建筑工程施工工艺流程图Word文档格式.doc
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场地平整
土方调配
基坑支护
降水
基础垫层
桩基动载测试
基础工程
基础验收
地下防水
桩基静载测试
桩基验收
回填土
门窗框安装
管线预埋
管线预埋及预留
填充墙工程
模板拆除工程
混凝土工程
钢筋安装工程
模板安装工程
土建主体工程主要工艺流程（混凝土结构）：
主体验收
脚手架搭设
室外工程
分部工程验收
外脚手架拆除
楼地面工程
门窗扇安装
油漆玻璃
器具安装
屋面防水层
屋面保温
外墙饰面层
内墙饰面层
内墙抹灰
外墙保温
内墙找平层
外墙找平层
屋面找平层
基层处理
找规矩、基准线
装饰装修工程主要工艺流程：
市政道路工程主要工艺流程：
验收
沥青混凝土面层
水泥混凝土面层
人行道面层
人行道侧平石
面层
水泥或沥青稳定石
二灰土
粉煤灰三渣
基层
碎石垫层
砂砾垫层
垫层
路基压实
地基处理
挖填土
路基
市政排水工程主要工艺流程：
附属构筑物
隐蔽验收
沟槽复土
窨井砌筑
管道坞膀
磅水检验
管道接口
管道铺设
管道基础
沟槽支护
沟槽开挖
井点降水
窗体底端
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市办公产开发流程。
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房地产开发流程
房地产开发活动的复杂化使得越来越多的专业人士开始与开发商共同工作，从而加速了房地产开发专业队伍的发展壮大。
然而，不论开发活动变得多么复杂或是开发商变得多么精明，都必须遵循房地产开发过程的基本步骤。
开发商从有投资意向开始至项目建设完毕出售或出租并实施全寿命周期的物业管理，大都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。
在这整个程序中房开公司须到各政府部门办理一系列的相关证件。
然而，据调查目前大多数房开公司非常缺乏能够熟悉并掌握办理这一系列相关证件的人才，以至于令很多开发商焦头烂额，无从下手。
下面，我根据贵阳市房地产开发的过程来介绍房地产开发的流程。
一、房开公司到市建委办理《房地产开发企业资质业绩登记证》。
所需资料：
①资质证书（副本及复印件）；
②营业执照（副本及复印件）；
③法人代表及总经理的任职文件，个人资料（简历），资质申报表复印件；
④开户银行资信证明。
须购买《项目手册》、《条件意见书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
二、房开公司到市规划局办理《建设项目规划选址意见书》。
选址意见书是指建设工程（主要指新建大、中型工业与民用项目）的立项过程中，上报的设计任务书必须附有由城市规划行政主管部门提出的关于建设项目选址的意见。
其作用是：
为了证明该房开公司在城市规划区内的建设工程的选址和布局符合城市规划，同时方便政府对城市规划区内建设项目的《项目建议书》和《设计任务书》中有关建设地点、地址和布局方面内容的审查及对建设项目初步设计的会审，然后在政府立档使政府对其管辖区内的开发建设有一个全局的了解和把握。
①说明拟选地址、用地性质、建设规模、建设内容，用地规模的申请报告；
②填写《建设项目规划选址申请表》；
③项目建议书或有关部门立项批准文件；
④有证测绘单位的采用的1/2000－1/500地形蓝图两份；
⑤凡需进入贵阳市的单位，应附有省、市政府的批准文件；
⑥开发公司定点项目还需提供经年检的《房地产开发企业资质业绩登记证》、《资质证》、《企业法人证》、《营业执照》；
⑦提供报建人的法人委托书及身份证明。
申报程序及时限：
建设单位申报转入用地处后，处长两日内安排到经办人；
经办人收文后，六日内现场查勘并提出意见，报处长；
处长接经办人签出的意见后，三日内签出审意见送分管局长；
分管局长三日内签出审意见报局办公会；
经市政府同意定点返回经办人的发证的建设项目、图纸资料齐全后，经办人一日内给出规划选址意见及建设项目选址位置，报处长；
处长二日内对选址意见进行审查，无误后报局长，局长三日内签发《建设项目规划选址意见书》。
