项目管理(代建)方案-综合体2018年0713.docx

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专业资料

广东能源产业链XXX

项目

代建管理方案

编制单位：

广州宏达工程顾问XXXXXXXXXXXXXXXXXX有限公司

编

制

人：

罗小江

、

审

批

人：

学习资料分享

16

二〇一八年五月二日

目录

1.项目概述 5

1.1项目概况 5

1.2项目建设目标 5

1.3服务内容 5

1.4建设过程各阶段的管理策划 6

1.5代建方案的动态管理 9

2.项目组织架构 10

2.1组织架构及人员配备 10

2.2项目管理部组织机构部门职责 12

2.3项目管理部人员岗位职责 13

3.项目管理工作程序和工作制度 20

3.1本项目工作程序 20

3.2代建单位的工作制度 40

3.3单位用表 47

4.项目计划管理 75

4.1总进度安排 75

4.2进度管理工作的目标及内容 75

4.3项目进度管理工作的分析与设想 76

4.4项目建设进度计划 76

4.5进度计划管理工作的方法和措施 79

4.6疑难节点进度安排及控制措施 89

5.项目需求及设计管理 96

5.1设计管理目标 96

5.2设计控制管理工作内容 96

5.3设计质量控制管理措施 96

5.4设计投资控制管理措施 103

5.5设计进度控制管理措施 103

5.6设计优化措施 104

6.项目投资管理 109

6.1投资目标 109

6.2投资控制的依据 109

6.3投资控制原则 109

6.4投资控制的措施 110

7.项目报建报批管理 112

7.1工程前期代建工作目标 112

7.2工程前期代建工作内容 112

7.3工程前期代建工作措施 112

7.4前期工作计划 113

8.招标采购与合同管理 115

8.1项目招标与采购管理方案 115

8.2合同管理方案 122

9.项目现场管理 128

9.1项目质量管理方案和控制措施 128

9.2项目安全管理措施 132

9.3施工管理措施 135

10.项目风险管理 152

10.1项目风险界定和分类 152

10.2风险的识别 152

10.3建立风险管理系统，控制项目风险，减少风险，确保效益 154

11.项目验收及移交管理 156

11.1竣工验收管理 156

11.2工程竣工验收及移交管理 157

11.3项目移交管理 166

12.项目信息（档案）管理 169

12.1集中统一管理 169

12.2建设工程文件的归档和要求 169

12.3建设工程文件立卷的原则与方法 170

12.4归档时间和套数 172

12.5工程资料审核程序 172

12.6照片档案管理 172

12.7电子文档的管理 173

12.8项目资料向公司档案室的移交 174

12.9档案的保管 174

12.10档案资料借阅 174

12.11档案鉴定与销毁 174

13.附件：

《项目总体进度控制计划横道图》 175

1.项目概述

1.1项目概况

l工程名称：

广东能源产业链xxx项目（本项目）

l建设单位：

广州丰盛能源科技发展xxxx有限公司（甲方）

l代建单位：

广州宏达工程顾问xxx有限公司（乙方）

l设计单位：

l工程地点：

广州市增城区新塘镇塘美村xxxx

l建设规模：

约150427平方米（含45000平方米地下室），其中两栋住宅、临街商业及三层地下室，约97713平方米，二期为商业塔楼（约52714平方米，高度不低于150米）。

l代建服务期：

40个月，合同签订后，项目管理人员进场且经甲方书面确认之日起开始计算。

l项目总投资及开发计划：

1.2项目建设目标

l投资控制目标:

不超过双方确认的项目预算;

l工程质量标准:

