体系构建完毕后，业界如再拘泥于抵押价值类型的讨论，于商业银行而言就不存在太大的实际意义了。

5．建议

抵押资产的市场价值属性确定后，商业银行内部价值评估人员应搁置争论，就建立在市场价值属性基础上的抵押价值评估和抵押担保能力确定开展相关研究。

本文就此提出以下建议：

5.1确定细化抵押折扣率

由于商业银行债项评级