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房地产及房地产业

房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。

房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。

可以有三种存在形态：

即土地、建筑物、房地合一。

在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。

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房产特点

　　[1]　房地产投资有以下几个特点：

房地产

（一）位置的固定性和不可移动性；

（二）使用的长期性；

　　（三）影响因素多样性；

　　（四）价值盈利性；

　　（五）保值增值性；

　　（六）行业相关性。

编辑本段经济权属

　　1、自物权：

所有权

　　包括占有权、使用权、收益权、处分权

　　2、他物权

　　包括地役权、抵押权、租赁权、典权

编辑本段房产类别

　　由于房地产是由土地及地上的建筑物、构筑物构成。

对于土地和房屋可以按以下方法分类：

根据土地用途分类

　　根据《城市用地分类与规划建设用地标准的规定》，城市用地可以分为九类：

房地产

1、居住用地；

　　2、公用设施用地（含商业用地等）；

　　3、工业用地；

　　4、仓储用地；

　　5、对外交通用地；

　　6、道路广场用地；

　　7、市政公用设施用地；

　　8、绿化用地；

　　9、特殊用地；

房地产市场相关问题

根据房屋用途分类

　　按照房屋的使用功能可以分成下列几类：

　　1、居住用途的房屋。

　　2、工业用途的房屋。

　　3、商业用途的房屋。

　　4、文体娱乐设施。

　　5、政府和公用设施。

　　6、多功能建筑（综合楼宇，又叫城市综合体）。

编辑本段相关条例

　　保证房地产开发的质量，途径很多，但认真贯彻ISO9000标准，推行质量认证，的确是一条必由之路。

房地产开发企业在ISO9000贯标中必须紧抓以下五个环节。

　　一、

房地产

在立项过程中，要服从城市的整体规划和区域规划，充分尊重规划部门的意见，对标书和合同要严格评审。

　　二、认真做好每一个项目的策划工作，从市场调研、投资立项、征地、拆迁、委托设计、委托施工，直到竣工交付的整个过程都应仔细认真地策划，做到运筹帷幄，决胜千里；要按照策划的结果，编制质量计划，用以指导项目开发建设的实施，确保项目开发建设的质量指标、建设周期和成本合理。

　　三、严格按ISO9000对采购的要求和国家《建设工程质量管理条例》的规定，做好规划设计、施工、供货等几个方面的分承包方的评价和选择。

　　1、委托规划设计时，在审查资质的基础上，一般项目可采用议标的方法，重大项目可采用招标，甚或国际招标。

设计输出除符合法律、法规外，一定要符合城市规划和开发企业的设计意图。

无论是单体建筑，还是联片开发，都应和周围的建筑及环境相协调，并体现出设计大师们高超的建筑艺术，美化城市，给市民提供一个舒适、幽雅的生活空间。

开发企业不能只顾自身经济效益，不顾社会效益。

　　2、委托施工时，可采用工程招标的方法。

在审查资质的基础上，优先选用通过ISO9000认证的施工企业。

　　3、

房地产相关漫画

要对供货企业进行评价和选择，以确保三大材、工程设备及其他物资的质量。

　　四、按ISO9001的要求，搞好施工过程的质量控制，保证工程质量。

　　开发企业在工程招标后，不能放任不管，而要严格监控。

在做好施工前期准备后，应进行详细的技术交底。

不管施工企业是否通过质量认证，都应该按ISO9000标准来要求他们。

　　1、不能将主体结构进行分包以及其他违法分包；

　　2、对每一个工程项目都必须编制质量计划，明确对施工过程控制的要求；

　　3、对关键过程、特殊过程必须编制作业指导书，严格按规程操作；

　　4、使用合格的施工设备和检测器具，并保证施工安全；

　　5、对特殊过程必须严格控制，消除日后的事故隐患；

　　6、遵守法律、法规，不能给周边环境造成污染等等。

　　五、按照ISO9001的要求，对建材质量和工程质量进行严格控制。

　　1、对于该委托监理的工程，开发企业一定要对监理企业进行资质审查、评价选择，再委托监理；

　　2、在进货检验中，不允许紧急放行（来不及检验而先投入使用），最起码是钢材和水泥禁止紧急放行；

　　3、在过程检验中，不允许例外转序（来不及检验而进行下道工序施工）或必须经过严格审批；

　　4、对分项、分部工程未取得合格的检验结果时，不得进行最终检验（竣工验收）。

　　当然，房地产开发企业在贯标中还有很多重要工作要做，本文不拟一一叙述。

　　对于房地产开发企业来说，除了贯彻ISO9001以外，还要贯彻执行ISO14001（环境管理国际标准）和OHSAS18001（职业安全卫生国际标准），这样才能使住房或者工作场所具有适用性、安全性、耐久性、环境性、经济性等五大性能；才能使城市的立体环境（水、土壤、大气等）得到控制和改善，才能使人与自然和谐；也只有这样，才能赢得现代城市居民青睐，拓宽销路，为房地产开发企业带来效益，促进该领域的发展。

