不动产估价习题 1.docx
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不动产估价习题1
第一章 房地产估价概论
一、单项选择题
1、从科学且具有可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是（ ）。
A、估价对象的真实价格B、估价对象的实际成交价格
C、估价对象的重置价格D、合格估价师的重新估价结果
【正确答案】D
【答案解析】
判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际中一般是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。
参见教材P9。
2、关于房地产估价误差的说法，错误的是（ ）。
（2011年真题）
A、判断评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将其与真实值进行比较
B、估价会有误差，可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准
C、所有的评估价值都有误差，因此可以说所有的评估价值都是近似值
D、估价误差应有一定的限度，因此需要确定合理的误差范围
【正确答案】B
【答案解析】
估价会有误差，但是不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，估价是门艺术，关于误差的标准确认，没有这么客观。
参见教材P9。
3、下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是（ ）。
（2010年试题）
A、高层建筑地价分摊B、房地产投资价值评估
C、因环境污染导致的房地产价值减损评估D、城市房屋拆迁中的停业损失评估
【正确答案】B
【答案解析】
房地产估价师和房地产估价机构除了从事传统价值评估业务（即为了各种估价目的，对各种房地产的各种价值进行评估），通常还从事房地产估价衍生业务和咨询业务，如价值分配业务、价值减损评估业务、价值提升评估业务、相关经济损失评估业务和房地产咨询业务。
参见教材P4。
4、用成本法测算出一个商品住宅小区的平均房价，在各单元、各套型之间进行分配，属于（ ）业务。
A、价值分配B、提升评估C、价值减损评估D、相关经济损失评估
【正确答案】A
【答案解析】
用成本法测算出一个商品住宅小区的平均房价，在各幢、各单元、各朝向、各楼层、各套型之间进行分配属于房地产价值分配业务。
参见教材P4。
5、房地产估价从某种意义上讲是（ ）房地产的价值。
A、发明B、发现C、创造D、确定
【正确答案】B
【答案解析】
房地产估价师基于房地产价值本来就存在，估价师只是运用自己的专业知识和经验去“发现”或“探测”房地产价值，而不是去“发明”或“创造”房地产价值。
参见教材P7。
6、下列说法正确的是（ ）。
A、估价是提供价值意见而不是作价格保证。
因此，估价师和估价机构可以不负任何责任
B、估价是提供价值意见而不是作价格保证。
因此，对于咨询性或参考性的估价专业意见，估价师和估价机构可以不负任何责任
C、估价是提供价值意见而不是作价格保证。
因此，对于咨询性或参考性估价专业意见，估价师和估价机构可以不负任何责任，但对于鉴证性或证据性的估价专业意见，估价师和估价机构要承担责任
D、对于咨询性或参考性的估价专业意见和鉴证性或证据性的估价专业意见，估价师和估价机构都要承担一定的法律责任
【正确答案】D
【答案解析】
根据提供的专业意见的用途和作用，可以把估价分为两种不同的性质：
一是鉴证性估价（或称证据性估价、公正性估价）二是咨询性估价（或参考性估价）。
在这两种不同性质的估价中，估价机构和估价师都要承担一定的法律责任。
参见教材P7。
7、在英国和其他英联邦国家，法官使用的房地产估价误差范围是（ ）%，有时误差范围放宽到15%。
A、5B、10C、15D、25
【正确答案】B
【答案解析】
法官使用的误差范围是10%，有时误差范围放宽到15%。
对于难度很大的估价业务，误差范围放宽到20%。
参见教材P9。
8、下列（ ）特性是鉴证性估价可以不遵循的。
A、独立B、客观C、公正D、争取最大权益
【正确答案】D
【答案解析】
鉴证性估价应“独立、客观、公正”。
参见教材P8。
9、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（ ）和价值量大的特性。
A、独一无二B、供给有限C、流动性差D、不可移动
【正确答案】A
【答案解析】
一种资产只有同时具有独一无二和价值较大两个特性，才真正需要专业评估。
参见教材P11。
10、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（ ）的特性。
A、独一无二和供给有限B、流动性差和价值最大
C、独一无二和价值量大D、不可移动和用途多样
【正确答案】C
【答案解析】
一种资产只有同时具有独一无二和价值较大两个特性，才真正需要专业评估。
参见教材P11。
