装饰装修工程法律问题百问百答.docx

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装饰装修工程法律问题百问百答

1.装饰装修施工合同应当包括哪些主要内容？

（1）委托人和被委托人的姓名或者单位名称、住所地址、联系电话；

（2）装饰装修的房屋间数、建筑面积，装饰装修的项目、方式、规格、质量要求以及质量验收方式；

（3）装饰装修工程的开工、竣工时间；

（4）装饰装修工程保修的内容、期限；

（5）装饰装修工程价格，计价和支付方式、时间；

（6）合同变更和解除的条件；

（7）违约责任及解决纠纷的途径；

（8）合同的生效时间；

（9）双方认为需要明确的其他条款。

2、约定工程承包范围的需注意哪些事项？

建筑装修装饰合同的承包范围是承包人承包的工作范围和内容，填写时要逐字推敲，力争用词准确，不能使用带有歧义的词字，如实反映施工承包范围。

对重要工作界限要描述细致，根据招标文件过施工图纸确定的承包范围如实填写，注意不要与施工预算、中标通知书或其他报价文件相互矛盾。

3、如何确定开工日期

合同在约定开工日期时，要尽可能的考虑施工过程中会出现的影响工程进度的各种困难，同时也应保证在保证质量与安全的前提下时间充足，避免出现约定的工期过短而影响质量与安全。

虽然双方在合同中商定了开工日期，但是由于建筑装修装饰市场不很规范，合同约定的开工日期与实际开工日期很多并不一致，应以改变了的实际开工日期，即开工报告上载明的开工日期为准。

4、没有开工报告如何确定开工日期？

若没有开工报告，则缺失了最能证明实际开工日期的证据，就很难认定实际开工日期，如果承包人有其他证据证明实际开工日期，则应认定该日期为开工日期。

但在这种情况下，会对证据要求较高。

若承包人没有开工报告，也没有任何证据证明实际施工日期，则应根据证据优劣情况，以合同约定的开工日期为准。

5、哪些情形可以在合同中约定工期顺延和工期索赔？

（1）发包人未能按合同约定提供图纸或所提供图纸不符合合同约定；

（2）发包人未能按合同约定提供施工现场、施工条件、基础资料；

（3）发包人未及时办理许可、批准行政审批手续；

（4）发包人提供的测量基准点、基准线和水准点及其书面资料存在错误或疏漏；

（5）发包人增加工作量；

（7）发包人设计变更未提前通知，影响关键线路施工；

（8）发包人供应材料不及时或供应材料存在质量问题，影响关键线路施工；

（9）发包人未能按合约定支付工程进度款影响工程施工，且经承包人书面提醒后仍无改观，造成后续工程无法顺利进展；

（11）发包人未及时对单项工程进行验收，导致整体工程无法继续施工或导致整体工程无法办理验收；

（12）发包人原因无法办理竣工手续；

（13）因发包人原因无法办理备案手续；

（14）不可抗力导致工程无法施工；

（15）合同约定执行政策、法规、规章和政府命令，因前述法律法规变化导致工程无法继续施工。

6、如何进行工期顺延的程序性约定？

承包方和发包方可以在合同中约定，出现工期顺延的情形时，承包方应在一定时间内，书面报发包方认可。

同时还可以增加“视为”条款，约定发包方在规定期限内不予答复的，视为认可。

发生工期延误时，企业应注意保留证据，以合同为依据，合法、合理的进行工期索赔，要求工期顺延。

7、什么是固定总价合同？

固定总价合同（FFP）即承包人针对发包人在招标文件中确定的拟建工程项目实施范围、工程量清单、相关报价要求、风险范围及幅度进行的报价不予调整。

当工程项目实施范围发生变化、工程量清单发生偏差、超过约定的风险范围及幅度时应予以调整。

调整的方式、方法应在招标文件中明确或者在建设工程施工合同中约定。

8、固定总价合同的适用情形有哪些？

（1）工程量小、工期短，估计在施工过程中环境因素变化小，工程条件稳定并合理；

（2）工程设计详细，图纸完整、清楚，工程任务和范围明确；

（3）工程结构和技术简单，风险小；

（4）投标期相对宽裕，承包商可以有充足的时间详细考察现场、复核工程量，分析招标文件，拟订施工计划；

（5）合同条件中双方的权利和义务十分清楚，合同条件完备，期限短（1年以内）。

9、什么是固定单价合同？

固定单价合同是指合同的价格计算是以图纸及规定、规范为基础，工程任务和内容明确，业主的要求和条件清楚，合同单价一次包死，固定不变，即不再因为环境的变化和工程量的增减而变化的一类合同。

