广东湛江市体育中心东侧项目项目可行性研究报告.docx
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广东湛江市体育中心东侧项目项目可行性研究报告
广东湛江市赤坎区椹川大道北路14、16号项目投资意向书
荣盛广东房地产发展股份有限公司
二零一二年五月三十日
第一部分可行性研究报告编制依据及结论
一、可行性研究报告编制依据
1、湛江市统计年鉴、统计公报，来源于湛江市统计局。
2、湛江市商品房销售面积，来源于湛江市房管局。
3、湛江市发展规划，来源于湛江市规划局。
4、湛江市调研结果。
5、湛江市土地供应面积，来源于湛江市国土局、中国土地市场网。
第二部分城市背景综述
一、城市背景
1、城市简介
湛江市位于中国大陆最南端、广东省西南部，坐落在雷州半岛，处在粤桂琼三省（区）交汇处，广东第二大人口地级市。
湛江下辖赤坎、霞山、麻章、坡头4个区和湛江经济技术开发区、东海岛经济开发试验区，以及雷州、廉江、吴川、遂溪、徐闻5县市。
湛江是中国首批对外开放的沿海港口城市之一，大西南出海通道的物流中心是粤西和北部湾经济圈的经济和交通中心。
湛江辖区1.3万平方公里，人口763万人，其中湛江市区人口约151.8万人（含流动人口）。
2、行政辖区概况
湛江下辖赤坎区、霞山区、坡头区、麻章区、湛江市经济技术开发区（五区）以及雷州市、吴川市、廉江市、（三个县级市）和徐闻县、遂溪县（二县），具体各区县分布如下图。
赤坎区是广东省湛江市的中心城区（另一个为霞山区），也是市委、市政府机关所在地，区内有湛江师范学院、广东海洋大学寸金学院等多所高等学院，以及湛江一中、湛师附中、培才中学等重点中学。
全区总面积79平方公里，辖8个街道办事处，25个社区居委会，13个村委会。
霞山区市湛江市中心城区之一，位于湛江市区中部，濒临湛江港湾，东隔麻斜海与坡头区相望，北与湛江市经济技术开发区和赤坎区相连，西、南均与麻章区接壤。
区人口44.5万，辖12个街道办事处和1个镇。
霞山区是湛江市的交通中心，有著名的深水良港湛江港，有目前中国大陆南端铁路终点站湛江南站，有直通全国各大城市及香港等地的湛江民航机场。
麻章区前身为雷州府遂溪县的麻章镇、湖光镇、太平镇、东海岛等。
解放后为湛江市郊区，1994年10月，经国务院批准，更名为湛江市麻章区。
区内有广东海洋大学等15所高、中等院校以及南亚热带作物研究所等8个国家、省、市级科研院，全国唯一的玛尔湖──湖光岩风景区。
麻章区现已成为湛江市工业增长、引进外资、外贸出口增长最快的区（县、市），工业总量跃居全市各区（县、市）首位。
坡头区坡头区下辖官渡、龙头、坡头、南三、乾塘、南调、麻斜等七个镇（街），总人口37.75万，总面积507平方公里，中国海洋石油西部公司总部设在城区内。
新城区规划面积68平方公里。
坡头区滨海旅游资源丰富，滨海旅游业初具规模。
湛江市第五次的城市总规划将坡头区定位为湛江市副城区、文化中心。
湛江经济技术开发区是1984年11月经国务院批准成立的首批14个沿海开放城市经济技术开发区之一。
现与东海岛经济开发试验区合并后，陆地面积354平方公里，滩涂面积115平方公里，是目前全国面积最大的国家级开发区之一。
其中，经国务院批准的政策区面积19.2平方公里，9.2平方公里位于湛江市城区中心。
经过20多年的建设，湛江开发区基本形成了以石油化工、特种纸业、机械电器、农海产品加工、纺织服装、生物医药、食品饮料等产业为支柱的外向型经济格局。
目前，钢铁基地和中科炼化两大项目选址东海岛，投资额超过1300亿元，湛江经济技术开发区将成为湛江经济发展的龙头和广东西部最具活力的新兴经济区。
3、地形地貌及气候特点
湛江陆地大部分由半岛和岛屿组成，地势北高南低，以北部廉江市境内的双峰蟑（382米）为最高点。
