国际文化长廊项目建议书.doc
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大型皖南古民居抢救性集中迁建保护项目
新安江国际文化长廊
项
目
建
议
书
黄山大德嘉业旅游开发有限公司
安徽黄山歙县
二〇一一年九月
歙县新安江国际文化长廊
项目建议书
一、项目建设概况
1、项目名称：
新安江国际文化长廊
--大型皖南古民居抢救性集中迁移保护利用工程
安徽经贸文化宝岛行活动签约成果
黄山市“十大工程”
2、项目地点：
项目位于安徽省，黄山市，歙县，徽城镇，大梅口村，新安江畔。
用地现状是丘陵半荒地，无耕地或成片林地。
3、项目规模：
项目建设用地308亩，总建筑面积约80000平米。
计划迁移保护利用皖南古民居200幢，辅助大型综合会所和博物馆，建设集旅游休闲、艺术研修、度假养生为一体的综合性旅游度假基地。
项目建设总投资估算4500万美元。
鉴于古民居迁建不便于大规模机械化施工的特殊性，建设周期暂定为五年。
所需资金由企业自筹。
4、项目建设单位：
建设业主单位是黄山大德嘉业旅游开发有限公司。
公司经营期限暂定为20年。
项目的战略策划商为北京夏荆山文化发展有限公司。
项目联系人：
詹富华电话13601098889
5、项目建设单位基本情况：
黄山大德嘉业旅游开发有限公司由北京大德嘉业房地产开发有限公司与台湾客商詹富华先生合作成立。
注册地为黄山市，注册资本折合人民币10000万元，其中北京大德嘉业房地产开发有限公司占股85%，为人民币现金出资8500万元；詹富华先生占股15%，为等值人民币1500万元的港币现金。
公司拥有较强的资金实力及经营管理开发优势。
黄山大德嘉业旅游开发有限公司在建设期间拟设行政部、工程部、质量安全部、策划经营部、财务室和总工室，员工编制为38人。
建成后将调整为行政综合部、物业管理部、博物馆管理处、会所管理处、市场拓展部，以及配合当地设立警务室和林业管理所，编制总人数400人。
二、项目依据
歙县旅游发展方针为：
围绕推动由景区单一带动型向景区、城市双带动型转变，由单纯观光型向观光、休闲、养生等复合型转变，由旅游、文化、生态相对独立成长型向“三位一体”融合型转变，由偏重资源供给型向资源、市场结合型转变，由徽文化单一型向徽文化与佛文化、道教文化等叠加联动型转变。
这是项目规划的基本依据
1、历史真实遗存：
歙县是古徽州的首县，拥有众多的文物古迹，为世所瞩目，享有“文献之邦”、“文物之海”美誉。
徽派传统建筑更被誉为中国建筑艺术的一朵奇葩。
据歙县文物部门对皖南古村落保护利用调研，不完全统计：
歙县有成片的古民居6000余幢，保存较为完整的古村落有30余幢，陆续公布的全国重点文物保护单位有6处、省级文物保护单位有26处、市级文物保护单位有5处、县级文物保护单位有186处。
还有众多未纪录的徽派古民居星罗棋布分散的乡村郊野之中。
2、遗存客观状态:
歙县文化遗存数量巨大，价值连城，但由于分布较为散乱，同时受保护经费严重不足的局限，除部分得到妥善保护与良性开发外，较多的还处在自然状态。
受自然和人为因素的影响，保护形势十分严峻。
（一）古民居量大面广，保护经费捉襟见肘。
我县已有文保单位223处，尚未纳入保护单位的众多古民居，难以计数，这部分维修、维护工作受县乡资金筹措补助不足影响，大都处在年久失修的破旧状态，甚至濒临倒塌。
（二）古民居功能落后，生活不便。
随着经济社会的发展，文化观念更新，历史遗存的古民居采光少、湿度大、隔音弱、封闭差已经不能满足现代居住的要求，与居民生活日益进步的硬件追求矛盾日益突出，更与社会主义新农村建设相悖。
