有关租赁合同中优先购买权纠纷一案的代理词(原创).doc

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重庆征程律师事务所民事代理词

蒋**诉**房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案

代理词

审判长、审判员：

重庆征程律师事务所接受本案被告**房地产开发有限公司的委托，指派我提任蒋**诉其租赁合同纠纷一案的代理人，根据本案所查明的事实，代理人认为，原、被告双方租赁合同已终止，被告没有侵害原告的优先购买权，更不承担所谓的损害赔偿责任，原告的诉讼请求均不能成立，请求人民法院依法驳回原告蒋**的诉讼请求。

现发表如下代理意见。

一、原、被告双方租赁合同真实、合法、有效

原、被告双方于2006年6月24日签订《人民广场＆商业步行街经营用房租赁合同》，合同约定，被告将重庆市**县人民广场负一层经营用房出租给原告使用，租赁期限为60个月，即从2006年10月10日起至2011年10月9日止。

合同经双方签字盖章认可，合同内容系双方真实意思表示，且合同的条款没有违反国家强制性或禁止性规定，对双方均具有法律约束力。

合同中对原告的承租期限届期时间为2011年10月9日的约定具体、明确，原告作为承租人应当切实履行。

二、原告要求继续承租门面的请求依法、依约不能成立

（1）、《租赁合同》第二条第1项约定“期满后如乙方需续租，应在期满前一个月向甲方提出书面续租申请，经甲方同意后，双方予以重新订立租赁合同。

”根据双方的约定，如果双方需重新订立租赁合同的话，应当同时符合和满足以下两个必要前提条件，即一是原告（承租人）必须在2011年9月9日至2011年10月9日这一期间内提出续租申请，而且须是书面的续租申请，二是要经过被告（甲方、出租人）同意，二者缺一不可，即重新签订和履行租赁合同，仍然要满足《合同法》所规定的要约和承诺的订立合同要求。

但事实上，原告既没有在约定的期限内提出其续租的请求，也没有经过甲方（被告）的同意（原告没有在最迟的2011年10月9日前向被告提出过书面的续租申请，而且被告也没有收到过或委托其他第三人代收过、转交过原告的所谓续租申请，退一万步，即使原告确实向原告提出过续租申请，但仍必需经被告的同意，而被告于2011年7月和9月分别向原告发出的书面通知，已经表明被告作为出租人不同意原告继续承租），因此，虽然依据合同的约定原告享有附条件的优先承租权，但由于不符合约定的条件而丧失。

（2）、《合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。

”《租赁合同》第六条第2项第（3）小项约定“本合同将因下述事件之发生而终止：

（3）租赁期满”。

根据上述法律规定和合同约定，租赁合同期限届满（即2011年10月9日），双方的租赁关系终止。

租赁期间届满产生的直接后果就是，原、被告退出出租与承租的法律关系，双方不再具有出租和承租的租赁合同关系，原告作为承租人应当返还所租赁门面。

（3）、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《司法解释》）第二十一条规定，承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

根据该条文的法理精神，即使出租人存在侵犯承租人优先购买权，产生后果是出租人与第三人签订的房屋买卖合同仍然是有效的。

根据我国《物权法》的规定，目前该经营用房已由出租人出卖给第三人，并且第三人已经依法办理了产权证书，那么，被告既不是原经营用房的产权人，更不是原已到期的租赁合同的出租人，原告要求继续承租的诉讼请求，在事实上和法律上均已无履行的可能。

原告在诉状中以及庭审中一再向被告提出的继续履行2006年签订租赁合同的要求，不知其依据又何在？

因此，原告要求继续履行原租赁合同或继续承租门面，缺乏事实和法律根据。

原告提出的与本案有关的所谓事实，均不能成为其要求继续履行原租赁合同以及继续承租门面的理由，双方租赁合同已经期满终止，原告应当退还租赁门面。

三、被告的转让行为没有损害原告利益，原告不享有优先购买权，被告不承担赔偿责任

（一）、被告已完全按照合同约定履行义务，不存在任何违约行为

《合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

”《租赁合同》第五条“双方权利义务”约定“如转让，甲方应保证合同的连续性。

”，被告虽然在租赁期间内已将租赁物出卖给第三人，但没有提前解除双方租赁合同，也没有其他任何影响原告承租权的行为，直至2011年10月9日租期届满，因此，被告严格遵守了法律规定的“买卖不破租赁”的原则以及合同的约定，保证了原告承租权的充分行使，并不存在违约行为。

（二）、被告在出卖租赁物时已在合理期限内履行通知义务，原告不享有优先购买权

1、从法理上讲，优先购买权在性质上属于债权，即优先缔约的请求权，但优先购买权的前提，须是出租人同意出卖房屋，并非以承租人的单方的意志为转移，只要出租人将物权变动的法律关系的意思表达给承租人（不需要承租人对该意思表示同意或不同意），那么享有优先购买权的承租人，在接到出卖人出卖租赁物的通知后，或者未接到通知但行为上确已知晓出租人出卖租赁物的，优先购买权人应当在有效的期限内向出卖人发出内容明确的意思表示，表明自己行使优先购买权，否则就丧失了优先购买权。

