房地产估价案例与分析模拟题及答案解析21.docx
《房地产估价案例与分析模拟题及答案解析21.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产估价案例与分析模拟题及答案解析21.docx（12页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
房地产估价案例与分析模拟题及答案解析21
房地产估价案例与分析模拟题及答案解析21
问答题
第1题：
有一临街商铺要转让，建筑面积为500m2，土地使用年限为40年，自2003年10月13日起计。
该商铺现已出租，租金为每月50000元，租期为两年，自2004年10月13日计。
当地类似商业房地产的平均年租金为70万元，租赁的综合税率为租金收入的10%（不含所得税），现转让价格为510万元。
假如你欲购买该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为10%。
请回答：
根据上述资料你能否决定购买?
为什么?
（估价时点为2005年10月13日）_______
参考答案：
假设在该商铺未来的租金水平不变、出租率达到或接近100%的情况下可以购买。
由于目前该商铺出租具有收益，将该商铺未来可以获得的所有净收益折现后累加，所得结果不应小于转让价格。
根据该商铺目前的收益、收益的年限及投资者的期望收益率，可采用净收益在前若干年有变化的有限年计算公式进行测算[估价时点为2005年10月13日，收益年限为40-2=38（年）]；同时要考虑该商铺为带租约出售，在租赁期间净收益用租约租金计算，租赁期外用正常社会平均租金计算：
A1=5×12×（1-10%）=54（万元）。
A2=70×（1-10%）=63（万元）。
V=54/（1+10%）+63/[10%（1+10%）]×[1-1/（1+10%）37]=604.98（万元）。
因为604.98万大于转让价格510万，因此假设在该商铺未来的租金水平不变、出租率达到或接近100%的情况下，投资者购买该商铺可以获得所期望的收益。
注：
V=54/10%×[1-11（1+10%）]+63/10%×[1-11（1+10%）38]，这是一种错误计算方法，属于概念不清、用错公式的典型。
详细解答：
张某拟购买李某拥有产权的一套住宅，但该住宅已事先由李某出租，租约距期满尚有两年时间。
如果双方约定租约在住宅成交时同时转移给张某处置，则在正常情况下应如何思考下列问题：
第2题：
如果张某购房的目的是投资，并拟将购入的住宅用于出租，则现阶段租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响?
_______
参考答案：
应将现有的租约所定的租金与市场平均租金相比较，若现有租金高于市场平均租金，则现有租约有助于提高该住宅的买入价；若现有租金低于市场平均租金，则现有租约将会使该住宅的买入价趋低。
详细解答：
第3题：
如果张某购房的目的是自住，并希望立即入住，则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响?
_______
参考答案：
显然有影响，现有租约将会使该住宅的买入价下降。
详细解答：
第4题：
该住宅的最终成交价格是否会由张某所确定的买入价决定?
为什么?
_______
参考答案：
该住宅的最终成交价格应以市场价为主来确定，不是购房者张某可以完全确定的。
详细解答：
第5题：
对某私人的出租住宅进行交易价格评估时，你认为可以优先选用哪三种估价方法?
分别需要搜集哪些资料?