编辑本段发展历程

房地产

自1999年中国房地产市场进入快车道，与房地产相关的产业也进入快速发展期，最典型的一个现象就是“展会经济”的蓬勃发展。

全国各地，各类层出不穷的“房展会”、“住交会”风起云涌；有些大中城市，房展会从最初的一年一度发展到春秋两季，再发展到四季联展；郑州的房展会最热时，一年期间，大大小小开了七八次。

　　全国三大城市著名的房展会有

北京房展会

　　北京房交会、北京春季房展会等等

上海房展会

　　上海之春房展会、五一假日房展会、十一房展会等等

深圳交易会

　　深圳春季房地产交易会（春交会，五一期间）、深圳秋季房地产交易会（秋交会，十一期间）

编辑本段房地产业

（一）房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。

（二）房地产业主要包括以下一些内容：

　　1、国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等;

　　2、房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动；

　　3、房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理。

　　4、房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场的宏观调控。

房地产

　　目前外资投资中国房地产主要有直接购买、设立独资公司、购买股权成立合资公司三种方式。

　　房地产（Realestate）

　　房地产是房产和地产的合称。

又称不动产。

房地产是一种不能移动，或移动后会引起性质、形状改变的财产。

　　房产主要包括住房房产和营业性房产。

地产主要包括土地和土地资本。

　　土地具有有用性、稀缺性和社会的有效需求等特点。

土地资本是为使土地达到一定的使用标准而进行的开发投资，这种投资要转化为一定量的物化劳动和活劳动，其本身必然具有商品属性。

地产的交易形式

（1）一级市场。

这是由国家垄断经营的市场，它涉及集体土地所有权的变更和国有土地所有权的实现。

经营业务包括：

征用土地，办理产权转移手续；以出售或拍卖的方式转让土地的一定时期的使用权；出租土地，定期收取地租等。

（2）二级市场。

这是由具有法人资格的土地开发公司对土地进行综合开发、经营所形成的市场。

　　外资进入房地产市场的主要渠道，包括外商直接投资、借用外债、境外机构和个人以自购和包销方式买入商品房等方式。

房产的交易形式

（1）房产买卖。

其中包括国有房产的买卖、集体房产的买卖和私有房产的买卖。

（2）房屋租赁。

　　（3）房产互换。

　　（4）房产抵押。

　　楼市信息

房产动态

　　房地产业搭上“振兴规划”末班车的消息刺激地产股全线上涨，不过

收市后有报道称房地产纳入振兴规划愿望可能落空。

但据各机构跟踪的数据显示，各大城市楼市成交量普遍上升，这无疑为房地产股的上涨增添了底气。

　　消息称，房地产可能搭上振兴规划末班车，其中最引人注目的是将取消“第二套房”的限制政策。

这个政策曾被称为“压垮房价的最后一根稻草”。

如果这个政策取消，对于释放改善型住房需求将会有较大助推作用。

有业内人士表示，在国家大力刺激内需下，第二套房政策取消应该是水到渠成的事，不过应该不会助涨房价，房价的涨跌最终还是决定于经济基本面。

昨天收市后，有报道又称，政府“可能不会将房地产业纳入这次产业振兴规划之中，原因是该行业的特殊性和敏感性”。

　　不过楼市的回暖无疑利好地产股。

机构披露的上周房地产周报表明，除昆明和成都外，各主要城市成交环比上涨。

其中，北京一手住宅成交量维持前周的升幅，保障性住房成交上涨趋势放缓；天津一手住宅成交增长26.74%；青岛成交量环比增长151.41%；上海住宅成交环比上升25.54%，南京商品住宅周成交环比上涨47.54%；杭州商品房预售环比上涨74.99%，深圳一手房成交环比上升32.65%；广州住宅成交环比上升34.86%；东莞住宅成交环比上涨19.01%。

