临海市规划管理单元规划方案.docx
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临海市规划管理单元规划方案
临海市规划管理单元规划方案
一、项目背景
作为以落实总体规划意图为目的、以土地使用控制为重点的控制性详细规划，详细规定了建设用地性质、使用强度和空间环境，强化规划设计与管理结合、规划设计与开发结合，将总体规划的宏观控制要求转化微观控制的转折性规划编制层次，是我国城市规划编制工作中不可缺少的一个层次。
临海市控制性详细规划的编制一直缺乏相对完整、稳定的范围划分，现有控规编制规模常常因任务而异，编制的范围也常根据建设要求在局部地块开展，具有较大随意性。
有些地区因有改造任务而编制控规，而有些区域却因没有建设而成为空白点，没有达到控规的全覆盖。
这样的情况往往造成控规覆盖范围或有重叠或没有交汇，编制内容存在重复性，成果数据因标准、格式的不统一难以汇总等问题，大大地影响了数据利用、研究分析和城市规划管理、实施效果。
城市的规划管理工作是需要以控制性详细规划作为主要平台的。
一方面，城市在其管理中审批的许多个案，通过合法的审批程序，如果突破了控规的相关控制内容，应该如何协调？
另一方面，伴随城市诸多详细规划（如修建性详细规划、城市设计、景观设计等）和专项规划（城市防灾规划、停车场规划、电力设施布局规划、环卫规划等）的编制，从某一方面对一定区域和范围内的土地利用，开发强度等的研究，更为深入和透彻，对土地的利用与控制指标更为合理，但与控规确定的相应内容存在矛盾，又如何消除这些矛盾？
这样的情况对于规划管理的具体经办人来说，常会面对众多规划而无可适从的尴尬局面，需要寻求好的解决方法，而建立统一的规划管理平台正是一项解决矛盾的合适之举。
近两年随着临海市域总体规划编制工作的开展，《临海市城市总体规划》（2005-2020）也进行了适当调整，并细化编制了临海市域总体规划主城篇。
下一步的规划管理与落实迫切需要一个有效的基于控制性详细规划的“规划”、“管理”、“检索”平台，使控制性详细规划编制和管理更加规范化、信息化和法制化，引导临海市规划建设合理、稳步地发展，规划管理工作更为高效与科学。
为此，在临海市提出“规划管理单元”的概念，以期建立统一规划管理平台，进行下一步的规划编制与管理工作。
二、临海市行政分区、社区现状概况及划分特点
（一）行政分区及社区的现状概况
根据规划，临海市区现有7个行政分区（暂名为大洋街道、大田街道、古城街道、江南街道、邵家渡街道、东塍镇、汛桥镇），包括5个街道，2处县级镇。
现状建成区范围内共有18个社区、47个村，其中大洋街道13个村及6个社区、大田街道6个村及2个社区、古城街道13个村及12个社区、江南街道6个村、邵家渡3个村、东塍镇3个村及汛桥的3个村。
规划建设用地范围内共有18个社区，127个村，其中大洋街道27个村及6个社区、大田街道13个村及2个社区、古城街道13个村及12个社区、江南街道32个村、邵家渡36个村、东塍镇3个村及汛桥的3个村。
表1－1建设用地范围划分详表单位：
人
行政区名称
规划建设用地范围内村庄与社区
在现状建成区范围内村庄与社区
大洋街道
拓溪、洛河、双桥、绿化、山峰、国庆、临东、
7167652065734576609368
泾头颈、丁家洋、桑园、下洋岩、塘里、西林、
141123143910621392593
开石、西新、前江、庄头、林桥、新桥头、五加
19221377712204487613411320
殿、曹家、旧下渡、洋头、狮云、双田、五丰、
453116712381244500562
五孔岙、梅岙、+6个社区
28379717104
国庆、临东、双桥、林桥、
6093682065876
泾头颈、旧下渡、曹家、新
141167453
桥头、丁家洋、山峰、绿化、