在这类合同中，承包商承担价格的风险，发包方承担量的风险。

承包合同在国际贸易当中的工程承包里固定单价合同是指根据单位工程量的固定价格与实际完成的工程量计算合同的实际总价的工程承包合同。

10、固定单价合同的适用情形有哪些？

固定单价合同适用于工程量难以确定的工程建设项目，且工程量变化幅度不会太大的项目。

11、工程款支付进度一般如何约定？

（1）装修装饰工程一般无预付款，若在招标时承包人缴纳投标保证金或履约保证金，为提高承包人进场的积极性，发包认可将投标保证金和履约保证金作为预付款支付给承包人。

（2）剩余付款按时间节点（进场、隐蔽工程完成、工程进度完成比例、工程项目竣工移交并经验收合格后等）付至已完成工程量的固定比例。

（注意综合工程进度和款项支付的配套）

（3）剩余5%作为质保金在缺陷责任期满并且承包人完成所有已通知的缺陷整改工作经发包人验收合格后支付。

12、如何约定隐蔽工程验收的条件和程序？

对于隐蔽工程，发包人与承包人双方可以在合同中约定，承包人自检、在隐蔽工程验收前，以书面形式通知发包人，准备相应的书面材料经发包人验收后方可进行施工。

承包人应设置发包人验收的期限，及逾期未验收的相应违约责任。

13、什么是工程竣工结算？

工程款结算又称工程竣工结算书，是指施工企业按照合同规定的内容全部完成所承包的工程及根据工程实施过程中发生的施工合同范围的工程变更情况，调整施工预算价格且符合合同要求，建设单位及有关部门验收后，由施工单位编制工程结算书向建设单位提出工程价款结算，经建设单位审核签认的按照工程实际发生的量与额计算，以表达该项工程的施工造价为主要内容，并作为结算工程价款依据的文件，也是施工单位向建设单位索取工程报酬的依据。

14、是否应在结算中约定逾期默认情形？

结算工作是整个建筑装修装饰工程环节中的重要环节之一，实践中发包人往往会通过拖延结算来达到压低结算价格、延迟支付工程款的目的。

相对应的是，为规避这样的风险，前期合同沟通时承包人应争取在合同中约定结算周期及逾期默认条款。

最高人民法院公布的《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十条约定：

当事人约定，发包人收到竣工结算文件后，在约定期限内不予答复，视为认可竣工结算文件的，按照约定处理。

承包人请求按照竣工结算文件结算工程价款的，应予支持。

15、如何在合同中约定逾期默认条款？

对于承包人而言，按如下方式表述逾期默认条款较佳：

发包人从签收结算资料之日起x日内完成结算工作并出具结算报告；若在前述期限内未完成的，视为发包人同意以承包人的送审价为最终结算价。

16、如何在合同中约定质量标准？

甲乙双方一般应在合同中约定工程质量标准：

（1）质量标准达到《建筑工程施工质量验收统一标准》、《建筑装修工程质量验收规范》且需满足图纸及发包人对质量的要求；

（2）装修工程完工后，室内整体空气质量应满足环保要求，并达到《民用建筑工程室内环境污染控制规范》要求标准。

若双方约定的验收标准严于国家标准或行业规范的，应明确约定较严格的标准作为验收标准。

17、建筑装修装饰工程的最低质保期为多长时间？

（1）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;

（2）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;

