新苏吴地中心建设项目可行性研究报告911.docx
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新苏吴地中心建设项目可行性研究报告911
《新苏·吴地中心》
可行性研究报告
申请单位：
苏州新苏企业经济发展有限公司
申请日期：
2012年5月23日
第一章项目总论
第一节开发公司概况
《新苏•吴地中心》项目，由苏州新苏企业经济发展有限公司投资建设。
企业类型：
有限公司。
公司组建于2009年12月8日，注册号320500000067557，注册资本金为16800万元，公司的经营年限为20年。
公司经营的主要业务是房地产开发经营、物业管理、投资管理及咨询、销售建筑材料、装饰装潢材料。
苏州新苏企业经济发展有限公司暂定为二级房地产开发资质企业，现有工程技术人员20多人，其中高级职称1人。
公司隶属于苏州市新苏集团。
新苏集团创立于2006年，新苏企业是一家具有雄厚实力和丰富地产开发经验的投资商和发展商，旗下形成商业地产、连锁百货、高级酒店、金融投资四大支柱产业。
新苏集团已在江苏、山东等地开业及在建6个新苏国际广场、3家星级酒店、8家连锁时尚百货店，计划到2015年，建成20个新苏国际广场、20家时尚百货、5家星级酒店，企业资产超过100亿元，年销售额超100亿元，成为国内一流的企业集团。
公司始终以“和谐是稳定的基石，创新是发展的动力”为经营理念，以“心存高远，脚踏实地”为企业精神。
公司对外积极参与市场竞争，对内大力培养专业人才，企业实力、素质稳步提高。
在经营理念上不断开拓创新。
公司通过市场公开竞拍，于2009年11月5日取得位于平江区苏地2009-B-34号地块（15198㎡）的土地使用权。
本公司现计划在该地块建设以商业为主，集商业、酒店、办公为一体的大型高档城市综合体。
第二节项目背景
一、项目名称
《新苏·吴地中心》
二、项目位置
本项目位于苏州市平江新城312国道南1号地块（人民路东、城北东路南）。
1.1项目的位置图
平江新城312国道南1号地块，功能为商业、办公及酒店，总建筑面积为151025平方米，其中地上三十五层总建筑面积91149平方米，地下四层总建筑面积56032平方米，容积率为6.0。
三、项目周边环境
本项目位于苏州市平江新城商务核心区。
地块北面是城北路（原312国道），路北即万达广场项目。
地块西紧邻人民路。
2004年平江新城建设全面启动。
从大观名园、橘子国、万达广场等商住项目的建设拉开序幕。
平江新城逐渐加快建设的步伐，道路等城市基础设施也逐步推进。
万达广场项目已经建成投入使用。
在近几年的发展中，商务核心区和火车站商业区都迎来了较快的发展，区域逐步走向成熟和完善。
第三节可行性研究报告的编制依据和研究范围
（一）编制依据
1、《中华人民共和国城市规划法》（1989年）；
2、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）；
3、《江苏省城市规划管理技术规定》（2004版）；
4、《江苏省土地管理条例》（2004年第二次修订）；
5、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
6、《投资项目可行性研究指南（试用版）》；
7、原国家计委（1983）第116号“关于颁发建设项目进行可行性研究的试行管理办法的通知”；
8、国家、省、市有关设计和建筑规范、标准；
9、项目相关的资料。
（二）主要研究范围
本报告主要对苏州新苏企业经济发展有限公司拟建的“新苏·吴地中心”项目的建设条件、必要性、选址、规模、投资估算等诸方面可行性作出分析。
研究范围包括：
1、项目建设的必要性
2、项目选址
3、项目建设规模和内容
4、建设方案
5、环境保护和职业安全卫生
6、节能
7、组织机构与人力资源配置
8、项目管理、实施进度及招标
9、投资估算与资金筹措