13411123576734
五加殿、洋头、+6个社区
1922123817104
大田街道
横溪、方家弄、砟溪头、双山、下高、山前、
1109154062011751255894
大田刘、青田、朝阳、下汇头、大田桥、下沙周、
17801099144358220321354
下沙马、寺后、上沙、下沙屠、孔岙、
1131126810992079758
白石+2个社区
1927
大田刘、下高、朝阳、下汇
178012551443582
头、横溪、山前
1109894
古城街道
西洋、水云塘、大柏叶、谢里王、东湖、下桥、
85635958389429322072
古楼、灵江、后山、七里、两水、伏龙、合利
325513061517327171918171560
巾山村、花街村、松一村、松二村、大岭山村、
4406101172830348
许市村、花潭岙村、利弄村、两桥村、梅浦村、
10781609600559973
东湖集、古楼集、巾山集、鹿城集、
233519487581103
西郊及台师集体户、台州卫校集体户、+12个社区
61186536
西洋、水云塘、大柏叶、谢里王、东湖、下桥、古楼、灵江、后山、七里、两水、伏龙、合利、巾山村、花街村、松一村、松二村、大岭山村、许市村、花潭岙村、利弄村、两桥村、梅浦村、东湖集、古楼集、巾山集、鹿城集、西郊及台州学院集体户、台州卫校集体户、+12个社区共120158人。
江南街道
增棚埠、里洋、高家、贺家、下叶、东山、
324377376696495976
岩子洋、三洞桥、下岙余、花岙、章家溪、张家
324460313426661511
岙、湖头村、金家汇、岭脚、罗家坑、外洋、
3069321188346826
小溪、灰炉头、塘渡、建国、三姓、沿岙
22767303431575498737
下岙余、花岙、贺家、下叶、
313426696495
高家、里洋
376377
邵家渡街道
大路王、章家、枧西、枧川、前洋、枧桥董、
1212419460161612561011
东坎、前湾、上汇、下汇、邵家渡、赤水、大路
935726891769124312591082
章、大路魏、四年、丁桥、燕头、庄头山、船至、
5496174494193441083
湖际、塘上、塘头、柏树下、牛头山、鼠岙、
7379581201966492430
下洋底、山下坦、溪边、滩头、钓鱼亭、中台、
1391133612831599824836
下洋峙、岙蒋、庙头、峙山、渡头苑
10851061272780511
邵家渡、上汇、下汇
1243891769
东塍镇
勤勇、大房、绚珠
222925251629
勤勇、大房、绚珠
222925251629
汛桥镇
利庄村、汛桥村、利丰村
5001037637
利庄村、汛桥村、利丰村
5001037637
表1－22006年底临海市区行政分区概况
内容
行政区
规划
镇
村
社区
个数
其中撤村建社区数
大洋街道
/
27
6
大田街道
/
13
2
古城街道
/
13
12
江南街道
/
32
/
邵家渡街道
/
36
/
汛桥镇
/
4
/
东塍镇
1
3
/
小计
1
128
18
资料来源：
《临海市域总体规划2007-2020》
（二）行政分区、社区划分的特点
1、行政分区划分
临海市现状城市化率为37%，主城区老城边缘及广大地区仍有大量村庄分布，撤村建居工作进展缓慢。
市区的七大行政分区的界线基本是在历史沿革、地缘关系、行政区划等基础上经几轮调整而逐步确定的。
从长远时间段上来说，分区界线具有一个动态、不断调整的特性；从阶段性时间来说，分区界线又是较为稳定的，具有相对稳定性。
但在部分城乡结合部地段及与风景区交接处，分区的界线不是很规整，调整余地较大。
2、社区划分
临海市主城区的社区是以居委会为基础，遵循一定的原则划分组织而成的。