全市以平原为主，平均海拔50至250米之间。
双峰嶂为湛江市最高点，海拔382米。
湛江较大的江河有：
鉴江，流经吴川市境内46公里；九洲江，流经廉江市境内89公里；南渡河，流经雷州市境内88公里;以及流经廉江、遂溪、雷州、麻章等境内的人工运河雷州青年运河。
湛江属亚热带气候，受海洋气候调节，终年无霜雪，4—9月多东及东南风，10月至次年3月盛行北及东北风，一般3～4级，最大达6～7级。
热带风暴一般发生于5～11月，以7～9月居多。
年均降雨天126天，降雨主要集中在4—9月。
气温年均23.2℃，7月最高，月平均为28.9℃，最高曾达38.1℃；1月最低，月平均为15.5℃，最低曾达2.8℃。
气温宜人，草木常青，终年无霜雪。
年均降水量1417-1802，年日照时数为1864-2160小时，
4、交通条件
湛江市交通较为便捷，拥有海陆空全方位畅通无阻的优越条件。
在航空上，湛江机场位于市区西北部，距离市区大约5公里，为国家4D级机场，可起降波音757等类型各种飞机。
开通了北京、上海、广州、长沙、贵阳、海口、深圳、汕头等地的航班。
目前规划中的湛江市新机场将辐射这个粤西地区，是规模仅次于广州白云机场、深圳宝安国际机场的的广东省内第三大机场；在铁路交通上，黎湛铁路、粤海铁路在湛江交汇，广东西部沿海城市高铁也即将在2014年开通；公路交通上，207、325国道贯穿全境，广（州）湛（江）、渝（重庆）湛（江）、湛（江）徐（闻）三条高速公路汇交于湛江。
湛江市汽车客运站已开通了前往广州、深圳、珠海、中山、东莞等省内城市和北海、海口、三亚等省外城市的客运班车；航运交通上水运湛江港以“大、优、深”而著名，是全国十大深水港之一。
二、城市综合评价
1、人口规模
湛江市2007-2010年市区户籍人口总数逐年上升，但增速有所放缓，2010年户籍人口达到153.万。
按照按照2007-2010年平均增长率1.40%计算，到2015年末，湛江市区人口将达到164.6万人，其中2012-2015年将增长9万人。
随着钢铁项目和中科石化项目落户启动，以及上下游配套企业入驻湛江，湛江市辖区常住人口将放量式增长，预计到2015年市区将新增常住人口约28万，若按新增人口人均住房28—30㎡（2010年城市居民人均住房面积28.86㎡），期间新增人口刚性需求总量为784—840万㎡。
不考虑现有人口改善性需求，期间年均需求量为196—210万㎡，远远高于目前市场供给水平，房地产市场发展潜力看好。
2、GDP
2011年湛江GDP达到1708亿元，比上年增长13％，保持了连续7年的高速增长势头，同比增长一直保持在10%速度以上。
从2005年的657.8亿到2011年的1708亿元，GDP增长了近160%。
但从增长率来看，在2008年受到金融危机的影响，增长率下降3个百分点，之后重拾升势，在2010年到达增长最高峰。
其中，第一产业增加值338亿元，增长6.2％；第二产业增加值734亿元，增长14.2％；第三产业增加值636.5亿元，增长15.2％。
三次产业结构由上年的20.6﹕41.1﹕38.3调整为19.8﹕42.9﹕37.3。
相比2011年全国产业结果，湛江产业结构水平较低，第1产业比重较大，第3产业仅占经济总量的三成，有待提高。
3、居民生活水平
自2005年以来，湛江城市居民收入水平保持8%以上的幅度增长。
2011年城市居民人均可支配收入17584元，低于同期全国城镇居民平均21810元的水平，但同比增长14.9%；城市居民恩格尔系数为42，比上年下降0.8个百分点。
4、财政收支
2011年度湛江地方财政一般预算收入80.03亿元，同比增长26.4%；同期财政支出186.15亿元，比上年增长25%。
从湛江财政收支平衡来看，2005—2011年期间湛江财政支出高于财政收入，期间财政收赤字443.57亿元。