10、社会效益
11、风险分析
（三）编制原则
坚持客观、公正、科学、可靠的原则和实事求是的工作态度，力求做到数据准确、内容完整、重点突出、结论科学。
在调查研究的基础上，严格按照客观实际进行评价分析，以保证咨询报告的客观性、公正性和科学性。
第四节研究结论及建议
（一）结论
伴随着苏州经济的快速发展，苏州的商业市场呈现欣欣向荣的发展态势。
在工业经济的迅猛发展之下，苏州的服务业得到不断的提升发展。
苏州原有商业中心已经发展饱和，新形态的商业项目不断涌现，城市副中心的商业配套不断完善。
本项目所在的平江区是苏州旅游业发展的核心地区之一，观前商业圈和火车站商业圈支持者巨大的市场消费力，对于商业的消费有很大的支撑能力。
本项目定位起始点较高，本项目地理位置优越，处在人民路北延、火车站、平江新城核心位置，同时随着苏州轻轨2号线的开通，项目可售部分售价及所持有物业价值未来增值潜力巨大。
项目的建设对于丰富平江新城和火车站区域的商业形态、提升商业档次，满足周边居民的消费需求，都具有较大的积极意义。
同时，项目的销售部分物业保证了项目的开发建设，持有商业物业的长期经营能带来长期稳定的高收益。
项目的项目建设，具有较大的社会效益和稳定高效的经济效益，项目的建设是可行和必要的。
（二）建议
1、本项目建设规模大，资金需求量大，需要项目单位具有较强的资金实力，并积极争取银行资金支持。
2、处理好统筹规划与分布实施的关系。
在项目建设中，同步推进商业裙楼建设和超高层塔楼建设的关系，做到安全、高效、高品质的建设，同时统筹施工，在保证品质、安全的前提下，切实做到节约成本。
第二章项目所在地概况和发展前景
第一节项目所在地概况
一、区域环境
平江新城，位于苏州市平江区北部。
紧靠古城区，东与工业园区梅巷交界，北与相城区元和镇相邻，西与金阊区西塘河相邻。
规划面积10平方公里，为苏州最重要的交通枢纽中心和市域次级商务商贸中心。
2003年平江新城开发建设全面启动，2006年正式成立了平江新城管委会。
二、区位优势
平江新城南衔古城之繁荣，东西托园区新区现代经济的蓬勃，北领新兴的相城，是苏州城区乃至大都市格局的轴心，也是苏州沉淀繁华轴线的一个支点，自然而然地成为了人流、物流、资金流乃至历史文化转化上的枢纽。
三、经济环境
苏州市具有较强的经济实力。
宏观经济环境持续发展。
2011年苏州全市地区生产总值达到10716.99亿元，按可比价计算比上年增长12%。
全市实现地方一般预算收入1100.9亿元，比上年增长22.2%。
中国大陆排名第5位，居全国地级市第一。
按户籍人口计算的人均GDP则达到了11.72万元，已经成为全国人均产出最高的城市之一。
2011年，全市实现社会消费品零售总额2830亿元，比上年增长17.8%。
规模总量列全省第一，在全国地级市排名第一。
2011年7月11日，国家开发银行苏州分行开业，这是国开行设立的全国第一家非计划单列市城市分行。
2009年末苏州金融机构本外币存、贷款余额分别为11450.54亿元和9032.28亿元，居江苏第一。
民营经济
民营经济发展质态不断提升，民营资本开始投向新兴产业。
全市新登记私营企业3.62万家，年末实有20.80万家；新登记私营企业注册资本1217.35亿元，年末累计注册资本7288.20亿元。
新登记个体工商户8.39万户，年末实有38.28万户；新登记个体工商户注册资本60.24亿元，年末累计注册资本218.14亿元。
年末全市共有规模以上民营工业企业4916家，占规模以上工业企业数的51%，实现工业总产值8405亿元，比上年增长17.4%，占规模以上工业总产值的比重达到29.8%。
私营个体经济投资1394.08亿元，比上年增长20.8%，占全社会固定资产投资的比重达到31%。
四、交通优势