社区的划分主要遵循以下原则：
1）社区自然构成的客观性与有利于加强社区建设的主观要求紧密结合。
2）以现有居民区为基础，以现有的自然小区为基本单位，以地缘关系，居民认同感和归属感为纽带。
3）按照管辖区域界线清楚，户数相当，具有一定规模，区域相对集中，社区服务、文化、卫生、教育等资源配置相对合理，功能相对齐全等因素划分。
临海市主城区现有的社区规模，一般为1000—1500户左右。
根据社区在城市中形成的地理位置可分为城市型社区、城市边缘区（城乡结合部）社区、农村型社区。
一般来说，城市型社区的界线多以道路，或以相对独立的居住小区为单位，相对较为成熟和稳定；城市边缘型（城乡结合部）社区多位于城市建成区的边缘位置，是城市化高速推进的区域，尚处于分化一整合阶段，这类型的社区界线部分以道路、已建小区的界线或原行政村的界线为界；农村型社区位于农村区域，基本以参考道路、结合原行政村界的原则进行划分。
操作工作。
三、规划管理的划分
（一）划分规划管理单元的作用及意义
规划单元的划定可以将各项规划在一张图上加以整合，将上位规划、周边规划、专业专项规划、下位规划及规划管理审批详细要素整合到控制性详细规划中，保证查阅一张图即可获得管理所需的全面信息，建立动态更新的统一平台。
以单元为范围进行规划的深入研究、覆盖、替换；以单元为对象研究规划调整的可行性；以单元为范围进行资料的收集、信息反馈、成果归档；以单元的表达方式适应于日常管理工作的操作、查询。
城市以后的建设开发，可以直接参考管理单元，不用去查询“总规，分规，控规，专项规划”众多的说明，加强了便捷性，并且城市规划以后各个层次的变动会第一时间反映到规划管理单元上来，加强了效率与互动性，在规划编制和管理部门间建立了直接联系。
1、有利于实现统一的管理平台，最终实现“一张图”管理
随着规划程序的日渐完备，越来越多的控制性详细规划、专项规划编制完成，对同一地块而言，有可能会有多个不同的规划都对该地块提出控制要求，各项规划的侧重点会有所不同，如控规是从该地区的功能分区、合理开发明确该地的用地性质和开发强度，城市设计项目则有可能是从视线景观等方面提出开发控制要求。
这些控制要求，有的不可避免相互矛盾，有的相互关联，而对于规划管理人员来说，常面对众多规划信息却无所适从，因此，在规划管理图则层面将相关信息整合、梳理、协调后纳入，在消除矛盾的基础上建库上网，组建一个基于控制性详细规划的“检索”管理平台，才能更好地提高规划管理工作的效率。
2、有利于处理好规划行政管理的灵活性与权威性的关系
如今城市的规划管理工作基本上均基于控制性详细规划进行的，根据相关编制办法，控制性详细规划确定了每个地块的容积率、建筑限高、建筑密度、绿化率等强制性控制指标，以及人口容量、建筑形式、出入口方向等指导性控制指标。
但在具体的地块审批过程中，地块的指标常会有所突破和调整，这对规划的权威性带来一定的质疑。
例如在具体案例中，将容积率从2.0提高至2.5，就单个地块很难说可行还是不可行；根据实际需要将规划学校从道路的东面调整到道路的西面，违反了规划，但似乎仍然是可行的。
针对这些日常管理中屡见不鲜的问题。
将规划编制范围扩大至相对独立的“规划管理单元”，才更有利于确保其灵活性与权威性。
在规划管理单元中，通过严格控制单元的总建筑面积从而控制综合容积率，单元内，部分地块适当提高容积率后，其它地块就相应降低容积率，这是一个综合协调的过程，最终保证总建筑面积不突破强制性指标。
在单元范围内，严格控制开敞空间规模与数量，即不得减少数量和压缩用地规模；但允许调整用地位置、用地形状；严格控制配套设施项目的数量和规模，但可按实际需求对其位置进行调整。
基于上述的规划管理单元管理模式，规划管理人员在严格遵循强制性指标的前提下，可根据实际需求对具体地块进行适当调整，这既确保了规划行政管理的权威性，又最大限度地满足规划管理中灵活性的需要。
