上海房地产新规细则及影响.ppt
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房地产新政细则及其影响第8组,上海,主讲人：
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赵旭审阅校对：
吴淼,房地产新政细则及其影响,五、总结,四、房屋租赁市场的反映,三、房屋交易市场的反映,二、“沪九条”及新建住房目标,一、房产税征收细则,一、房产税征收细则,从2011年1月28日起,凡在本市新购住房的购房人，均应在办理房地产登记之前相关单位申报办理房产税征免认定手续。
购房人向主管税务机关申报减免房产税认定时，应如实填写房产税认定申报表，并提交相关资料。
房产税征免认定手续应当由购房人本人办理。
购房人为二人及以上的，可以书面委托其他购房人代为办理。
委托购房人以外的其他人代为办理的，应当提交经公证的委托书。
一、房产税征收细则,年应纳房产税税额的计算公式：
年应纳房产税税额（元）=新购住房应征税的面积（建筑面积）新购住房单价（或核定的计税价格）70%税率纳税人应当在每年的12月31日前，凭有效身份证明原件自行向主管税务机关申报缴纳税款，缴清当年度应纳税款。
未按时足额缴纳的，逾期缴纳的税款从次年1月1日起按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。
应税住房发生权属转移的，原产权人应在办理房地产登记之前缴清截至办理权属转移登记当月应当缴纳的房产税。
二、“沪九条”及新建住房目标,“沪九条”坚决贯彻落实国家和本市各项房地产市场调控政策措施,切实将房价控制在合理水平。
进一步完善廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房和动迁安置房“四位一体”的住房保障体系。
个人将购买不足5年的住房转手交易的，全额征收营业税。
积极稳妥推进本市房产税试点工作，加强宣传和管理。
对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于60%。
二、“沪九条”及新建住房目标,限购与停购叠加。
强化保障性住房和商品住房用地等年度供地计划管理，优化住房用地供应结构。
要将住房保障工作目标纳入区县政府年度考核，工作不得力要进行约谈。
新闻媒体要强化舆论宣传和正面引导，引导居民理性消费。
二、“沪九条”及新建住房目标,新建住房房价控制目标3月29日上海市制定2011年度新建住房价格控制目标：
新建住房价格涨幅低于全市年度生产总值新建住房价格涨幅低于城乡居民人均可支配收入的增长水平。
新建保障性住房面积高于商品住房面积。
居民住房保障水平明显提高。
三、房屋交易市场的反映,新房市场2月：
本市一手商品住宅市场显得较为冷清。
汉宇地产市场研究部统计数据显示，2月本市一手商品住宅成交量为17.8万平方米，仅是1月成交量的17%，刷新多年以来一手商品住宅市场月度成交的历史新低。
虽然3月周成交水平略有回升，但日平均成交量1万平方米左右的水平仍处于市场平均线之下。
3月：
早前处于冰冻状态下的房价出现了松动。
在3月最后一周时间里推出的新盘，有近七成给予优惠。
三、房屋交易市场的反映,优惠幅度显著：
其中有13楼盘给出不同程度的优惠，占到七成。
如浦东某楼盘，开盘价“直降3000元”，相对于之前的32000元/平方米的均价，相当于打9折优惠范围扩大：
4月打折优惠楼盘已有120个，环比3月份增长26%。
成交量增长：
全市商品房共成交38.85万平方米,相比上周上涨38%。
其中,商品住宅共成交了986套、10.05万平方米,相比上周增长43%。
三、房屋交易市场的反映,二手房市场2月份：
二手房挂牌均价为27744元/平方米，环比增长0.50%。
在租赁市场方面，受传统租赁旺季及二手房调控政策的影响，2011年2月上海平均挂牌租金为2919元/月，环比上涨3.33%，比去年同期增长9.16%。
3月份：
二手房挂牌均价为26634元/平方米，环比下降4.00%。
在经历了2月份的高位运行后，3月初二手房均价连续3周下行，在部分中介门店，甚至出现了个别房东主动降价的情形。
三、房屋交易市场的反映,上海二手房房价行情如下图：
四、房屋租赁市场的反映,上海全市二手房的租金价格出现反弹1月份：
平均租金为48元/平方米（4244元/月），较去年12月份环比下跌9.4%，而成交套数和上月比减少21.3%，整体租赁市场节前出现明显量价齐跌态势。
2月份：
数据显示，2011年2月租赁成交量比一月份有大幅增长，租金也环比上涨了3.33%，其中，卢湾区更是以13.43%的增长率名列上海第一。
五、总结,房价调控之本，仍植根于土地制度及住房市场本身。
房价调整将是一个逐步缓慢回落的过程,而不可能在短期内实现很大幅度的下降。
随着房地产市场新政的不断出台和完善，整个房地产业将会更加规范化。
谨慎对待房地产行业泡沫现象，加强监管。
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