本项目质量标准应达到国家或行业现行的施工质量验收规范的合格标准;

l安全文明施工管理目标：

确保工程零死亡，争创现场安全、文明施工达到广州市安全生产、文明施工样板”工地标准;

l项目计划控制目标：

商品房住宅及公寓部分在2019年1月份具备预售条件，2020年7月30日竣工验收备案。

1.3服务内容

（1）项目前期管理工作：

了解甲方对项目的整体定位、运营思路，制定项目管理

（代建）方案，制定项目框架开发计划、项目总体开发计划，制定项目建设管理各项工作流程和审核表，设计项目开发里程碑节点和各类一级控制计划，并报甲方审批，以此指导整个开发建设工作顺利开展，采取各项措施确保整个开发建设工作顺利开展。

（2）全过程设计管理：

负责整理甲方需求向设计单位提供资料，根据总控制计划

制定项目设计图计划，根据项目类型和实际情况选择并以甲方的名义配合和监督各设计单位（包括但不限于建筑设计，施工图设计，园林设计，幕墙设计及智能化设计等等）完成设计工作，把控及审核设计进度及设计成果质量。

（3）合同及成本管理：

根据总控计划，在估算，概算，预算不同阶段，由浅到深制定相应的投资控制计划，包括总投资计划，年度投资计划，月度投资计划，给甲方作为开发资金筹措依据。

并在实施过程进行动态管理（编制各阶段的目标成本，并执行管理）。

（4）全过程工程管理：

根据项目总体开发计划，要求施工承包商做三级施工计划。

对项目工程建设阶段的质量、进度、安全生产、文明施工、报建等进行全面管理，配合甲方，负责对项目建设过程中出现的各类突发事件进行妥善处理。

（5）招标与采购管理：

根据总控计划，制定整个项目开发建设阶段的招标采购计划，经甲方确认后组织并监督实施。

根据甲方确定的项目开发建设质量标准和期限，草拟招标文件，确定合同条款，协助甲方进行采购谈判并最终完成采购。

（6）竣工验收和交付管理：

组织各类中间验收、竣工验收，组织完成综合竣工验收备案工作。

（7）行政管理：

根据乙方的管理经验，协助甲方建立委托管理项目的行政相关管理制度，进行行政后勤、公文管理、信息管理、档案管理等工作。

。

1.4建设过程各阶段的管理策划

1.4.1前期工作管理

本项目前期工作项目多、牵涉面广，牵涉单位也多，有些工作是环环相扣，如某一环节处理不妥当，则会影响其他项目、其他部门的工作，也就影响项目工程的进展，所以对于前期工作应该仔细分析，排出计划，逐个逐项组织落实，推进前期工作顺利开展。

1）在立项及选址意见书、规划条件、修详规已批复办理的前提下，协助甲方申办《建设用地批准书》、申办《建设工程规划许可证》及申办相关规划验收手续；2）协助甲方办理地质灾害评估及申办项目建筑设计方案、初步设计、施工图设计审查手续；

3）协助甲方进行消防报审，施工图审查备案；

4）协助甲方向人防办申请设计审查，确定人防设计要求;

5）协助甲方进行防雷设计报审；

6）协助甲方进行临水、临电申报；

7）协助甲方向规划局、消防局、人防办、环保局、计委、建委、环卫、卫生防疫站、防雷所、市政、水务局、供电局、通讯等相关部门申办的其他报建、报批事项及协助办理各项规费的缴纳手续；

8）负责及时促进或优化政府合作关系，为本项目建立良好、长期的沟通平台。

9）及时准确地接收建设行政主管部门发布的信息（会议通知、培训通知、接待通知等）及时汇报给各参建单位，根据信息内容，安排人员跟进相关工作。

1.4.2设计阶段及招投标管理

1）设计管理：

（1）按照甲方认可的方式选择各阶段设计（包括但不限于规划设计、建筑方案设计、初步设计、施工图设计、景观设计、装修装饰设计、智能化设计、幕墙设计、泛光照明设计等）的设计单位。

