技术经济学2班第8组.docx

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技术经济学2班第8组

学号125******/12********/12********

技术经济学课程设计

设计说明书

住宅开发项目财务评价

起止日期：

2014年12月22日至2014年12月26日

学生姓名

魏长伟/牛宇堃/徐超

班级

12信息2班

成绩

指导教师（签字）

经济与管理学院

2014年12月26日

分工明晰

学号

姓名

主要负责的任务

1205030202

魏长伟

成本估算表的填写，借款还本息表的填写，盈利能力分析，清偿能力分析，不确定性分析，报告编写

1205030203

牛宇堃

资金筹措表的编写，收入和税金表的填写，成本估算表的填写，清偿能力分析。

1205030206

徐超

成本估算表的填写，借款还本息表的填写，盈利能力分析，清偿能力分析，不确定性分析，报告编写

评分表

学号

姓名

报告成绩

答辩

40%

合计

内容全面

30%

计算准确

20%

格式规范

10%

1205030202

1205030203

1205030206

1项目概况

1.1项目名称与内容

1.1.1项目名称

住宅开发项目财务评价

1.1.2项目内容

某房地产开发项目，计算期共5年，前3年生产，从第二年开始一边生产一边销售。

1.2项目背景资料

（一）项目概况

某房地产开发公司获得一开发项目，该项目征地面积为7.5亩，土地费用为510万元，用地性质为建造商品住宅（其中包括代征地1.97亩）拟建项目容积率为2.61，面积为13050平方米。