（3）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

建筑装修装饰工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

国家质量标准为最低执行标准，双方的约定可以高于国家标准。

18、对质量保修程序通常会如何约定？

保修期内发生质量问题，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

发包人与承包人双方在合同中应当明确约定质量出现问题是的响应时间。

通常发包人会规定在响应时间内未按约响应的，其有权另行委托第三方处理，费用由承包人承担，并约定相应的违约责任。

19、质量保修期就是缺陷责任期吗？

工程保修期，是当事人在合同中约定的承包人对工程承担保修责任的期限，是工程正常使用条件下的法定最低保修期限。

缺陷责任期，是指承包人按照合同约定承担缺陷修补义务，且发包人扣留质量保证金的期限。

因此，工程保修期和缺陷责任期在性质、功能上存在重大区别。

20、质量保修金必须在质量保修期期满后才能要求返还吗？

根据我国相关法律和法规，质量保修金的返还实际上与缺陷责任期紧密相连，该期限是发包人扣留质量保修金的期限，缺陷责任期满后发包人应当退还质量保修金。

认为质量保修金的返还需待工程保修期届满是缺乏逻辑依据和法律依据的，也损害了承包人的合法权益。

21、承包人如何保证工程质量保证金到期回收？

为了规避缺陷责任期与保修期概念混淆导致工程质量保证金到期迟迟无法回收的风险，承包人针对期限混淆风险可以采取如下措施：

（1）承包人相关人员应辨析清楚缺陷责任期与保修期之间的区别，避免因己方概念的混淆导致误把保修期当作缺陷责任期而为后期质量保证金的回收带来风险。

（2）承包人需根据工程实际情况，与发包人约定缺陷责任期的期限长短和质量保证金的返还时间，但缺陷责任期该期限最长不超过2年，并明确约定期满后X日内退还。

22、关于安全责任承担应如何约定？

发包人通常会在合同中约定安全责任由承包人承担，同时会规定若发生安全事故承包人拒绝承担，为消除消极影响，发包人可以垫付合理费用，垫付的费用在支付工程款时直接扣除。

承包人因受交易地位等因素影响不能改变该方向，但可在安全责任前加以条件限制，明确系承包人原因造成的由承包人承担。

23、送达地址如何约定？

发包人和承包人应在合同条款中约定各自确认的送达地址，明确以该约定作为履行合同和发生争议后双方往来的接收地址。

并且应约定，任何一方合同当事人的地址发生变动的，应提前3天以书面形式通知对方，否则视为送达。

24、发包方和承包方关于合同的往来必须使用书面形式吗？

与合同有关的通知、批准、证明、证书、指示、指令、要求、请求、同意、确定和决定等，均应采用书面形式，并应在合同约定的期限内送达接收人和送达地点。

25、如何约定保密义务？

应当在合同中约定，除法律规定或合同另有约定外，未经发包人同意，承包人等不得将发包人提供的图纸、文件以及声明需要保密的资料信息等商业秘密泄露给第三方。

保密期限由发包人与设计人在专用合同条款中约定。

26、住宅装饰装修是否需要与物业单位签订装饰装修管理协议？

《住宅室内装饰装修管理办法》第十六条规定装修人，或者装修人和装饰装修企业，应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议。

27、住宅装饰装修管理服务协议应当包括哪些主要内容？

（1）装饰装修工程的实施内容；

（2）装饰装修工程的实施期限；

（3）允许施工的时间；

（4）废弃物的清运与处置；

（5）住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；

（6）禁止行为和注意事项；

（7）管理服务费用；

（8）违约责任；

（9）其他需要约定的事项。

28、合同无效的法定情形有哪些？

（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（3）以合法形式掩盖非法目的；

（4）损害社会公共利益；

（5）违反法律、行政法规的强制性规定。

29、合同无效的法律后果是什么？

无效的合同自始没有法律约束力。

合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。

合同无效，不影响合同中独立存在的结算和有关解决争议方法等条款的效力。

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。

有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。

30.从事建筑装饰装修设计、施工、监理活动的企业应当具备哪些条件？

（1）具有独立的法人资格和相应的注册资本；

（2）取得建设行政管理部门颁发的资质证书，并在资质等级许可的范围内开展业务；

（3）施工企业应当依法取得安全生产许可证；

（4）具备相应数量的专业技术人员；

（5）具有从事相关设计、施工、监理活动所应有的技术装备。

31、西安市以外的建筑装饰装修企业来本市承揽工程的，需要哪些条件？

（1）注册地在西安市以外的建筑装饰装修企业来本市承揽工程的，应持相关资料向市建设行政管理部门备案。

（2）接受工程所在地建设行政管理部门的监督管理。

32、建筑装饰装修企业的工程设计与施工资质标准分为几级？

资质标准分为一级、二级、三级三个级别。

主要从企业资信、技术条件、技术装备及管理水平几个方面进行评定。

33、建筑装饰装修企业的一级资质标准需要满足哪些条件？

在企业资信上要满足：

（1）具有独立企业法人资格；

（2）具有良好的社会信誉并有相应的经济实力，工商注册资本金不少于1000万元，净资产不少于1200万元；

（3）近五年独立承担过单项合同额不少于1500万元的装饰装修工程（设计或施工或设计施工一体）不少于2项；或单项合同额不少于750万元的装饰装修工程（设计或施工或设计施工一体）不少于4项；

（4）近三年每年工程结算收入不少于4000万元。

在技术条件上要满足：

（1）企业技术负责人具有不少于8年从事建筑装饰装修工程经历，具备一级注册建造师（一级结构工程师、一级建筑师、一级项目经理）执业资格或高级专业技术职称；

（2）企业具备一级注册建造师（一级结构工程师、一级项目经理）执业资格的专业技术人员不少于6人。

在技术装备及管理水平上要满足：

（1）有必要的技术装备及固定的工作场所；

（2）有完善的质量管理体系，运行良好。

具备技术、安全、经营、人事、财务、档案等管理制度。

34、建筑装饰装修企业的二级标准需要满足哪些条件？

在企业资信上要满足：

（1）具有独立企业法人资格；

（2）具有良好的社会信誉并有相应的经济实力，工商注册资本金不少于500万元，净资产不少于600万元；

（3）近五年独立承担过单项合同额不少于500万元的装饰装修工程（设计或施工或设计施工一体）不少于2项；或单项合同额不少于250万元的装饰装修工程（设计或施工或设计施工一体）不少于4项；

