广西壮族自治区贯彻国务院关于深化城镇住房制度改革的决定的实施Word格式文档下载.docx

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　　城镇公有住房，除市（县）以上人民政府认为不宜出售的外，均可向城镇职工出售（在职副省级以上干部住房暂不出售），职工购买公有住房坚持自愿的原则。

新建住房和腾空的旧住房实行先售后租，并优先出售给住房困难户、无房户。

　　２、售房价格

　　出售公有住房分别实行市场价、成本价和标准价。

高收入家庭实行市场价；

中低收入家庭实行成本价。

成本价包括住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金等７项因素（小区级非营业性配套公建费是否列入成本由各市、县自行确定）。

旧房的成本价按售房当年新房的成本价成新折扣（折旧年限一般为５０年）计算，使用年限超过３０年的，以３０年计算。

　　目前以成本价售房有困难的市（县），可以实行标准价作为过渡，标准价由两部分组成：

一是职工个人负担的部分（简称负担价），二是职工用单位资助的住房公积金抵交的部分（简称抵交价）。

１９９４年负担价为双职工所在市、县上１年平均工资的３倍，２０００年以前达到３．５倍。

抵交价按双职工６５年内积累的由单位资助的住房公积金贴现值的８０％计算（标准价的计算方法见附件一）。

　　出售公有住房的成本价和标准由市、县人民政府逐年测定，报自治区住房制度改革领导小组批准后公布执行。

以每年７月１日至次年６月３０日为一年度。

　　实际售价根据住房所处地段、结构、层次、朝向、设施和装修处因素进行调整。

　　３、优惠政策

　　（１）现住房优惠。

职工按成本价或标准价购买现已住用的公房，可给予现住房优惠。

１９９４年购买现住房分别按成本价或负担价优惠５％，以后逐年减少，至２０００年全部取消；

旧房的抵交价，根据使用年限适当降低，使用年限１０年（含１０年）的不能低于新房抵交价的９０％，超过１０年的，最多不能低于新房抵交价的８０％。

　　（２）工龄折扣。

售房单位应根据购房职工建立住房公积金制度前的工龄给予工龄折扣（含夫妇双方）。

每年工龄折扣的数额，按抵交价除以６５年（男职工３５年，女职工３０年）计算。

离退休职工计算工龄折扣的时间，按国家规定的离退休年龄计算。

　　（３）一次性付款折扣。

凡一次性付清房款者，减收应付房款不高于２０％。

　　（４）职工按成本价或标准价购买公有住房，每个家庭只能享受一次。

购买的住房面积标准仍按自治区批准的各市、县房改方案执行，超过标准部分，一律按市场价。

　　４、分期付款

　　无力一次付清房款者，可实行分期付款，但首次付款不得低于房款的３０％，余款按月还本付息，还款年限不得超过１０年。

购房人也可向金融机构申请抵押贷款。

　　５、明确产权

　　职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。

　　职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用５年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。

　　职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，可以继承。

一般住用５年后可以依法进入市场，在同等条件下，原售房单位有优先购买、租用权。

售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和有关税费后，单位和个人按各自的产权比例分配。

　　６、做好售房政策衔接

　　对于在《决定》出台以前按自治区方案关于部分产权的规定已经出售的公有住房（包括已交预付款的），仍予以认可，但须按《决定》的规定按照售房当年的售价占成本价的比重明确个人拥有的产权比例。