特别在山区的，可用土地资源又十分短缺，居民拆旧建新、改善居住条件的行为和要求日益迫切，构成对古民居的极大威胁。
（三）古民居产权复杂，管理混乱。
古建筑无人使用，损坏更加迅速。
有些祠堂、公共古建筑等，原由村组（生产队）或学校、粮站等企事业单位使用。
在计划经济时代，这些古建筑的利用率高，经常能得到维护和管理。
但改革开放、包产到户以来，村组不再使用。
祠堂成了村民堆放柴火和杂物的公共用房，有的甚至成了牛房。
无人维修。
还有一种情况是，古民居为多家所有或农民举家外出打工，导致房屋空置，破旧无法居住，白蚁侵蚀、漏雨霉烂，岌岌可危。
还在使用的一些古建筑当中，有的单位只用不修，有些单位虽然修缮，但以使用为主，不按文物建筑修缮原则进行维修，使真文物变成假文物；使用权的分散造成相当一部分古建筑处于自然损坏与人为破坏的危险中。
（四）古民居属地管理，责任不明。
尽管《条例》中规定：
“各级人民政府负责保护本行政区域内的古民居”，但不少乡镇领导文物保护意识不强，属地管理责任不清，不能积极采取措施对辖区内文保单位、文保对象以及祠堂古民居加以保护，对一些违法现象听之任之，或以经济建设由，大拆大建，导致文物受损情况时有发生。
（五）目前国内国外市场上因房地产开发，建筑装饰等功能需要及旅游景区建设、博物馆展览需要等因素，对皖南古民居及其构件的市场需求十分旺盛，导致歙县境内大量古民居及其构件被外地商人频频收购，据估算，以这种方式被破坏的古民居，每年接近几十幢。
3、现有管理条件：
歙县县委、县政府高度重视古民居保护工作，出台了有关文物保护规范文件。
2000年出台了《歙县文物保护管理实施办法》；2001年县文物局会同县公安局联合下发了《关于加强古建筑保护工作的通知》；对个别地方出现的非法拆售祠堂问题，2002年针县政府及时发出了《关于切实加强祠堂古民居等古建筑文物保护的通知》；2005年在修编的歙县总体规划中，明确制定了文物保护的城市建设紫线及红线保护管理范围。
到目前为止，歙县文保单位和历史文化保护区内尚未发生古民居非法拆买事件。
但对相当一部分地处偏远，较为分散的古民居，原址保护相当困难。
4、加强民间合作：
1997年9月，安徽省八届人大常委会通过的《安徽省皖南古民居保护条例》，“鼓励和支持国内外组织和个人按照国家有关规定参与古民居的保护维修和开发利用”。
近年，中央和地方各级政府制定了文化经济政策，扶持文物保护事业，鼓励加快科技进步和引入民间资本，探索利用市场经济手段进行文物保护的新途径，创新保护机制，实现保护主体多元化。
由从政府保护为主向社会保护为主转变，动员社会力量来保护文物，因此充分利用民间资本及社会资金，共同为保护人类文化遗产—皖南古民居做出贡献，应有广阔的合作前景。
黄山市也于2010年推出“百村千幢”皖南古民居保护计划。
三、项目建设内容
融新安源山水精灵，汇徽州人文化蕴涵。
新安江国际文化长廊将充分展示徽派建筑的历史价值，充分展示徽州文化的博大精深，充分展示新安江山水画廊的自然魅力，打造宜居、宜品、宜赏、宜游的生态旅游区。
1、项目建设的重要性和必要性
歙县作为徽州的府治所在地，现在仍拥有保存较为完好的古村落30余座，徽派古建筑6000处以上，是全国范围内，皖南古村落保存最多古民居分布最密集，最多的一个县，同时也是保护压力最大的一个县。
皖南古村落及其古民居所承载的百科全书的徽文化完全具有保护的意义。
徽派建筑的特点主要通过民居、祠堂、牌坊集中表现出来，因此民居、祠堂和牌坊也被称为徽州古建三绝。
