关于投资性房地产的会计核算毕业论文.docx

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关于投资性房地产的会计核算毕业论文

毕业论文声明

本人郑重声明：

1．此毕业论文是本人在指导教师指导下独立进行研究取得的成果。

除了特别加以标注地方外，本文不包含他人或其它机构已经发表或撰写过的研究成果。

对本文研究做出重要贡献的个人与集体均已在文中作了明确标明。

本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。

2．本人完全了解学校、学院有关保留、使用学位论文的规定，同意学校与学院保留并向国家有关部门或机构送交此论文的复印件和电子版，允许此文被查阅和借阅。

本人授权大学学院可以将此文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本文。

3．若在大学学院毕业论文审查小组复审中，发现本文有抄袭，一切后果均由本人承担，与毕业论文指导老师无关。

4.本人所呈交的毕业论文，是在指导老师的指导下独立进行研究所取得的成果。

论文中凡引用他人已经发布或未发表的成果、数据、观点等，均已明确注明出处。

论文中已经注明引用的内容外，不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的研究成果。

对本文的研究成果做出重要贡献的个人和集体，均已在论文中已明确的方式标明。

学位论文作者（签名）：

年月

关于毕业论文使用授权的声明

本人在指导老师的指导下所完成的论文及相关的资料（包括图纸、实验记录、原始数据、实物照片、图片、录音带、设计手稿等），知识产权归属华北电力大学。

本人完全了解大学有关保存，使用毕业论文的规定。

同意学校保存或向国家有关部门或机构送交论文的纸质版或电子版，允许论文被查阅或借阅。

本人授权大学可以将本毕业论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用任何复制手段保存或编汇本毕业论文。

如果发表相关成果，一定征得指导教师同意，且第一署名单位为大学。

本人毕业后使用毕业论文或与该论文直接相关的学术论文或成果时，第一署名单位仍然为大学。

本人完全了解大学关于收集、保存、使用学位论文的规定，同意如下各项内容：

按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版本；学校有权保存学位论文的印刷本和电子版，并采用影印、缩印、扫描、数字化或其它手段保存或汇编本学位论文；学校有权提供目录检索以及提供本学位论文全文或者部分的阅览服务；学校有权按有关规定向国家有关部门或者机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。

本人授权大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入学校有关数据库和收录到《中国学位论文全文数据库》进行信息服务。

在不以赢利为目的的前提下，学校可以适当复制论文的部分或全部内容用于学术活动。

论文作者签名：

日期：

指导教师签名：

日期：

本科毕业论文（设计）

论文题目：

关于投资性房地产的会计核算

毕业设计（论文）原创性声明和使用授权说明

原创性声明

本人郑重承诺：

所呈交的毕业设计（论文），是我个人在指导教师的指导下进行的研究工作及取得的成果。

尽我所知，除文中特别加以标注和致谢的地方外，不包含其他人或组织已经发表或公布过的研究成果，也不包含我为获得及其它教育机构的学位或学历而使用过的材料。

对本研究提供过帮助和做出过贡献的个人或集体，均已在文中作了明确的说明并表示了谢意。

作者签名：

　　　　　日　期：

指导教师签名：

　　　　　日　　期：

使用授权说明

本人完全了解大学关于收集、保存、使用毕业设计（论文）的规定，即：

按照学校要求提交毕业设计（论文）的印刷本和电子版本；学校有权保存毕业设计（论文）的印刷本和电子版，并提供目录检索与阅览服务；学校可以采用影印、缩印、数字化或其它复制手段保存论文；在不以赢利为目的前提下，学校可以公布论文的部分或全部内容。