三、市政府召开规划定点专题会议。
市政府接市规划局定点报送文件后，定期召开定点专题会议，召集市规划、国土、建委、管委、人防、环保、房管、消防、园林、监察、交警等市直属有关部门和市人大城建委，有关区政府；
讨论审查市规划局选址定点意见，同意后下发定点会议纪要。
四、房开公司到市规划局办理《建设用地规划许可证》。
市规划局接市政府规划定点专题会议纪要后，在审查建设单位报建修建性详细规划合格后，核发《建设用地规划许可证》，其目的是：
为了避免房开公司在城市规划区内任意甚至违法新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，确定建设用地位置、面积、界限的法定凭证，房开单位在申领此证时必须严格按照程序法规，违反城市规划法要承担相应的法律责任，在城市规划区内，未取得《建设用地规划许可证》而取得建设用地批准文件，占用的批准文件无效，占用土地退回。
①拟征地点的申请报告，当年度批准项目内容，规模，投资额的项目计划，计划任务书或其他有关计划的批准文件；
②填写《建设用地规划申请表》；
③有证测绘单位近期测绘，采用统一黄海高层1/500地形蓝图四份；
④房屋开发公司申请的定点项目还需要提供经年检的《房地产开发企业资质业绩登记证》，《资质证》，《企业法人证》，《营业执照》；
⑤经市政府批准同意“退二进三”的国有企业联建项目，应提供市政府的有关批准文件；
⑥属竞买获得土地使用权的项目，提供有关部门批准文件；
⑦提供报建人的法人委托书及身份证明；
⑧经规划管理部门审批的修建性详细规划方案（即设计规划总图）。
审批程序及时限：
经市政府同意定点返回经办人的发证的建设项目，图纸资料齐全后，经办人五日内划出定点用地红线图，报处长，处长二日内对定点红线图进行审查，无误后报局长，局长三日内签发《建设用地规划许可证》。
下列情况需要申请《建设用地规划许可证》：
①新建、迁建单位需要使用城市土地的；
②原址扩建需要使用本单位以外的土地的；
③需要改变本单位土地使用性质的；
④因建设需要临时使用土地的或调整、交换用地的建设工程；
⑤涉及国有土地使用权出让、转让的地块的。
注意事项：
建设单位在取得《建设用地规划许可证》后六个月应向房屋土地管理局申请有关运迁手续和《建设用地批准书》的有关手续；
届时未取得建设用地批准文件又未申请延期的《建设用地规划许可证》即自行失效。
五、房开公司到国土局办理《建设用地定址通知书》。
建设单位持经批准的设计任务书或初步设计，年度基本建设计划以及地方政府规定需要提交的相应资料，证明和图件向土地所在地的县级以上地方人民政府土地管理行政主管部门申请建设用地，同时填写《建设用地申请表》。
①申请用地报告（盖章）；
②《建设用地规划许可证》及规划红线图（原件）；
③市政府专题定点会议纪要（复印件）；
④市计委文件（复印件）；
⑤修规已审定的提供修规图（即总平面图）；
⑥1/500地形蓝图六份；
⑦报建人的法人委托书及身份证明；
⑧占用耕地的提出补充耕地方案；
⑨建设项目位于地质灾害地区的，应提供地质灾害危险性评估报告；
⑩提供地价评估报告。
办公室收文后，当日将资料交到用地处；
用地处长在二日内交经办人；
经办人收件后在一周内完成现场勘查，提出拟办意见交处务会讨论；
处务会审核后，交局用地会审定或局领导审定；
同意后，经办人在二日内核发《建设用地定址通知书》。
相当费用：
在核发《建设用地地址通知书》时，国土局按规定收取土地出让保证金，若修建性详规已审定，由用地处委托土地估价所对土地进行评估，收取地价10％的出让保证金。
六、房开公司到市房管局办理《建设拆迁许可证》。
《城市房屋拆迁管理条例》规定“任何单位或个人需要拆迁的房屋，必须持国家规定的批准文件，拆迁计划和拆迁方案，向县级人民政府房屋拆迁主管部门提出拆迁申请，经批准发给《房屋拆迁许可证》后方可拆迁。
其作用是衡量拆迁行为是否合法的重要凭证。
城市房屋拆迁许可制度是城市房屋拆迁管理部门对拟进行城市房屋拆迁的申请进行工程性的审查，以确定是否许可该项目实施的拆迁法律制度。
城市房屋拆迁许可制度是城市房屋拆迁法的重要内容之一，是规划城市房地产市场和房屋拆迁领域最起作用的措施，是维护国家，拆迁人和被拆迁人合法权益，保障城市建设顺利进行的重要手段。
《房屋拆迁许可证》具有一次性，局部性的特点。
