城项目市场调研报告及项目定位分析.docx
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城项目市场调研报告及项目定位分析
太仓国际商贸物流中心
市场调研报告及项目定位分析
第一部分、物流业市场调研报告及项目定位分析………………………………………………………
第一章、太仓市城市环境研究………………………………………………………
第二章、物流行业发展现状研究及部分物流园区调查报告………………………………………………………
第三章、本案项目概况及周边专业市场调查………………………………………………………
第四章项目SWOT分析及功能定位………………………………………………………
第二部分太仓市商品房市场及酒店行业………………………………………………………
调研分析及高层产品定位………………………………………………………
第一章太仓的商品房市场开发现状及个案分析………………………………………………………
第二章、太仓酒店业市场调查分析………………………………………………………
第一部分物流业市场调研报告及项目定位分析
第一章、太仓市城市环境研究
（一）城市区位及行政区划
太仓市位于江苏省东南端，东濒长江，南邻上海，西接苏州。
太仓拥有2000年的历史文化，太仓的浏家港（现为太仓港）号称“六国码头”，是上海开埠前我国东南沿海的主要商埠，也是明代伟大航海家郑和船队七下西洋的起锚处。
太仓市现有人口45.46万，总面积815平方公里，境内地势平坦，河流纵横，土壤肥沃，物产富饶，素称“江南鱼米之乡”。
太仓市属于江苏省苏州市管辖。
市辖7个镇：
城厢镇、沙溪镇、浏河镇、浮桥镇、璜泾镇、双凤镇、陆渡镇；以及2个开发区：
太仓经济开发区、太仓港港口开发区。
（二）城市定位及发展规划
【城市定位】
太仓将形成“现代化港口工业城市和滨江卫星城市构架，基本实现城市现代化、城乡一体化”的城市新格局。
这一城市定位的新鲜出炉，预示着太仓以港口产业为中心的物流业将得到大力的发展。
【发展规划】
“以工兴港、以港兴市、接轨上海、服务苏南”这一新目标的提出，加快了太仓向世界级港口城市这一目标前进的速度。
与此同时，太仓市今年又加快了公路建设步伐，继沪嘉浏高速、沿江高速后，今年年底通车的“苏昆太高速公路”将进一步拉近苏州、昆山到太仓的时空距离。
“锡太”一级公路届时也将通车，建成后将大大方便无锡一带企业的货物进出太仓港。
经过太仓的这些高等级公路网串起了整个苏南地区的所有县级市，苏南地区任何一个县级市都可以通过这一网络快捷地抵达太仓港。
结论：
太仓经济的快速发展、独有的港口优势，便捷的交通网络，加快了太仓向世界级港口城市前进的步伐。
相信通过太仓政府的大力扶持和协助，太仓地区的物流业将会得到前所未有的发展。
（三）城市经济
太仓是江苏省经济最为发达的县（市）之一。
改革开放以来，始终保持持续增长的经济发展势头，在全国率先进入小康市，经济实力连续多年位居全国百强县（市）前列。
2005年太仓全市各行业经济均取得了显著的提高，其中较有代表性的行业为：
【工业】 2005年工业经济增势强劲。
全市大力发展外向型经济,放手发展民营经济。
全年完成工业总产值达到542.62亿元，比上年增长24.8%，其中，规模以上工业总产值346.52亿元，增长32.0%,占全部工业份额由上年的58.5%上升到63.9%，上升了5.4个百分点。
工业产销衔接良好。
全年完成工业产品销售收入506.94亿元，比上年增长29.0%，其中，规模以上工业产品销售收入341.18亿元，比上年增长33.0%。
产品销售率达98.1%。
工业企业经济效益综合指数达142.6%。
全年实现利税总额49.96亿元和利润总额27.08亿元，分别比上年增长32.6%和33.1%，其中，规模以上工业利税总额和利润总额分别为30.82亿元和19.26亿元，分别比上年增长15.4%和15.3%。
【金融保险业】 金融保险业服务功能进一步强化，市场规模进一步扩大。
至年末，全市金融机构人民币各项存款余额227.66亿元，比年初增加41.09亿元，增长22.0%；人民币各项贷款余额196.43亿元，比年初增加49.22亿元，增长32.5%。
全年金融机构现金收入737.46亿元，比上年增长40.5%，现金支出758.47亿元，比上年增长39%，收支相抵现金净投放21.02亿元，与上年基本持平。