作者签名：

　　　　　日　期：

学位论文原创性声明

本人郑重声明：

所呈交的论文是本人在导师的指导下独立进行研究所取得的研究成果。

除了文中特别加以标注引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。

对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。

本人完全意识到本声明的法律后果由本人承担。

作者签名：

日期：

年月日

学位论文版权使用授权书

本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。

本人授权　　　　大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。

涉密论文按学校规定处理。

作者签名：

日期：

年月日

导师签名：

日期：

年月日

注意事项

1.设计（论文）的内容包括：

1）封面（按教务处制定的标准封面格式制作）

2）原创性声明

3）中文摘要（300字左右）、关键词

4）外文摘要、关键词

5）目次页（附件不统一编入）

6）论文主体部分：

引言（或绪论）、正文、结论

7）参考文献

8）致谢

9）附录（对论文支持必要时）

2.论文字数要求：

理工类设计（论文）正文字数不少于1万字（不包括图纸、程序清单等），文科类论文正文字数不少于1.2万字。

3.附件包括：

任务书、开题报告、外文译文、译文原文（复印件）。

4.文字、图表要求：

1）文字通顺，语言流畅，书写字迹工整，打印字体及大小符合要求，无错别字，不准请他人代写

2）工程设计类题目的图纸，要求部分用尺规绘制，部分用计算机绘制，所有图纸应符合国家技术标准规范。

图表整洁，布局合理，文字注释必须使用工程字书写，不准用徒手画

3）毕业论文须用A4单面打印，论文50页以上的双面打印

4）图表应绘制于无格子的页面上

5）软件工程类课题应有程序清单，并提供电子文档

5.装订顺序

1）设计（论文）

2）附件：

按照任务书、开题报告、外文译文、译文原文（复印件）次序装订

指导教师评阅书

指导教师评价：

一、撰写（设计）过程

1、学生在论文（设计）过程中的治学态度、工作精神

□优□良□中□及格□不及格

2、学生掌握专业知识、技能的扎实程度

□优□良□中□及格□不及格

3、学生综合运用所学知识和专业技能分析和解决问题的能力

□优□良□中□及格□不及格

4、研究方法的科学性；技术线路的可行性；设计方案的合理性

□优□良□中□及格□不及格

5、完成毕业论文（设计）期间的出勤情况

□优□良□中□及格□不及格

二、论文（设计）质量

1、论文（设计）的整体结构是否符合撰写规范？

□优□良□中□及格□不及格

2、是否完成指定的论文（设计）任务（包括装订及附件）？

□优□良□中□及格□不及格

三、论文（设计）水平

1、论文（设计）的理论意义或对解决实际问题的指导意义

□优□良□中□及格□不及格

2、论文的观念是否有新意？

设计是否有创意？

□优□良□中□及格□不及格

3、论文（设计说明书）所体现的整体水平

□优□良□中□及格□不及格

建议成绩：

□优□良□中□及格□不及格

（在所选等级前的□内画“√”）

指导教师：

（签名）单位：

（盖章）

年月日

评阅教师评阅书

评阅教师评价：

一、论文（设计）质量

1、论文（设计）的整体结构是否符合撰写规范？

□优□良□中□及格□不及格

2、是否完成指定的论文（设计）任务（包括装订及附件）？

□优□良□中□及格□不及格

二、论文（设计）水平

1、论文（设计）的理论意义或对解决实际问题的指导意义

□优□良□中□及格□不及格

2、论文的观念是否有新意？

设计是否有创意？

□优□良□中□及格□不及格

3、论文（设计说明书）所体现的整体水平

□优□良□中□及格□不及格

建议成绩：

□优□良□中□及格□不及格

（在所选等级前的□内画“√”）

评阅教师：

（签名）单位：

（盖章）

年月日

教研室（或答辩小组）及教学系意见

教研室（或答辩小组）评价：

一、答辩过程

1、毕业论文（设计）的基本要点和见解的叙述情况

□优□良□中□及格□不及格

2、对答辩问题的反应、理解、表达情况

□优□良□中□及格□不及格

3、学生答辩过程中的精神状态

□优□良□中□及格□不及格

二、论文（设计）质量

1、论文（设计）的整体结构是否符合撰写规范？

□优□良□中□及格□不及格

2、是否完成指定的论文（设计）任务（包括装订及附件）？

□优□良□中□及格□不及格

三、论文（设计）水平

1、论文（设计）的理论意义或对解决实际问题的指导意义

□优□良□中□及格□不及格

2、论文的观念是否有新意？

设计是否有创意？

□优□良□中□及格□不及格

3、论文（设计说明书）所体现的整体水平

□优□良□中□及格□不及格

评定成绩：

□优□良□中□及格□不及格

教研室主任（或答辩小组组长）：

（签名）

年月日

教学系意见：

系主任：

（签名）

年月日

本科学生毕业论文（设计）开题报告表

论文（设计）、名称

关于投资性房地产的会计核算

论文（设计）、来源

自选

论文（设计）、类型

应用研究

导师

学生姓名

学号

40804244

专业

财务管理

一、调研资料的准备:

1阅读分析注册会计师考试教材--会计

2在中国知网上阅读大量关于投资性房地产会计处理的杂志

二、设计目的、思路与预期成果:

当前，我国的房地产投资已成为普遍现象，大多数企业的主要投资工具之一便是房地产。

在会计上，房地产的不同的持有目的应采用不同的核算方法，这样同一房地产对企业会计报表产生了不同的影响，采用合理的会计核算方法对房地产进行核算真实地反映会计信息也越来越重要。

本文主要针对投资性房地产的两种不同的会计核算模式展开论述，大致是从不同的计量模式的投资性房地产在会计上核算模式的不同体现在哪些地方进行比较论述，具体从投资性房地产的含义，投资性房地产的确认，投资性房地产的初始计量，投资性房地产后续计量的两种计量模式的会计处理的不同及其不同之处的比较，投资性房地产后续计量模式的变更及分析，投资性房地产的转换，投资性房地产的处置等方面对投资性房地产的会计核算进行比较分析和论述，从而能更清楚地明白会计上投资性房地产的核算范围及两种模式计量下会计核算的不同之处，更加清晰地理解投资性房地产的会计核算。

三、任务完成的阶段内容及时间安排:

2010年10月27日前：

完成开题报告（毕业设计的需求分析）

2010年11月22日前：

完成文献综述（毕业设计的可行性报告）

2011年01月14日前：

完成论文的粗钢（设计的框架）

2011年02月21日前：

论文的初稿，之后修改初稿

2012年03月20日前：

完成论文终稿（设计成果），并且打印成册，上交论文准备答辩。

四、完成论文（设计）、所具备的条件因素:

通过几年来的理论学习,在学校的帮助和支持下,指导老师的指导下,目前基本具备完成论文的条件.但也存在困难:

一是时间太紧,必须妥善安排论文时间。

二是缺乏理论的文献资料,需要借助学校图书馆的文献资料，且文献中心资料过于陈旧。

指导教师签名：

日期：

2011年10月26日

论文（设计）、类型：

A—理论研究；B—应用研究；C—软件设计等；

摘要

当前，我国的房地产投资已成为普遍现象，大多数企业的主要投资工具之一便是房地产。

在会计上，房地产的不同的持有目的应采用不同的核算方法，这样同一房地产对企业会计报表产生了不同的影响，采用合理的会计核算方法对房地产进行核算真实地反映会计信息也越来越重要。

本文主要针对投资性房地产的两种不同的会计核算模式展开论述，大致是从不同的计量模式的投资性房地产在会计上核算模式的不同体现在哪些地方进行比较论述，具体从投资性房地产的含义，投资性房地产的确认，投资性房地产的初始计量，投资性房地产后续计量的两种计量模式的会计处理的不同及其不同之处的比较，投资性房地产后续计量模式的变更及分析，投资性房地产的转换，投资性房地产的处置等方面对投资性房地产的会计核算进行比较分析和论述，从而能更清楚地明白会计上投资性房地产的核算范围及两种模式计量下会计核算的不同之处，更加清晰地理解投资性房地产的会计核算。

关键词：

投资性房地产成本模式公允价值模式

Abstract

Atpresent,China'srealestateinvestmentshasbecomeacommonphenomenon,mostrealestateistheoneofthemaininvestmentvehicle.Thisarticlemainforinvestmentpropertyrealestateoftwospeciesdifferentofaccountingmodeexpandexpositions,generallyisfromdifferentofmeasurementmodeofinvestmentpropertyrealestateinaccountingShangaccountingmodeofdifferentreflectedinwhichlocalforcomparisonexpositions,specificfrominvestmentpropertyrealestateofmeaning,investmentpropertyrealestateofconfirmed,investmentpropertyrealestateofinitialmeasurement,investmentpropertyrealestatefollow-upmeasurementoftwospeciesmeasurementmodeofaccountingprocessingofdifferentanddifferentofdepartmentofcomparison,,Investmentrealestateconversion,disposalofinvestmentproperties,andsoon,comparativeanalysisofaccountingtreatmentforinvestmentrealestateanddeals,soyoucanmoreclearlyunderstandthescopeofaccountingonaccountinginvestmentrealestateandtwomodelsunderthemeasurementaccountingdifferences,clearerunderstandingofaccountingtreatmentforinvestmentrealestate.