①办证申请（用A4纸打印）一份；
②领证申请表一份；
③拆迁人法人证明书三份；
④授权委托书三份；
⑤委托合同（不委托拆迁则不提供）一份；
⑥受托单位拆迁资质证书（不委托拆迁则不提供）一份；
⑦市政府会议纪要（复印件）二份；
⑧建设规模计划（复印件）二份；
⑨建设用地规划许可证（复印件）二份；
⑩规划红线图（复印件）二份；
11建设用地定址通知书或土地使用权预登记证或土地使用权证（复印件）二份；
12直管公房处处置意见（复印件，不拆迁直管公房则不提供）一份；
13房屋拆迁调查报告（原件一份，复印件一份）；
14安置房平面图二份（期房和新房需规划局盖章，单位盖章，旧房需有产权证）；
15工作联系单一份；
16资金监管拆除安全联系单一份；
17拆迁补偿，安置方案（附拆迁安置方案表）五份；
18拆迁补偿，安置计划；
19拆迁房屋补偿评估委托合同一份；
20拆迁房屋补偿评估报告书一份；
21联建合同（复印件，不是联建的不提供）一份；
22确定拆迁人报告（不是联建的项目不提供，用A4纸打印）一份；
23拆迁范围内被拆迁人计划生育责任书（与办事处签订）一份。
审批程序：
房屋拆迁主管部门收到拆迁申请和必要批准文件后，应对申请内容进行审查，并对拆迁范围进行现场调查。
主要审查申请人提供的批准文件是否齐全，有效，拆迁范围内的房屋产权状况是否明确或有争议，对被拆迁人的补偿和安置是否合理，拆迁方案和拆迁期限是否可行等。
经审查后批准拆迁的，向申请拆迁人发给《房屋拆迁许可证》并发布拆迁公告。
七、房开公司到市建委领取《房地产开发项目手册》、《房地产开发项目建设条件意见书》。
凭审定的修建性详细规划，到市建委进行项目登记。
居住小区和住宅开发项目经批准立项取得《建设用地规划许可证》后，建设单位应在15日内到市建委依法登记，领取《房地产开发项目手册》和《房地产开发项目建设条件意见书》。
市建委组织有关部门对《房地产开发项目建设条件意见书》内容提出意见：
①项目性质、规模、开发期限；
②规模控制指标和规划设计要求；
③基础设施和公共服务配套设施的建设要求；
④基础设施和公益设施建成后的产权界定；
⑤项目拆迁补偿安置要求；
⑥项目经营方式；
⑦售后服务及物业管理。
在开发项目动工前15日内将《房地产开发项目建设条件意见书》送建设行政部门备案；
必须按《房地产开发项目建设条件意见书》实施综合开发配套建设，并将开发项目实施阶段的主要事项和政府有关部门对其开发经营的活动的审查，批准和处理意见记录在《房地产开发项目手册》中，应当每半年或按项目实施阶段将《房地产开发项目手册》送建委验核。
开发建设中合法转让土地使用权的受让人，应当在办理使用权变更登记手续后15日持土地使用权转让合同及批准手续到建设行政主管部门备案，办理开发项目开发人变更手续，并按上述规定办理项目登记。
八、房开公司到市国土局办理《建设用地批准书》。
①用地申请报告（盖章）；
③市政府定点专题会议纪要（复印件）；
⑦法人委托书及报建人身份证明；
拆迁完毕后，持相关文件及申请到国土局办理《建设用地批准书》，国土局办公室在收文后，当日将资料交到用地处；
同意后，经办人在二日内核发《建设用地批准书》。
九、房开公司到市规划局办理《建设工程规划许可证》（副本）。
《建设工程规划许可证》是由城市规划行政主管部门核发的，用于确认建设工程是否符合城市规划要求的法律凭证。
《城市规划法》第32条规定：
“在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划管理部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发《建设工程规划许可证》”。
建设单位或者个人取得《建设工程规划许可证》和其他有关批准文件后方可申请办理开工手续。
未取得《建设工程规划许可证》或违反《建设工程规划许可证》的规定进行建设，严重影响城市规划的必须依法停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施；
影响城市规划尚可采取改正措施的，应责令期限改正，并处以罚款，同时对有关责任人员予以行政处分。
其作用主要表现在以下三个方面：
1确认有关建设活动的合法地位，保证建设单位和个人的合法权益；