11、下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是（ ）。
A、了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值
B、了解某地区地震后房地产价值的变化
C、了解某宗房地产的抵押的价值
D、了解某宗房地产的应缴纳城镇土地使用税额
【正确答案】D
【答案解析】
前三个都需要，而城镇土地使用税额是依据占地面积乘以相应的纳税税率计算的，不需要进行房地产估价。
但是如果是房产税，就需要了，因为计税依据和房地产价值有关。
本题的综合性较强。
参见教材P14～27。
12、在贷款期间需要提供的房地产估价服务是（ ）。
A、房地产抵押价值评估B、抵押成数测算
C、抵押房地产价值动态评估D、房地产贷款项目评价
【正确答案】C
【答案解析】
ABD都属于贷款前期的估价服务项目。
参见教材P15。
13、关于征收和征用，下列说法正确的是（ ）。
A、征收的实质主要是所有权的改变，不存在返还的问题
B、征用的实质只是使用权的改变，被征用的房地产使用后，应当返还被征用人，可以不予补偿
C、征用的实质是一种临时使用房地产的行为
D、征收是无偿的，征用是有偿的
【正确答案】A
【答案解析】
征收征用都应给予补偿BD错，征用的范围不仅限于房地产，C错。
参见教材P16。
14、在投保时，房地产保险产生的对房地产估价的需求是（ ）。
A、确定保险标的的价值和保险金额B、确定保险事故发生后的保险赔偿金额
C、确定保险事故发生后的保险标的的价值D、确定保险期间保险标的的价值
【正确答案】A
【答案解析】
BC是保险事故发生后出现的估价需求。
D是保险期间出现的估价需求。
参见教材P18。
15、目前，我国土地使用权出让不正确的方式是（ ）。
A、招标B、拍卖C、挂牌和协议D、自由买卖
【正确答案】D
【答案解析】
目前，国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。
参见教材P20。
16、王某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。
预计王某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。
当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。
若月报酬率为0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给王某造成的损失为（ ）元。
A、12650B、5000C、13911D、12574
【正确答案】D
【答案解析】
损失之和＝污染治理费用＋损失的租金净收益的现值
租金净收益现值＝3000×（1－15%）／0.5%×［1－（1＋0.5%）－3］＝7574
损失之和＝5000＋7574＝12574。
参见教材P22。
17、估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括房地产估价师、房地产估价机构和估价委托人，其中（ ）是估价主体。
A、估价报告的使用者B、估价服务的需求者C、估价委托人D、房地产估价师和估价机构
【正确答案】D
【答案解析】
估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括估价人员、估价机构和估价委托人。
其中，估价人员和估价机构是估价服务的提供者，是估价主体；估价委托人是估价服务的直接需求者，是估价服务的直接对象。
参见教材P28。
18、一个估价项目中的估价目的，本质上是由（ ）决定的。
A、估价师B、估价机构C、估价报告使用者D、估价委托人的估价需要
【正确答案】D
【答案解析】
估价目的来源于委托人的估价需要。
参见教材P29。
19、如果是为了房屋征收目的而估价，则不考虑房屋租赁因素的影响，应（ ）。
A、视为无租约限制的房地产来估价B、视房地产的具体情况来估价
C、考虑房屋租赁者的意见D、视其租约租金与市场租金的差异大小而定
【正确答案】A
【答案解析】
如果是为了房屋征收目的而估价，则不考虑房屋租赁因素的影响，应视为无租约限制的房地产来估价。
参见教材P30。
20、有关价值类型下列说法正确的是（ ）。
A、同一估价对象的价值并不是唯一的B、同一估价对象的价值是唯一的
C、同一估价对象的具体一种类型的价值，在理论上不是唯一的D、ABC均不正确
【正确答案】A
【答案解析】
同一估价对象可以有不同类型的价值，即同一估价对象的价值不是唯一的。
参见教材P32。
21、商品住宅可同时采用市场法、收益法和（ ）估计，以相互验证，但不互相替代。
A、路线价法B、成本估价法C、长期趋势法D、假设开发法
【正确答案】B
【答案解析】
商品住宅可同时采用市场法、收益法和成本估价法估计，以相互验证，但不互相替代。
参见教材P35。
22、下列关于房地产估价师应遵守的职业道德的表述中，不正确的有（ ）。
A、应做到诚实正直、公正执业
B、通过努力学习，可以接受部分超过自己专业能力的估价项目
C、未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开
