大型园区物业项目工程应急预案解决流程及流程图标书专用参考借鉴范本.docx

大型园区物业项目工程应急预案解决流程及流程图标书专用参考借鉴范本.docx

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大型园区物业项目工程应急预案解决流程及流程图标书专用参考借鉴范本

大型园区物业项目

工程应急预案解决流程及流程图

（标书专用）参考借鉴范本

年月日

大型园区物业项目工程应急预案解决流程及流程图

一、工程设备设施管理的预案与演练

1、物业管理中心的应急预案，涉及到多部门，任何一个部门制定的应急预案，本部门都无法全部完成，都需要其他部门的配合；工程设备设施管理应制定的应急预案有如下几个：

·火灾发生时的工程保障应急预案

·电梯困人应急处理预案

·喷淋意外爆裂应急处置预案

·台、汛处置应急预案

·幕墙玻璃破碎应急处置预案

·停电应急处理预案

·停水应急处理预案

2、由于设备设施配置及分布不同，人员配置不同，各管理中心应根据预案范本，编制适合本物业的应急预案，合适本物业的预案，是最好的预案；

3、本物业重视应急预案的培训和定期演习，有些预案是一个大的系统性预案，如火灾处置预案，工程部应以工程管理特点，重点进行火灾发生时的，工程设备设施配合灭火内容学习，如消防设备运行保障预案分项演习，启动消火栓泵、喷淋泵预案分项演习，根据演习和主管部门要求，应不断修改、完善应急预案；

4、所有预案，每年有不少于一次的演习，预案演习可分为参与人员和观摩人员，预案演习是培训和检验预案是否可行最有效的手段；

5、所有预案演习，都应预案演习记录，记录包括：

预案演习的内容、参加人员、预案演习效果、应急预案和预案演习不足部分

⏹火灾应急预案

1目的

完善本园区物业项目火灾应急预案，避免人身伤害及设备故障的发生，确保本园区物业项目最佳实践区安全。

2适用范围

本园区物业项目。

3主要职责

3.1本园区物业项目物业管理处、中控室、工程部、保安部以及客服部全体人员。

4应急预案程序

4.1获知园区内场馆内发生火灾后的设备运行保障。

4.1.1强电领班应即赴强电间，加强供电设备监察，根据灭火指挥部指令，采取必要断电或送电措施。

4.1.2强电领班应即赴应急发电机房，做好随时启动应急发电机的各项准备工作，根据灭火指挥部指令，强行（而不是自动启动）启动应急发电机，如应急发电机已自动启动，应加强观察应急发电机的电压、电流、频率、油温、水温等的运行情况，保障应急发电机的正常运行。

如无发电机应启动第三方电源供给。

4.1.3给排水员工应即赴消防泵机房，做好随时消火栓泵或喷淋泵的各项准备工作，根据灭火指挥部指令，强行（而不是自动启动，可能中央控制室启动有故障，可能消火栓或喷淋自动启动有故障）启动消火栓或喷淋泵，如启动常有故障，应即启动备泵；如消火栓泵或喷淋泵已自动启动，应加强观察消火栓或喷淋泵的运行情况，特别是出水压力；此时应随时与灭火指挥部保持通讯联系，及时汇报消火栓泵或喷淋泵的运行情况；根据灭火指挥部指令，及时关闭消火栓泵或喷淋泵。

4.1.4暖通员工应即赴用于火场楼层或区域的消防风机房，强行开启排烟风机和正压防烟风机，并在现场待命，随时赶赴其它风机房。

4.1.5弱电主管应即赴中央控制室，指导或亲自进行相关弱电设备操作。

4.1.6所有在机房保障消防运行的员工，必须随身携带对讲机，随时保持联系经，一矣火势接近机房，必须迅速撤离。

4.1.7其它员工应即放下手头原工作，在值班室待命，随时根据灭火要求投入工作，也可在变电间、应急发电机房、消防泵机房、中央控制室配合机房保障人员的工作。

火灾应急预案处理程序

立即报告上级管理层

立即报告上级管理层

⏹电梯应急预案

1目的

完善本园区物业项目电梯运行管理，避免人身伤害及设备故障的发生，确保本园区物业项目电梯运行安全。

2适用范围

本园区物业项目所有客梯、货梯和消防梯。

3主要职责

本园区物业项目物业管理处、中控室、工程部、保安部以及客服部全体人员。

4应急预案程序

4.1中控室接到电梯报警后，必须立即将所属电梯之监控探头定格，仔细观察内部活动状况及了解受困人数、电梯所处大概位置等相关情况，并告之受困者解救工作已开展以安抚旅客情绪，同时通知当值当值人员。