（2）编制设计任务书，并确定各类设计的范围、深度、标准、质量等具体要求。

（3）协调联系各规划设计单位，督促各设计单位按规定期限及要求完成设计任务，设计中应当充分利用各项规划指标，以利于实现项目的最佳整体效益。

（4）因技术、水文、地质等原因必须进行设计变更的，应由设计单位填写设计变更单，经监理单位和乙方书面确认后，报甲方审批。

（5）对于各设计单位提交的设计成果，甲乙双方共同参与评审。

乙方在保证设计质量并满足规划设计标准的前提下，充分听取并尊重甲方意见。

以下设计相关工作成果在与甲方充分沟通并听取意见后，由甲乙双方共同评审，甲方确认：

a）规划设计方案；

b）主要外立面设计方案及材料选样定板，如主要石材、面砖、外墙涂料、玻璃幕墙、外立面门窗、外立面栏杆等；

c）景观设计方案和主要材料的选定；

d）室内硬装设计和软装饰设计方案（含样板房、精装修产品、公共空间）；

e）其他甲方认为对产品品质和外立面效果有重大影响的设计环节

我单位将从设计任务书、方案设计开始介入到设计管理工作中，代建项目部将设专人负责此项工作。

重点是落实设计要点的贯彻，施工图纸的设计和报建，设计概算、专项设计、限额设计的控制和掌握，促进设计进度，为早日施工创造条件。

2）各项招标策划

（1）项目开发建设过程中按规定必须招标的内容，按照双方确定的招标方案实施。

招投标工作由乙方负责组织实施，乙方应在招标工作开始前准备招投标整个的工作流程、评标办法、招标文件以及商务合同等材料。

甲方可委派人员参加招投标小组，参与招标、评标、谈判，招投标小组提出中标意见后，书面报甲方确认后由甲方发出中标通知书。

（2）根据工程所在地条件、项目定位，确定各类工程材料供应方式。

供应方式划分为三类：

甲方直接采购；甲方指定品牌或同时确定价格、供应商，施工承包商采购；项目工程总承包或分项工程承包方采购。

（3）直接影响产品质量的材料和设备，包括但不限于钢筋、混凝土、外立面材料（石材、面砖、涂料、门窗、构架、幕墙材料等）、主要设备

（电梯、空调系统、锅炉、生活给水系统、智能安防系统、排污、消防等）、装修主材等，在相应的设计方案确定后，由乙方根据本项目的实际情况，拟订具体采购标准，经与甲方沟通确定后执行。

（4）通过招投标或其他方式选择专业工作单位时，专业工作单位的资质条件及具体要求由乙方根据项目实际情况制定。

为确保本项目房产品质量并节省成本、提高效率，乙方应充分利用其合格供应商的资源，推荐合适的单位参与投标或竞争。

1.4.3施工及竣工验收移交阶段

在项目施工及竣工验收移交阶段，实施以下专项管理办法或管理制度，相关专项管理办法或管理制度按照代建方案总体要求进行细化，以作为代建方案的补充文件，在项目管理过程中贯彻实施。