可以说皖南古村落是中华文明发展至明清时期徽州地区的民间积淀，其居住理念、村镇布局、外形意蕴、三雕艺术、建筑艺术都蕴含着丰富的历史、哲学、文学、宗教、美学、民俗等文化内容，极具研究价值。
在一定程度上说，古民居是一种特殊的文物，对其进行保护与挖掘，就是以缩影的形式保护中华传统文明，具有极其重要的意义。
目前散布在我县城乡各地的大量古民居产权基本上都是私人的，由业主继续使用。
这就造成了古民居保护管理体制上无法回避的一种尴尬：
一方面宪法保护私有财产，古民居所有权人有权居住，甚至出租给他人使用，所有权人如拆建、变卖古建筑很难被及时制止；另一方面，政府只能对列入文物保护单位的古民居才有责任出面保护和干预，而由于保护经费缺乏等原因，大量的古民居并未列入文物保护单位。
近年来，北京、香港以及“长三角”的很多民间资本都有兴趣物色皖南古民居，包括收购一些精品构件，使得我县境内古民居价格急升，急剧升温的市场需求，再加上农民拆旧建新，改善生活的愿望，使得我县古民居损毁，流失数量快速上升，今年以来，每个月都有数量较多的古民居被拆毁，大量的古民居建筑构件被非法卖给外地，加强古民居的保护工作已到了刻不容缓的境地。
我们认为，在现有古民居保护体制下，政府除了必须发挥普查、规划，安排保护资金和打击破坏古民居行为的主导作用外，还应采取广泛发动民间力量参与保护等多种形势保护古民居。
在县域内实施由政府牵头组织，市场化运作的大量集中迁建保护项目是解决目前古民居保护难题的一个较好途径。
因此，我公司将在文物部门专家的指导下，在歙县境内规划出适合古民居整体迁建保护的区域，合理布局，整体规划，在充分调研的基础上，将散落在偏远山区无法采取保护措施的古民居，以及一些濒危古建筑，古民居分布较少的村落中的古民居，采取市场化运作模式，进行集中迁建保护。
该项目的实施，对挽救皖南古民居，对保护好祖先留给我们的这一份珍贵遗产，将皖南古民居继续留在皖南的山山水水中，具有十分重要的意义。
2、使用价值方面
歙县县城的城市性质是“国家历史文化名城”、“重要的旅游城市”，皖南古民居所蕴含的独特的人文、自然、民俗资源是县城旅游的重要组成部分，我公司将该资源整合开发而成的新安江国际文化长廊项目，通过对古民居的合理利用，迁建保护，将成为著名的生态展示教育场所、历史文化和自然风景观光场所、传统民俗演示场所。
新安江国际文化长廊项目的社会效益所形成的地区知名度，它所带动的旅游业的发展，以及由此带动商业、服务业和其他产业的发展，将创造可观的经济效益，给当地带来经济繁荣。
3、功能设计:
（一）、科学研究功能：
将散落于偏远地区的古民居加以迁建保护，为徽派古建筑研究提供实例，为徽州地域文明提供特殊的见证，使之成为古徽州地区文化遗产保护工作样板，促进安徽省文物保护事业的发展。
（二）、展示教育功能：
展示文物古迹自身历史形态，以及皖南古民居的保护利用，使新安江国际文化长廊项目成为爱国主义和历史、艺术、科学知识的教育场所，成为建筑师、艺术家和学生的创研点、实习地。
（三）、观光旅游功能：
2010年浙赣皖联手打造“华东黄金旅游圈“，包括西湖、千岛湖、天目山、九华山、新安江、黄山和婺源、歙县、西递、宏村等优质旅游景点，既有名山名湖，又有名城名村，同时还具有十分明显的差异性特质文化。
歙县是杭州、千岛湖、黄山、九华山旅游线的中心点。
合理利用文物古迹和自然风景发展旅游，使新安江国际文化长廊项目成为对华东地区及国内国际游客有较大吸引力的景区。
（四）、休闲度假功能：
合理利用皖南古民居进行合适改造，使古民居被赋予新的度假休闲功能，以古民居所特有的魅力，使新安江国际文化长廊项目成为华东地区知名度最高的休闲度假中心。