作为交通的枢纽和集散中心，区域内交通发达，集铁路、公路、高速公路、高速铁路等诸多重大交通基础设施于一身，有沪宁高速公路、312国道、227省道（东环路）、苏虞张公路等对外交通干线，沪宁高速公路城区入口和苏州火车站、汽车北站均位于本区，为地区发展提供了得天独厚的交通优势。
五、产业优势
随着苏州对外扩张和制造业的兴起，必然要求有一定规模服务业的支撑。
平江新城得天独厚的区位优势和产业定位，为金融、保险、证券、物流、电子商务等现代服务业的发展提供了广阔空间，也为增强中心城市的辐射作用奠定了基础。
第二节区域发展前景
一、功能定位
建成以交通枢纽、商务商贸、生态居住为主要功能的城市副中心。
二、核心业态
着力发展以金融、保险、证券等为主的现代服务业。
三、本项目发展前景
本项目按国家现行的建筑设计规范规程执行，将充分的利用宝贵的土地资源，合理配置和利用，以提高土地的综合利用率。
2004年，苏州启动平江新城建设计划。
平江新城建设，是苏州市委、市政府为加快城市化进程、强化中心城市功能、提升城市现代化水平的一项重要措施。
坚持可持续发展的规划原则，引入科学先进的规划理念，充分发挥交通引导功能，平江新城确立了“交通枢纽、商务商贸、生态居住”三大功能定位。
根据“三区三城”建设目标，平江区将新城定位为以现代商务商贸为支柱产业的功能集聚区，重点发展生产性服务业，着力引进智慧型、科技型产业，将逐步建成现代商务功能区等四大功能服务区域。
万达模式的进驻使得平江新城从项目开发，实现了区域城市能级的提升，而本案作为又一个城市综合体的进驻，必将成为平江新城未来的城市又一个核心地标！
本项目处于商务服务区的核心位置。
同时周边还有四个生态居住社区，总占地面积近6平方公里，注房面积达3百多万平方米，新城区内的居住人口将达到14万左右。
第三章项目市场分析
第一节苏州写字楼市场环境
（一）市场行情：
写字楼聚集效应
苏州写字楼主要分布在中心城区、园区、高新区三大区域，其它区域处于发展初期，尚未形成集聚。
中心区写字楼主要集中在观前商圈、石路商圈和南门商圈等区域；
新区写字楼集中在新区中央商贸区及狮山路板块；
园区写字楼主要分布在湖西CBD、湖东行政中心区域。
（二）市场行情：
写字楼等级划分
物业配套、档次结合目前的售价/租金可将板块划分为三个等级，整体市场高位稀缺，园区、新区处于高中等级。
（三）市场行情：
供求关系分析
苏州2010年1月-2011年1月写字楼市场供应、成交主要集中于下半年；单月供应量于10月达到峰值8.19万方，2010年1月、7月和12月单月成交量较大；2010年苏州全市成交均价13697元/㎡。
第二节苏州服务业发展目标
第三节苏州商业地产发展前景
（四）2011年写字楼市场供应情况
2011年苏州写字楼市场中20.52%为存量房源，近80%为全新房源，中润·苏州中心、苏州高新广场、晋合广场、元联中心等全新项目上市。
2011年苏州写字楼新上市房源一览
区域
案名
推盘时间
面积范围
（㎡）
价格
（元/㎡）
推盘量
销售情况
吴中区
中润·苏州中心
2011年8月
40-1700
17000-19000
3.5万方
现推15F，去化率13%
吴中区
名宇广场
2011年4月
50-1100
8000
200套
基本售罄，90%以上
园区
凤凰文化广场
2011年12月
待定
待定
11万方
/
园区
晋合广场
2011年11月
230-1700
20000-25000
20套
/
园区
中新领袖
天地
2011年10月
58-1181
10000
42套
预计10月份推出别墅写字楼
沧浪区
新联大厦
2011年9月
95-1400
12000-13000
154套
/
新区
苏州高新
广场
2011年3月
200-1700
均价
24000-25000
6.8万方
4-10层去化50%
新区
101Park
2011年6月
380-1730
9500-15000
142套
去化10-15套左右别墅写字楼
相城区
元联中心
2011年4月
60-150
9500
184套