a）工程计划控制管理制度

b）施工现场管理办法

c）工程质量管理办法

d）安全文明施工管理办法

e）设计施工图审核管理办法

f）设计变更管理办法

g）工程质量验收管理办法

h）工程造价管理办法

i）招标管理工作制度

j）新材料、新技术、新工艺管理制度

k）工程竣工验收及移交管理办法

l）档案管理办法

m）工程竣工文件管理办法

1.5 代建方案的动态管理

本代建管理方案将实行动态管理，当主客观条件发现变化时将调整、修改不适用的内容，并经甲方同意后实施。

在工程项目实施前，就代建管理方案及相关管理办法和制度，组织各参建单位进行交底，在项目管理过程过程中，代建项目部将对执行情况进行检查、分析并适时调整。

2.项目组织架构

2.1组织架构及人员配备

2.1.1组织架构图

甲方代表

代建经理部

宏达公司后台支持

项目经理：

项目副经理

项目总工

开发综合管理部

招标及合约管理部

设计管理部

工程管理部

招标代理、造价咨

设计单位、施工图

监理单位、基坑监

施工总承包单位、

询服务单位

审查单位

测、工程检测等单

专业施工单位

位

2.1.2人员配备计划

项目代建部组织机构的设置和岗位人员配备的指导思想，是要把项目代建部建成一个能够代表代建单位，真正成为全面履行代建合同的主体。

岗位名称

姓名

职称

工作年限

进场计划

备注

项目经理

项目副经理

项目总工

计划管理工

程师

报建报批专

员

招标、合同

主管工程师

造价工程师

土建工程师

机电工程师

安全管理工

程师

信息管理工

程师

资料员

2.2项目管理部组织机构部门职责

2.2.1开发综合管理部职责

计划管理；报建管理；信息管理；沟通协调；后勤管理。

2.2.2招标及合约管理部职责

招标管理；投资管理；合同管理；

分包与指定分包管理。

2.2.3工程管理部职责

技术管理；质量管理；

施工安全管理；文明施工管理风险管理；

绿色施工管理；

竣工验收及后续服务管理；项目实施阶段的进度控制。

2.2.4设计管理部设计投资控制；设计质量控制；设计进度控制；设计变更管理；

专项技术方案评审；技术性支持工作；

产品材料样板及设备选型审核。

2.3项目管理部人员岗位职责

2.3.1项目总经理岗位职责

1、确定项目管理部的组织构架，明确各部门的工作范围、工作要求及工作目标；

2、组织本项目管理部工作周例会，检查指定业务工作完成情况，贯彻实施公司及本项目管理部门的规章制度；

3、负责建立项目的合同管理体系，严格履行合同管理任务，处理好与乙方的合同争议和纠纷；

4、严格执行建设单位制定的动态成本管理制度，并负有领导和实施职责；

5、负责组织工程实施中政府有关部门、市政部门、公用事业、设计单位、施工承包商、监理单位等各方面之间的综合协调工作；

6、对本项目管理部的工作承担责任；

7、主持处理项目重要的工程管理和技术性问题；

8、定期向公司领导和有关部门提交项目实施的情况报告。

2.3.2项目副经理岗位职责

1、协助项目经理完成项目管理部日常工作；

2、负责本项目管理部内部管理及项目的日常领导管理工作，负责质量体系建立、综合协调工作和审核项目管理方案、项目管理计划、质量计划；

3、负责本项目的技术、质量、进度计划、成本、安全管理、安全事故处理等工作；

4、定期或不定期向项目经理汇报项目工作情况和效果，及时反馈和研究处理重大问题。