2作为建设活动进行过程中接受监督，检查时的法定依据；
3作为城市规划行政主管部门有关城市建设活动的重要历史资料和城市建设档案的重要内容。
1提供说明建设内容、规模、投资和拟建地点的申请报告；
2填写《建设工程规划申请表》；
3提供计划生育部门当年度批准的计划文件；
4法人委托书及报建人身份证明；
5建设用土批准文件或土地使用权属证明；
6有证测绘单位近期测绘采用统一城市座标及黄海高层1/500地形蓝图二份；
7经市规划局审定的详细规划或建设单体方案。
报建文进入建管处，处长两日内转经办人；
建管处经办人5日内到现场查勘并提出处理意见报处长；
处长3日内提出初审意见报分管局长；
分管局长按管理权限3日内审定或提出审查意见报局办公会审议，审批结果进行公示；
建议项目审批同意后，建管处经办人两日内向建设单位提交规划设计条件或有关批准意见；
建设单位根据规划管理部门批准意见委托符合资质的实际单位按照有关技术规范及规划设计条件要求进行规划方案或建筑设计方案，须作两个方案报审；
规划方案或建设设计方案按要求完成后将方案报送规划局经办人，经办人3日内签出意见报处长；
处长3日内签出审查意见送分管局长；
分管局长两日内签出审定意见或提出审查意见报局办公会；
报局办公会项目不得超过两次，第三次上报方案符合规划要求的由局长，分管局长直接审定。
第三次上报方案仍不符合规划要求的，作退文处理并通知报建单位重新申报。
建设项目按程序上报规划方案或建筑设计方案批准后，规划局经办人2日内向建设单位提交方案审定意见或修改意见，建设单位再根据提交的方案审定意见继续下阶段设计工作；
建筑设计方案经规划审定同意后，规划局经办人发放“建设工程放线单”；
建设单位持放线单及批准的规划总图委托测绘院进行放、验线工作；
经规划同意验槽，验基础符合规划要求，交毕规划费后核发《建设工程规划许可证》（副本）。
相关费用：
《建设工程规划许可证》按工程造价的2‰收费，并且在领证时缴纳“规划控制保证金”和“竣工档案收讫保证金”。
下列情况需要申请《建设工程规划许可证》：
1新建、迁建单位需要使用城市土地的；
2原址扩建需要使用本单位以外的土地的；
3需要改变本单位土地使用性质的；
4因建设需要临时使用土地的或调整、交换用地的建设工程；
5国有土地使用权出让、转让的地块的建设工程。
1建设单位在取得《建设设计方案审核意见单》的审核同意一年内（零星建筑工程和临时建设工程六个月，各地规定不一定相同），须申请《建设工程规划许可证》，过期则需要重新送审建筑设计方案；
2建设工程为住宅建设工程的建设单位需要征求有关单位的住宅建设公建配套安置方案，申请《建设工程规划许可证》前，应签定住宅建设公建配套安置协议；
3送审的建筑设计方案批准后需做扩初设计的，建设单位应凭方案的批准文件进行扩初设计，并报建设主管部门审定；
4《建设工程（地下部分）规划许可通知》不作申请《商品房预售许可证》依据，仅作为建设桩基及地下室施工依据。
工程上部建筑另行申请办理《建设工程规划许可证》后方可施工；
5《建设工程（地下部分）规划许可通知》应妥善保管，待申请工程上部建筑《建设工程规划许可证》核准后，据此换领；
6建设单位在取得《建设工程规划许可证》或《建设工程（地下部分）规划许可通知》后，应在六个月内申请开工，逾期未开工又未申请延期或申请延期未获批准的，《建设工程规划许可证》或《建设工程（地下部分）规划许可通知》即自行失效；
7属应缴纳《建设工程规划许可证》费用和其他应缴费用的工程，应凭缴费单据领取《建设工程规划许可证》。
十、房开公司到市建委办理《建筑工程施工许可证》。
建设单位必须在建设工程立项批准后，工程开工前，向建设行政主管部门或其授权的部门报建登记手续。
未办理登记手续的工程不得发包，不得签订工程合同，新建、扩建、改建的建设工程，建设单位必须在开工前向建设行政主管部门或其授权的部门申请领取《建设工程施工许可证》，未领取《建设工程施工许可证》的，不得开工。
已经开工的必须立即停止，办理施工手续，否则由此引起的经济损失由建设单位承担责任，并视违法情节，对建设单位作出相应处罚。
办理《建设工程施工许可证》应具备：
1已办理建筑工程用地批准手续《建设用地规划许可证》；
2已取得《建设工程规划许可证》；