D、不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章
【正确答案】B
【答案解析】
估价师对于感到自己的专业知识和经验所限而难以评估出合理的价值的，不应当承接。
参见教材P36。
23、以下哪项法律、法规、规章、范中的明确规定使房地产估价成为国家的法定制度（ ）。
A、《房地产估价师执业资格制度暂行规定》B、《中华人民共和国城市房地产管理法》
C、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》D、《房地产估价师执业资格考试实施办法》
【正确答案】B
【答案解析】
《中华人民共和国城市房地产管理法》中的明确规定使房地产估价成为国家的法定制度。
参见教材P37。
24、中国房地产估价师与房地产经纪人学会的主要工作不包括（ ）。
A、房地产估价师执业资格考试、注册和继续教育B、建立房地产估价机构信用档案
C、拟定房地产行业相关政策法规D、对会员的执业行为进行日常监管
【正确答案】C
【答案解析】
应为拟定并推行房地产估价、房地产经纪技术标准和执业规则。
参见教材P39。
二、多项选择题
1、对部分或全部超出了自己专业胜任能力的估价项目，估价师合理的处理方式有（ ）。
A、放弃这个项目B、努力学习，边学边干
C、埋头苦干，克服困难完成项目D、找别人完成项目，签自己的名
E、对自己不能胜任的部分工作，主动请有关专家提供专业帮助
【正确答案】AE
【答案解析】
BCD都是违反职业道德中“具备专业胜任能力”要求的。
参见教材P36。
2、房地产估价师的职业道德包括（ ）三个方面。
A、职业品德B、职业情感C、职业行为习惯D、职业素质E、法律素质
【正确答案】ABC
【答案解析】
房地产估价师的职业道德包括职业品德、职业情感和职业行为习惯三个方面。
参见教材P36。
3、对房地产估价机构，依法从事房地产估价活动的规定是（ ）。
A、不受行政区域、行业限制
B、应当在其资质等级许可的业务范围内从事估价活动
C、房地产估价报告应由房地产估价机构出具
D、在限定的政区域、行业内依法从事房地产估价活动
E、资质一、二级不受行政区域、行业限制
【正确答案】ABC
【答案解析】
参见教材P28～29。
4、估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用在于（ ）。
A、体现估价师的专业胜任能力B、反映估价师的职业道德C、保护估价师和估价机构
D、保护估价报告使用人E、规避估价风险
【正确答案】CDE
【答案解析】
合理且有依据地说明估价假设反映了估价师的能力和职业道德，但是其最终作用在于风险防范与控制。
参见教材P33。
5、房地产估价原则包括（ ）。
A、独立B、客观C、公正D、守法E、自律
【正确答案】ABC
【答案解析】
在评估市场价值时，应遵循的估价原则主要有：
独立、客观、公正原则；合法原则；估价时点原则；替代原则；最高最佳利用原则。
参见教材P33。
6、关于估价基本估价方法，美国体系分为（ ）等。
A、比较法B、投资法C、剩余法D、成本法E、收益法
【正确答案】DE
【答案解析】
美国体系评估方法为：
成本大、市场比较法、收益法。
参见教材P34-35。
7、在评估市场价值时，应遵循的估价原则主要有（ ）。
A、独立、客观、公正B、诚实信用原则C、替代原则
D、最高最佳利用原则E、合法原则
【正确答案】ACDE
【答案解析】
估价原则除ACDE外，还有价值时点原则。
参见教材P33。
8、下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是（ ）。
A、增加抵押贷款B、抵押期间对抵押房地产进行动态监测
C、抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款D、处置抵押房地产
E、租赁抵押房地产
【正确答案】ABC
【答案解析】
前三者都是需要的，租赁时需要确定租金，但是不需要确定抵押价值。
参见P14～15。
9、下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是（ ）。
A、增加抵押贷款B、抵押期间对抵押房地产进行动态监测
C、抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款
D、处置抵押房地产E、租赁抵押房地产
【正确答案】ABC
【答案解析】
前三者都是需要的，处置抵押房地产和租赁抵押房地产不需要进行评估抵押价值。
参见教材P14。
【该题针对“房地产估价的各种需要”知识点进行考核】
10、关于房地产征收、征用，下列描述正确的是（ ）。
A、征收的实质是强制收买，所有权的改变，不返还；
B、征用的实质是强制使用，是一种强制的临时使用房地产的行为；
C、征收的实质是强制收买，是一种强制的临时使用房地产的行为；
D、征用的实质是强制使用，所有权的改变，不返还；
E、征收、征用都是无偿的，不给予补偿。
【正确答案】AB
【答案解析】
征收、征用都不能是无偿的，必须依法给予补偿。
参见教材P16。