_______
参考答案：
1．可优先选用收益法、市场法和成本法。
2．需要搜集的资料
（1）每种估价方法都需要搜集的资料有：
1）明确估价目的资料。
如委托方提出的估价用途和要求等。
2）明确估价对象的资料。
应包括估价对象实物状况、区位状况和权属状况三大部分。
实物状况如坐落位置、面积、四至、基础设施完备程度、建筑结构、平面布置、装修、设施设备、工程质量、建成时间、维护保养情况、公共配套设施完备程度、使用情况和利用现状等；区位状况如周围环境、景观等；权属状况如房屋所有权、土地使用权、他项权利情况、规划限制条件、土地使用年限等。
3）明确估价时点的资料。
如委托方提出的某个特定时间，但估价时点是由房地产估价师根据估价目的在征求委托方同意后确定的。
（2）收益法还需要搜集的资料有：
1）该住宅是否已出租、租金水平等资料。
2）该地区同类型住宅的租金平均水平、空置率平均水平、押金比例、平均经营成本、税费等资料，以确定出租净收益。
3）该地区出租净收益的趋势预测分析资料。
4）该地区银行一年期贷款利率、国债利率、通货膨胀率、物价指数、当地住宅类房地产价格指数、同类型住宅的租金与售价比率、具有同样风险的投资回报率，以确定报酬率或资本化率。
（3）市场法还需要搜集的资料有：
选取3宗以上可比实例的有关资料，如可比实例的成交价格、价格可比基础、成交日期、交易情况、房地产状况等。
（4）成本法还需要搜集的资料有：
1）该地区地价构成情况、基准地价标准，如土地使用权出让金、税费、勘察设计和前期工程费、基础设施建设费等资料。
2）该地区建筑成本构成情况，如建筑安装工程费用、公共服务设施建设费、其他工程费等。
3）该地区同类房地产开发的正常客观的管理费、投资利息、销售费用、销售税费等资料。
4）该地区同类房地产开发的正常合理开发经营期的资料。
5）该地区同类房地产开发正常客观的开发利润、开发利润率等资料。
详细解答：
单项选择题
抵押人欠甲债务80万元，签订了房地产抵押合同，之后又欠20万元，抵押人在原抵押的土地上添建了一幢房屋。
现因债务人超过规定期限没有履行债务而被依法拍卖其抵押的房地产，共卖得净价款80万元，其中新增房屋折合价款20万元。
问：
第6题：
按《城市房地产管理法》和《中华人民共和国担保法》规定，甲只能优先受偿（）万元。
A.70
B.60
C.40
D.30
参考答案：
B
答案解析：
甲方（开发公司）于2003年7月委托乙方（建筑公司）建造两幢（分别称为A座、B座）8层共5000m2的商品房。
至2003年12月止，甲方共支付乙方工程款1500万元，此时A座建至4层，B座建至5层，工程到此停工。
此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方应返还100万元；乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再支付80万元。
双方争执不下，至2005年7月甲方向法院起诉，法院委托某房地产估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行了评估。
第7题：
确定评估结论的依据应是（）。
A.以1500万元作为评估值
B.以（1400+1580）/2=1490万元作为评估值
C.以2005年7月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日实际发生的工程量确定评估值
D.以2003年7月至12月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日实际发生的工程量确定评估值
参考答案：
D
答案解析：
这是一个以过去时点（以2005年7日接受委托之日作为“现在时点”来看，2003年12月工程停建时是估价时点）为估价时点进行评估的实例，应以2003年7月至12月的房地产市场状况为准进行估价。
第8题：
如果该开发公司拥有全部合法开发手续，欲将整体项目转让，则估价时点应为（）。
A.2003年12月
B.2005年7月
C.项目转让之日
D.项目建成之日
参考答案：
C
答案解析：
转让之日即为估价时点，可以是2005年7月之后的任一个时点。
第9题：
该商品房预计2008年6月建成，要估算建成时的售价，则估价对象状况和房地产市场状况应是（）。
A.估价对象状况及房地产市场状况均为2005年7月的状态
B.估价对象状况及房地产市场状况均为2008年6月的状态
C.估价对象状况为2008年6月的状态，房地产市场状况为2005年7月的状态
D.估价对象状况为2005年7月的状态，房地产市场状况为2008年6月的状态
参考答案：
B
答案解析：
这是要求未来时点（即将来房地产市场状况下）的价值，因此应是未来时点和估价对象未来状况的情形。
某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460m2。