也可经购房人同意，按成本价补足房价款及差额部分的利息后，原购住房产权全部归个人所有（具体计算办法见附件二）。

　　对于在《决定》出台以前违反自治区统一政策规定低价出售的公有住房，应一律按自治区的方案予以纠正，再明确产权比例。

　　《决定》公布之后出售公有住房一律按《决定》规定的售房政策执行，自治区和各级人民政府原规定出售公有住房的标准价和最低价一律停止执行。

　　７、售房款的管理

　　国有住房的出售收入按住房产权关系和一定比例上交同级财政和留归单位，分别纳入城市住房基金和单位住房基金；

其他公有住房出售收入，归单位所有，纳入单位住房基金。

各级人民政府要建立和健全专门的住房资金管理机构，在同级房改领导小组领导下，对城市、单位、个人三级住房基金进行统一归集、统一管理、专户储存、专款专用。

住房资金管理机构挂靠哪个部门管理，仍由各地自定。

住房资金的存贷款业务由该管理机构委托经当地人民政府指定的专业银行办理，受委托的专业银行根据委托协议办理相关的金融业务。

　　要继续做好原售房资金转入各级住房基金的核定、划转工作。

划转的资金和原有的住房补贴，要逐步理入职工工资或用于列支公积金。

全面推行公积金制度

　　住房公积金是一项个人的长期性住房储蓄。

实行住房公积金制度有利于住房资金的积累、周转和政策性抵押贷款制度的建立；

有利于增强职工自我保障意识，提高职工购、建住房能力，促进住房建设。

全区所有行政和企业、事业单位及其职工均应按照“个人存储、单位资助、统一管理、专项使用”的原则交纳公积金，建立住房公积金制度，并要做出预算安排，列入预算计划。

　　１、公积金的缴存率

　　住房公积金由在职职工个人及其所在单位，分别按职工个人工资和职工工资总额的一定比例逐月交纳，归个人所有，作为个人住房基金存入个人公积金帐户，用于购、建、大修住房。

职工离退休时，本息余额一次结清，退还职工本人。

“八五”期间，我区住房公积金的缴存率定为上一年１２月工资额的５％。

外资企业及其中方职工的住房公积金缴交率也同样执行这个比例。

　　２、已推行公积金的市、县，要按《决定》进一步规范完善，形成制度。

尚未建立住房公积金制度的市、县，最迟至１９９５年６月３０日前都要推行住房公积金制度。

公积金的列支渠道按《决定》的规定办理。

　　３、住房公积金的管理

　　住房公积金是类似职工工资，属于个人所有并具有社会保障性质的资金。

各市、县政府负责制定公积金的归集、使用、管理等有关具体规定，审定公积金的使用计划和财务收支预算。

各市、县人民政府要根据责权利一致的原则由专门的住房资金（含公积金）管理机构，负责住房公积金的归集、支付、核算和编制使用计划等管理工作。

积极推进租金改革

　　１、租金改革的原则

　　租金改革要考虑租售比价的合理化。

租金提高的幅度和次数，要与售房价格从标准价向成本价过渡的步骤相联系，也要与当地居民的收入水平相适应，要根据物价指数控制目标统筹安排。

　　２、租金改革规划

　　１９９６年全区租金水平要达到房租支出占双职工家庭平均工资收入的５％。

到２０００年，住房租金原则上应达到占双职工家庭平均工资的１５％。

各市、县每年６月３０日前根据自治区的提租规划和上年１２月当地职工的收入水平测定并公布下一年度租金提高的幅度。

有条件的市、县或单位，应结合实际情况，较快实现向成本租金的过渡。

　　职工实交租金还应根据住房所处地段、结构、设施、装修等因素进行调整。

　　３、新房新租

　　为推动新房率先进入住房新体制，在租金水平达到成本租金以前，新建公有住房（含腾空的旧住房）的租金标准应高于同期现住房的租金标准。

各市、县人民政府可对新房实行新租作出具体规定，还可以对职工承担新房（含腾空的旧住房）交纳租赁保证金和认购住房债券做出具体规定。

　　４、减、免、补办法

　　租金调整后，离退休职工、政府民政部门确定的社会救济户和非在职的优抚户等，实交租金超过个人合理部分已造成生活困难的，可继续实行减免补政策，具体办法如下：

　　１９３７年７月６日以前参加革命工作的离休干部、已故离休干部的配偶及政府民政部门确定的社会救济户和非在职的优抚户，提租后每户每月净增租金全部免交；

１９３７年７月７日至１９４５年９月２日参加革命工作的离休干部，提租后每户每月净增租金免交７０％；

１９４５年９月３日至１９４９年９月３０日参加革命工作的离休干部提租后每户每月净增租金免交５０％；

建国以后参加工作，１９８５年工资改革以前的退休职工提租后每户每月净增租金免交３０％。

　　５、住房在规定标准之内的职工家庭，用规定的个人合理负担部分加上全部住房补贴，仍不足支付房租的，差额可由其所在单位适当给予补助，列支渠道按《决定》的规定办理。