70%
相城区
繁花中心
2012年
待定
待定
10多万方
/
（五）小结
1.销售市场
个案启示：
合理定价、策略以及产品定位应切实市场需求。
目前平江新城整体市场氛围淡薄，但区位价值明显。
2.租赁市场
市场总体的入驻率较高，租赁客群基本符合区域市场的产业发展特征以及发展趋势特征。
3.市场预期
随着苏州城市地位以及吸引力不断提升，外来公司正深入苏州发展，配套完善的中高端办公物业将是其合理选择。
第二节苏州服务业发展目标
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》及《苏州市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》，纲要指出：
“要适应居民消费结构升级趋势，继续发展主要面向消费者的服务行业，扩大短缺新产品的供给，满足多样化的服务要求”，其中，“改善旅游基础设施”是“”大力发展旅游业“的重要内容。
做强休闲度假旅游。
发挥苏州山水、文化和城市和谐统一，古典与现代完美交融的比较优势，突出发展休闲旅游，通过完善适宜人居的旅游配套设施和打造有震撼力的旅游文化吸引物，链接观光旅游和度假旅游，实现旅游与商务、会议、培养、康乐、颐养等功能的有机结合。
积极发展景观商业、文化商业和旅游商业。
在对传统商业街区和旅游风情街的改造建设中，注重营造具有浓厚吴文化底蕴、姑苏建筑风貌、较高文化品位的商业景观，结合旅游景点的特色，挖掘景点对商业的带动功能。
《关于加快现代服务业集聚区建设的若干意见》苏府{2007}115号指出：
现代服务业集聚区是以某一服务产业为主体，相关服务产业相配套，产业特色鲜明，空间相对集中，具有资源集合、产业集群、服务集成，现代服务业集聚度达到一定水平的区域。
现代服务业集聚区是现代服务业中的新型业态，是服务业发展的重要载体。
为推动苏州是现代服务业集聚区加快发展，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，认证贯彻落实科学发展观，以又好又快和富国强市统揽全局，坚持以信息化为基础，以生产性服务业为重点，充分挖掘和发挥我市人文、旅游和制造业三大资源优势，依托骨干企业和人才，加快服务业集约型发展，构造完整产业链，推动形成服务业新增长点，增强城市综合服务功能，全面形成与经济社会发展相吻合、与现代制造业和现代农业相配套、与城市化进程相协调、与国际市场相对接、与城乡居民需求相适应的现代服务业体系。
坚持规划先行，增强规划的严肃性，避免重复建设和无序竞争。
根据《苏州市服务业布局规划》，全力营造“1516”格局，打造16个服务业功能集聚区，形成层级结构分明、功能完整突出的服务业空间布局架构。
充分挖掘和发挥我市人文、旅游和制造业三大资源优势，优先发展旅游、物流、文化和社区服务等具有比较优势的服务业，大力发展交通运输、金融、会展和信息服务等具有市场潜力的服务业。
建设载体，特别要加快推进产业带动性争形成相对优势，培养特色品牌。
要以服务业重大项目为载体，特别要加快推进产业带动性强的功能性项目建设，发挥导向性作用。
依托资源、交通和市场，围绕特色产业集聚，加快培育现代化服务业集聚区，使之成为业态集聚、生态协调、具有特色和较强影响力的服务业产业功能区，成为我市服务业总量增长、投资拉动和财税增收的集中区。
根据我市城市定位，重点培育一批现代物流、产品交易、研发设计、商务商贸、金融、信息、创意、旅游休闲等不同类型的现代服务业集聚区。
到2010年，集聚区实现增加值占服务业增加值的比重达到30%以上。
第三节苏州商业地产发展前景
苏州房地产市场需求持续旺盛，增长势头平稳增长，住宅、商铺需求不断增长。
2006年以来苏州商业用地供应量持续增长，带来了近年商业市场的活跃与繁盛。