3施工场地已经具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；
4承包商已经确定；
5有满足工程建设的施工图纸及技术资料；
6有保证工程质量和安全的具体措施；
7按照规定应该委托监理的工程已委托监理；
8按国家规定应纳入投资计划的已列入年度计划，建设资金已经落实；
9法律、法规规定的其他条件。
建设单位向发证机关领取《建筑工程施工许可证申请表》；
建设单位持加盖单位及法定代表人印鉴的《建筑工程施工许可证申请表》并附规定的其他证明文件向发证机关提出申请；
发证机关在收到建设单位的《建筑工程施工许可证申请表》和所附证明文件后，对符合条件的，应当自收到申请之日起，15日内颁发《建筑工程施工许可证》；
对于证明文件不齐全或者失效的，应当限期要求建设单位补正，审批时间可以自证明文件补正齐全后作相应顺延；
对于不符合条件的应当自收到申请之日起15日内书面通知建设单位，并说明理由；
建筑工程施工过程中，建设单位或者施工单位发生变更的，应当重新申请领取《建筑工程施工许可证》。
1建设单位申请领取《建筑工程施工许可证》的工程名称、地点、规模应当与依法鉴定的施工承包合同一致。
《建筑工程施工许可证》应当放置在施工现场备查；
2《建筑工程施工许可证》不得伪造和涂改；
3建设单位在取得《建筑工程施工许可证》后，应当在三个月内开工，因故不能按期开工的，在三个月内向原颁发《建筑工程施工许可证》的部门申请延期，既不开工又不申请延期的《建筑工程施工许可证》自行失效；
4因故不能按期开工超过六个月的，应重新办理开工的报告手续；
5在建设工程因故终止建设，建设单位必须在终止建设之日起一个月内，向原颁发《建筑工程施工许可证》的部门报告，并按规定做好工程维护管理工作。
终止建设一年以上的工程恢复施工前，建设单位应报经原颁发《建筑工程施工许可证》的部门核准；
6没有《建筑工程施工许可证》而施工的，属违法行为。
十一、房开公司到房地产管理局办理《商品房预售许可证》。
房地产业作为国民经济的支柱产业，其经营的主要是房屋和土地，生产建设和经营活动的过程比较长，需要巨额资金。
预售商品房是房地产的期货交易，它是指房产还没有竣工以前的房地产买卖。
预售商品房银行按揭是房地产开发商筹集资金的方式之一。
主要作用在于广筹资金，降低风险，刺激消费。
它一方面增强了置业者的支付能力，解决了其资金匮乏的燃眉之急，另一方面又为金融部门创造了低风险的资金投资市场，同时为房地产开发商挖掘了相当数量的住宅消费群体。
办理《商品房预售许可证》的条件：
1已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
2持有《建设工程规划许可证》；
3按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
商品房预售程序如下：
1房地产开发商向市房地产管理局提出房屋预售申请，并提供如下文件：
《商品房预售申请表》、《建设工程规划许可证》（复印件）、《土地使用权预登记证》（复印件）、《投资证许可证》（复印件）、《建筑施工许可证》（复印件）、计委计划（以当年计划为准）（复印件）、《拆迁许可证》（复印件）、本年度资质证书（复印件）、法定代表人证明书（复印件）、建设施工平面图（复印件）、商品房预售计划（包括预售计划应当说明商品房的位置、装修标准、总单元数、各单元的建筑面积、交付使用日期、预售总面积、交付使用后物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图）、经国土局批准的土地出让合同分割书（联建项目必须提供）（复印件）、双方联建合同和双方用地红线注明分割的平面图并用文字表述清楚，双方盖章认可（联建项目必须提供）；
2房地产开发商的申请批准后，预售单位和购房者签定《商品房预售合同》；
3《商品房预售合同》签定后30日内向房地产交易所办理登记手续；
4房地产开发商在房屋竣工后，按《商品房预售合同》约定办理房屋交付手续，购房者凭《商品房预售合同》及房屋交付凭证办理房产过户手续。
代收费用：
登报公告费；
信息费：
13150元；
《商品
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