造成这种结果的原因，在于湛江市目前工业尚不发达，第三产业还未成形。
随着中科石化和广州钢铁项目的动工建设，上下游配套产业的建设，这种局面有望得到解决。
5、固定资产投资
湛江市2011年全年500万元以上的项目的固定资产投资494.60亿元，增长28.9%。
其中，基础设施投资完成143.75亿元，下降25.2%；基础产业投资完成207.28亿元，下降9.3%；房地产开发投资完成107.46亿元，增长43.2%。
在500万元以上的项目的固定资产投资中,第一产业投资17.00亿元，增长131.1%；第二产业投资211.10亿元，增长84.8%；第三产业投资266.50亿元，增长1.7%。
。
2005—2006年之间湛江的固定资产增长速度有所下行，但仍保持14%以上的增速，2006—2010年期间固定资产投资明显加大，2009、2010年达到了33%增长速。
鉴于东海岛钢铁项目和中科石化项目的全面启动及拉动效应，预计后续几年湛江固定资产投资增速将维持年均30%以上的增速的水平。
6、社会消费
2011年度湛江实现社会消费品零售总额805.6亿元，比上年增长19.5%，扣除价格因素实际增长率为13.7%，其中城市消费额708.96亿元，同比增长18.2%。
相比，自2005年以来湛江社会消费增速高于同期GDP和固定资产投资，2008年分别高出同期GDP、固定资产投资增速12.4、0.8个百分点，由于中科石炼化项目、钢铁项目的动工建设，2009年社会消费增速高出同期GDP增速11.6，但是低于固定资产增速7.8个百分点，2010年社会消费增速高出同期GDP增速7.6，但是低于固定资产增速12.1个百分点。
以上数据表明2008年之前湛江经济是内需活力型经济体，2008年之后湛江在这种良好的内需基础上，投资活力型经济体也将十分活跃。
7、工业产值
2011全年全部工业完成增加值665.28亿元，增长13.7%，对GDP增长贡献率为39.4%,拉动GDP增长5.1个百分点。
规模以上工业企业实现增加值600.75亿元，增长14.5%；其中，国有及国有控股企业实现增加值186.92亿元，增长10.1%；股份制企业实现增加值182.49亿元，增长20.6%；外商及港澳台企业实现增加值320.98亿元，增长10.5%。
按轻、重工业分，轻工业增加值199.58亿元，增长19.6%；重工业增加值401.17亿元，增长11.9%。
从下图可以看到，湛江工业产值增速自2005年以来逐年放缓，但是在2010年得到快速增长。
8、城市居民住水平
2011年度湛江城市居民居住环境进一步改善，城镇居民人均居住面积29.41㎡，同比增长0.55㎡，略高于全国平均面积。
9、城市发展规划
湛江市在“十一五”规划中，城市发展规划以建设“百姓城市、绿色家园”的人本理念规划，按照“一个片区四个组团”（一个片区：
霞山、赤坎和开发区；四个组团：
坡头、东海、麻章和临港工业园）的城市空间布局和环渤海湾拓展原则，结合考虑影响城市空间拓展的主要因素，城市发展方向选择为：
提升核心—完善功能，西扩东拓—拉开框架，北推南进—做大做强，完善城市功能，提高城市品位。
10、城市宏观总结
从上述资料来看，湛江市经济近年来稳步增长。
目前，钢铁基地和中科炼化两大项目选址东海岛，投资额超过1300亿元。
其中，宝钢集团与广东省投资的湛江钢铁基地项目首期建设规模为年产钢1000万吨，计划投资696亿元；中石化与科威特石油公司合资的中科炼化一体化项目建设规模为炼油1500万吨、生产乙烯100万吨，总投资额超过600亿元，用地12.26平方公里（填海3.47平方公里），预计2013年底建成投产。
钢铁和石化两大项目将拉动投资5000亿元左右，一大批上下游配套项目落户湛江，使湛江将成为湛江经济发展的龙头和广东西部最具活力的新兴经济区。