因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准改建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积为1000m2的写字楼。
现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某机构对该写字楼进行估价。
第10题：
能否改建的最终批准权在（）。
A.政府房地产管理部门
B.政府规划管理部门
C.政府土地管理部门
D.上级总公司
参考答案：
B
答案解析：
第11题：
评估时依据的建筑面积应为（）。
A.460m2
B.600m2
C.1000m2
D.以上三个面积都不行
参考答案：
D
答案解析：
因为评估时，应以政府规划部门批准文件和房管部门最终确权发证的面积为准，这是合法原则的具体要求，如不批，该楼属违章建筑，没有价值。
估价对象为一新建成的写字楼，没有经过政府规划部门批准，不能办理房产证，无法确定其合法建筑面积，故不能选1000m2；该公司的上级总公司也无权确定房屋合法面积，故不能选600m2；原房已灭失，故也不能选460m2。
估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。
第12题：
业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。
下列关于房地产抵押贷款风险的表述中，正确的是（）。
A.抵押期限内房地产市场变动造成市场价值下降形成预期风险
B.抵押期限内房地产不当使用造成市场价值减损形成适宜性风险
C.抵押人不能履行债务时，因处置抵押物的强制性等造成房地产降价形成耗损风险
D.选用估价方法不恰当形成适宜性风险
参考答案：
A
答案解析：
第13题：
如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和经营收益，则在运用收益法评估该宾馆的价值时，（）。
A.该宾馆财务数据中的当年净利润可视作年净收益
B.按当地同类宾馆的正常经营利润水平核算得到的该宾馆的年利润可视作年净收益
C.该宾馆财务数据中的年净利润减当地同类宾馆的正常商业利润可视作年净收益
D.根据该宾馆财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类宾馆的正常商业利润后的所得可视作年净收益
参考答案：
D
答案解析：
D值说明了是预测值。
第14题：
若采用成本法估价，下列表述中不正确的是（）。
A.应对房屋建筑物、房屋装修部分分别计算折旧
B.无论是借贷资金还是自有资金，都应计算利息
C.在估价测算过程中，土地取得成本应包括补缴的土地使用权出让金
D.在最终积算价值中应扣减需补缴的土地使用权出让金
参考答案：
C
答案解析：
第15题：
假如以投保火灾险为估价目的评估该宾馆的保险价值，估价结果为3500万元，则（）。
A.3500万元是该宾馆的公开市场价值
B.3500万元是该宾馆房地产的公开市场价值
C.3500万元是保险事故发生后的损失价值
D.投保时，保险金额不能超过3500万元
参考答案：
D
答案解析：
保险价值应是针对建筑物的估价。
指错题
第16题：
说明由于本报告篇幅过长，从应试实战角度出发，笔者对本报告进行了拆分，此次指错题部分仅是对估价对象采用成本法的计算过程。
在估价技术报告中对估价对象采用收益法计算过程部分略去，估价结果报告及报告其他部分完整。
××市××宾馆房地产市场价值评估报告（封面、目录、致委托方函、注册房地产估价师声明略）估价的假设和限制条件1.在估价时点当时的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
2．任何有关估价对象的运作方式、程序均符合国家、地方的有关法律、法规。
3．本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。
4．报告中的土地权属、面积、使用年限等均以《国有土地使用证》[市门中外国用（97）字第00339号]为依据。
如上述情况发生变化，评估结果需做相应调整。
5．根据委托方提供的《××市国有土地使用权出让合同》[京房地出让[合]字（97）第245号]及土地出让金收据，委估对象土地出让金总额为982.431万元，××市××宾馆有限公司上级单位××市××经济开发公司已缴纳土地出让金849.64992万元，欠缴土地出让金数额约为132.78万元，在评估结果中已予扣除。
但此部分未缴费用会对土地权属产生影响，在此提请报告使用者注意。
6．报告中的房屋建筑物权属、结构、建成年代等均以《房屋所有权证》（市门中外字第00180号）为依据。
如上述情况发生变化，评估结果需作相应调整。
7．根据《房屋所有权证》（市门中外字第00180号），委估对象证载建筑面积为30893.1m2；根据评估人员的现场查勘，证载21号房屋（建筑面积38m2）原为公共通廊，现已拆除并改建中餐厅豪华包房，尚未办理相关手续，故本次评估未包含此处房产，则委估对象实际建筑面积为30855.1m2。