【该题针对“房地产估价的各种需要”知识点进行考核】
11、房地产租赁包括（ ）。
A、房屋租赁B、土地租赁C、土地使用权租赁D、动产租赁E、土地所有权租赁
【正确答案】ABC
【答案解析】
房地产租赁包括房屋租赁、土地租赁、土地使用权租赁。
参见教材P19。
【该题针对“房地产估价的各种需要”知识点进行考核】
12、估价当事人包括（ ）。
A、估价师；B、估价机构；C、估价委托人；D、估价人员和估价委托人，但不包括估价机构；
E、ABC项都包括。
【正确答案】ABCE
【答案解析】
估价当事人包括估价委托人、估价机构和估价师。
参见教材P27。
【该题针对“房地产估价的各种需要”知识点进行考核】
13、专业估价的特点主要有（ ）。
A、由取得相关资格的专业人员完成B、是一种专业意见C、具有社会公信力
D、有偿或者无偿服务E、承担法律责任
【正确答案】ABCE
【答案解析】
概括起来，专业估价主要有以下5个特点：
①由专业人员完成——专业估价是由具有专门知识和经验、取得相关资格的专业人员来完成的；②是一种专业意见——专业估价不是凭直觉、感性认识得出的，而是采用科学的方法，经过严谨的分析、测算和判断得出的；③具有社会公信力——专业估价的结果较为科学、准确、客观，具有社会公信力；④实行有偿服务——专业估价要向委托人收取一定的服务费用，是一种有偿服务；⑤承担法律责任——专业估价要对估价的过程和结果负责，承担相应的法律责任。
参见教材P2。
【该题针对“对房地产估价的基本认识”知识点进行考核】
14、可以用于判断房地产估价是否存在估价误差的方法有（ ）
A、与实际成交价格相比B、与合格估价师的重新估价结果相比
C、考察估价程序是否严谨D、考察估价过程方法有无失误
E、制定估价业务技术规范和职业道德规范
【正确答案】BCD
【答案解析】
判断估价误差：
（1）一般不与实际成交价格相比，而是与合格估价师对同一估价对象在同一目的、同一估价时点下的重新估价结果进行比较。
（2）一般不会重复评估来确定误差，而是通过考察估价程序是否严谨，估价过程方法中有无失误，间接对其估价结果肯定或否定。
（3）制定估价业务技术规范和职业道德规范是为了防止出现较大误差。
参见教材P9。
【该题针对“对房地产估价的基本认识”知识点进行考核】
15、下列关于房地产估价的表述中，正确的是（ ）。
A、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
B、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证
C、房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制
D、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
E、根据提供专业意见的用途和作用不同可以分为鉴证性估价和咨询性估价
【正确答案】ABDE
【答案解析】
估价的误差要适度，应有合理的范围，C错。
参见教材P5～10。
【该题针对“对房地产估价的基本认识”知识点进行考核】
16、下列关于房地产估价本质的说法，正确的有（ ）。
A、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
B、房地产估价是替代相关当事人为房地产定价
C、房地产估价是为委托人提供价格保证
D、房地产估价是会有误差，但误差应在合理范围内
E、房地产估价既是一门科学也是一门艺术
【正确答案】ADE
【答案解析】
房地产估价是模拟市场价格形成过程，而不是代替市场定价，B错误；房地产估价只提供价值意见，而不做价格保证，C错误。
参见教材P5～10。
【该题针对“对房地产估价的基本认识”知识点进行考核】
17、房地产市场作为不完全市场是因为房地产作为商品，其品质各不相同和复杂的特性不符合（ ）。
A、同质商品，买者不在乎从谁的手里购买
B、买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格
C、商品可转让且可发生空间位置的移动
D、买者和卖者都有进出市场的自由
E、买者和卖者的人数众多
【正确答案】ABC
【答案解析】
经济学上，“完全市场”必须同时具备以下8个条件：
①同质商品，买者不在乎从谁的手里购买；
②买者和卖者的人数众多；
③买者和卖者都有进出市场的自由；
④买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格；
⑤就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要的；
⑥买者和卖者无串通共谋行为；
⑦消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最大化；
⑧商品可转让且可发生空间位置的移动。
一个市场如果不符合上述八条中的任何一条，就是不完全市场。
参见教材P11。
【该题针对“对房地产估价的基本认识”知识点进行考核】
18、房地产估价是估价行业的主体，原因不包括（ ）。
A、国家法律规定
B、房地产是所有需要估价的资产中价值最大的