　　６、加强对租金收入的管理

　　租金收入归产权单位所有，纳入单位住房基金，由住房资金管理机构管理，用于住房维修、管理、建设和城镇住房制度改革。

切实加快经济适用住房建设

　　各市、县人民政府要十分重视经济适用住房的开发建设，尽快把房改归集起来的资金充分有效地用到住房建设上，加快解决中低收入家庭的住房问题。

　　１、政府扶持，各有关部门配合，抓好经济适用住房建设

　　各市、县人民政府对经济适用住房建设用地应采取行政划拨方式供应；

对经济适用住房建设项目，各有关部门要在计划、规划、拆迁、税费等方面予以政策扶持。

各市、县房改部门要会同有关部门制定本地经济适用住房建设的当年计划和“九五”规划，并做好经济适用住房建设的组织协调、分配和管理工作。

各级建设行政主管部门要切实组织好经济适用住房建设的施工工作。

各房地产开发公司每年的建房总量中，经济适用住房要占２０％以上。

金融单位在信贷等方面应予以支持。

　　开发建设经济适用住房可继续执行自治区原房改方案和有关规定的税费减免优惠政策，具体减免项目由各市、县人民政府自定。

　　２、继续鼓励集资合作建房，加快解危解困

　　要充分调动各方面积极因素，在统一规划的前提下，加快住房建设步伐。

凡是有条件自己解决职工住房的企业和单位，要继续大力推进集资合作建房。

各市、县房改办和住房资金管理机构要认真做好已归集的单位住房资金的回拨工作，积极支持单位建房和集资建房，并做好政策指导和组织协调工作，要积极创造条件，推进城镇经济适用住房小区建设，加快城镇危旧房改造和解决困难户的住房问题，逐步建立起完善的国家、集体、个人三者合理负担的住房建设投资体制。

加强住房售后管理，大力发展房地产交易市场和社会化的房屋维修管理市场

　　只有建立完善的住房管理体系、方便的住房维修服务市场以及合理的住房服务价格体系并形成机制，才能解除购房职工的后顾之忧。

　　１、改革现行的城镇住房管理体制

　　按照建立住房新制度的要求，各地可组建维修管理小组或管委会，发展多种所有制形式的物业管理企业，为住宅区居民提供多层次、综合性和社会化的维修管理服务，逐步改变由各单位维修管理住房的体制为社会化、专业化运行的体制。

　　２、售后维修、管理的经费筹措

　　职工按《决定》规定购买的住房，各项维修开支由产权人负担。

售后楼房应建立共用部位、共用设施的维修基金，维修基金的利息（储蓄期间按银行规定的个人储蓄存款利息计息）用于支付共用部位、共用设施的维修费用，不足部分由产权人按各自占有房屋建筑面积的比例分摊。

　　３、建立和发展房产交易和维修管理市场

　　发展便于交易的规范化房产市场和较为完善、周到的售后维修服务是促进出售公房的重要前提。

职工购买公房，要办理住房产权过户和登记手续及相应的土地使用权变更登记手续；

转让（出售、交换、赠与）、出租、抵押、继承所购住房，要按国家和当地人民政府的规定交纳有关税费。

要加强市场管理，规范交易程序，完善税收和资产评估制度，尽快完善有关政策法规，把住房市场纳入法制轨道。

加强领导，统筹安排，加快推进住房制度改革

　　加快住房建设和推进住房制度改革是各级人民政府的重要职责，各级政府要把房改作为一项重要任务和经济发展战略的重点之一来抓。

房改直接关系广大群众的切身利益，关系政治稳定和社会安定，涉及到各个方面和各个部门，各级政府应当高度重视，加强对这项工作的领导。

　　１、健全机构，加强房改队伍建设

　　住房制度改革是一项长期任务，也是一项政策性、理论性、专业技术性较强的工作，各级人民政府要建立健全工作机构，给其机构定级定编，并赋以相应的协调责任和决策权力。

要有计划地进行干部培训，使房改有一支稳定的政治思想好，业务素质过硬，作风扎实的干部队伍，防止不正之风和以权谋私。

　　２、把企业房改作为城镇住房制度改革的重点

　　企业房改是建立现代企业制度的重要内容之一，各级政府要为企业房改创造条件，积极支持企业开展集资建房，加快解决企业职工住房问题。

有条件的国有大中型企业，应结合企业经营机制转换和劳动工资制度改革，采取成立房产经营公司，或把企业住房委托给社会化的物业管理公司，或由本企业与其它企业、单位一起组建股份制的物业管理公司等多种形式，把住房建设、分配、管理和维修服务等职能从企业中分离出去，加快实现住房的商品化、社会化。

　　３、继续加强房改的宣传工作

　　广大群众的支持是房改坚实的社会基础。

要利用各种宣传工具，向群众讲明加快房改的目的、意义、政策和实施步骤，注意针对群众中的思想认识问题做好解释宣传工作，提高城镇居民的住房商品化意识，积极参与住房制度改革。