3、有利于各项规划管理工作的顺利开展
规划管理单元的划分将有利于建立完整的城市规划体系，有利于下一层次规划编制工作的开展。
在规划管理单元范围内，开展控制性详细规划、城市设计工作等，有利于资料的搜集、信息的反馈、成果的归档、信息的动态更新。
同时有利于局部地区的规划调整提出总量控制要求。
4、规划管理单元为一个动态更新的工作平台提供基础
基于规划管理单元的工作平台将是一个动态更新，不断完善的工作平台。
由于其既直接面向日常的规划管理工作，同时也是规划编制的载体，因此随着新的详细规划、专项规划的编制，新的规划信息将不断地补充进来，同时日常的规划审批也不断提供新的信息要素，因此，规划管理单元为一个不断地覆盖、替换、补充的动态更新的规划管理平台提供了良好的基础。
（二）规划管理单元划分的指导思想
从城市用地功能合理配置的角度出发，结合城市总体规划用地布置的意图，在充分考虑单元划分稳定性的基础上，协调行政分区、社区界线、城市主次道路的走向等方面的同一性，结合可建设用地分布等情况、天然的地理界限（如河流、铁路等），城市土地利用结构、功能内在关联性，土地使用性质的同一性，主次干道围合的街坊，合理的交通分区等因数，统筹设置管理单元，方便规划管理工作及相关的数据共享。
（三）规划管理单元划分的原则
科学划分规划管理单元是合理确定各项规划指标的基础与前提，因此我们必须初步确定单元的规模及单元的界线划分的原则：
1、单元规模
我国《城市规划法》明确规定，“编制城市规划一般分为总体规划和详细规划两个阶段进行”、“城市详细规划应当在城市总体规划或者分区规划的基础上，对城市近期建设区域内的各项建设作出具体规划”。
根据临海市的城市实际规模，在临海城市总体规划的宏观指导下，直接进行规划管理工作存在一定难度，因而控制性详细规划作为衔接总体规划和修建性详细规划的重要环节，是临海城市规划管理的规划编制的重要平台。
控制性详细规划基本是以居住区规划为编制单位，规划配套设施、基础设施都是在居住区这一级别进行配置，临海市的规划管理单元划分要充分考虑管理工作的前后衔接性，因此在结合已编控规与现状用地情况基础上，确定以居住区或城市功能区块的基本框架规模，在现有行政分区范围下社区、功能区层面上，根据每一街道行政区的实际用地情况划分为若干个小区。
根据近年来控规编制的规模分析（一般都在1-5平方千米），而由于城市中心区、老城区附近人口密度、建筑密度较其它要高，因此在管理单元的划分中基本确定市中心区管理单元的规模为2—7平方公里，偏远地区，涉及山岭风景区及东部行政镇，南部偏远街道，为7-18平方公里。
2、单元界线划分考虑的因素
1）结合考虑行政分区界线、社区界线；
2）结合考虑交通道路走向的合理划分；
3）自然的地理界线，如河道、道路、铁路、山体线等；
4）城市土地利用结构、功能内在关联性；
5）土地使用的同一性；
6）适宜的用地规模；
7）结合已编制的控制性详细规划的范围。
（四）规划管理单元划分的范围
本次规划管理单元划分的范围为临海市主城城市规划区范围，以市域总体规划主城篇为基础，在行政分区的基础上进行划分，大洋街道、大田街道、古城街道、江南街道、邵家渡街道、东塍镇、汛桥镇划分至行政分区层面。
（五）规划管理单元的层次
针对临海市主城区（7大行政分区）的不同情况，将规划管理单元划分为三个层次：
主城区（大区）：
一个区，指临海市主城区，也即本次规划研究范围，界线与主城区界线一致。
行政分区（中区）：
基本以现有临海市主城区的7个行政分区为基础进行划分，尽量与城市主要道路走向相协调，达到各界线信息资料的共享，同时也方便以街道为单位的行政管理。
管理单元（小区）：
根据规划管理的需要，对各个行政分区进行有必要的细分，结合已编制的控制性详细规划、自然界线、山体水系、社区、道路等进行细划。
街坊地块：