4、土建工程：
项目建筑总面积约80000平米。
重点古迹区、古建民居区、酒店及配套区、文化长廊博物馆区、豪华别墅/会所区、养心度假区/老年公寓、景观公寓/云顶艺墅区等七个区域
（一）、规划布局：
恢复传统街巷、建筑、水系、通路、水口园林等，保护借鉴自然景观等。
统一规划布局，按使用功能将项目分为六大区：
徽州国际文化长廊区、静心会所区、湖畔归园区、心灵山居区、清泉安居区和南山山林区。
（二）、建筑特色设计：
（三）、建筑功能分类：
包括古民居、艺术家工作室、博物馆、会所、商务配套用房、物业和市政设施用房等
5、消防：
根据消防设计规范，合理确定建筑位置及防火间距、消防通道和消防水源等，室外消防采用高压制消防，控制半径按50m计。
场区设地面消防栓10处和消防水泵、消防池及消防供水管网组成消防供水系统
6、污染治理：
依据国家有关环境保护方面的法规和标准编制工程设计。
本项目实施后，对项目及周围环境不会产生污染。
项目产生的废水、废渣、噪声均可以得到有效的控制和治理，并且可以做到国家规定的排放标准达标排放。
在建设期主要污染源为机械产生的非稳态噪声，土方开挖的废土、建筑材料在运输中产生的扬尘。
运营期的主要污染源为生活污水和生活类固体废弃物。
分类确定治理方案：
（一）、固体废弃物：
建筑垃圾类由施工单位收集后，就地无害化处理。
生活类固体废弃物分类集中纳入城市垃圾处理系统。
（二）、雨水：
可通过排水系统收纳入区内人工湖，暴雨时多余部分排入河道。
（三）、生活污水：
采用ROMER智能型一体化污水处理系统 ，达标后集中存贮，用于环境绿化。
7、环境绿化：
基地周边地形复杂，层峦迭障，溪流纵横。
湿润的气候造就出山林繁茂，绿意葱茏的环境。
区内绿化应借鉴自然环境的风貌，多选松竹、枇杷、板栗、樟、茶和水生植物等乡土树种，布局上乔、灌、草、藤相结合，点、线、面相结合，平面、垂直、水岸相结合，观花、观叶、观型相结合。
保留区内原有大树和成片林地，尽量增大绿化面积和绿色密度，同时利用区外空余的山地，与村民合作退耕还林，筹建“开心林场”，争取旅游经济双丰收，使天更蓝、水更清、草更绿，真正成为最适合人居的世外林源。
8、根据《中国地震烈度区划图》歙县为六度以下。
因此仅主要建筑考虑抗震构造设防，结构安全等级按三级设计。
四、资源利用和能源耗用分析
1、资源利用：
（一）、资源条件：
歙县位于安徽省南部，属于中亚热带与北亚热带过渡区。
北倚世界著名风景区黄山，东邻上海、杭州、南京的长三角地区，南连千岛湖，是黄金旅游线上的一颗璀璨暖明珠。
歙县地震烈度6度，根据规范，一般建筑不予设防，特殊建筑应考虑设防。
（二）气候条件：
歙县气候宜人，属亚热带湿润气候，这里没有工业污染，空气清新。
四季皆可游，春秋季节景色为最佳。
这里四季分明，冬无严寒，夏无酷暑，特别是夏季平均气温低于上海、杭州三至四度，是消署度假的佳境。
（三）水文：
歙县境内河流纵横，水资源丰富。
地下水资源埋藏浅，水质良好，便于开采。
场地内地下水位埋深5米左右，属浅层孔隙、裂隙潜水，为中性水，对砼无侵蚀作用。
适于工业和生活用水。
新安江流经用地东北侧，江宽约150米，水深2至3米。
汛期水位约为海拨111米。
（四）建筑资源条件：
主要的资源是古民居，新安江和树木植物等；其它自然资源有土地、石料及河沙。
（五）、资源利用
歙县河溪纵横，森林茂密，生物多样，七山一水一分田，一分道路和庄园，具有发展山水旅游，文化旅游的良好资源条件。
该项目为旅游产业建设，主要利用的是自然景观、土地资源和建筑材料。