4.2拨打电梯公司维修服务中心应急电话，要求速派人员前来解救受困者并进行维修，致电时必须详细记录对方姓名、拨打次数并告知有人受困。

4.3受困者内如有老人、小孩、孕妇或人多氧气不足时，须特别留意。

若有人身体不适须立即离开，而电梯公司人员尚未到场，应再次与电梯公司联系，说明情况。

在征得对方同意后，安排有维修操作证的电梯技工设法救人（情况紧急时，通知消防和救护人员协助）。

4.4受困者救出后，须与其联络及询问。

4.5受困者是否有任何不适，是否需要帮助等。

4.6请其提供姓名地址联系电话及到本大楼的原因。

4.7如受困者不合作及自行离去，则加以记录以作存据。

4.8必须记录受困者的救出时间或伤者离开时间及查询伤者送往何处医院。

4.9必须记录事件之有始至终的时间及详细情形及维修人员、消防员、警员、救护人员到达和离开的时间、消防车、警车及救护车号码等，并递交书面报告给物业经理及商务公司。

4.10对事故作相应的妥善处理，将事故分析、处理结果作书面报告。

维修更换下的损坏件保存备查。

4.11在事故分析、处理的基础上针对发生事故的电梯系统、管理的薄弱环节制定预防程序、纠正措施，防止同类事件再次发生。

电梯困人应急预案操作程序

⏹喷淋头意外爆裂应急预案

1目的

完善本园区物业项目喷淋头意外爆裂应急预案，避免人身伤害及设备故障的发生。

2适用范围

本园区物业项目所有场馆内。

3主要职责

本园区物业项目物业管理处、中控室、工程部、保安部以及客服部全体人员。

4应急预案程序

4.1喷淋头发生意外爆裂，工程部/保安第一时间现场确认。

4.2现场确认不是火灾，工程部第一时间关闭层阀和总阀，同时打开发水阀，水放干后，更换喷淋头，系统恢复。

确认是火灾，及时扑灭，火灾严重的打119处理。

4.3保洁部及时清理现场。

当发生下列情况时，喷淋头极易发生意外爆裂，应采取相应措施避免：

4.1场馆安装的是68度喷淋头，当喷淋头周边温度达到此温度时，极易造成喷淋头爆裂。

应避免在喷淋头附近高温施工。

4.2明露在吊顶外，或安装在无吊顶较低高度的喷淋头，当搬运较高物品时，极易不慎碰碎喷淋头；项搬运较高物品时应注意留有充分高度空间。

4.3当进行吊顶内施工时，由于光线暗、空间小、极易不慎碰碎吊顶内喷淋头，施工人员应格外留意，必要时应关闭本楼层喷淋进水阀。

4.4室内，但与室外气候直接贯通的喷淋头、喷淋管，在严冬季节可能会冻裂，应采取必要的保温措施。

4.5喷淋水管上的减压阀失灵，喷淋头长期承受较高压力，也易造成喷淋头破裂。

喷淋头爆裂处理流程

⏹台、汛处置应急预案

1目的

完善本园区物业项目台、汛处置应急预案，避免意外事故的发生。

2适用范围

本园区物业项目所有场馆。

3主要职责

本园区物业项目物业管理处、中控室、工程部、保安部以及客服部全体人员。

4应急预案程序

4.1人员落实与通讯

4.1.1台风正面在上海登陆：

必须在物业现场值班，并保持公司主要领导电话通讯，如有意外事件随时联系。

4.1.2台风在上海边缘地区登陆（江、浙靠近上海），上海约有9级大风，工程部经理，和相关工程人员必须在物业现场值班，并保持与管理中心领导及电话联系。

管理中心领导、各部门经理、各主管在家应保证电话通讯畅通，在家待命，做好随时到现场准备。

4.1.3台风在离上海较远登陆，上海约有7－8级大风，管理中心应事先按排比正常上班多的人员，管事中心领导应经常去电话了解现场防台、汛情况。