Keywords：

InvestmentPropertyFairvaluemodelCost-valuemodel

前言

随着经济的发展，我国房地产物业市场发展日趋完善。

从房地产起步开始，升值空间大一直是房地产的行业特点；但近几年来宏观经济衰退，经济全球化及我国政府大力加强了对房地产调控等各方面影响，从而导致部分房地产出现贬值可能性或整体房地产升值速度减慢；但从长期来看其升值的空间依然存在且被投资者看好。

这样的经济现象是要求在会计核算中合理地反映的，也给会计领域带来了新一轮的挑战。

为适应我国经济发展的要求，理论界认为应鼓励采用公允价值计量模式对投资性房地产进行会计核算（公允价值可以弥补成本计量模式下会计处理的不足）可以提高会计信息的相关性，从而能真实地反映企业的财务情况，更好地为企业会计信息的使用者提供有用的信息。

2007年新会计准则对投资性房地产引入公允价值并在上市公司实施，这也是解决会计上新挑战的对策；但值得关注的是该准则的实施至今已有五年的时间，在深沪两市上市公司的年报中大多数企业没有采用公允价值模式而对其持观望态度。

这就导致了理论界和实务界出现偏差的现象，那么找到引起这种偏差的多种原因：

公允价值模式与成本模式在会计上的区别，计量模式的合理的选择以及该选择是否会很大程度上影响企业财务状况和经营成果。

找出两种核算方法的差异并分析其原因也就是该课题研究的方向和意义。

针对上述问题，本文重点是对投资性房地产的会计核算进行比较分析，更加清楚、深刻的理解投资性房地产核算方法以及其影响。

当前，我国的房地产投资已成为普遍现象，大多数企业的主要投资工具之一便是房地产。

在会计上，房地产的不同的持有目的应采用不同的核算方法，这样同一房地产对企业会计报表产生了不同的影响，采用合理的会计核算方法对房地产进行核算真实地反映会计信息也越来越重要。

本文主要针对投资性房地产的两种不同的会计核算模式展开论述，大致是从不同的计量模式的投资性房地产在会计上核算模式的不同体现在哪些地方进行比较论述，具体从投资性房地产的含义，投资性房地产的确认，投资性房地产的初始计量，投资性房地产后续计量的两种计量模式的会计处理的不同及其不同之处的比较，投资性房地产后续计量模式的变更及分析，投资性房地产的转换，投资性房地产的处置等方面对投资性房地产的会计核算进行比较分析和论述，从而能更清楚地明白会计上投资性房地产的核算范围及两种模式计量下会计核算的不同之处，更加清晰地理解投资性房地产的会计核算。

一、投资性房地产的含义及确认

（一）、投资性房地产的含义

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。

房地产是指土地，房屋及其权属的总称。

它包括已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权（不包括闲置的土地）、已出租的建筑物、自用房地产、作为存货的房地产。

以经营租赁方式租入再转租给其他单位或个人的建筑物或土地使用权不属于投资性房地产的范畴。

总之，判断一项房地产是否属于投资性房地产，关键是要看该项房地产带来的经济利益是否独立于其他资产。

为了进一步区分会计上的投资性房地产，将其与固定资产、无形资产、存货进行以下几个方面的区别：

1、定义不同

固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租经营管理而持有，使用寿命超过一个会计年度的有形资产；无形资产是指企业拥有或控制的没有实物形态的可辨认的非货币性资产；而投资性房地产是指为赚取租金、资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产是不动产，与固定资产、无形资产在定义上的范围不同；且没有规定持有期限，与固定资产特征不相符。

2、持有目的不同

固定资产和无形资产是企业为生产经营正常运转而持有；存货是生产经营过程中的产物，是以销售为目的而持有；投资性房地产是企业在正常生产经营前提下的投资，是以赚取租金和资本增值为目的而持有的。