（4）近三年最低年工程结算收入不少于1000万元。

在技术条件上要满足：

（1）企业技术负责人具有不少于6年从事建筑装饰装修工程经历，具有二级及以上注册建造师（注册结构工程师、建筑师、项目经理）执业资格或中级及以上专业技术职称；

（2）企业具有二级及以上注册建造师（结构工程师、项目经理）执业资格的专业技术人员不少于5人。

在技术装备及管理水平上满足：

（1）有必要的技术装备及固定的工作场所；

（2）具有完善的质量管理体系，运行良好。

具备技术、安全、经营、人事、财务、档案等管理制度。

35、建筑装饰装修企业三级标准需要满足哪些条件？

在企业资信上要满足：

（1）具有独立企业法人资格；

（2）工商注册资本金不少于50万元，净资产不少于60万元。

在技术条件上要满足：

企业技术负责人具有不少于三年从事建筑装饰装修工程经历，具有二级及以上注册建造师（建筑师、项目经理）执业资格或中级及以上专业技术职称。

在技术装备及管理水平上要满足：

（1）有必要的技术装备及固定的工作场所；

（2）具有完善的技术、安全、合同、财务、档案等管理制度。

36、不同资质的建筑装饰装修企业，其承包范围区别在哪里？

（1）取得建筑装饰装修工程设计与施工资质的企业，可从事各类建设工程中的建筑装饰装修项目的咨询、设计、施工和设计与施工一体化工程，还可承担相应工程的总承包、项目管理等业务（建筑幕墙工程除外）；

（2）取得一级资质的企业可承担各类建筑装饰装修工程的规模不受限制（建筑幕墙工程除外）；

（3）取得二级资质的企业可承担单项合同额不高于1200万元的建筑装饰装修工程（建筑幕墙工程除外）；

（4）取得三级资质的企业可承担单项合同额不高于300万元的建筑装饰装修工程（建筑幕墙工程除外）。

37、建筑装修装饰企业新申请装修装饰资质需要准备哪些资料？

⑴工程设计施工资质申请表及电子文档；

⑵企业法人营业执照副本；

⑶企业的验资证明或经审计的资产负债表；

⑷企业章程；

⑸企业法定代表人身份证明、简历及任命文件；

⑹企业技术负责人简历及任职文件、毕业证书、资格证书或注册证书、职称证书、主持完成的工程业绩证明；

⑺企业注册执业人员身份证明、资格证书或注册证书、个人业绩证明（资质标准中要求提供的）；

⑻企业非注册专业技术人员的身份证明、毕业证书、职称证书、项目经理资质证书、个人业绩证明（资质标准中要求提供的）；

⑼企业专业技术人员（包括注册和非注册人员）与原聘用单位的解聘证明或有关人事管理部门出具的人事关系证明，与现聘用单位签订的劳动合同及社会保险证明；

⑽企业的工作场所及必要的技术装备证明；

⑾企业质量管理体系及技术、安全、档案等方面管理制度文件。

38、建筑装饰装修工程的施工应当遵守哪些规定？

（1）不得随意拆除、破坏建筑物的承重墙体、梁、板、墩、柱等结构或者超标准加大建筑物荷载；

（2）需要拆改室内供暖、燃气管道的，应当征得供暖、燃气管理机构同意；（3）需要改动防水层的，应当按照防水标准进行施工，并做闭水试验；（4）禁止在12时至14时、20时至次日7时之间及高考、中考期间进行产生噪声、振动的建筑装饰装修作业；（5）遵守施工安全操作规范，保证作业人员及相邻人的人身和财产安全；（6）建筑装饰装修产生的各种废弃物，应当与生活垃圾相区分，并依照相关法规规定堆放、清运。

39、建筑装饰装修工程拟变动建筑物、构筑物主体或者承重结构的，应当如何处理？

建筑装饰装修工程变动建筑物、构筑物主体或者承重结构的，建设单位应当在施工前委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出施工图设计文件，并报施工图审查机构审查，审查合格后方可施工。