城乡居民人民币储蓄存款余额114.94亿元，比年初增加17.5亿元，增长18.0%。
外汇存、贷款余额分别为1.34亿美元和0.94亿美元，分别比上年减少1.4%和14.8%。
保险业收入稳步增长。
全年保费收入5.99亿元，比上年增长13.7%，支付各类保险赔款及给付1.48亿元，比上年增长22.3%。
【国内商业】 商业企业不断加快布局结构和经营业态调整，商业企业的集聚、辐射能力不断增强。
消费品市场销售平稳增长。
全年完成社会消费品零售总额41.22亿元，比上年增长14.1%。
居民消费升级趋势日趋明显，轿车、家居类商品消费进一步扩大。
在社会消费品零售额中，城区零售额19.98亿元，比上年增长14.4%；农村零售额21.24亿元，比上年增长13.9%。
各类商品销售全面增长，其中，批发零售业33.85亿元，比上年增长13.7%，餐饮业7.37亿元，比上年增长16.3%。
【交通运输邮电业】 交通运输、仓储、邮电通信加快发展，综合服务水平不断提高。
交通运输网络进一步完善，基础设施建设进一步加快。
沿江高速公路、太蓬公路已建成通车，苏昆太高速公路、锡太一级公路、339省道复线工程按期推进。
全市机动车辆猛增，社会运输能力大幅提高。
年末汽车2.57万辆，其中，客车1.81万辆，货车0.76万辆，分别比上年增长26.6%和16.0%。
私牌汽车1.72万辆，新增4603辆，比上年增长36.7%。
邮政业务稳步发展。
全年实现邮政业务收入5096万元。
第二章、物流行业发展现状研究及部分物流园区调查报告
经济的快速发展，对物流行业的需求就会增加，而物流园的建立又会对当地的经济起到促进作用。
所以越来越多的经济中心城市都提出关于物流园区的规划。
下面我们分别从全国、江苏及浙江部分城市物流园区的规划及经营情况作以简单介绍。
一、全国物流园区情况
从近期的一项全国物流园的调查报告中可以看到，目前2`_Rv0l_`2v;s
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（1）物流园区地理分布：
本次全国物流园区对运营、在建和立项在内的205个物流园区进行了调查。
2R_rc_x_S_c9u w物流论坛|供应链论坛|物流沙龙|物流|供应链#L）X+g'A_T [%v[_u物流沙龙Logclu调查表明，南部沿海经济区域和东部沿海经济区域的物流园区的总量占到全国物流园区总量的43%，接近一半。
这在某种程度上表明：
1.这两个经济区域的经济发展水平在全国来说处于领先位置，交通基础设施的建设相对于其他的经济区域来说比较发达。
2.这两个经济区域的现代物流发展的水平比较高，物流市场的需求量大。
3.这两个经济区域物流园区的发展热情很高。
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（2）物流园区建设状态X_c%J_`9U8Y%N5R调查显示，目前已经运营（含部分建成，投入使用）的物流园区的比例较低，而规划中的物流园区数量最多，表明全国掀起规划和建设物流园区的高潮。
（3）（物流园区赢利模式1S2F
调查表明，库房（货场租金）是物流园区的最主要的收入来源，30家物流园区中有28家的收入来源有库房（货场租金）。
配套设施租金（管理费）、各种增值服务费、物业管理费和办公楼租金也是物流园区的主要收入来源。
设备租金、所属物流企业、国家拨款、税收优惠和土地升值后出租或出售也是物流园区的收入来源。
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（4）物流园区对区域经济发展具有良好的支持和促进作用
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物流论坛|供应链论坛|物流沙龙|物流|供通过这份关于全国物流园的分析表明：
物流园区的建立有利于实现资源整合，有利于促进政策协调、节约行政资源，实现物流市场的高效管理和服务。
同时也看道，物流园的运营模式，是适应目前市场经济需求的，并已经被更多经济城市所认可的。
二、周边城市的物流市场分布及分析
（1）昆山的物流市场调查与分析
★昆山白杨湾物流中心有限公司情况简介：
占地面积10万平米（150亩），一期工地占地43600平方米，建筑面积40000平方米，其中办公营业住宿用房16000平方米，仓库6000平方米，货运车辆停车场20000平方米，于2003年12月底竣工启用。