位于管理单元（小区）的层次内，为结合相应已编制的控制性详细规划的范围，方便用地的下一部管理而设置的地块。
（六）规划管理编号
单元采用的编号共八位，由四位字母、二位字母、二位阿拉伯数字组成：
XXXXXX（某某单元）XX。
其结构为：
主城编号+行政分区编号（某某街道）+管理单元编号。
主城区编号：
即临海主城（LHZC）
行政分区编号：
大洋街道——DY
大田街道——DT
古城街道——GC
江南街道——JN
邵家渡街道——SJD
东塍镇——DC
汛桥镇——XQ
管理编号：
由二位阿拉伯数字组成，以街道行政区为单位统一标准编号。
例如：
LHZCDY01（三峰寺单元），表示“临海主城大洋行政分区01单元（三峰寺单元）”。
（七）规划管理单元的具体划分
根据上述的单元规模及划分原则，将临海市分为一个大区（主城区），七个中区（行政分区）、四十二个小区（管理单元）。
其中大洋街道分11个单元、大田街道分8个单元、古城街道分5个单元、江南街道分9个单元、邵家渡街道分1个单元、东塍镇分5个单元、汛桥镇分4个单元。
其中，在古城街道的古城单元内设置了A、B、C三处街坊地块，在江南街道的江南单元内设置A、B两处街坊地块。
应该说管理单元的层面是最重要的，是相对体系稳定的一个层面，故本次研究对这一层次的范围（四界）、用地面积、街道、社区情况、控规编制情况、人口规模等方面作了详细列表，详见附表二。
（八）规划管理单元控制内容的初步探讨
城市规划管理部门规划审批的工作平台一般都是基于控制性详细规划基础上。
实施基于规划管理单元上的规划管理平台，应能较好地与控制性详细规划相衔接，同时又要具有操作上的权威性和灵活性，借鉴于各个城市的管理经验，现对临海市规划管理单元的控制内容作以下初步探讨：
1、规划管理单元主要通过强制性标准和指导性标准来控制执行：
1）强制性控制要求
①主导属性的确定：
具体对规划管理单元主导性质的概况和描述。
②城市建设用地分项：
居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、市政用地、
绿化用地等的用地规模的控制。
③建筑面积分项：
居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地等的建筑开发总控制。
④配套设施：
主要指居住区级公共服务设施和市政设施，根据上述的用地规模和建筑规模，必不可少的配套设施，其数量和用地规模属强制性指标。
⑤五线控制：
道路交通设施规划红线、绿化控制绿线、水域岸线规划控制兰线、市政公用设施规划控制黑线、历史文物保护规划控制紫线等的控制。
⑥开敞空间：
包括公共绿地、广场、运动场地等供居住休闲娱乐的开放空间，其数量和
用地规模属强制性指标。
2）指导性控制要求
①人口规模，指规划管理单元中的规划控制人口数量。
②各分地块的控制指标：
用地面积、建筑面积、容积率、绿地率、建筑密度等。
③配套设施具体位置。
④开放空间具体位置。
2、规划管理单元控规编制的主要内容
1）规划管理单元现状概况与分析
①上层次规划对本规划单元的控制要求。
已批规划的可依据性。
②区位特征分析。
③土地利用分析，发现用地现状特点与存在问题。
④现状用地单位的发展前景分析、分布现状。
⑤建筑物的质、量状况及景观面貌。
⑥现有公共配套设施的分布情况、产权单位及各方面的规划考虑。
2）规划依据、原则和目标
3）单元的功能与规模
①单元的定性。
②规划各类用地的规模控制，确定规划范围内不同性质用地的界线，确定各类用地内适
建、不适建或有条件允许建设的建筑类型。
③各类建筑面积的容量规模预测。
④人口容量与分布。
4）技术管理规定
制定相应的土地使用与建筑管理规定。
5）城市设计要求
①城市设计指导思想。
②提出各地块的建筑体量、体型、色彩、风貌要求、建筑空间组合、建筑小品设置等