另外，武汉、长沙、西安、郑州、合肥、福州、厦门、温州、海口、长春环比也继续维持高幅度的增长趋势。

天津、厦门和南京三地，周成交量还创下2008年以来新高。

　　华泰证券认为，经过年初至今的上涨，地产股估值水平迅速上升，重点上市公司动态估值水平已经走出低点，回到或接近15-20倍PE的历史中等水平。

目前行业仍处于有利政策环境中，成交有望进一步回暖，并且重点公司销售业绩出色，2009年实现市场份额上升也比较可能，因此维持行业“增持”评级。

有专家指出，上周房地产成为资金撤出最多的行业，表明市场对这个行业的看法仍有分歧，而成交量和房价是否能够继续提升将是后市地产股走势重要的判断标准。

编辑本段房产利润

　　不管房地产巨头承认与否，房地产是个暴利行业是不争的事实。

那么，房地产的暴利来自于哪里呢？

笔者从房地产巨头的“高谈阔论”中悟出了其获暴利的两条渠道和两大手段。

　　所谓两条渠道。

其一炒地皮

　　住房不能建在空中，必须要土地，而土地是有限资源，因此，谁拿到了有限的土地资源，就意味着谁掌控了房地产开发的主动权，更重要的是，土地资源的有限性又注定了它的巨大升值空间。

笔者认为，这大概是上个月“地王”纪录频繁诞生的一个重要原因的目的：

炒地皮，等待升值，从中赚取暴利。

中国城乡建设经济研究所所长陈淮认为，开发商的暴利关键不在于成本，“暴利”的一个重要来源是土地升值。

他算了一笔账，假定一个楼盘项目的土地是两年前以每平方米2000元的楼面价购入的，到销售时，楼面价可能涨到了5000元，每平方米净增3000元利润。

算出的这笔账很直观，既解释了开发商为何疯狂炒地的原因，也道明了房地产暴利的其一个渠道。

其二炒房价

　　房价高，则利润高，房价低，则利润低，立竿见影，吹糠见米，因此，炒房价从来就是开发商绝不放过的赚取暴利的“暴力”争夺。

为了高房价，他们无所不用其极。

新开发的待售楼盘，一夜之间全部挂上刺眼的“长明灯”，给潜在的购房者心里造成紧迫感，从而激发他们的购房欲望；开发商自导自演，雇请人连夜排队购房，造成房源紧张的虚假形势迷惑人；抛弃道德、良知和社会责任，赤膊上阵，鼓吹“离婚、同居、包二奶买房也是拉动内需”、“购房即爱国、救国”、“经适房扰乱了房地产秩序”，等等，不一而足，大肆炒作，百般为高房价鼓与呼，从而赚取暴利。

　　所谓两大手段，其一，空手套白狼。

从每年的胡闰财富榜来看，近些年来，房地产行业产生的暴发户是最多的。

笔者认为，房地产行业内之所以多产暴发户，其一个很重要的原因是，从房地产行业可以通过“空手套白狼”的手段“白手起家”。

一些胆大的开发商从银行贷一大笔款子，再从政府拿地，转手出去就能大赚一笔，或直接开发住房，则赚得更多。

还有的人借老百姓保命钱——社会基金等拿地和开发房地产，用公共资金赚取暴利，把公共资金置于房地产的开发风浪中。

　　其二，商业贿赂。

近些年来，伴随随着房地产的兴起，与房地产开发有关的贪官也纷纷中箭落马。

前不久，行贿的房地产商引爆湖北麻城政坛地震，牵连出一系列贪腐官员，包括麻城市委书记邓新生、副市长徐圣贤，市建设局局长夏桂松、副局长熊文俭，市房产局书记陶兴文等。

房地产商为何要行贿地方官员？

因为少许行贿花费能帮助他们从地方政府的“政策倾斜”中赚取暴利。

比如让官员帮忙低价拿地，或通过改变土地性质拿低价地；其次是免交城市建设配套费；再次是缓征土地出让金等等；官员大笔一挥，就能赚个盆满钵盈，房地产哪有不乐意“出血”的？

苏州市原副市长姜人杰为何能炼成亿万贪官？

就是因为开发商利用姜手中的权力钻政策空子低价拿地，转手净赚一点九亿元！

姜则一次受贿8250万元！

　　近些年，房地产开发商及其“砖家”为何如此牛？

房价为何如此疯狂的飙车？

因为他们认准了贪官始终会替其鸣锣开道。

因此，无论是房地产的暴利渠道，还是暴利手段，根本原因是法制不健全，权力没有受到很好的约束，腐败扰乱了房地产开发市场，所以，要想降房价，不把可怕的权力关进笼子里，无异于白日做梦。