第三部分市场研究
一、土地市场
1、近年土地出让情况
近四年来湛江市区用于建设商品房的土地供给量较少，自2007年至今，通过招拍挂方式总共出让14宗用于建造商品房的土地。
2007-2011年，湛江市区土地市场供应占地面积共计2195亩（建筑面积501万平米），成交占地面积共计1505亩（建筑面积377万平米）。
具体成交明细如下。
成交时间
行政
区域
四至范围
用地
属性
建筑面积（万平米）
成交单价（万元/亩）
楼面价（元/平米）
2007.11.2
麻章区
瑞云中路东侧
商住
2.46
73.1
312.2
2007.11.30
赤坎区
人民大道西、体育北路以南、体育南路以北
商住
182.97
221.04
602.84
2008.2.26
赤坎区
海滨大道西、四航局以南、乐山大道北面
商住
48.82
12.41
41.38
2008.2.27
开发区
海滨大道西、四航局以南、乐山大道北面
商住
48.82
145.65
485.49
2009.11.18
霞山区
瑞云北路56号
商住
12.90
707
3534.6
2009.11.30
麻章区
椹川大道南81号
商住
55.00
78.8
472.7
2010.7.1
霞山区
椹川大道南81号
9.47
336.6
2196.6
2010.9.26
赤坎区
军民堤松苑路北
商住
23.03
355
1906
2010.12.10
霞山区
民治路南侧，人民东一路以北
商服
11.11
229
1855
2011.2.21
霞山区
避风塘地段
商住
8.28
100.95
605.67
2011.5.23
霞山区
录村一路南侧、录村二路西侧
商住
2.76
514.6
2757
2011.8.12
霞山区
椹川西三路19号
商住
4.49
427
2786
2011.9.9
赤坎区
观海路以西
商住
1.02
334.0
1669.1
2011.9.30
霞山区
机场路12号
商住
1.97
245.36
817.8
2011.9.30
麻章区
金洋路北侧
商住
4.30
152.9
716.8
2011.11.25
赤坎区
海田路东侧
商住
5.37
193.7
968
2、近年土地成交价格情况分析
2007-2011年，湛江市区土地成交均价走势呈倒“V”型增长走向，2011年土地成交均价为240.92万元/亩，楼面价为1302.51元/平米。
二、房地产投资开发概况
1、房地产投资
湛江市房地产发展起步较晚，房地产开发投资量相对较少，虽然也在逐年递增，但是增长率起伏变化较大。
2010年房地产投资额达75.04亿，同比增幅58.7%。
2、房地产开发概况
2007年—2011年湛江市施工面积为2107万平米，新开工面积为619.4万平米，竣工面积为172万平米，销售面积为355.2万平米。
2007-2011年市区商品房市场分析
施工面积
（万平米）
新开工面积
（万平米）
竣工面积
（万平米）
销售面积（万平米）
销售均价（元/平米）
2007年
342.8
81.5
28.6
54.7
2988
2008年
397.5
96.5
31.8
39.7
3528
2009年
435.7
135.8
33.9
96.4
4473
2010年
458
156.3
36.2
78.3
5424
2011年
473.6
149.3
41.5
86.1
6720
三、商品房市场价格
湛江市商品房销售均价一直保持稳定上升态势，尤其在2008年宏观市场发生变化，全国许多城市价格掉头下行情况下，湛江市商品房销售均价虽然增幅有所下降，但是价格仍然保持上涨，2011年均价达到了6642元/平米。
