金华市全年房地产市场报告分析.docx

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金华市全年房地产市场报告分析

2010年全年金华市房地产市场报告

编者按：

2011年1月17日，国家统计局公布了2010年1-12月全国房地产市场运行情况。

作为一家专业性的房地产研究机构，浙江之策房地产研究机构在对全国楼市的变化进行关注的同时，更着眼于对金华本土房地产市场运行情况的研究。

2010年1-12月金华房地产市场报告，就是在2010年这一房地产市场政策频出、风起云涌的一年里，对金华房地产行业整体运行情况的回顾，并对2011年金华房地产行业，进行有针对性的分析与展望。

今后我们将继续关注并整理这方面的信息，供读者参考。

一、2010年全国房地产市场回望

一）2010年全国房地产开发投资同比增加33.2%

2010年1-12月，全国房地产开发投资48267亿元，同比增长33.2%，其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%，占房地产开发投资的比重为70.5%。

12月当月，房地产开发投资5570亿元，同比增长12.0%，环比增长20.4%。

截止到2010年12月底，在2010年一系列调控频频出台下的背景下，商品住宅开发投资额全年同比增长32.9%，房屋新开工面积同比增长40.7%，房屋施工面积同比增长26.6%，房屋竣工面积4.5%。

土地方面，全年土地购置面积4.1亿㎡，同比增长28.4%；土地购置费用9992亿元，同比增长65.9%。

很显然，全年土地购置面积的增长速度远超商品房销售面积的增长速度，同时，土地购置费用的增长速度也远远超过商品房销售额的增长速度。

总的看来，国家增加土地供应的策略是及时地，调控房价只有增加供应才是出路。

反之，如果土地供应紧张的话，房价上涨速度可能会更快。

按上述公布的土地购置面积和费用推算，2009年土地购置均价为1886.2元/㎡，2010年土地购置均价为2437.1元/㎡，则2010年全年土地购置均价同比增长550.9元/㎡，涨幅29.2%。

这个数据比2010年全年新建住宅销售价格同比涨幅要大，这意味着全年“面粉”价格涨幅再次快于“面包”价格涨幅。

这正应了一些开发巨头集体看涨房价的呼声。

2011年1月8日联合证券“2009金融地产高端论坛”上，无论是万科、保利、招商、万通等知名开发商，还是京投银泰等小型开发商代表均认为，短期内楼市向好局面很难改变，房价很可能继续冲高。

二）2010年全国商品房销售面积同比增加10.1%

1-12月，全国商品房销售面积10.41亿㎡，同比增长10.1%，增幅比1-11月提高0.3个百分点。

其中，商品住宅销售面积增长8.0%，办公楼增长21.9%，商业营业用房增长29.9%。

三）2010年全国商品住宅销售价格同比上涨8.5%，全国城市地价出现快速反弹趋势

12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比11月份缩小1.3个百分点；环比上涨0.3%。

12月份，新建住宅销售价格同比上涨7.6%，全年综合同比上涨8.5%。

12月份70个大中城市中，新建住宅价格指数环比下跌的仅有3个城市，可谓涨声一片。

此外还有12个城市的房价环比基本持平，房价指数呈现上涨的城市有55个，四个一线城市北、上、广、深均在其内。

70个大中城市的房价同比来看，均呈现出上涨态势，其中，三亚、海口这些热点城市同比涨幅达到140%以上。

9、10、11、12四个月，全国70个大中城市房屋销售价格综合指数分别为100.5、100.2、100.3、100.3，连续四个月呈现环比上涨态势。

中国城市地价检测显示，2010年第四季度，全国主要监测城市地价总体水平为2882元／平方米，全国地价总体水平呈上升态势，环比增幅加速回升。

其中商业、居住、工业分别为5185元／平方米、4245元／平方米和629元／平方米，环比增长率分别为2.53%、2.89%、3.67%、1.08%，同比增长率分别为8.62%、10.03%、11.02%、5.29%。

四）国房景气指数连续9个月总体上持回落态势

12月，全国房地产国房景气指数为101.79，比11月份回落1.41点，比上年同期回落1.87点。

总体上看，依然是维持在今年3月触顶以来连续9个月回落态势。

国房景气指数会不会持续回落到2009年9月份之前的水平，这个视后续政策是否持续收紧。

另外五项子指数系统，除商品房待售面积分类指数有所回升外，其他四项指数均在回落。

五）房地产三次调控序幕已经拉开，只能进尺不可退寸

2010年第四季度全国城市地价检测表明，在宏观经济平稳较快增长和房地产二次调控这一政策与市场的博弈之下，房地产逆“严厉调控”而动力不减，“加热”趋紧依旧压倒“降温”努力而占主导地位。