当地的资源条件完全可以满足项目的建设需要。
2、能源耗用分析：
项目耗用能源主要是水、电、地热和阳光。
本项目建设采用新设施、新技术、新设备、新材料以达到最少的能源和水资源消耗。
（一）、节能、节水原则：
根据国家的有关能源政策和法规，在设计中因地制宜选择能源种类，在工作过程中尽可能作到能源综合利用、重复利用、分级利用，合理选择和利用资源。
设备选用国家推荐节能产品，严禁选用国家明令淘汰的高能耗设备。
（二）、节能措施：
采用节能型变配电设备，在提高用电设备自然功率因数基础上，装设无功功能补偿设备以提高功率因数，减少无功功率损耗。
采用地源热泵空调热水三合一能源系统。
充分利用自然光，合理采用人工照明，优先选用高效、长寿的节能光源和灯具。
大力开发利用太阳能路灯、热水器等。
采用节水型设备和器具，降低水资源的无效消耗，达到节约用水的目的。
供水管网、卫生洁具等配件要符合标准，提高耐用度，防止漏水，以达到应有的节水功效。
制订必要的能源管理措施，配置相应的能耗计量仪表，以利于开展能源管理及节能工作。
五、投资估算及筹资方案
新安江国际文化长廊项目规划用地面积20.53公顷（约合308亩），规划建筑面积80000平方米，区域容积率0.40，建筑密度%，绿地率%。
1、项目建设主要内容见下表:
项目
主要内容
1
征用土地
根据规划、征用项目一期建设用地308亩
2
迁建古民居
根据项目规划，集中迁建200幢徽州地区的各种风格古建筑
3
整治环境
对项目环境进行整治，建设包括水口园林，开心林场在内的绿化工程
4
建设基础设施
根据规划、建设项目道路、水系、电力、电讯设施、暖通系统、给排水系统、生活污水处理站、消防设施、公共服务设施、公厕垃圾中转站等基础设施
5
设置文化设施
利用若干古建筑作为博物、展览场所，及公共商务活动场所
6
观光服务设施
建设项目进出口停车场、入口处、导游牌、商服网点等旅游服务设施
7
筹建文物保护研究培训中心
培训技术、管理人员、建立中心实体，购置专用设备，形成文物保护和修复基地，通过保护和迁建展陈工作，培训专业人员，提高传统徽派建筑技艺
8
建设度假中心
开发古民居的现代居住功能，拓建休闲度假场所
2、项目资金估算：
新安江国际文化长廊--古民居集中迁建保护利用项目建设投资总估算为29630万元，详见下表：
序号
项目内容
金额（万元人民币）
1
征用土地
6000
2
整治环境
335
3
迁建古民居200幢及度假休闲设施建设
20000
4
基础设施建设
1000
5
文化设施建设
300
6
观光服务设施
400
7
组建文物保护研究培训中心
100
8
建设综合接待中心及徽派古建筑博物馆
1500
合计
29635
3、项目资金来源及使用计划：
项目投资由企业自筹及市场化运作解决。
在实施中试行与古民居的部分迁建采用与原所有人合作的方式拓展资金来源。
实施计划分五年使用，其中建设期的第一年（2012年）投入总资金的30%，第二至四年（2013至2015年）各投入20%。
、第五年（2016年）投入10%。
六、项目的社会效益和经济效益
新安江国际文化长廊--古民居集中迁建保护项目，通过歙县县政府及社会各界有识之士的共同努力，必将按计划完成，并达到预期目标。
皖南古民居得到充分保护与展示，发挥的社会效益和创造的经济效益都将是十分巨大的。
1、新安江国际文化长廊--古民居集中迁建保护项目的示范作用，将促进安徽省乃至全国古民居保护事业的发展，提高国家历史文化名城歙县的文物保护工作水平。