如上述情况发生变化，评估结果需作相应调整。
8．根据《国有土地使用证》[市门中外国用（97）字第00339号]，委估地块用途为旅游，根据京政发[2002]32号文件，此用途属于商业用途范畴，根据《房屋所有权证》（市门中外字第00180号），委估房屋用途为商业，根据评估人员的现场勘察，委估对象实际用途为宾馆。
根据合法原则，本次评估设定委估对象为商业（旅游）用途。
如上述情况发生变化，评估结果需作相应调整。
9．根据《国有土地使用证》[市门中外国用（97）字第00339号]及《房屋所有权证》（市门中外字第00180号），委估对象中第3、4号房屋（建筑面积6700.6m2）及其对应的国有土地使用权（分摊土地面积14205.7m2）已设定抵押权，权利人为中国银行××市×××区支行，约定期限从2002年12月26日至2003年12月26日，抵押权利价值为1500万元人民币。
抵押权利至估价时点尚未注销。
本次评估未考虑上述抵押权对评估结果的影响，在此提请报告使用者在使用本报告之时，考虑此项他项权利。
除此之外，委估对象不存在租赁、担保等他项权利。
10.本报告估价对象为综合性度假宾馆，其中既包括娱乐、餐饮、住宿等营业用房，也包括员工宿舍、锅炉房等非营业性附属用房，它们作为一个整体共同产生收益。
若单独以其中的营业性房地产设定抵押权，在变现时其价格可能会受到与之配套的非营业性用房的影响，本报告中未考虑该因素对评估结果的影响，在此提请报告使用者注意上述因素对委估对象价格的影响。
11.委托方提供的资料属实，并且提供了与本次评估有关的所有资料，没有保留、隐瞒。
12.本报告评估目的是为委托方了解估价对象市场价值提供房地产价格参考依据，不作其他评估目的之用。
如果评估条件或目的发生变化，该价格需作相应调整。
13.本报告评估结果是估价对象在现状条件下的房地产价格，包括与房屋有关的装修工程等。
14.本报告的估价结果为正常条件下的房地产公开市场价值，房地产交易需要买卖双方在了解足够的市场信息，拥有足够的谈判时间，经过谨慎的考虑和对房地产市场进行合理预期，并具体考虑买卖双方的偏好等条件下方能实现。
房地产市场的波动及快速变现可能导致房地产价值有较大幅度的变化，本报告未考虑这种变化对估价对象价格产生的影响。
估价结果报告一、估价项目名称××市××宾馆房地产市场价格评估二、委托估价方单位名称：
××市××宾馆有限公司单位地址：
××市×××区水闸北路法定代表人：
×××三、受托估价方单位名称：
××市××房地产评估有限公司单位地址：
××市××区东土城路14号建达大厦1515室房地产资质证书号：
建房估证字[2001]014号资质等级：
一级法定代表人：
×××联系电话：
略邮政编码：
100006四、估价对象概况本次评估对象为××市××宾馆有限公司所属位于×××区水闸北路21号××市××宾馆，土地面积为65495.4m2，证载房屋建筑面积为30893.1m2，实际建筑面积为30855.1m2。
1.个别因素委估对象位于××市×××区水闸北路21号，东北临水闸北路，东南邻××市城市河湖管理处，西南临区间路，西北临××市城市河湖管理处及×××区××镇三家店村经济合作社第一分社。
根据《国有土地使用证》[市门中外国用（97）字第00339号]，××市××宾馆有限公司以出让方式取得委估对象的国有土地使用权，旅游用途，出让年限为40年，使用年限为1997年4月25日至2037年4月24日，剩余出让年限为34.2年，土地使用权面积为65495.4m2。
根据《××市国有土地使用权出让合同》[京房地出让[合]字（97）第245号]及土地出让金收据，委估对象土地出让金总额为982.431万元，××市××宾馆有限公司上级单位××市××经济开发公司已缴纳土地出让金849.64992万元，欠缴土地出让金数额约为132.78万元，在评估结果中已予扣除。
根据《房屋所有权证》（市门中外字第00180号），房屋所有权人为××市××宾馆有限公司，商业用途，证载建筑面积为30893.1m2。
根据评估人员的现场查勘，证载21号房屋（建筑面积38m2）原为公共通廊，现已拆除并改建为中餐厅豪华包房，尚未办理相关手续，故本次评估未包含此处房产，则委估对象实际建筑面积为30855.1m2。
委估对象建筑风格颇具中国传统特色，庭院以湖为中心，大量运用假山、流水，并进行大面积绿化，主体建筑外观为仿古设计。
具体建筑物及装修情况见下表。
委估对象宗地红线内基础设施达到“七通”（即通路、供电、供水、排水、通信、供暖及供气），具体情况如下：
（1）通路：
东北临水闸北路。
（2）供电：
市政供电，建有变电站一座，变电能力为3400kVA，输入、输出电压分别为10kV、0.4kV，年总用电量为500万kVA，供电保证率100%。
（3）供水：
市政管网供应，供水能力22万L/年，管径为Φ150mm，供水保证率100%；宗地内管网管径为Φ100，总长度20000m。
（4）排水：
雨污水分排，宗地内污水排水点管径为Φ100～Φ400，雨水排水点管径为Φ200～Φ300，明渠规格2.5m×1.5m。
（5）通信：