自9月底开始房地产二次调控以来，不仅“限购令”直接限制了市场需求，而且一系列政策直指降价动力不足的开发商，可见力度之大。

但从经济环境、政策效应与市场预期的综合结果来看，商品房及住宅价格涨幅回升明显，地价增幅较高。

2011年土地及房地产调控压力仍大。

国家统计局系列数据表明，2010年四季度，通胀预期进一步加剧，导致土地市场需求旺盛，土地价格持续上涨，房地产市场呈现量价齐升的局面。

2011年，我国经济增长速度还将在8%左右。

央行最近一份调查显示，居民投资意向再度首选房地产。

为此，2011年土地及房地产市场调控压力仍然较大，把房价、地价控制在合理水平难度不减。

二、2010年金华房地产市场分析

一）2010年金华房地产市场概况

1、2010年金华房地产市场开发投资增长24%

1月17日，金华市统计局公布2010年金华市固定资产投资情况，其中房地产开发投资反弹走高，有别于上年的相对低谷，全年完成投资164.45亿元，同比增长24%，较上年增幅提高了29.8个百分点。

增长明显的还有房屋施工面积，全市房屋施工面积达1537.6万平方米，同比增长20.5%，其中本年新开工面积586.85万平方米，较上年增长15.4%。

2、金华房屋销售价格指数环比涨幅与全国房屋销售价格指数（70个大中城市综合指数）基本持平

从2010年1-12月全国房屋销售价格指数公布数据可以看出，金华1月、2月、5月、6月、7月、11月，房屋销售价格指数环比涨幅均小于全国综合指数，8月持平，3月、4月、9月、10月、12月的环比涨幅略高于全国综合指数。

3、金华9.29新政细则《金华市细化房地产市场调控政策实施意见》出台

12月7日，金华9.29新政细则《金华市细化房地产市场调控政策实施意见》出台。

意见规定：

商业银行和公积金三套房均停贷。

公积金二套房首付比例不低于50%，利率不低于同期首套公积金贷款利率的1.1倍。

对个人购买144平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1.5%的税率征收契税；对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

意见还加强了对商品房预售环节的管理，商品房预售房调价8%需重新备案。

大部分细则是对9.29新政调控政策的强调。

金华没有如永康一样，出台新购住房的限购政策。

二）2010年金华一级土地市场出让及成交情况分析

1、2010年金华市出让商业住宅地总面积1761090.05平方米，成交1544845.31平方米

2010年全年总计出让商业住宅用地面积1761090.05平方米，其中商住用地1475910.46平方米，商业服务业（市场、加油站、商业科研业、医疗服务业）用地285179.59平方米。

成交土地面积1544845.31平方米，其中商住用地1535614.72平方米，商业服务业（市场、加油站、商业科研业、医疗服务业）用地9230.59平方米。

2010年各季度分区域土地拍卖成交信息表（㎡）

区域

一季度

二季度

三季度

四季度

江北

275539

12118.35

15287

江南

83929.7

5881

83951

187148

金东

222993

2564.59

39654.67

婺城新区

357022

87994

其他区域

249417

26572.18

2010年各季度主要区域商住用地成交楼面均价表（元/㎡）

区域

一季度

二季度

三季度

四季度

江南

3783.81

4400.00

4961.29

5395.91

江北

5833.33

未成交

4000.00

4950.00

金东

3771.18

未成交

13333.33

婺城新区

未成交

1275.85

未成交

1533.08

2、2010年金华楼市“地王”频现，楼市大鳄“滨江房产”、“绿城房产”入主金华

在2010年上半年楼市宏观调控重压下，金华土地的成交价还是一路看涨，开发商拿地热情不减。

4月中旬两地块拍卖创局部新高，5月份市区土地市场成功出让的三幅商住用地中“紫金南街以东、临江东路以南”地块成交价也是超过起始价一倍多。

8月，“金华开发区宾虹路以南、李渔路以北、永康街以西（原理工学院教学楼）面积9870平方米”的地块挂牌出让，被金华欧景置业有限公司以9480元/平方米的价格成功摘牌，该地块估计将与其在去年8月28日以创下市区单幅商住用地公开出让成交总价记录、总价9.18亿元竞得的面积达97688平方米的原理工学院地块合并开发。

9月，土地市场成交的几宗地块也均以高价拍出，其中江南板块“土地面积20790平方米的八一南街以东、环城南路以南、新都会正东面”地块，挂拍限定容积率1.5-3.0，绿地率15%-20%，起始价为7550元/平方米，最终成交价格为21440元/平方米，总价445737600元，成交价格为起始价的近3倍，为金华楼市又奉献了一块单价“地王”。