　　４、各市、县要根据《决定》规定的统一政策，结合本地区社会经济发展水平，制定本地的深化住房制度改革实施细则，并按规定报自治区房改领导小组批准后执行。

所有单位，不论隶属关系，都应服从所在市、县政府对房改的统一部署和政策。

自治区和各地、市政府要根据《决定》精神，加强检查、督促，保证国家房改政策的顺利实施。

　　５、严肃房改纪律。

各级监察部门要加强纪律监督、检查，对不执行国家统一政策，低价售房，变相增加优惠，挪用房改资金以及在房改中以权谋私等违纪行为要严肃查处。

各部门指定的有关房改的文件和配套政策颁布，须经自治区房改领导小组会签同意，方能下发执行。

　　本《实施方案》由自治区房改办解释。

附件一：

　　　　关于标准价出售公有住房的计算办法

　　标准价是指目前以成本价向中低收入职工家庭售房确有困难的城市或城镇，依据该城市或城镇中低收入职工家庭经济承受能力确定的售房价格。

标准价作为过渡性决策价格要随着中低收入职工家庭经济承受能力的提高而提高，逐步达到按成本价售房。

标准价计算办法

　　标准价按负担价和抵交价之和测定。

（一）负担价的计算

　　负担价是职工个人负担的房价，按当地市（县）双职工年平均工资的一定倍数计算的房价。

１９９４年为所在市（县）双职工年平均工资的３倍。

计算负担价的标准面积统一按５６平方米。

　　负担价的计算公式为：

Ｘ＝Ａ×

２×

Ｐ÷

５６

　　其中：

Ｘ为每平方米建筑面积的负担价，Ａ为当地统计部门公布的上年职工平均工资；

２为双职工；

Ｐ为房价与双职工平均工资的倍数（１９９４年为３）；

５６指两居室建筑面积，也是计算标准价的规定面积。

九四年的负担价计算公式简化为：

　　Ｘ＝Ａ×

３÷

５６＝０．１０７×

Ａ

　　　　　┏━━━━━━━━━━┓　　即：

　┃Ｘ＝０．１０７×

Ａ　┃　　　　　┗━━━━━━━━━━┛

（二）抵交价的计算

　　抵交价是指职工用房改中增发的住房补贴和住房公积金支付的房价。

《决定》规定，抵交价按双职工６５年（男职工３５年、女职工３０年）内积累的由单位资助的住房公积金贴现值的８０％计算的房价（留下２０％作为住房维修的费用）。

　　抵交价的计算公式为：

Ｙ＝（Ｙ＋Ｙ）÷

５６　　　　　　　…………①

　　　　　　　　　　　　　　　　1　　2

　　Ｙ＝Ａ·

Ｃ

　　　1　　　　1

　　　2　　　　2

　　　　　　　　　　　　　　　　　35　　　　　　35

　　　　　　　　　　　　（1+8.12％）－（1+6.66％）　　　　　　35

Ｃ　＝ａ×

ｂ×

━━━━━━━━━━━━×

80％÷

（1+6％）

　　　　　　1　　　　　（1+8.12％）－（1+6.66％）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　35　　　　　　35