总通信能力600门，交换机型号为NEC7400，实装电话481门，其中直拨35门，分机600门。
（6）供暖：
自建6t供暖锅炉3台。
（7）供气：
自建供气系统供应液化石油气。
根据《国有土地使用证》[市门中外国用（97）字第00339号]及《房屋所有权证》（市门中外字第00180号），委估对象中第3、4号房屋（建筑面积6700.6m2）及其对应的国有土地使用权（分摊土地面积14205.7m2）已设定抵押权，权利人为中国银行××市×××区支行，约定期限从2002年12月26日至2003年12月26日，抵押权利价值为1500万元人民币。
抵押权利至估价时点尚未注销。
除此之外，委估对象不存在租赁、担保等他项权利。
2．区域因素委估对象位于××市×××区水闸北路21号，东北临水闸北路，东南邻××市城市河湖管理处，西南临区间路，西北临××市城市河湖管理处及×××区××镇三家店村经济合作社第一分社。
委估对象位于城乡结合部，东距×××区约1.5km，区域产业聚集度较高，商业繁华度一般，周边分布有永定河饮水管理处、三家店信用社、门头沟生产资料公司、日用杂品公司、×××石膏制品厂、×××造纸厂、供电局、农行三家店分理处、宏远宾馆、三家店商场等。
委估对象西距三家店水库约200m，环境优美；东距×××路约1km，附近有336路、383路、959路、972路、960路、929路公交车通过，出行相对便捷。
宗地红线外基础设施开发程度达到“四通”（即包括通路、供电、供水及通信）。
五、估价目的为委托方了解估价对象市场价值提供房地产市场价格参考依据。
六、估价时点2003年2月19日，为估价人员现场查勘之日。
七、价值定义根据房地产评估的技术规程和项目的具体要求，本次评估采用的是公开市场价格标准，评估结果中的房地产价格是指上述项目于估价时点2003年2月19日出让国有土地使用权及其建筑物在现状条件下的公开市场价格。
出让国有土地使用权价格是指委估对象用途为商业（旅游用地），剩余出让年限为34.2年，实际开发程度为宗地红线外“四通”（即通路、供电、供水、通信）及红线内场地平整条件下的土地使用权价格；建筑物价格是指委估对象在现状结构和装修条件下，于估价时点2003年2月19日的市场价格。
八、估价依据（略）九、估价原则（略）十、估价方法估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地查勘之后，根据估价对象的特点和实际状况，具体选用成本逼近法、重置成本法及收益还原法作为本次评估房地产价格的基本方法。
具体估价步骤如下：
1．运用成本逼近法计算委估地块出让国有土地使用权价格，以房地产开发所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息和税费来确定土地使用权价格。
2．根据重置成本法计算公式，计算房产价格。
3．上述两种方法求出的出让土地使用权价格与房产价格之和即为成本法求出的委估对象房地产现值。
4．采用收益还原法进行评估，首先确定估价项目的年总收益，再扣除年经营费用计算出年纯收益，在选取适当的还原利率后，计算估价对象房地产总价。
5．对成本法及收益还原法求出的房地产结果进行技术处理，最终求出估价对象房地产的单位价格及总价格。
十一、价格结果评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，运用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定委估房地产（土地面积65495.4m2，证载房屋建筑面积30893.1m2，实际建筑面积为30855.1m2）在估价时点2003年2月19日的市场价值为（币种为人民币）：
房地产总价：
20979万元大写金额：
贰亿零玖佰柒拾玖万元整楼面平均单价：
6799元/m2其中：
土地总价：
7870.73万元大写金额：
柒仟捌佰柒拾万柒仟叁佰元整楼面平均单价：
2551元/m2房产总价：
13108.27万元大写金额：
壹亿叁仟壹佰零捌万贰仟柒佰元整楼面平均单价：
4248元/m2十二、估价人员项目负责人：
×××审核人员：
×××估价人员：
×××××（评估员）十三、估价作业日期2003年2月19日至2003年2月21日。
十四、估价报告应用的有效期本报告估价结果有效期自报告完成之日起一年。
估价技术报告一、个别因素分析（略）二、区域因素分析（略）三、市场背景分析2002年××市商业营业用房施工面积达到400.35万m2，新开工面积126.55万m2，竣工面积82.95万m2，销售面积32.88万m2；总投资额57.61亿元，总销售额25.95亿元。
总体来说，2002年××市的商业用房需求呈上升趋势。
从市场大环境来看，经济的迅速发展使××市商业氛围更加活跃，宏观商业气候近年来不断被看好，各种新兴行业的迅速发展，为商业用房带来了旺盛的需求；另外，大量商品住宅区的兴起和成熟商圈的发展，使这些地方拥有强大的购买力和聚集人气的能力，也增加了市场对商业用房的需求。
预期2003年商业房
升级会员 