2、《合同法》第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

”《司法解释》第二十四条第（三）项规定“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的。

”根据上述法律规定，只要出租人在“合理期限”、“履行通知义务”，承租人就不得主张优先购买权。

而且，承租人在接到通知后应当及时答复，若承租人接到通知后15日内没有明确表示购买的，同样的，承租人丧失优先购买权。

我国目前现有的法律中，并没有明确规定过“通知”的法定形式，对于通知的具体形式，既可以采取口头，也可以采取书面形式，既可以采取公告送达，又可以采取直接送达的方式，除非双方有明确的合同约定（而在本案中，双方租赁合同中对此并无特别约定）。

因此，对于“通知”及其产生的法律后果，本代理人认为，在法律无明文规定的情况下，只要通知的发布方（本案的出租人、被告）能够让相对方（原告、承租人）知道或应当知道租赁物已经打算要出卖这一事实，那么，该通知就能够产生相应的法律效力。

在2008年12月15日，被告就本案的租赁门面在《三峡都市报》上刊登“销售公告”，《三峡都市报》作为涵盖三峡库区的绝对主流媒体，其传达的广泛性和影响力不容置疑，而且在报纸上进行通知，这在法律上和事实上也并无不妥，更没有违反和突破双方合同的约定。

虽然原告提出了通知的形式存在瑕疵等观点，本代理人认为，原告认为海成公司不能采取报纸刊登的方式而必须采取原告本人签字的通知方式，在法律上同样也是没有依据的。

此外，2010年2月25日，被告在原告的经营门面的显眼位置处粘贴书面的《公告》，对门面对外销售以及原告是否行使优先购买权进行公示。

该公告明确要求，原告如需购买该门面，必须在期限内进行书面答复。

（《三峡都市报》“销售公告”以及粘贴“公告”中所规定的期限，虽不符合司法解释所规定的“十五日”，但即便如此，原告作为承租人仍然没有在知道或应当知道公告内容后的“十五日”内未明确表示购买的）。

从被告2008年12月15日、2010年2月25日发出公告直至2011年2月19日被告将房屋出卖他人，长达近二年多的时间，其提前通知的时间不可谓不长，不可谓不合理，而正是由于原告长时间怠于行使自己的权利，没有明确表示购买该经营用房，在此情况下，被告才将该门面出卖给第三人。

因此，在本案中，被告已经按照法律规定和合同约定，在合理的期限而且已经履行了通知义务，被告不再享有优先购买权。

3、本案原告以被告侵犯其优先购买权为由，要求被告赔偿近78万元的损失，本代理人认为，该请求既无事实也无法律依据。

（1）、原告向法庭举示的证明其损失的证据有三，一是其所称的近十日的销售收入清单；二是合同中约定的违约金10万元；三是其主张的装修损失50万元。

对于违约金10万元，本代理人在此前对被告并无违约行为已充分发表了代理意见，在此不再赘述，代理人认为，根据合同法的规定，虽然违约金和赔偿损失可以同时主张，但二者在性质上却不同，只要有违约行为且有合同约定，无论是否造成损失，就应当支付违约金，违约金和损失作为不同的违约责任的承担方式，根本不能相互合并的。

对于销售收入和装修损失，本代理人认为，二者均属原告的自主经营行为的范畴，姑且不论其自行提交的销售收入清单是否真实，以及其当庭口头陈述的装修费用是否实际支出，但均与本案无关。

因为，无论被告是否同意继续租赁，以及是否已经将经营用房出卖给他人，以上费用都是原告在2006年签订租赁合同时知道其租期应当于2011年10月9日期满而必然发生的，这二项费用并非原告基于合同继续履行的信赖发生的，因此，根本不属于原告的损失，充其量只能算作原告应当在五年租赁期间内的自行承担的经营风险，与被告的行为无任何的直接或间接的因果联系。

（2）、《司法解释》第二十一条规定“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。

”不可否认的是，承租人的优先购买权属法定权利，但本代理人认为，第一，优先购买权不应当成为承租人继续租赁经营用房的理由，更何况双方的租赁合同已实际到期届满终止；第二，法律赋予承租人的赔偿请求权。

根据赔偿责任的一般法理，其前提条件必须是有客观存在的损害事实或损害后果，而具体到本案原告的优先购买权的诉求，其主张损失只能是，由于出租人没有在合理期限内通知承租人，导致承租人没有购买到所承租的经营用房，造成承租人不得不以更高的价格购买与原承租用房相同或相似而额外增加的房款，即房款价差损失。

但本案中，原告就其所谓的损失，并没有提供任何可以证明其因被告的行为而没有购买到10-1经营用房，从而导致其另外购买房屋而增加的房款的证据。

因此，退一万步讲，即使原告享有优先购买权，原告并没有就其主张的事实提代相应的证据，应当承担举证不能的不利的法律责任。

综上，双方租赁合同期限届满且终止，原告要求继续履行租赁合同，无事实和法律依据；而且本案中，被告出卖租赁房屋时已经履行了告知和通知义务且不存在其他侵害承租人优先购买权的情形，不应当承担损害赔偿责任。

请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。

以上代理意见，供考虑并采纳。

谢谢！

被告**公司的代理人：

重庆征程律师事务所

刘峰光（13896906464）

二O一*年**月**日

注：

本案判决结果为：

一审法官全部采纳律师意见，驳回原告全部诉讼请求。

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