近一年湛江市商品住宅市场成交均价曾在2011年7月份达到了历史性的7059元/㎡，之后逐步下降，在2012年2月达到5680元/㎡，赤坎金沙湾片区少数高端楼盘均价甚至突破了万元大关。
四、市场供需分析
2007年下半年湛江市区新项目相对集中开发建设，导致2008年市场供给相对较大，造成2008年供求失衡。
2009年商品房供需大幅增加，供需比也同比回升，但整体市场供给仍高于需求。
2010年总供给量的基本变化不大，但销售面积也同比下降较大。
2011年供求比为1，2011年总供给量为90.5万㎡，总销售面积89.35万㎡。
自2008年—2012年2月份，市场累计供给379.4万㎡，而同期市场需求为310万㎡，供需比为1.26；按2010年3月—2012年2月平均5.94万㎡的去化速度，该期间商品房新增存量约70万㎡近11.8个月去化。
2008年—2012年2月湛江市辖区商品房供需一览表（万㎡）
2008年
2009年
2010年
2011年
2012.1-2012.2
销售面积
39.7
96.4
78.3
89.35
6.2
批准预售面积
71.5
107
98.3
90.5
12.8
供求比
1.8
1.1
1.26
1
2
2012年2月商品住宅去化量4.6万㎡，本期间商品住宅供需比为0.4（2012年2月商品住宅供给量1.9万㎡）。
五、市场版块分析
通过对湛江房地产的调研分析，目前湛江房地产开发建设基本以赤坎和霞山为主，赤坎和霞山的链接带开发区房地产市场在慢慢成形，目前结合同行对版块市场的理解，湛江市辖区房地产基本可分为赤坎、霞山、开发区三大版块。
1、赤坎版块
赤坎版块是湛江房地产销售的主力版块，2008年、2009年度赤坎商品房销售占市辖区近八成，现在仍然是湛江开发建设大盘集中区域。
本项目的主要竞争对手之一——占地416亩的湛江在建最大楼盘西粤.京基城就坐落在赤坎区市体育中心对面。
京基城一期有10栋31-32层住宅，1931户，2010年11月13日开盘。
湛江商品房销售主区域在赤坎区金沙湾区域。
该区域在售商品住宅属湛江高端主流区域，片区项目高容积率，建筑密度相对大，虽然片区海景资源得天独厚，但项目均较为注重自身环境设计大，该片区目前商品住宅销售均价在7000--7500元/㎡左右，该小片区客户群体以35—50岁年中青年为主导，市区和周边县市公务员、市区烟厂、电厂等购房群体占相当大比例。
该客户群体由于拥有高公积金以及生活习惯等，对户型要求相对较大。
项目名称
西粤·京基城
君临海岸
丽湾名邸
开发商
湛江市京基房地产
湛江广恒房地产
湛江晟安房地产
建筑类别
一期10栋31-32层高层
13栋28、31高层
5栋37-30层高楼
销售套数
1931
1315
447
物业地址
湛江人民大道西侧
观海长廊西侧，碧海园南侧
东临君临海岸，北靠金沙湾新城
建筑面积
130万㎡
25.8万㎡
24.6万㎡
销售价格
住宅均价：
8000元/㎡
写字楼均价：
9200元/㎡
低价5200元/㎡
均价8000元/㎡
高价10780元/㎡
低价：
6450元/㎡
均价：
10000元/㎡
高价：
21258元/㎡
主力面积
120-160㎡
100—160㎡
176—300㎡
开盘时间
2010-11-13
2003-03-28
2010-05-01
销售情况
余少数尾房
已基本售罄
已售7成
2、霞山版块
霞山版块目前开发建设项目数量虽多，但规模相对较小，一般2—4栋高层。
从近期走访的情况来看，大多数楼盘开盘当日基本实现七八成，基本上都是在短期实现销磬。
目前该板块只有万州花园、绿海大厦、泰汇广场等少数楼盘在售，供给量严重不足。
片区客户群体以政府公务员、湛江市辖区企业中高管理层和小有成就的私营业主，该群体主力需求以改善型需求为主。
另，由于该片区基础教育资源优势，“择校型需求”也是该片区一重要部分。