以最高容积率计算，楼面价相当于7147元。

有专家预计，今后这个楼盘价格将过万。

根据出让公告规定，该宗地块地下空间在满足停车及人防、消防等相关规范的前提下，地下一层可安排商业，不需另行补缴土地出让金，商业部分可以确权。

业内人士分析，如果该地块地面一层也全部拿来做商业，加上地下一层，就有4万平方米的商业面积。

这是该地块能够拍出天价的根本原因。

11月，位于金东新区清照路北侧、邮电小区南侧一幅面积为6321平方米的沿江地块，被广天房产以1.4万元/平方米的价格竞得。

这一成交价为起始价的4倍多，创下了今年以来市区商住用地楼面价的新高。

该地块位于义乌江北侧沿岸，南临建筑艺术公园，属于稀缺的江景地块。

地块容积率1～1.05，建筑限高14米。

按此容积率估计，该地块只能定位为排屋别墅类高端产品。

业内人士分析，地段优势加上稀缺类资源，加上总价不高，是该地块如此拍得如此高价的原因。

12月22日，备受市场关注的湖海塘166亩大地块成功，经过激烈拼抢，被杭州滨江房产集团以9330元/平方米，622万元每亩，总价10.3亿元的价格拿下。

以1.4的容积率计算，楼面地价为6664元/平方米，创下金华楼市成交总价新的“地王”记录。

这是继绿城房产介入金华市开发区330国道以南、八一南街以西，总用地面积200946平方米地块的开发建设之后，又一楼市“大鳄”布局金华。

从2010年金华土地市场最终的成交行情来看，开发商们对金华楼市的走向仍持乐观态度。

此外，优质地块导致的地王频现、资金实力雄厚的开发商与优质地块的强强联合，也将为金华带来更多的高品质住宅产品与高端的物业管理服务，促进金华楼市加强产品优势竞争，促使本地房地产开发企业努力提升产品品质，增强产品竞争力。

尤其像绿城房产、滨江房产等楼市“大鳄”进驻，更将把金华房地产开发品质，带到一个新的高度。

3、湖海塘区块规划启动、金西开发区区块今年收储土地70余万平方米，两区域或成明年楼市新引擎

业内人士认为，作为房地产板块，湖海塘区块有着市区江南板块密集开发后顺势向南延伸的优势，购房者在江南买不到称心的房子，很可能会跨过330国道向南寻找，市场对湖海塘区块的地域价值认可度比较高。

而且湖海塘目前有大盘在建，加上被杭州滨江房产集团成功拍下的166亩大地块和金华职业技术学院东南侧、新330国道以北的60亩地块，以及储备的300多亩地块，可以说是大盘密集，整个板块的提升有了核心的引擎，目前江南已经少有100亩以上的大盘，湖海塘的大盘效应会形成一种吸引力。