编辑本段房产市场

　　房产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。

房产包括作为居民个人消费资料的住宅，也包括作为生产资料的厂房、办公楼等。

所以，住宅市场属于生活资料市场的一部分，非住宅房产市场则是生产要素市场的一部分。

房产也是自然商品，因而建立和发展从事房产交易的市场是经济运行的要求。

　　房产市场是房地产业进行社会再生产的基本条件，并可带动建筑业、建材工业等诸多产业发展。

房地产市场通过市场机制，及时实现房地产的价值和使用价值，可提高房地产业的经济效益，促进房地产资源的有效配置和房产建设资金的良性循环。

房产市场能引导居民消费结构合理化，有利于改善居住条件，提高居民的居住水平。

因此，房地产市场是房地产市场体系中最有代表性，也是最重要的部分，处于主体地位。

中国房产市场特点

　　1．房地产业区域发展很不平衡，区域分割明显。

中国房地产业发展不平衡，一方面表现在东部沿海地区的发展大大快于中西部地区，另一方面则表现在广东、上海、北京、江苏、浙江五省市房地产投资、交易占全国的一半以上。

从空间分布上看，中国房地产业增长将以华东地区为主，未来房地产业的投资中心也将集中在东部五省市上面。

　　总的来说，中国东西部差距很大。

这是与地区经济发展水平，以及地区经济体制改革的程度相适应的。

房地产市场的区域发展的不平衡，也影响着全国房地产市场的发展，从而使房地产市场的发展处于一个较低的水平，或者说，处于一个较低的发展阶段。

　　2．房地产企业数量多，规模小。

1995。

1997年，中国房地产开发企业已由33482个减少到21286个。

尽管如此，房地产企业规模仍然很小，1996年我国房地产企业平均每个公司总资产7100万元，平均净资产只有1780万元。

从所有制结构看，公有制房地产企业占据主导地位，虽然其比重处在下降趋势之中，其主导地位却十分稳固，从隶属关系看，绝大部分房地产企业都是市、县一级所有，乡镇一级的不少。

从资质级别看，中低级别企业占主导地位，无级企业仍占很大比重。

　　3．房地产业对外开放的门户日益扩大。

中国房地产业对外开放的步伐很快。

从1992年以来，外资（主要是直接投资）已成为中国房地产业投资的重要力量。

1995~1997年间，利用外资占整个房地产投资资金来源的12%左右。

1998年由于东南亚金融危机的影响，利用外资的比例下降到8.8%。

这主要是因为中国房地产投资中外资主要来源于东南亚国家的原因所致。

市场泡沫

　　上世纪80年代至九十年代中后期，中国大陆的房地产市场已经跟不上快速前进的经济步伐。

1999年中央政府开始在全国范围内停止福利分房制度，开始推行住房分配货币化制度，这种制度自1986年开始在烟台进行试点，以提租发券、空转起步为特征。

不久，唐山、蚌埠等城市也加入到了房改试点的行列。

　　然而由于八十年代末期的高强度通货膨胀（1988年通货膨胀率已达到18.5%），宏观经济全面调整导致银根紧缩，大量房地产企业失去了资金来源，产生了中国改革开放以来的第一个烂尾楼高潮。

在这种情况下，住房分配改革与房地产市场的发展的必然是以沉寂告终。

　　上世纪90年代1992年邓小平南巡讲话以后国家对土地批租的审批权进行适当下放，南方的房地产开发出现了一整年的高速发展。

但是这样的疯狂建筑高潮却导致了上游原材料的上涨，这种上涨也造成了新的高强度通货膨胀，并造就了第二个烂尾楼高潮。

如海南省，广西北海等的烂尾楼大多出现在这一时期。

　　1994年，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》发布实施，住房公积金制度开始全面建立。

之前这一来自新加坡的房地产分配制度只在上海进行试点。

　　到了1998年中央政府决定开始停止住房实物分配而改为货币化分配。

停止福利分房后，新建住房原则上只售不租，同时全面推行住房公积金制度。

当年中国建设银行发出了中国的第一份个人住房抵押贷款。

　　2000年以来进入本世纪，中国大陆房地产市场改革在新的一波房地产投资热潮的推动下迅速升温。

2001年房地产投资6245亿元，占全社会总投资36898亿元的16.9%，到2004年房地产投资升高到14480.75亿元，占社会总投资58620.28亿元的24.7%（2005年上半年房地产业投资6193亿元，总投资32895亿元，占比18。