　　　　　　　　　　　　　　（1+8.12％）－（1+6.66％）　　　　　　35

　　　　　　　＝5％×

1.017×

　　　　　　　　　　　　　　（1+8.12％）－（1+6.66％）

　　　　　　　＝２．１０９８＝２．１１

　　　　　　　　　　　　　　30　　　　　　30

　　　　　　　　　（1+8.12％）－（1+6.66％）　　　　　　30

　　Ｃ　＝ａ×

　　　2　　　　　（1+8.12％）－（1+6.66％）

　　　　　　　　　　　　　　　　30　　　　　　30

　　　　　　　　　　　（1+8.12％）－（1+6.66％）　　　　　　30

　　　　＝5％×

　　　　　　　　　　　（1+8.12％）－（1+6.66％）

　　　　＝１．６９０４≈１．６９

Ｃ　＝２．１１×

Ｃ　＝１．６９×

Ａ　把Ｙ　、Ｙ　代入①可简化为：

　　　2　　　　2　　　　　　　　　　1　　2

　　　　　┏━━━━━━━━━━┓　　　　　┃Ｙ＝０．０６８×

　　Ｙ为抵交价，Ｙ、Ｙ分别指男、女职工工作年限内测算的抵交价。

Ｃ、Ｃ

　　　　　　　　　1　　2　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1　　2综合系数分别为２．１１、１．６９。

ａ为公积金交存率５％；

ｂ为当年内单位发给的住房公积金的年本息和系数，取１．０１７。

　　Ａ为当地统计部门公布的上年职工平均工资

　┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓　┃标准价Ｓ＝Ｘ＋Ｙ＝０．１０７×

Ａ＋０．０６８×

Ａ＝０．１７５×

Ａ┃　┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛

Ｘ为负担价，Ｙ为抵交价

　　（三）关于标准价计算公式中各种数据的规定

　　标准价计算公式中，年工资增长率８．１２％，年物价增长指数６％，住房公积金年储蓄存款利率６．６６％，男职工工作年限３５年，女职工工作年限３０年，二居室建筑面积５６平方米（按照小康居住水平８平方米的标准和户均３．５人推算得出），均为国家统一规定的测算标准价的数据。

计算公式中职工平均工资按当地统计部门公布的上年职工平均工资确定。

住房的实际售价应根据所处地段、结构、楼层、朝向、设施和装修标准等因素区别计价。

　　例如：

某市１９９３年职工平均工资为３６００元，按上述办法计算１９９４年标准价为：

（Ａ＝３６００元）

　　负担价：

Ｘ＝0.107×

Ａ＝0.107×

3600＝385.2（元／平方米）

　　抵交价：

Ｘ＝0.068×

Ａ＝0.068×

3600＝244.8（元／平方米）

　　标准价：

Ｓ＝Ｘ＋Ｙ＝385.2＋244.8＝630（元／平方米）以标准价出售旧公有住房成新折扣的计算办法

　　１、以标准价出售旧公有住房，以出售当年新房标准价为１００％，按下述办法给予成新折扣：

　　（１）负担价部分的成新折扣，按住房折旧年限５０年计算，每早竣工使用一年成新折扣２％，使用年限超过３０年按３０年计算。

　　（２）抵交价部分的成新折扣，根据使用年限适当给予折扣，但最多不能超过新房抵交价的２０％。

　　依据上述规定以标准价出售旧公有住房的年折旧率计算公式为：

　┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓　┃　　　　　负担价×

２％＋抵交价×

２０％÷

３０　　　　　　　┃　┃年折旧率＝━━━━━━━━━━━━━━━━━×

１００％　　┃　┃　　　　　　　　　　标　　准　　价　　　　　　　　　　　　┃　┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛

一套旧住房已竣工使用２０年，给予的成新折扣按年折旧率×

２０年计算。

如出售的旧住房已竣工使用４０，给予的成新折扣只能按年折旧率×

３０计算。

　　２、出售经过大修或设备更新的旧住房，按简单的年限折旧率成新折扣确定的出售价格，与实际价值不符时，应按有关规定，经实地评估后成新折扣。

工龄折扣的计算办法

　　《决定》中规定，对于购房职工没有享受住房公积金的工作年限应给予工龄折扣。

工龄折扣的计算年限以各城市公积金建立的时间为限。

　　每平方米建筑面积年工龄折扣的数额，按各城市每建筑平方米抵交价除以６５年计算。

计算公式为：

　┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓　┃　　每平方米建筑面积年工龄折扣额＝抵交价÷

６５　┃　┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛

某城市１９９４年售房抵交价为２４４．８元／平方米，则该城市职工购房年工龄折扣额为：

　　　２４４．８÷

６５＝３．７７（元／平方米·

年）

　　注：

工龄折扣的工龄计算时间，从职工参加工作之日起至国家规定的职工工作岗位离退休年龄止（夫妻一方已故的，计算时间按去逝那年止）；

现已离退休职工按其实际工龄计算。

某同志１９４５年参加革命工作，１９９２年离休，其工龄应为４７年。

其爱人１９５５年参加工作，１９９２年退休其工龄为３７年。

夫妇两人合计工龄为８４年，该地自１９９３年推行住房公积金制度，该夫妇购房时，其工龄折扣总额为：

（该夫妇在上例某城市工作，住房面积为８０平方米）

　　年工龄折扣额×

８４×

所购住房面积＝３．７７×

８０

　　　　　　　　　　　　　　　　　　＝２５３３４．４（元）现住房折扣的计算办法

　　《决定》第１７条规定“职工购买现已住用的公有住房，可适当给予折扣。

”１９９４年现住房折扣率为负担价的５％，以后每年减少１％。

现住房折扣的计算公式为：

　┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓　┃　每平方米建筑面积现住房折扣额＝负担价×

折旧率　┃　┗━━━━━━━━━━━