回顾当时江南以天龙南国和保集半岛两个大盘良性竞争，促成了江南板块的迅速提升和成熟，带来了区域内商业、服务业的快速发展，这一成功模式也可能在湖海塘区块复制。

从市规划局获悉，市政府对湖海塘区块早有统筹规划，规划范围东起八一南街，西至开发区规划道路，南临二环南路，北至新330国道，规划总用地面积约为6.2平方公里。

根据湖海塘区块控制性详规，在这片土地上，将定位建设市体育中心、休闲游乐基地和高品质居住生活区，使之成为市区江南又一座宜居新城。

同时，湖海塘规划方案还显示，居住用地总面积为173.44公顷（约2600亩），占该区块总用地的27.95%，设计居住人口5万人。

对于房地产开发来说，这无疑是一个超级大盘，今后这里将诞生多少个高品质的小区，将出现何种房源，都值得市民期待。

此外，从土地储备情况来看，2010年9月土地收储全部集中在金西开发区，商住用地总面积达到70余万平方米。

这一部分土地很可能在2011、2012年左右放量推出，未来一段时间的土地供应、土地开发将集中在金西开发区一带，金西开发区在明后年或将迎来新一轮的规模大开发。

三）2010年全年金华房地产二级市场情况分析

1、2010年金华房地产市场成交量分析

根据金华市房地产交易管理网数据显示，2010年1-12月，全市共成交商品住房面积2145040平方米，共计18796套。

其中一手房住宅面积1154100平方米，计8471套。

一手房商业面积129740平方米，计1349套。

二手房住宅面积759800平方米，计8019套。

二手房商业面积101400平方米，计957套（2010年全年其中缺失两周统计数据）。

其中二月、五月、六月三个月，一、二手房市场成交均相对冷淡。

窗体顶端

2010年1-12月一手房成交走势图

2010年1-12月金华商品房住宅市场成交套数及面积

月份

一月

二月

三月

四月

五月

六月

七月

八月

九月

十月

十一月

十二月

一手房住宅成交套数

（单位：

套）

602

321

618

946

249

425

585

586

767

1700

956

716

一手房住宅成交面积

（单位：

万平方米）

8.47

3.98

6.96

11.26

3.51

7.32

9.34

8.36

10.13

22.15

13.02

10.91

二手房住宅成交套数

（单位：

套）

387

330

1308

1599

299

363

326

493

566

806

819

723

二手房住宅成交面积

（单位：

万平方米）

3.79

3.37

11.67

14.61

2.99

3.29

4.92

5.39

7.69

7.94

7.03

2010年1-12月金华商品房商业市场成交套数及面积

月份

一月

二月

三月

四月

五月

六月

七月

八月

九月

十月

十一月

十二月

一手房商业成交套数

（单位：

套）

155

103

109

100

182

133

226

一手房商业成交面积

（单位：

万平方米）

2.72

0.79

0.73

1.16

1.12

0.47

0.69

0.464

0.28

1.99

0.95

1.61

二手房商业成交套数

（单位：

套）

196

131

119

二手房商业成交面积

（单位：

万平方米）

0.56

0.36

0.39

0.91

0.72

0.70

0.17

2.20

0.41

0.78

1.57

1.37

注：

一月统计数据：

2009年12月31日-2010年1月27日；二月统计数据：

2010年1月28日-2010年3月3日（2月11日-17日数据缺失）；三月统计数据：

2010年3月4日-2010年3月31日；四月统计数据：

2010年4月1日-2010年4月28日；五月统计数据：

2010年4月29日-2010年5月26日；六月统计数据：

2010年5月27日-2010年6月30日；

七月统计数据：

2010年7月1日-2010年7月28日；八月统计数据：

2010年7月29日-2010年9月1日；九月统计数据：

2010年9月2日-2010年9月29日（9月16日-9月22日商品房成交数据缺失，实际统计21天）；

十月统计数据：

2010年9月30日-10月27日；十一月统计数据：

2010年10月28日-2010年12月1日；十二月统计数据：

2010年12月2日-2010年12月29日

2、2010年全年金华房地产市场价格分析

2010年1-12月，金华房屋销售价格指数与全国基本保持同步

2011年1月17日，国家统计局公布了2010年12月份全国70个大中城市房屋销售价格指数。

其中，金华房屋销售价格同比增长6.5%，环比增长0.4%。

从9月开始截至到12月，同全国房屋销售价格指数一样，已经连续四个月房价呈现环比上涨。

从“2010年1-12月全国房屋销售价格指数走势图”和“2010年1-12月金华房屋销售价格走势图”中可以看出，除6月、7月环比房屋销售价格指数略有下降，5月、8月环比持平，2010年金华房屋销售价格指数环比基本呈现上升趋势，整体趋势与全国房屋销售价格指数基本保持同步。

9.29深入房地产调控政策出台以后，依然出现房价的连续数月上涨表明，在通胀环境下，居民投资意向再度首选房地产。

明年土地市场供应情况以及房地产调控力度，将在很大程度上决定全国包括金华在内的房价走势。

2010年1-12月全国房屋销售价格指数（70个大中城市综合指数）走势图

2010年1-12月金华房屋销售价格指数走势图

3、2010年二级市场均价分析

1.金华商品住宅成交均价

12月金华商品住宅均价为7250元／㎡，环比下降较大。

主要原因12月所售房源很大一部分均位于金东、婺城等板块，市区房源较少，从而整体上拉低了价格。

截止至2010年12月，金华各区域主要在售楼盘销售价格情况如下。

江南区域：

祥龙福邸，均价9500元／平方米；一号公馆，均价11000元／平方米；青城雅居，均价9000元／平方米；冠达·满庭芳，均价10000元／平方米；保集蓝郡三期，排屋12000元／平方米，别墅20000元／平方米；泰地·世锦园二期，均价10000—12000元／平方米；新纪元·香墅双拼别墅：