40、哪些装饰装修工程必须经过招投标？

按照即将生效施行的法规规定，全部使用国有资金投资或国有资金占控股或主导地位，且施工合同估算价在200万元以上并且该资金占投资额10%以上的项目；使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目的建筑装饰装修工程。

前述范围内的项目，其勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购达到下列标准之一的，必须招标：

（1）施工单项合同估算价在400万元人民币以上；

（2）重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在200万元人民币以上；（3）勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在100万元人民币以上。

同一项目中可以合并进行的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，合同估算价合计达到前款规定标准的，必须招标。

41、依法必须进行招标的建筑装饰装修工程，应当具备哪些条件才能进行招标？

（1）招标人已经依法成立；

（2）按照国家有关规定应当履行项目审批、核准或者备案手续的，已经审批、核准或者备案；

（3）有相应资金或者资金来源已经落实；

（4）能够提出明确的技术、标准要求。

42、投标人撤回已提交的投标文件，招标人是否可没收其投标保证金？

投标人在投标截止时间前书面通知招标人撤回的，招标人应当自收到投标人书面撤回通知之日起5日内退还。

投标截止后投标人撤销投标文件的，招标人可以不退还投标保证金。

43、投标人少于3个的，如何处理？

投标人少于3个不得开标，招标人应当重新招标。

44、购买建筑装饰装修材料，应当向出卖人核实哪些资料？

（1）生产企业营业执照和注册商标；

（2）代理商的代理证明；

（3）产品执行标准；

（4）产品合格证书；

（5）产品使用说明书；

（6）法定产品质量检验机构出具的相应批次的产品质量检验报告。

45、哪类公共建筑装饰装修工程，在未取得施工许可证的公共建筑装饰装修工程前，不得开工？

工程投资额在三十万元以上或者建筑面积在三百平方米以上的建设单位直接发包的公共建筑装饰装修工程，建设单位应持相关资料到建设行政管理部门申请领取施工许可证。

未取得施工许可证的公共建筑装饰装修工程，不得开工。

46、建设单位申请领取施工许可证，应当提交哪些资料？

（1）建筑装饰装修工程施工许可证申请表；

（2）建筑装饰装修工程质量安全监督申报书；

（3）施工合同；

（4）具有相应资质条件施工企业的相关资料；

（5）满足施工需要的图纸及技术资料；

（6）保证工程质量和安全的具体方案；

（7）按照规定应当委托监理的工程已委托监理的相关资料；

（8）建筑装饰工程场地使用相关证明；

（9）法律、法规规定应当提供的其他资料。

（10）法律、法规规定需经公安机关消防机构、规划等行政管理部门审核批准的公共建筑装饰装修工程，建设单位应当办理相关手续。

47、建筑装饰装修施工企业在施工现场设立的公示牌应包括哪些内容？

应当包括：

公示企业名称、施工负责人姓名、联系方式、开工与竣工日期和建设行政管理部门的投诉电话等信息。

48、哪些公共建筑装饰装修工程应当实行工程监理？

涉及社会公共利益、公众安全的公共建筑装饰装修工程应当实行工程监理。

49、公共建筑装饰装修工程竣工验收由谁组织？

公共建筑装饰装修工程竣工验收由建设单位组织。

建设单位应当自收到公共建筑装饰装修工程竣工报告之日起二十日内组织设计、施工、监理等单位进行验收。

工程经验收合格的，方可交付使用。

50、哪些情形下的住宅不得进行装饰装修活动？

（1）经鉴定属危险住宅的；

（2）住宅严重损坏或者险情未经修缮加固处理的；

（3）已列入拆迁和拆除范围内的；

（4）因住宅所有权或使用权争议进入仲裁、诉讼程序的。

51、住宅装饰装修中禁止哪些行为？

（1）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出方案，变动建筑主体和承重结构；

（2）将没有防水设施的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；

（3）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的墙体；

（4）损坏住宅原有节能设施，降低节能效果；

（5）其他影响建筑结构和使用安全的行为。

52、装修人从事住宅室内装饰装修活动，哪些行为必须经过批准？

（1）搭建建筑物、构筑物（应当经城市规划行政主管部门批准）；

（2）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗（应当经城市规划行政主管部门批准）；

（3）拆改供暖管道和设施（应当经供暖管理单位批准）；

（4）拆改燃气管道和设施（应当经燃气管理单位批准）。

53、住宅室内装饰装修活动有哪些行为的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款？

（1）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的，或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的，对装修人处5百元以上1千元以下的罚款，对装饰装修企业处1千元以上1万元以下的罚款；

（2）损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果的，对装饰装修企业处1千元以上5千元以下的罚款；

（3）擅自拆改供暖、燃气管道和设施的，对装修人处5