一幢6层楼综合性大楼18000平方米，生活车停车场3000平方米。
二期工程规划占地56400平方米规划建设普通仓库，危险货物仓库，车辆维修中心。
中心将为广大进场客户提供办公、运输、仓储、停车、货物中转、信息处理、装卸、餐饮、住宿、娱乐以及交通运政、地方税务、商业银行等进场服务，同时，中心将为所有具备资质的新进场客户协助办理一切经营证照。
（注：
在停车厂旁边将建一幢20层的贸易楼，已动工）
★租金状况：
三楼12500元/年四楼10000元/年（物流）
若租用当办公写字楼用的话租金比以上物流便宜，价格可面议
★项目状况：
进深：
8mx4m=32㎡
层高：
2.8m
（注：
每个办公间都是标准的32㎡，若是有特殊需求还可把中间的结构墙拆除）
办公楼前边是两栋三层的营业用房：
每间门面房约28㎡，共32间。
其中，有的单位是租用一间的上下三层，有的是一楼、二楼分租给其他人。
租用的客户群：
物流公司、及各个专线运输、货运公司。
白杨湾物流公司西边大门左侧：
共有九家公司，其中万隆华宇面积最大。
三层的营业用房左边是：
50家
右边是：
53家
综合性大楼：
10+9+30=49家
西边大门旁：
11家
★一期入住总计：
163家
综合性大楼（入住情况）
总体物业形态：
写字楼、贸易公司、物流公司、饭店、超市
物业形态
一楼
二楼
三楼
四楼
五楼
六楼
（正面）白杨湾招待所1-5楼
佳洁货运
白杨湾物流办公室
万里运输有限公司
置业公司
托宝箱运输公司
希望超市
吉鑫货运
四季餐厅
开发区危险货物运输公司
其他物流公司
兰州拉面
开封市保安汽车队
昆山福聚贸易有限公司
双福川菜馆
昆山天鑫货运物流有限公司
其他物流公司
等等其他物流公司
等等其他物流公司
福建沙县小吃
永安饭店
家家乐超市
（正门）捷强超市
其他为空房
其他为空房
其他为空房
其他为空房
其他为空房
利路鲜族饭店
美美家常菜
物流餐厅
（里面）安达货运
明珠运输
众鑫货运
及各种专线
饭店总计：
七家
招租情况：
目前还有约18间办公室欲招租
附：
白杨湾物流有限公司主要入住公司：
主要入住单位：
华宇物流集团昆山分公司
吉通快运有限公司昆山分公司
昆山市合隆运输有限公司
昆山市真安货运有限公司
上海征远运输有限公司昆山分公司
昆山无锡统急储运有限公司
昆山顺捷长途货运公司
华东中铁快运有限公司昆山分公司
世纪百货专柜
厦门晋联物流有限公司
万家物流有限公司昆山分公司
昆山市环球货运发展有限公司
昆山市正大运输分公司
昆山金达货运有限公司
金峰货运有限公司
苍山信捷运输有限公司昆山分公司
昆山华顺运输有限公司
昆山市裕隆运输有限公司
昆山金恒货物运输有限公司
昆山众鑫运输有限公司
昆山市争创运输有限公司
注：
其他为各个地方的专线
★白杨湾物流中心有限公司二期
A区：
23家
B区：
26家
C区：
1饭店、1超市、三楼为白杨湾停车开票处
D区：
2饭店、二楼为一家物流公司、三楼为白杨湾停车场管理区
A、B区之间还有2家物流公司
分类统计：
物流公司：
52家
饭店：
3家
超市：
1家
维修：
1家
二期入住总计：
57家
注：
二期中A、B区为两层，每一套租金为3.5万/年，每间约为28平米
白杨湾物流园一期、二期总计入驻：
220家
（2）浙江传化物流基地概况
浙江传化物流基地地处钱塘江南岸，北直接与杭州相连。
其周边云集了众多的开发区、商业区和
市场，拥有良好的交通圈和经济圈优势。
是杭州湾、长江三角洲地区一个重要的公共物流运营基地。
传化物流基地模式是集交易中心、信息中心、运输中心、仓储中心、配送中心、转运中心及配套服务功能于一体，它的投入运行为该区域内工商企业和物流企业提供了一个优质的综合性的物流服务平台，并将继续对该区域的经济发展起到重要的推动作用。
传化物流在聚集物流需求，整合物流资源，带动相关产业，促进经济发展中发挥着越来越大的作用。
浙江传化物流园的经验告诉我们，发展物流产业不仅对区域经济有促进作用，而且对与物流相关的产业还有带动作用。
（3）太仓物流行业发展现状
在全国物流行业发展形势一片大好的背景下，太仓市正凭借其港口优势大力发展现代物流业，太仓长江口南岸正在快速成长为现代物流业高地。
目前太仓有货运公司和仓储企业100多家，去年全市实现物流服务总额21亿元，预计今年将超过30亿元。