5、协助项目总经理组织本项目管理部工作周例会，检查指定业务工作完成情况，贯彻实施公司及本项目管理部门的规章制度；

6、对本项目管理部的工作承担责任。

2.3.3项目总工程师岗位职责

1.负责项目部管理体系的建立、运行和管理工作，对项目总经理负责；

2.协助项目总经理做好项目的技术管理工作，全面跟踪、掌控项目实施情况，并及时修正或协调解决项目实施过程中产生的各种问题；

3.负责传达与转发政府、建设主管部门下发的相关法规、文件；组织对相关技术

文件的收集汇编，并及时更新；

4.负责开发综合管理部、设计管理部、合同成本部、工程管理部、管理制度的编制并实施，定期向项目总经理汇报各部门管理制度落实情况；

5.审查项目管理部上传上报的项目管理文件资料，指导项目技术资料的建档、归档工作；

2.3.4招标及合约管理部经理岗位职责

1、负责编制和更新工程材料招投标、甲供材料、供应商履约评估、信息管理等管理程序文件；

2、建立和完善建材供应商和产品质量标准、建材行情信息库。

保证材料采购有可操作性、实用性、可追溯性；

3、扩大信息渠道，公平、公正选择供应商，降低工程和管理成本，提高工作效率和管理技能；

4、建立和完善采购信息，建立《合格供应商名册》，保证工程质量，规避风险。

编制招标文件标准文本、评标标准、相关表单；

5、协助建设单位组织实施甲供材料采购招投标和合同签约工作；

6、定期检查合同履约及现场执行情况，协助项目部对供应商进行协调。

2.3.5工程部经理岗位职责

1、协调各专业工程师的管理工作；

2、开工前负责向施工承包商移交场地，并组织办理有关手续；

3、审核各阶段进度计划并监控其实施；

4、对工程质量进行监督，对重点部位组织抽验；

5、负责组织工程竣工验收；

6、对施工中的不合格品或材料、设备提出处理意见；

7、定期或不定期组织各专业管理工程师对施工承包商进行进度、质量、安全、文明施工、场容场貌等方面进行检查并督促落实。

2.3.6开发综合管理部经理岗位职责

1、项目日常事务管理和接待工作；

2、负责办理项目运行所需要的各项审批手续；

3、负责办理项目各种备案、报批、报建的手续；

4、负责开发总控计划的编制和阶段性进度计划的编制和调整；

5、负责建立贯穿项目建设全过程全覆盖的信息管理系统及制度，指导信息主管工程师、信息管理员的建设工程资料的建档及日常资料的管理归档工作。

6、建立档案资料管理制度，根据项目建筑内容和特点，按规范构建工程档案总体台帐体系，分阶段、分项目、分内容建立子档案台帐；

7、负责日常收发文及接收各部门移交的工程资料并进行管理和存档；

8、编制项目竣工资料，向业主移交竣工资料和相关档案，并办理移交手续。

2.3.7设计管理部经理岗位职责

1、 根据管理合同的工作内容进行设计管理；

2、 负责配合开发综合管理部办理公司内部和政府部门的设计报审、报批和取证所要求的相关图纸；

3、 参加材料、设备的技术选型；参与设备及系统的验收和试运行；

4、负责建立图纸文件登记、发放、存档台账并分项、分专业统一编号的管理制度，办理并审查设计变更，负责对所有设计文件进行收发，定期移交开发综合管理部；

5、 监督施工图在现场的执行情况，参加工程会议，对工程技术质量及设计有关问题提出专业意见；

6、 参加并监督基槽、结构中间验收及竣工验收；

7、负责对设计合同的管理，承担监理、总包、分包合同中涉及设计问题的业主责任和对乙方相关责任、义务的监控，对乙方合同中涉及设计原因而导致质量、进度问题做出技术分析，提出指导意见；