市中心核心商圈的升级完善，城市副中心、新兴外围片区商业、以及正在建设中的轨道交通站点等新兴商业轴正处在百花齐放、全面发展阶段；而商业房地产的开发模式也在不断创新，传统单一物业形态或有限业态的组合型商业，逐渐由多种业态组合的城市综合体项目、商业广场、联合商贸区所取代，更多的融入了现代国际化商业的发展理念，从而升级了苏城整体的商业市场环境，进一步提升了长三角都市圈的重点城市发展地位。
2011年一季度台湾新光三越、日本亿株美亚、韩国乐天玛特、沃尔玛山姆会员店等世界商业零售巨头纷纷选择落户苏州。
今年苏州市共有单体面积超5000㎡、投资额超5000万元的商业重点建设项目107个,计划完成投资额221.49亿元,与去年实际完成投资额184.75亿元相比,增长了19.87%,新增营业面积将超一百万平方米,其中市区和县级市占一半。
这些重点项目涵盖了商业中心、商业街、百货商场、物流配送中心、仓储、高档酒店、度假中心、大型超市、交易市场等多种业态类型,苏州市商业地产业态布局、规划设计和营销方式均呈现出多元化、细分化的趋势。
第四节市场分析结论
苏州整体经济持续发展，经济实力位居全国前列，大量的人才、资金涌入苏州，在此背景下，苏州房地产市场近年迅速发展。
苏州住宅市场表现出了旺盛的刚性购房需求和改善性需求。
新城区的建设速度较快，城市基础设施较完备，近年商业配套和商业业态提升的需求明显上升，各个区域的商业地产开发正适逢时机。
苏州社会商品消费实力强劲，发展商业地产具有较好的投资价值和前景。
第四章项目定位及资源开发方案
第一节项目定位
一地块解析
1、交通条件
本项目地处苏州市城市南北主干道人民路东侧。
苏州人民路沿线是苏州传统的市中心主干道，沿人民路有苏州观前街商圈和南门商圈、好又多商圈等繁华商业区。
沿人民路公交线路众多。
同时，苏州第二条轨道交通2号线在本案附近设有轨道交通站点，且在本项目地下设有出入口。
项目交通优势明细，地铁商业经济效应优越。
2、地形地势
本项目地块平坦，地块呈现东西向走势。
周边基础设施完备。
本项目的水、电、气路等均已通平，具备良好的开工条件。
3、规划限制条件
本项目总用地面积15198平方米，总建筑面积151025平方米，容积率6.0，建筑密度45.0%，建筑最高高度159.3m。
地块规划指标条件优越。
作为商业用地条件优越，有利于项目整体规划。
二项目SWOT分析
1、项目优势
●地块位于平江新城商务核心区，周边规划有平江新城商务核心区和火车站物流商贸区；
●地块西临苏州繁华阶段人民路；沿人民路商业价值高；
●地块紧靠地铁2号线，轨道交通经济优势明显；
●地块北面紧靠万达广场，商业氛围成熟，有利于形成商圈效应；
●周边居住小区密集，居住人口众多，消费需求旺盛。
2、项目劣势
●项目沿主干道南北长度较窄，商业展示面较小；
●项目交通组织较难，交通出入口设置难度较大。
3、项目机会
●平江新城处于发展提升阶段，06年开始进入区域全面发展，城市改造力度较大，城市综合体发展适逢时机；
●区域住宅前期开发基本入住，区域亟待商业配套设施；
●人民路商业随着城市发展，正在向北部衍生，本案正处于苏州北部重点发展的几个商圈之一；
●地铁二号线的建设，使平江新城更加紧密的连接市中心、相城区，使平江新城成为人流交汇所在，商业人气必定旺盛。
4、项目威协
●平静新城作为发展中区域，不是传统的商业区，传统百货在区域内还需要长期的经营培育；
●未来沿人民路西部将有众多百货项目进入，包括苏州人民商城等在内，错位竞争和定位较重要。
三项目业态
项目是一个集：
大型购物广场、商业步行街、五星级国际酒店、超高层写字楼、酒店式公寓、各类主题餐厅、娱乐健身休闲广场于一体的综合商贸中心。
项目共设地下四层，其中地下1-2层为零售型商业和设备用房；地下3-4层为人防设施及停车场所。
裙房部分为集中式百货零售店以及休闲娱乐餐饮设施。
塔楼共35层。
酒店部分为五星级国际酒店，办公用房定位于五A甲级写字楼。
四项目定位
1．营销策略：
价值点提炼
✓地段：