3、经济流入方式不同

固定资产和无形资产是经济价值的转移，依赖于其他资产转移其价值而获得经济利益，其不能独立产生经济流入；投资性房地产是赚取租金和出售独立的产生经济流入。

在经济流入方式上，投资性房地产是固定资产、无形资产、的另一种渠道。

4、用途、状态不同

投资性房地产在用途状态上区别于生产经营用房地产和用于销售的房地产。

生产经营用房地产的用途和状态具有固定资产或无形资产的特性，应将其作为固定资产或无形资产核算；用于销售的房地产在用途和状态上具有存货的性质，应将其作为存货核算；而介于这两种性质之间的房地产，应将其作为投资性房地产进行核算。

再者，投资性房地产也区别于长期股权投资。

长期股权投资是对外投资，取得的是所有权的转移，收益方式是股利或资本利得；投资性房地产取得的是租金或资本增值。

如果说固定资产是“对内”投资，长期股权投资是“对外”投资，那么投资性房地产则可以认为是界定于它们两者之间的“类投资”。

在实务中，准确的区分企业持有房地产与其它资产的差异，将其划分为不同的资产进行会计核算和列报具有十分重要的意义。

（二）、投资性房地产的确认

投资性房地产只有在符合其定义的前提下，同时满足下列条件，才能予以确认：

1、投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业，也就是经济流入企业的可能性较大；

2、该项投资性房地产的成本能够可靠计量，也就是发生的成本能够用货币度量。

还需要明确的是投资性房地产的确认时点，以便于在准确的日期将其确认。

一般用于出租的投资性房地产确认时点为租赁开始日，增值后转让的土地使用权确认时点为停止自用、准备增值的日期。

二、投资性房地产的初始计量

总的原则：

历史成本原则。

为什么会采用历史成本原则而不采用重置成本或现值进行初始计量呢？

因为在重置成本计量下，资产按照现在购买相同或相似资产支付的现金或现金等价物的金额计量，适用于盘盈固定资产的会计核算，投资性房地产不是盘盈的资产，不能采用重置成本对其进行计量；在现值计量下，资产按照预计持续使用和最终处置过程产生的未来净现金流入的折现金额计量，一方面投资性房地产的现值难以估计，另一方面这种方法适用于财务上的决策，则不能采用现值对其进行计量；在历史成本计量下，资产按照购置时支付的现金、现金等价物金额或付出对价的公允价值计量，符合会计上对资产计量的要求。

所以采用历史成本法对其进行计量是最好的方法。

投资性房地产的取得方式及账务处理有三种情况：

（一）、外购投资性房地产

外购投资性房地产应当按照取得成本进行初始计量。

这里的成本是取得的实际成本，包括购买价款、相关税费以及其他可直接归属于该资产（如合同费、公证费、保险费等）相关支出。

假设1.青岛软控股份有限公司，于2010年11月购入一栋写字楼，支付价款4000万元，契税120万元，其他相关费用80万元，上述费用均已用银行存款支付。

该企业管理层在购入当日决定将其中相当于总体价值75％出租给甲企业，并签订了10年的经营租赁合同。

（以万元为单位，下同）。

本假设中，投资性房地产的初始成本：

（4000+120+80）×75％=3150（万元）

从上例中：

外购投资性房地产的初始计量具体方法为：

借记“投资性房地产”科目，根据实际支出方式贷记“银行存款”等科目。

若购入的房地产部分自用，部分用于出租或资本增值，出现了持有目的的不同，就应当对其区分并单独确认。

具体处理办法是按不同部分占有的公允价值与整体公允价值总额之间的比例进行分配，上例写字楼余下1050万元应确认为固定资产。

（二）、自行建造的投资性房地产

自行建造的投资性房地产，其成本的构成由从建造该项资产起，到达到预定可使用状态止，发生的必要相关支出，包括土地的开发费用、建筑成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他相关直接费用和分摊的间接费用。

应当特别注意的是，建造过程中发生的非正常损失的会计处理应当区别于固定资产，直接计入当期损益即营业外支出，并不是计入建造成本。

投资性房地产属于不动产，领用材料的进项增值税也应转出计入成本。

下面对于自制投资性房地产举例说明：

假设2.青岛软控公司于2009年取得一宗出让土地，支付相关价款1000万，将其建造成写字楼，建造过程中发生建造成本3000万元，假设均用银行存款支付，不考虑其他相关税费。

于2010年12月达到预定可使用状态，假设该项资产符合投资