城市设计指导原则。
③重点地段景观规划。
6）用地布局：
用地规划的功能布局与用地结构
7）地块控制
①地块控制指标的确定依据。
②地块控制指标一览表（分强制性指标、指导性指标）。
确定各地块建筑高度、建筑密
度、容积率、绿地率等控制指标，确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求。
8）公共设施配置规划
①配置公共设施的依据。
②公共设施规划布局安排。
③配套设施规划一览表。
9）道路交通规划
①现状概况及存在问题分析。
②根据交通需求分析，确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点
位置、步行交通以及其他交通设施。
规定各级道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高。
③道路交通规划布局、对车行、步行、公共交通、停车场及其他交通设施等进行组织。
10）市政工程专项规划
根据规划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线，进行管线综合，确定地下空间开发利用具体要求。
①给水工程
②排水工程
③电力、电信工程
④燃气工程
⑤河道工程
11）环境保护
①环境保护原则
②噪声污染、水污染、非区污染、固体废弃物等控制要求
③环卫设施布局与设置
四、部分行政分区界线的调整建议
临海市的街道界线亦是几经过政府的调整，趋于相对比较合理。
本研究对大洋街道、大田街道、古城街道、江南街道、邵家渡街道、东塍镇、汛桥镇7处行政分区地界线均提出局部的调整。
由于外围地区的街道行政界线受到风景区自然地势界线、河道水系、道路界线影响，根据城市建设的顺序逐步推进原则，建议以后的街道界线能参考本次规划管理单元的界线来划分，以方便管理。
五、实施措施及建议
1、继续深化规划管理单元的控制要求，确定其城市规划体系，规划管理中的合理定位。
2、由于规划管理单元是一个动态更新的工作平台，具有“规划整合”与“直接面向日常规划管理工作”的双重特征。
因此，必须有一专门的部门来负责这项动态更新工作，才能确保其成为一个动态更新、不断完善的统一平台。
3、规划管理单元的编制要建立一个统一的编制标准和规范，以利于查询归档、管理。
4、规划管理单元要真正具有较强的可操作性，必须有强大的技术支撑，必须做好与城市地理信息系统的协调统一，使信息的获取和数据的更新及时准确，因此地理信息系统的编码系统，要尽量考虑融合规划管理单元。
附表一临海市各行政分区规划管理单元划分一览表
序号
行政分区名称
编号
单元个数
1
大洋街道
DY
11
2
大田街道
DT
8
3
古城街道
GC
5
4
江南街道
JN
9
5
邵家渡街道
SJD
1
6
汛桥街道（镇）
XQ
4
7
东塍街道（镇）
DC
5
小计
42
附表二大洋行政分区规划管理单元划分一览表
序号
编号
单元名称
单元范围
总用地面积
（公顷）
可建设
用地面积
（公顷）
行政街道
社区情况
已编控规情况
街道界线调整建议
备注
1
DY01
三峰寺单元
东南：
三峰寺山山脚线
西北：
主城界线
1149.67
0
大洋街道
根据山脚线适当调整
2
DY02
双桥单元
东北：
行政界线
东南：
东方大道
西南：
莲塘路
西北：
三峰寺山山脚线
384.95
372.09
大洋街道
根据山脚线与村界适当调整
规划人口0.8万人
3
DY03
绿化单元
东北：
莲塘路
东南：
东方大道
西南：
张洋路
西北：
三峰寺山山脚线
265.57
259.57
大洋街道
规划人口0.9万人
4
DY04
洛河西单元
东北：
行政界线
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