雄踞城市主轴人民路，古城区近在咫尺，远眺古城美景，出入市区便捷；项目处于新城CBD核心区。
✓交通：
内外交通便利。
人民路、城北西路等多条城市主干道周边交错，地下打通与地铁二号线通道，实现无缝对接，紧邻火车站、沪宁高速出入口；距离苏嘉杭高速出入口仅3公里。
✓配套：
自有“新苏吴地购物中心”商业的配套支持，北侧紧邻万达广场，西侧距离苏大附一院分院较近，南侧紧邻平江区行政中心，另外苏州市四大中心——市行政服务中心、市公积金管理中心、市社保中心、市建设招标中心，即将入驻新城，便捷商务办公。
✓前景：
平江新城“交通枢纽、商务商贸、生态居住”的功能定位，着力打造总部经济，大力发展现代服务业，高起点的规划逐步实施，区域发展潜力大。
✓产品：
应用多种高科技技术和建材，打造高品质的商务标准。
2.产品属性定位
与竞争项目相比，区域价值、地段价值明显，产品价值有一定的成长空间，因此区域价值和产品价值是本项目核心卖点。
“三高产品”，还原甲级写字楼本质
：
高效率/高品质/高形象
高效率：
完善的配套设施，是高品质写字楼的首要条件；
高品质：
高科技、人性化的产品技术的应用，从硬件到软件实现高品质；
高形象：
高端的商务环境，助推入驻企业树立高端品牌形象。
3．客户定位
分类
金融类
IT类
贸易类
制造类
传统服务业
现代服务业
房地产
政府机构/社团
其他
合计
比例
13%
7%
22%
20%
1%
23%
11%
2%
1%
100%
客户
来源
区域
比例
中心城区（沧浪区、吴中区、金阊区、平江区）
35%
新区、园区、相城区
30%
苏州其他区域（包括五县市）
20%
上海、浙江、台湾、其他
15%
第二节资源开发方案
本项目总用地面积为15198平方米，拟建总建筑面积151025平方米，其中地下部分为56032平方米，地上部分为94993平方米。
有效地利用了现有的土地资源，充分合理的利用了城市道路和住宅之间的空余位置，来开发适应性的商业项目，既满足了周围的广大居民的生活需要，也为当地解决了一定的劳动力就业问题，推动了当地的经济建设，增加了当地的财政收入，改善了当地的商业配套条件，开发价值较高，是政府强力推荐和大力支持的好项目，为当地的社会建设提供了不可忽视的支持。
第三节资源利用方案
我们公司将大力推进科学利用土地资源。
实现土地资源开发利用的科学化，是本项目成功的前提条件。
从粗放利用转变到集约利用，走内部挖潜力的路子，努力提高土地利用率，提高土地的利用效益。
严格执行规划部门的设计条件，处理好与广大居民的关系，将本项目与当地居住环境融为一体，合理确定规模，获取建设效果。
开发走生态化道路，建成环境优美舒适的商业街。
本项目绿化面积将达到5320平米，环保投资达600万元，超大的绿化面积，高密度的绿化覆盖率为净化空气、噪音、辐射等起到了强有力的作用。
严格控制建筑密度，规定较宽的建筑间距，改善人类的生态环境。
规范物业管理市场，管理要逐步推行“以人为本”的物业管理模式。
对房屋及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目，进行维护、修缮和整治。
推行物业管理早期介入制度，实行全过程跟踪管理，营造优美的人类住区。
第四节资源节约措施
本项目的土地性质为商业用地。
项目建成运营后，年耗电量约为1千千瓦时，年用水量约为4万吨。
施工期污染物的处理：
建设水沟，拦截沉淀生产废水后排入附近河道；生活污水纳入污水管网，进入污水处理厂处理。
粉尘、扬尘等采取物料统一堆放、适时喷水、严格运输、设置施工现场围栏。
噪声：
加强管理、合理安排施工作业时间。
固废：
建筑垃圾回填处理，生活垃圾由环卫部门统一收集处理。
营运期污染物的处理：
生活污水合并后经市政污水管网进入污水处理厂处理。
废气：
采用清洁能源，经抽风装置
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