据了解，太仓目前正在组建的港口物流园区，规划面积达20平方公里，启动区面积6平方公里，目前已入驻企业12家，总注册资本13.12亿元。
这是一个由国际集装箱码头、保税物流中心以及数十家重点物流企业组成的综合性物流园区，具有运输、仓储、加工、包装、货代、配送、信息等多种服务功能。
可见，太仓的现代物流业不仅发展势头强劲，而且呈现综合发展的态势。
三、物流行业问卷调查结果汇总
针对昆山及太仓物流经营公司，对物流行业的主要关注问题，我们共发放问卷157份，其中有效问卷142份，目前物流行业经营者的主要客户来源，以及对物流园区相关配套的需求依次为：
1、您的物流公司现在的业务主要来源为
零担39%整车9%固定客户37%其他15%
分析：
从对此问题的反馈中可以看出，入园的货运公司主要业务来源中，零担业务占到近40％。
零担业务货主多，单笔货运量小，所以这些货公司一般需要将办与临时仓储功能放在一起，便于操作。
且这些多为开通货运专线的公司。
这类公司相对比较适合招商进本案的2号地块。
2、您认为在物流园区开展业务最重要的是
库房25%办公场所10%业务环境23%政府扶持17%装卸货物是否方便25%
分析：
从货运公司反馈的影响他们业务开展的重要因素的比例来看，有无库房和货物装卸是否方便两个条件的重要性占到五项因素的一半。
可见一般货运公司对仓库和停车、货物装卸区的依赖程度是非常高的。
在本案中，也是只有2号地块的规划才能满足这类公司的要求。
3、您认为在物流园区是否要设汽车修理厂
有必要79%没有必要3%无所谓18%
分析：
从上表可以看出，汽车维修厂是货运园区必不可少的配套服务项目。
汽车维修厂的规划地点以不影响园区车辆的流动为主要前提。
4、您认为在物流园区是否有必要设招待所
有必要42%没必要21%无所谓37%
分析：
结合上表，综合我们对各地物流园区的考察，园区内针对货运司机开设低档、便利的招待所还是有必要的。
规划上将这些满足基本生活需要或习惯性消费需要的功能区，放在相对物流园区商业价值较低的四至五层。
同时，除满足他们的住宿需求以外，亦可在同区域设置洗浴、休闲（如棋牌、投影厅、桌球等）功能区。
其他针对物流行业经营者的问卷调查结果依次为：
1、如果您在开展业务最重要的是
库房35%办公室16%停车场32%工人7%其他10%
2、在物流园区办理业务是否对业务开展有利
有利90%没利3%无所谓7%
3、您认为对物流园区最重要的是
交通便24%地段方便20%库房充裕18%政策扶持16%装卸货物是否方便25%
4、如有免税政策您是否愿意进入物流园区
愿意98%无所谓2%
5、在物流园区开展业务您最希望的办公面积是
30㎡以下42%
31-50㎡33%
51-100㎡19%
100㎡以上6%
10、在物流园区你最希望的仓库面积是
100㎡以下11%
200㎡21%
300-400㎡20%
500㎡27%
600㎡以上16%
不需要仓库的5%
第三章、本案项目概况及周边专业市场调查
（一）地块经济技术指标
地块规划设计要求及现状
本项目地块位于江苏省太仓市339省道与204国道交界处（204国道西侧，339省道的南侧），用地性质为商业用地，建设内容要求为商贸物流用房。
地块整体沿339省道呈东西走向的长条形状，在中间隔规划1号路被分为东、西两部分，下述用1、2号地块表示，其中：
（1）东侧的1号地块部分现为空地，总用地面积约37750.5平方米。
容积率要求小于等于1.8；建筑密度要求小于等于40%；绿地率要求大于等于20%；停车位要求为汽车停车位按每万平方米建筑面积不得小于50辆，非机动车停车位按每万平方米不得小于500辆。
地块内南侧有河道，要求建筑后退南侧顾港河道不小于15米（如驳岸同步实施不小于10米）。
根据容积率要求，该地块可实现的最大总建筑面积为67950.9平方米，建筑总基地面积要小于15100.2平方米，绿地面积要求大于7550.1平方米。
汽车停车位不得小于340个，非机动车停车位不能小于3400个。
（2）西侧的2号地块部分现为空地，总用地面积约为2万平方米，另有3万平方米用地可作为停车场和仓库配套。
容积率要求小于等于1.8；建筑密度要求小于等于40%；绿地率要求大于等于20%；停车位要求为汽车停车位按每万平方米建筑面积不得小于50辆，非机动车停车位按每万平方米不得小于500辆。
根据容积率要求，该地块可实现的最大总建筑面积为90000平方米，建筑总基地面积要小于20000平方米，绿地面积要求大于10000平方米。