针对目前存在的古民居拆旧建新改善生活而损毁古民居，市场大量需求而拆卖古民居，大量濒危古民居无钱保护而面临倒塌等情况，该项目的实施将起到抢救性保护的作用，同时还可通过该项目的实施培训古民居保护人才，它对皖南传统古民居的保护利用，对中国及世界不同地域文化传统建筑的保护利用，必将产生深远影响。
是现有条件下，解决目前歙县境内皖南古民居保护所面临困境的较好途径。
通过项目的实施，将会增加当地居民的文物保护意识，同时还将增加当地居民的就业机会，有利于社会稳定。
为人文学科和自然学科提供实证材料，并成为爱国主义教育场所、历史、艺术、科学知识的驾驭场所、身心健康活动的休闲场所、传统的民俗场所、以及通过审美功能发挥各种社会效益。
2、新安江国际文化长廊项目的实施，将是构成歙县旅游大框架中心的一个重要部分，也将成为黄山至千岛湖黄金旅游线上的明珠。
该项目实施还将促进所在地乡村及歙县旅游业的发展。
周边度假休闲、酒店服务业和其他关联产业如旅游房产业的发展给当地农民退一从三，发展旅游经济带来契机，带来经济社会繁荣。
3、游客流量预测：
2010年黄山市接待海内外旅游者2544.7万人次，同比增长19.9%。
其中：
接待国内旅游者2439.7万人次，入境旅游者105.0万人次。
全年旅游总收入202.1亿元，增长20.2%，其中：
国际旅游创汇3.0亿美元。
歙县2010年旅游接待量完成500万人次，同比增长24%；旅游综合收入35亿元，同比增长20%。
其中接待境外游客27万人次，增长58%，创汇4697万美元，增长64%。
县境内的棠樾村年接待游客近30万人次，徽州古城年接待游客超过20万人次。
根据预测，新安江国际文化长廊项目建成后年化游客接待量可达到14万人次。
按旅游客平均停留时间为1.5日计算，每日接待旅客量约570至600人，而且呈现逐年递增的趋势，通过市场营销努力，上述预测完全可能实现。
4、按平均每位游客每天在旅游区内门票、食宿、康乐等消费活动合计400元人民币计算，项目估算年营业收入为8400万元人民币。
每年给经营单位创造4032万元利税，其中税收462万元，税后净利润益约3570万元，静态成本回收期为8.3年。
在完全营销计划实施后，每年将有10-15%的递增幅度。
本项目寿命期按50年计算，其中建设期5年，生产经营期45年。
随着工程技术水平的提高，古民居的使用和观赏、研究价值将继续存在。
5、财务评价：
本项目有别于一般旅游工程，是由于古民居旅游区具有较强的历史文化传承价值，并且这是无价的长远的（延长古民居的使用寿命设计在百年发上），因此不能用现行的方法推论。
简单地分析本项目如下：
投资利润率 12.04 %
投资利税润 13.60 %
全部投资财务内部收益率 12.04 %
全部投资回收期（税前） 7.35 年
全部投资回收期（税后） 8.30年
确定性分析，只要达到设计能力的57.5%时，企业经营就可保本。
敏感性分析，最敏感时因素为经营（销售）收入，当经营销售收入向不利方向变化10%时，税前全部投资财务内部收益率、投资回收期仍可维持，说明本项目具有一定的抗风险能力。
通过对项目的工程技术、经济环境分析论证，该项目市场前景广阔，投资风险小；工程经济合理，技术适用成熟；各项指标均较好，项目具有盈利能力、借款偿还能力和抗风险能力，经济效益特别是社会环境效益良好。
项目所处的优越的地理位置辅以合理的设计规划，营造宜居的生态环境，必将成为黄山市知名的徽派古建展示中心及旅游度假基地，有效提升歙县旅游水平。
因此，项目是可行的。
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