管理中心领导、各部门经理、各主管在家应保证电话通讯畅通，在家待命，做好随时到现场准备。

4.2台、汛来临前，工程部应做好如下准备工作

4.2.1下班客户离开办公室前，检查场馆内各开启窗、门，应关闭，并已上锁；

4.2.2检查场馆各楼顶、平台、露台排水地漏，清除杂物，保持畅通；

4.2.3检查场馆地下室各集水井潜水泵运行性能，应启检查，排空集水井存水，清除集水井内垃圾；

4.2.4排空污水处理调节池存水，腾空“库容”，有些物业的有些雨水会排水至场馆污水处理；

4.2.5做好物资、材料、工具准备，如吸水毛巾。

吸水毯、梯子、各机房钥匙等；

4.2.6值班人员应有管理中心领导，相关员电话号码，并知晓管理中心其他部门值班人员及器材配备，以便抢险工作中及时支援、配合。

4.2.7搬离楼顶、平台、露台易晃动的小型物品，扎紧已松动、易晃动、易吹动的物品，如广告牌、吊船、空调架、楼外排水管等。

4.3台、汛来临时，工程部应做好如下准备工作

4.3.1加强场馆外围巡查，主要检查场馆是否有窗被被风吹开，是否易掉落的物品等；

4.3.2加强场馆楼顶及各平台巡查，主要检查地漏是否有堵塞，楼顶物品是否有危险，上楼顶必须要有二人以上同行，以防意外；

4.3.3加强场馆地下室巡查，主要检查集水井潜水泵运行情况，是否有集水；

4.3.4加强场馆地下室沿外围机房巡查，特别是有管线穿过地下室墙壁的重要机房，如电话机房、高配间等，防止雨水沿管线进入机房；

4.3.5加强场馆楼内巡查，特别是已知容易进水的部位；

4.3.6如有巡查的重点是：

进（浸）水、物品下坠、物品摇晃；

4.3.7如发现多处进（浸）水，首先抢险的部位是：

电气设备不能进（浸）水、电梯井不能进（浸）水，和客户单元，应组织人员立即排险；

4.4台、汛过后，工程部应做好如下准备工作

4.4.1台、汛过后，应对抗台、汛发生的问题进行可靠修理（当时可能会采取临时措施），幕墙玻璃发生渗漏水的，及时报修；以防近期台汛再次来临发生类似问题；

4.4.2抗台、汛物品清理、清洁放入专用部位；

⏹幕墙玻璃破碎应急处置预案

1目的

完善本园区物业项目幕墙玻璃破碎应急预案，避免意外事故的发生。

2适用范围

本园区物业项目所有场馆。

3主要职责

本园区物业项目物业管理处、工程部、保安部。

4应急预案程序

4.1配合保安部在破碎幕墙下班下方拉警戒围栏，并应有明显告示标识，破碎玻璃楼层越高，围栏的范围应越大。

4.2立即电话向幕墙专业单位报修，要求幕墙专业单位立即派人员来现场，对破碎玻璃采取防止玻璃下坠，或再次下坠的措施。

4.3幕墙专业单位采取防止玻璃下坠，或再次下坠的措施可以有：

4.3.1对已破碎，摇摇欲坠的玻璃干脆全部敲除破碎玻璃；

4.3.2对破裂未碎的玻璃，可在玻璃的外面，或里面粘贴胶纸，防止玻璃下坠。

4.4对已清除玻璃碎片，留下空洞的框架，要采取昨时防风、防雨措施，如用轻型材质封堵；平时应已有临时封堵的方案，和材料配备。

4.5加强与幕墙专业单位的联络，要求尽快完成幕墙修复。

⏹水/停电/停气应急处置预案

1目的

完善本园区物业项目停水、电、气应急预案，避免意外事故的发生。

2适用范围

本园区物业项目整个园区。

3主要职责

本园区物业项目物业管理处、工程部。

4应急预案流程图

⏹空调水管跑水应急处置预案

1目的

完善本园区物业项目空调水管跑水应急预案，避免意外事故的发生。

2适用范围

本园区物业项目整个园区。

3主要职责

本园区物业项目物业管理处、工程部。

4应急预案流程图