以人民广场2km范围（霞山版块核心区域）内，开发商储备有为数不多的小规模土地，核心范围内拆迁改造成本高，难于实施，短期内市场供给紧缺难于改观。
3、开发区版块
开发区位于赤坎区与霞山区之间，拥有资源共享及政策优惠等多项优势，是未来湛江重点发展的区域之一，是未来湛江市的政治和经济中心。
这个板块的特色是现代化、都市感强，目前开发区版块一手房地产市场只有汇景豪庭、银隆广场等少量供应，但未来将是湛江商品房主要供应版块之一。
项目名称
汇景豪庭
城市尚品
银隆广场（办公楼）
开发商
嘉粤集团有限公司
湛江华信房地产
荣基集团
建筑类别
6栋30-32层塔楼
两座23层的塔楼，一栋为写字楼，一栋公寓
两座小户型塔楼
销售套数
1405
750
500
销售价格
最价：
5580元/平方米
均价：
6500元/平方米
最价：
7830元/平方米
公寓均价：
8000元/㎡
写字楼均价：
7500元/㎡
均价：
9000元/㎡
（简装）
主力面积
100-160㎡
写字楼：
70-86㎡；
商务公寓：
39-41㎡
90—150㎡
开盘时间
2010-05-29
2010-08-21
2010-04-28
销售情况
已售9成
公寓已售9成，写字楼售罄
已售9成
六、房地产市场总结
1、“高容积率”、“高建筑密度”是湛江新建商品住宅社区最为明显特征。
高容积率和高建筑密度所导致的结果是“工”字型和“碟式”高层遍地开花，而南北通透的板式高层鲜有所见。
2、湛江房地产市场对产品户型面积区间的需求主体80—160㎡，尤其是100—140㎡。
基于规避“90/70”政策需要，湛江房地产市场较多楼盘通过“1+1”组合（1套住房2个房本）来加以实现。
但是2011年推出的限购政策，给湛江市一房两证楼盘的去化带来较大困扰。
最近开盘的楼盘中，一房两证现象大为减少。
3、近年来，湛江房地产市场商品房销售均价不断攀高，销售面积稳步增大。
2011年，湛江房地产市场在调控政策的重压之下，保持强势的增长速度，商品房销售量价齐升，创下历年最高的销售价格记录。
虽然进入下半年新建商品住宅销售价格涨幅逐步收窄，但销售量同比仍保持强劲增长，调控压力不容忽视。
长久来看，随着宝钢项目和石化项目的动工建设，大量外来人口将迁入湛江，而市内也存在着巨大的改善性住房需求，湛江房地产市场长期看好。
第四部分项目拟投资理由分析
1、粤西和北部湾经济圈的经济和交通中心城市的湛江，近年来经济发展迅速，尤其是钢铁项目和中科石油炼化项目的落户将直接大幅拉动湛江经济，发展前景看好；
2、居民收入水平大幅度提升，城市居民改善居住需求显得尤为强烈。
城市人口151.8万（含流动人口，湛江人口763万），城市化率水平不高，市场容量潜力大；
3、从宏观市场看：
现阶段国家宏观调控政策的实施，和房地产市场正处于复杂的调整时期，多数房地产商持观望态度。
以成功拍得海湾郦都项目的经验来看，我公司可以较小的成本入市；
4、从微观市场来看：
该地块住宅部分74亩在2011年流拍三次，起拍价格从最初的480万/亩降至最后一次456万/亩。
本次拍卖地块合并了紧邻体育南路的35亩商业用地，起拍价格为393万/亩，每亩起拍价实际较第一次公告的价格降低约100万/亩，已具备了较大的投资升值空间；
5、项目较小，资金投入较少，启动速度较快，能为公司带来快速的现金流；
6、项目紧邻规划中的行政中心，周边政府机构林立，对面为千亩大公园，地理位置十分优越，为近年来湛江市推出的最好土地；
7、地块较为方正，利于公司打造精品。
第三部分意向项目地块初步分析
一、椹川大道北路项目概况
（一）意向项目基本情况
1、地块位置及现状
椹川大道北路地块位于湛江市赤坎区椹川大道北14、16号
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