汽车停车位不得小于450个，非机动车停车位不能小于45000个。
（备注:
因未拿到太仓市规划局对2号地的规划设计要求,此地块就按1号地块同等要求计算.）
2、项目初步规划方案：
根据开发商对本项目的初步规划建设设计方案，本项目的整体定位为集物流、商业、商务办公、休闲娱乐以及综合服务等功能为一体的现代化商贸物流中心。
基本建筑形态以3-5层联排商铺和一栋20层的高层建筑为主，并设有大型停车场和仓库作为经营配套。
其中，商业物流主要包括低层多层商铺；商务办公楼涵盖办公文化娱乐、餐饮住宿等。
规划还将依据市场需求配套建设休闲文化广场等娱乐设施，以增加此地块的商业吸引力。
规划还确定以“房—街—城”三级的商业办公综合体的建设模式，由一栋栋商业楼形成商业街，多条特色各异的商业街形成整体的商业办公休闲区。
（二）地块周边环境及配套分析
1.项目周边环境及交通网络调查
太仓工业园区域情况调查报告（见下图）
2.项目周边专业市场调查
目前太仓的专业市场主要分布在204国道两旁，具有代表性有五洋商城、美时达、江南农副食品城等，现就对这些市场经营现状进行调查：
●五洋商城
五洋商城位于204国道与苏昆太交界口。
占地面积160亩，市场的定位是做五金机电.装饰建材专业市场。
目前市场经营状况只现雏形，五金机电和装饰建材入住率占90%以上，比去年同期增长30%左右.公寓房除部分做酒店业外其他均空租，且开发商对招商种类不明确。
租赁状况：
随着太仓经济日益发展迅速，带动产业流通快捷，五洋商城目前的入住率，以及商业氛围总体来讲还是可以的，租金分布中间套大概在每年/15000~18000之间，边间每年/40000元左右。
从位置来看第一排每平米在1元/平米以上，2.3排在0.6~0.7元/平米左右。
综合分析：
就五洋商城这个项目而言，结合太仓商业市场，站在客观的立场分析，整体操盘也存在一些不足之处。
·本案系江苏五洋集团开发的第一个专业市场项目，在局部产品规划及功能定位上概念模糊，给后期的招商及销售工作带来了较大的阻力。
·缺乏统一规划，统一管理的经营模式。
从经营业态来看，部分经营户出现不按市场规定经营种类营业的状况，这样势必会扰乱市场的秩序，对市场的长期发展不利，并且有碍观瞻。
·开发商对于市场的招商力度不强。
这样也直接导致了局部铺面特别是三层部分长时间未能实现销售或租赁的尴尬局面。
●美时达
美时达是主要经营陶瓷洁具、床上用品的专业市场，产品属性为产权式商铺，类似于店中店形式。
房价及租赁情况：
目前美时达二手房均价在4000元左右，租金一楼在1-2.5元/之间。
经营状况：
目前美时达招商状况良好，引进了一大批国内乃至国际的知名品牌入住加盟，但由于该市场租金起步水平较高且仍在持续上涨，导致经营户目前租金成本过高，经营困难。
●江南农副食品城
江南农副食品城属太仓市政府2005年十大实事工程之一，是太仓市第一个以经营南北干货、副食品、水产、海鲜蔬菜等农副食品的专业市场。
江南农副食品城从销售角度上看，应该属于一个相当成功的典范。
综合分析原因有以下几点：
·政府强有力的支持：
江南农副食品城为2005年市政府十大实事工程之一。
·位置优越：
江南农副食品城位于中国最为经济发达长三角的经济圈，并且204国道交通发达。
·市场的空白点：
该案启动前太仓形成规模的农副食品交易市场空缺，随着城市发展到一定程度，包括各种配套设施都要完善。
·专业的开发商：
本案开发商有足够的专业市场开发管理经验。
第四章项目SWOT分析及功能定位
一、项目SWOT分析
（一）、优势（Strength）
1、本案地处204国道与339省道交界处，交通便利，地理位置优越；
2、本案地处太仓工业园区，周边大批的生产性企业为货运公司开展业务、组织货源提供了便利条件；
3、本案附近有多个比较成熟的专业市场，具有较大的现实货运需求。
（二）、劣势（Weakness）
1、本案地块东西跨度过大，南北纵深较小，给园区功能的布局及东西两区的功能结合都带来了一定的困难；
2、1号地块纯办公区商铺体量较大，且做货运信息的公司有可能合租使用，造成办公区可容纳的公司数量成数倍上升。
所以后期招商工作难度较大；
3、局部四至五层的办公楼体量偏大，功能定位稍有难度。
（三）、机会（Opportunity）
2、本案是太仓市政府重点扶持的项目
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