8、 负责组织各相关专业人员进行审图工作，跟踪落实图纸变更的认可签证；

9、 负责设计交底的组织工作和施工阶段的协调工作。

2.3.8招标、合同主管工程师岗位职责

1、负责编制和更新工程材料招投标、甲供材料、供应商履约评估、信息管理等程序文件；

2、建立和完善建材供应商和产品质量标准、建材行情信息库；

3、扩大信息渠道，公平、公正选择供应商，降低工程和管理成本，根据工程特点向委托方提供承包商、供货商等公司名单及相关的公司资料，供建设单位决策；

4、建立和完善采购信息，建立《合格供应商名册》，保证工程质量，规避风险。

编制招标文件标准文本、评标标准、相关表单；

5、协助建设单位甲供材料采购招投标和合同签约工作，确保按计划实施；

6、定期检查合同履约及现场执行情况；

7、公正、公平考核供应商合同履行情况，收集各方面信息。

2.3.9造价工程师岗位职责

1、负责审查本项目工程计量和造价管理工作；

2、审查工程进度款，提出审核意见；

3、审查合理化建议的费用节省情况；

4、审核承建商工程进度用款和材料采购用款计划，严格控制投资；

5、严格控制工程投资成本在预算范围内，对成本控制过程负责；

6、编制工程投资完成情况的图表，及时进行投资跟踪；

7、对有争议的计量计价问题提出处理意见，提出索赔处理意见，对工程变更对投资的影响提出意见；

8、配合建设单位办理竣工结算；

9、收集、整理投资控制资料，编制投资控制台账。

2.3.10计划管理工程师岗位职责

1、协助项目经理、开发综合管理部经理进行项目计划管理；

2、督促各施工承包商按时报计划；

3、每周统计各项目进度与计划差异,并编制计划执行报表；

4、按公司项目管理制度收集项目过程成果资料。

2.3.11土建工程师岗位职责

1、掌握图纸内容工艺要求、材料的选用要求，负责本专业范围工程图纸的全面审核；

2、能够掌握建筑结构相关的专业知识，并熟悉相关工程的专业知识；

3、掌握建筑工程的规范要求，并能够合理的运用，确保工程质量；

4、能够在现场指导监理单位、施工承包商的工作，确保工程进度在整体工程进度计划的控制范围之内；

5、协调计划执行中的问题；

6、协调、组织、参与工程建设中的基础、主体、竣工等验收。

2.3.12机电工程师岗位职责

专业资料

给排水专业

1、掌握本专业的工程图纸内容工艺要求，材料的选用要求，负责本专业范围工程图纸的全部审核；

2、掌握水、暖专业工程与相关土建、电气、建筑工程之间的关系，能够合理的运用水、暖专业知识技巧，使水系统及采暖系统的安装合理美观、使用方便；

3、能够掌握水系统相关的专业知识，并熟悉相关工程知识，能够指导工程安装工作、工程材料的选用，达到水系统的功能品质要求；

4、掌握水、暖系统相关的配套知识，熟悉政府相关部门对水、天然气、消防系统的管理办法及相关的法规规定；

5、负责完成水、天然气、消防等专业确定方案，负责组织施工承包商进场，实施过程协调管理。

6、掌握水、天然气、消防系统工程的规范并熟悉相关电气法规，并能够合理的运用；

7、具有组织本专业施工的能力，能够在现场指导监理和施工工作，确保工程进度达到整体工程计划要求；

8、协调本专业的竣工验收工作；

9、严格控制专业工程投资成本在预算范围内，对成本控制过程负责；

10、负责范围：

上水工程、排水工程、消防工程、煤气工程，配合作好室外配套工程。

电气专业

1、掌握本专业的工程图纸内容及工艺要求，材料的选用要求，负责本专业范围工程图纸的全面审核；

2、掌握电气工程（供电、通讯、有线电视、安保系统、网络技术）与相关土建、水、暖工程之间的关系，能够合理的运用电气专业知识及技巧，使电气系统的安装合理、美观、使用方便；

3、熟悉相关工程的专业知识，能够指导设计工作、工程安装工作、工程材料的选用，达到电气系统的功能、品质要求；

4、熟悉政府相关部门对电气系统的管理办法，掌握相关的法规规定；

5、负责本专业方案审批，负责组织施工承包商进场，实施过程协调管理。

17

学习资料分享

6、协调本专业的竣工验收；

7、负责范围：

供电工程、通讯工程、有线电视工程、消防弱电、对讲、可视对讲工程并配合作好室外配套工程。

2.3.13安全管理工程师岗位职责

1、督促监理单位做好安全文明施工的监控管理，定期对分管标段进行安全检查，并追踪了解整改情况，给予监理单位必要的支持；

2、严格要求施工承包商按照合同和有关的规范规定达到广东省双优文明工地，督促监理单位落实合同条款中安全管理职责；

3、对于政府及相关管理公司检查过程中发现的安全隐患和文明施工问题，督促、检查监理单位跟踪落实的情况。

2.3.14信息管理工程师岗位职责

1、负责收集整理工程前期的各种资料；

2、负责收集及传达政府部门和建设单位的有关文件；

3、负责来往文件、资料的收发管理工作，保证本项目管理部使用的所有文件和资料的有效性，并进行必要的标识；

4、做