16000元／平方米，高层：

9000元／平方米。

江北区域：

御景花园，多层均价8400元／平方米，高层均价7500元／平方米；五星·清华园，联排11000元／平方米。

城北区域：

上城华府三期，排屋10000元／平方米；四季华庭：

2011年一月底开盘，价格未定；都市欧情，双拼11000元／平方米，独栋18000元／平方米。

婺城区域：

新悦·润居，均价7000元／平方米；华鼎公馆，均价6900元／平方米；深蓝艺墅，多层均价4500元／平方米，排屋均价7500元／平方米。

金东区域：

欧源·源墅总价500余万元（300平米左右）；金源·新天地，排屋均价8000元／平方米；聚佳·美丽园，双拼别墅7500元／平方米。

金西开发区：

金城花园，均价3000元／平方米；绿洲·香岛，均价7400元／平方米。

4、2010年第四季度新开盘项目一览、2011年金华房地产二级市场展望

10、11、12三个月共有15家楼盘开盘，其中不少是首次开盘的新面孔。

其中婺城区和金东区开盘房源占了9个，市区江南和江北6个。

10月以来金华房地产市场，东西两翼成商品房供应的新热点，占据了较大分量。

尤其金东区，今年9月之前一直相对冷寂，现在多个楼盘的集中上市，明年该区域或将迎来新一轮的房地产开发销售热潮。

随着今年上半年三四月份的火爆行情，以及三季度的开盘潮带动，目前市区中心城区，特别是一环附近的项目都缺少新房源上市。

比如江南的冠达·满庭芳、广天·青城雅居、新纪元·香墅等项目可售房源都已所剩不多。

而去年和今年上半年拍得土地的新项目，又大多处于还不能满足预售条件的阶段。

尤其是一些楼盘还刻意放慢了开发进度，把原定于今年年底开盘的计划推迟到明年春节前后。

这其中既有等待市场时机的考虑，也有政策要求越来越严格的因素。

最近中央定调明年仍将继续房地产市场调控，近期市场大环境不会有大的改观。

此外，11月金华市实行预售资金监管等新规后，市区楼盘项目申领预售证比以前要走更多的程序，花上更长的时间。

部分开发商直言，现在开盘政策环境不理想，市场热度也不够，预备等到明年再释放新房源，届时市场走向看得更清，房价也能定得更为合理。

有类似心态的不但包括了江北老城区和江南范围内的楼盘，也包括了金东和婺城新区的部分楼盘。

受此影响，今年年底金华房地产市场注定是一个相对平淡的状态，东西两翼将取代传统市中心成楼市供应主角。

可以预计，明年春节之后，市场供应将会突然放量，呈现百花齐放的状态。

购房者不仅能在江北老城区中心和江南新城等区域找到合意的房源，而且可选的项目和业态也会十分丰富，包括多层、高层、精装修住宅和排屋别墅等，不乏亮点。

2010年第四季度新开盘项目一览

开盘日期

楼盘名称

楼盘地址

所属区域

项目情况

开盘均价

开发公司

10月9日

金城花园

婺城区汤溪镇白汤下公路以西，禾边程村以东

婺城区金西开发区

三期多层住宅8栋264户，总建筑面积30313.56平方米。

28号楼，商业1220.05平方米，物管用房932.8平方米。

2850元／平方米

金华市金城置业有限公司

10月9日

聚佳·美丽园

金华市金东区孝顺镇孝川路以南、孝顺溪以东

金东区孝顺镇

聚佳美丽园位于孝顺镇，西连金山大道、北临金港大道，距离金华、义乌只需20分钟车程。

项目总用地面积49898平方米，规划总建筑面积86989平方米。

由86套别墅及3栋景观高层组合而成，周边区域生活配套设施齐全。

7000元／平方米

金华市绿建房地产开发有限公司

10月14日

清风隽府

金华市电大街158号

市区江北

项目总用地面积26385.99平方米，总建筑面积39578.38平方米，建筑密度28%，建筑容积率1.5，绿地率不小于30%，由6幢双拼别墅、6幢排屋与5幢8层电梯住宅组成，共设计有212套住宅，是一个纯居住小区。

排屋18400元／平方米电梯住宅（8层）13000元／平方米

金华市通济置业有限公司

10月20日

鸿基·书香苑

蒋堂镇初中以北，八一路以西

婺城区蒋堂镇

该楼盘坐落在蒋堂镇，系商住楼，总投资6000万，总建筑面积35094.98平方米，其中住宅29840.88平方米，商业4860.59平方米，以及附属配套等。

2800元／平方米

金华市鸿基置业投资有限公司

10月28日

御景花园

市区环城西路以南、第十八中学以东

市区江北

该小区位于市区环城西路以南、第十八中学以东，总用地面积51145.85平方米，总建筑面积119414.11平方米，共由19幢高层和多层纯住宅建筑。

本次申报的3号楼和9号楼是本小区最后2幢高层建筑。

其中3号楼65套，9号楼53套目前工程施工3号楼已进入9层楼面。

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