C、房地产“量大面广”，而其他资产的数量相对较少
D、房地产需要估价的情形较多，而其他资产需要估价的情形较少
E、房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身
【正确答案】AB
【答案解析】
主要原因是：
地产“量大面广”，而其他资产的数量相对较少；房地产需要估价的情形较多，而其他资产需要估价的情形较少；房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身。
参见教材P12～13。
【该题针对“对房地产估价的基本认识”知识点进行考核】
三、判断题
1、某注册房地产估价师王某拟抵押其位于A市C区的一套多层住房，该估价师请该所另两名注册房地产估价师对该套住房进行了估价，并出具了估价报告。
王某以优惠价格取得该报告，并最终取得银行的抵押贷款。
则对该住房的估价是专业房地产估价。
（ ）
【正确答案】对
【答案解析】
王某请其所在估价机构的其他估价师进行评估，在这两名估价师保持中立的情况下，可以给出专业估价的客观意见。
参见教材P2。
【该题针对“对房地产估价的基本认识”知识点进行考核】
2、专业估价是由具有专门知识和经验的专业人员完成的。
（ ）
【正确答案】错
【答案解析】
专业估价师专业机构和专业估价人员完成的。
参见教材P2。
【该题针对“对房地产估价的基本认识”知识点进行考核】
3、房地产评估包括房地产估价。
（ ）
【正确答案】对
【答案解析】
房地产评估不仅包含房地产价值评估，还可以包含房屋工程质量评估、房屋使用功能评估、房屋完损等级评估、房地产周围环境评估、房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估，甚至可以包含房地产制度政策评估，等等。
房地产估价也称为房地产价值评估，过去多称为房地产价格评估，有时人们还把它称为房地产评估。
参见教材P3～4。
【该题针对“对房地产估价的基本认识”知识点进行考核】
4、房地产估价师评估房地产的价格。
（ ）
【正确答案】错
【答案解析】
房地产估价师评估房地产的价值而不是价格。
参见教材P5。
【该题针对“对房地产估价的基本认识”知识点进行考核】
5、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第4条规定：
“对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。
对于财产价值较高或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。
”（ ）
【正确答案】错
【答案解析】
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第4条规定：
“对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。
对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。
”参见教材P11。
【该题针对“对房地产估价的基本认识”知识点进行考核】
6、总损失额＝修复必要费用＋修复后的价值减损额
【正确答案】对
【答案解析】
【该题针对“房地产估价的各种需要”知识点进行考核】
7、某宗为100万元贷款抵押房地产。
在抵押期间，对其进行抵押期间估价。
已知抵押期间估价为90万元，则要求借款方为10万元增加新的担保。
（ ）
【正确答案】对
【答案解析】
抵押期间估价，即对抵押房地产价值进行监测，及时掌握其变化情况，定期或者根据需要对抵押房地产价值进行的评估。
包括向抵押权人提示：
抵押人的行为足以使抵押房地产价值减少的，要求抵押人停止其行为；抵押房地产价值减少的，要求抵押人恢复抵押房地产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保；抵押人不恢复抵押房地产的价值也不提供担保的，要求债务人提前清偿债务。
参见教材P15。
【该题针对“房地产估价的各种需要”知识点进行考核】
8、《中华人民共和国担保法》第35条规定：
“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。
”（ ）
【正确答案】对
【答案解析】
参见教材P15。
【该题针对“房地产估价的各种需要”知识点进行考核】
9、房地产分割一般不宜采取实物分割的方法。
（ ）
【正确答案】对
【答案解析】
参见教材P20。
【该题针对“房地产估价的各种需要”知识点进行考核】
10、由于委托人不同，不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同。
（ ）
【正确答案】错
【答案解析】
不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，其主要原因应该在于掌握的有关信息不同。
但是委托人不同，不能成为评估价值不同的
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