8%）。

与此同时，政府也出台多项优惠政策，以期望房地产业成为新兴的支柱产业。

使用的方法包括，退还个人所得税，降低交易契税，放宽银行贷款条件，加大房地产业扶持力度等等。

在这种背景下，房价开始迅速窜升。

这波房价波动中最为明显的例子就是中国最大的城市上海。

　　2000年的上海的房屋每平方米均价为3326元，到2004年时均价已上升至6385元，涨幅达到92%。

2001年，上海只有4%的住宅售价超过8000元/平方米，2003年这一数字达到16%。

到2005年第一季度，有40%的住宅成交价格超过8000元/平方米,而市中心的房价更大多已经突破16000元每平方。

　　而中国大陆其他城市的房价也几乎以同样的增速不断向上：

杭州的房价早于上海开始其向上突进的趋势，但也比上海更早遭遇到市场的反击；北京的房价涨幅也相当惊人，其中国大陆最高房价城市的地位至2003年初才被上海超出。

房价的涨幅不但集中于中心城市，同时也蔓延到了一些二级城市。

　　国家研究机构的学者和大多数经济学者都认为此次中国大陆房地产泡沫堪比1991年以前的日本房地产于1997年之前的香港房地产。

但是少数学者和大多数的房地产商人则坚持认为中国大陆房地产市场是不存在泡沫的，这只是长期计划体制以后的正常的上涨。

但是在2003年6月中国人民银行发布了所谓121号文件以加强房地产投资管理牵制过猛的房地产升势。

但是一个月以后，国务院发布的8号令却在一定程度上抵消了前述文件的效力。

房价在政府的自相矛盾中继续前进，直到2005年年初达到顶峰。

　　2005年以来中央政府采取一系列的控制措施以期达到平抑房价平息民众不满情绪的目的。

特别是七部委联合发布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》。

该意见规定，“对2年内未开工的住房项目，要再次进行规划审查”，“对持有不足2年的房地产转手交易时以交易全额征收营业税”，“加强经济适用房建设”等等。

此政策对中国大陆房地产泡沫的冲击非常明显，大量消费者持币待购，对市场有很强的下降期望。

截至条目编制时，上海的房价已经回稳，上涨趋势不再明显，成交亦开始萎缩。

市场问题

　　1.房地产资金来源结构单一，开发商自有资金比重低，房地产市场资金依赖度比较高。

　　2.圈地的可能性依然存在。

　　3.房价增长快，对民众的心理预期比较大，住房比重偏小，结构性矛盾依然突出。

　　4.住房社会保障的配套政策不健全，可操作性较差，门槛高、受益面窄。

　　5.房地产企业数量多、负债率高。

　　6.二手房房源没有释放，供给不足，市场需要规范。

　　7.房地产仲介诚信缺失。

　　8.拆迁安置补偿不合理，城市房屋拆迁纠纷不断。

　　9.观念有待于改变，发达地区租价比例为40%，法国为37%，英国为34%，新加坡为30%，美国28%，这种状况有利于人口的流动，对此适度的投资性购房具有积极的意义。

　　所有这些问题的核心之一在于地方政府的“土地财政”，即地方政府依靠高额的土地出让金来补充当地政府的财政收入。

开发商赚取高额的利润而政府收取开发商高额的出让金。

高地价，高利润（有传言说有普遍的贪污腐败成本）就有了超出当地平均居民家庭年收入10倍20倍的房价。

在这一利益链条的捆绑下中国大陆的高房价将延续。

房地产动态

　　[2]国家三令五申，不会改变房价调控主基调，但排队看房的人似乎越来越多，成交量也在逐渐攀升，不仅是消费者、连一些开发商都开始对楼市预期发生变化。

在这种背景下，6月份中国非制造业商务活动指数昨天出炉，达到56.7%，其中，房地产业商务活动指数尤为引人关注，因为它创出了2010年12月以来的新高。

　　2012年6月以来中国经济趋稳迹象明显一段时间以来，各种经济数据都不太乐观，但6月官方非制造业商务活动指数却走出一枝独秀的姿态，不仅仍然处于扩张区间，甚至还比上个月回升了1.5个百分点，而其中新订单指数达到53.7%，创今年以来新高，中国物流与采购联合会副会长蔡进分析，这表明非制造业经济保持稳健增长势头：

　　结合制造业PMI数据来看，6月以来，中国经济趋稳的迹象较为明显。

从非制造业的行业来看，有这样几个还是较为突出——一个是房地产商务活动指数，另外一个是电信业和物流业，和生产性服务业密切相关的商务活动指数明显回升。

　　房地产业商务活动指数创19个月新高

　　值得关注的是，本月房地产业商务活动指数达到58.2%，创19个月以来新高，同时房地产业的新订单指数结束近一年半的下降趋势，回升至55.7%。

　　反映出房地产领域经过大半年需求的积蓄，一些刚性需求目前有所释放。

编辑本段美国房地产

房市现状

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