该土地上有拆迁户数84户，共计面积为2462平方米。

返迁面积是原面积的1.65倍。

该项目拟从土地再开发，前期准备工作开始需要3年才能竣工。

（二）投资估算及资金筹措

1．该公司有资本金1000万元，公司将全部用来启动该项目。

第一年公司将其全部用完，主要包括土地费用510万元，勘察设计费用28万元，进行前期准备工作432万元和开发公司每年都有的管理费用40万元。

2．工程款按预算为650万元。

甲方与施工单位签订合同，工程款由施工单位垫至项目预售前，共需80万元，施工单位拟借款，利息率为6.14%，这部分费用由房地产开发公司还款时支付。

同时这部分费用第一年用于工程的为20万元，其他60万元用于第二年的工程建设。

3．把每年预售房屋的款项用于工程建设及其他一些费用，余下的部分则用于施工单位工程借款的偿还。

第二年工程建设款还需300万元，第三年还需投资270万元。

（三）销售计划、进度安排

1．返迁部分：

拆迁户返迁在第4年，偿还面积部分按当地政府规定的价格，房地产开发公司可收取360元／平方米，而超过部分按成本价格500元／m2收取。

2．销售部分：

拟在第二年对项目投资超过25%，并且工程基础部分完工后开始销售，在第五年年末将房屋销售完毕，房屋售价为2400元／m2（均价）。

每年销售任务按总面积扣除返迁面积计算，第二年的任务为18%，以后各年任务分别依次为27%，35%，20%。

并且对第二年购房者优惠10%，对第三年购房者优惠5%，第四年，第五年按现房价格销售。

（四）税费

根据规定该项目需要缴纳以下税费：

营业税5%，城市维护建设税7%，教育费附加3%。

房地产税按销售收入的12%计。

本项目的基准内部收益率为12%。

2费用和效益估算

2.1投资估算

该公司有资本金1000万元，公司将全部用来启动该项目。

第一年公司将其全部用完，主要包括土地费用510万元，勘察设计费用28万元，进行前期准备工作432万元和开发公司每年都有的管理费用40万元，并借款10万元。

工程款按预算为650万元。

甲方与施工单位签订合同，工程款由施工单位垫至项目预售前，共需80万元，施工单位拟借款，利息率为6.14%，这部分费用由房地产开发公司还款时支付。

同时这部分费用第一年用于工程的为20万元，其他60万元用于第二年的工程建设。

把每年预售房屋的款项用于工程建设及其他一些费用，余下的部分则用于施工单位工程借款的偿还。

第二年工程建设款还需300万元，第三年还需投资270万元。

根据以上材料得出投资估算表

2.2基本费用估算

该公司有资本金1000万元。

第一年公司将其全部用完，主要包括土地费用510万元，勘察设计费用28万元，进行前期准备工作432万元和开发公司每年都有的管理费用40万元。

把每年预售房屋的款项用于工程建设及其他一些费用，余下的部分则用于施工单位工程借款的偿还。

第二年工程建设款还需300万元，第三年还需投资270万元。

工程款按预算为650万元。

甲方与施工单位签订合同，工程款由施工单位垫至项目预售前，共需80万元，施工单位拟借款，利息率为6.14%，这部分费用由房地产开发公司还款时支付。

同时这部分费用第一年用于工程的为20万元，其他60万元用于第二年的工程建设。

并将贷款按照6.14%利息率计算利息。

从第二年开始还借款，采用第三年本金等额加当年利息偿还方案，前三年贷款每年利息=（年初借款本息累计+当年借款/2）×年利率。

年利率为6.14%，复利计算；第一年总的借款为20+10=30；第一年的利息为：

（第一年总共借款）30*（1+6.14%）-30=1.84；

第二年应计利息=年初借款累积*利率+本年借款*利率/2,

第三年应计利息=年初借款累积*利率，年底借款累计=年初借款累积+本年借款+本年应计利息-本年还本付息。

总成本估算表

2.3收入和税金估算

返迁部分：

拆迁户返迁在第4年，偿还面积部分按当地政府规定的价格，房地产开发公司可收取360元／平方米，而超过部分按成本价格500元／m2收取。

销售部分：

拟在第二年对项目投资超过25%，并且工程基础部分完工后开始销售，在第五年年末将房屋销售完毕，房屋售价为2400元／m2（均价）。

每年销售任务按总面积扣除返迁面积计算，第二年的任务为18%，以后各年任务分别依次为27%，35%，20%。

并且对第二年购房者优惠10%，对第三年购房者优惠5%，第四年，第五年按现房价格销售。

按照题目中给出数据，算出每年的销售面积，再乘以销售单价。

计算出销售总计。

营业首位营业收入的5%。

建设维护税为营业税的7%，教育费附税为营业税的3%，扣除掉以上税金，即得到税后收入。

返迁面积总共为2462*1.65=4062平方米，其余面积为13050-4062=8988平方米

第二年销售任务为8988*18%=1617.79

第三年销售任务为8988*27%=2426.68

第四年销售任务为8988*35%=3145.7

第五年销售任务为8988*20%=1797.54

营业收入和营业税金及附加如图：

自有资金1000万，建设期利息的计算：

第一年应付利息=本年借款*利率/2=1.84万元；

第二年应付利息=年初借款累积*利率+本年借款*利率/2=6.24万元；

第三年利息=年初借款累积*利率=6.62万元。

项目在第一年的净现金流量为-1001.84万元，以后四年分别为-1017.86、-911.41、-78.6、214.36万元，NPV为-136万元，IRR为0,06.静态投资回收期为4.09年。

根据之前算出的第2至5年的销售任务，以及不同的优惠政策，计算出各年的营业收入分别为349.44、553.28、923.61、431.41万元。

按照营业税5%，城市维护建设税7%，教育费附加3%。

房地产税按销售收入的12%计。

得出营业税金及附加分别问19.22、30.43、50.80、23.73万元。

3、资金筹措表

在第二年对项目投资超过25%，并且工程基础部分完工后开始销售，在第五年年末将房屋销售完毕，房屋售价为2400元／m2（均价）。

每年销售任务按总面积扣除返迁面积计算，第二年的任务为18%，以后各年任务分别依次为27%，35%，20%。

并且对第二年购房者优惠10%，对第三年购房者优惠5%，第四年，第五年按现房价格销售。

经计算得到第二年至第五年的销售收入分别为349.4、553.3、755、431.4万元。

并将贷款按照6.14%利息率计算利息。

4.财务分析

4.1盈利能力分析

根据项目投资现金流量表可知：

税后全部投资的财务净现值NPV为-128.27万元，小于零，财务内部收益率为7%，静态投资回收期为4.18年，动态投资回收期大于基准投资回收期5年，从全部投资角度来看该项目不可行。

从资本金财务现金流量表可知：

资本金的财务净现值为-136.00万，财务内部收益率为6%，静态投资回收期为4.27年，动态投资回收期为大于年，从资本金角度来看该项目不可行。

投资利润率=年利润总额/总投资*100%=20.04%

资本金利润率=年利润总额/资本金总额*100%=36.77%

项目的财务净现值均小于零，且各项财务指标均小于行业基准水平，盈利能力不满足行业要求

4.2偿债能力分析

由财务报表可以看出，项目筹措资金和项目净收益可以支付项目的各项支出，不需要通过借款方式弥补资金不足。

借款还本付息表如下：

由借款还本付息表可知，项目可筹措足够资金按约定方式偿还银行贷款。

各年的资产负债率能较好的满足项目要求。

根据“资产负债表”中“资产负债率”看出，企业资产负债率在50%以下。

从整体上看出，该企业项目比较强的偿债能力。

5.项目财务不确定性分析

根据“利润及利润分配表”、“项目总投资使用计划与资金筹措表”，提取出一部分数据，完成下表

变化率

-10%

-5%

0%

5%

10%

销售收入

-278.68

-203.68

-128.27

-53.06

22.15

经营成本

-117.42

-122.84

-128.27

-133.69

-139.11

建设投资

-80.35

-104.31

-128.27

-152.22

-176.18

通过财务净现值敏感性分析可知，该项目中销售价格因素为最敏感性因素，建设投资因素为较敏感性因素，经营成本为最不敏感因素，在项目实施过程当中，应重点分析和研究产品市场价格的变化规律，避免或减小由于市场价格变动给项目带来的不利影响，从而保证项目的顺利进行。

6．结论

从以上数据及报表得出结论：

项目投资财务内部收益率（iRR）税后为7%，内部收益率均小于于基准收益率，说明盈利能力均不满足行业最低需求；项目投资财务净现值（i0=12%）税后为-128.17万元，均小于零，说明项目财务上不可行；项目投资回收期（静态）TP=4.18年，项目投资回收期（动态）TP*大于5年，静态投资回收期小于基准投资回收期，表明项目投资在静态上能按时收回，但动态投资回收期大于基准投资回收期，表明项目在动态上不能按时收回。

由资金来源与运用表可以看出，项目筹措资金和项目净收益大致可以支付项目的各项支出，如果无其他投资变动，无需向银行要求借款。

由借款还本付息表可知，项目可筹措足够资金按约定方式偿还银行贷款。

从银行资产负债表中可以看知，各年的资产负债率处于适中数值（资产负债率在50%以下），不会出现资不抵债后果。

综上所述，最终结论为该项目具有较强的资本偿债能力。