绿地集团供应商管理经验分享.docx

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绿地集团供应商管理经验分享

2017年绿地集团供应商管理经验分享

————绿地集团西南事业部

2017年，绿地集团在世界500强企业排名277位，并确定以“特色小镇”为集团战略目标，在西安、武汉、成都、杭州、南昌、宁波、廊坊等地积极推进特色小镇项目落地。

伴随西南经济的崛起及较多国家级旅游项目的翘楚，绿地西南事业部近期签下峨眉山、都江堰两大特色小镇项目。

合计在建项目总计18个，其中包括绿地中心468超高层、悦蓉公馆、新里城等项目，据绿地西南事业部合约管理中心总经理王瑞讲述：

目前，西南事业部在建项目18个，其中在建项目面积总计约600万平，采购额69亿，主要以材料集中采购+工程类联合/集中招标，包括酒店、办公、商业、住宅全业态。

今年到明年外立面、酒店、办公、批量精装房将大量采购。

附：

绿地西南事业部4个城市

（成都、重庆、南充、贵阳）在建的18个项目情况

城市公司

项目名称

建设用途

占地规模

成都

东村（绿地中心468）

住宅、办公、SOHO、商业

448亩

成都

青羊蔡桥（新里城）

普通住宅

196666平方米

成都

GIC（航校）

艺术公园、购物中心、写字楼、住宅、公寓、酒店

79961.65平方米

成都

龙潭（悦蓉公馆）

住宅、别墅

74000平方米

成都

威廉公馆（金花）

商业、住宅

20466.68平方米

成都

空港双流T7

商业、酒店（文旅项目）

24万平方米

成都

成都绿地城

商业、住宅

170000平方米

成都

锦天府

大平层,叠拼

91908平方米

成都

绿地之窗

商业、办公

21691平方米

成都

绿地世纪城

商业、写字楼、LOFT、住宅

138000平方米

成都

峨眉山特色小镇

度假、养生、医疗、生态街区、佛学

668亩

南充

南充凤垭山

住宅、商业、市政配套

504626平方米

南充

南充绿地城

商业、写字楼、市政配套、住宅

273732平方米

重庆

江北海外滩

普通住宅，商住楼

180000平方米

重庆

大渡口区绿地城

普通住宅,花园洋房,公寓

737333平方米

重庆

保税中心

普通住宅,公寓,住宅底商,写字楼

212000平方米

贵阳

左岸森林

普通住宅,经适房,自住型商品房

45333平方米

贵阳

伊顿公馆

住宅、别墅

268900平方米

绿地商办与住宅比例为3:

7，材料类除了集团负责实施的75类材料外，其余由西南事业部进行集采，工程类均由西南事业部进行采购。

此外，2017年绿地集团全面启动特色小镇战略，主打健康医疗，伴随新领域的涉入，采购模式和材料需求有所转变，尤其对特色小镇的供应商急缺。

绿地供应商考察一般在项目招标前2个月开始进行，绿地认为有需要才考察，不仅过程更明确，对供应商的选用也较为公平。

若很久之前就进行供应商考察储备，很容易造成真正招标时，前期考察的单位信息与项目招标的实际要求不符，造成双方资源的浪费。

成都在建的绿地中心468超高层效果图

以绿地中心468为例，预计2018年10月份封顶，目前各种材料供应商、装修单位和智能化电气设备还未确定，预计2018年春节年后就要完成所有招标，以此类推，17年三、四季度就要开始供应商考察。

在采购模式上，绿地有3种做法：

➤2017年6月绿地集团成立了材料公司

绿地成立材料公司后，由以往乙供/甲指乙供的模式，直接转变为甲供直采模式，其中集团直采将负责75大类战略采购，其余类别则由事业部进行集采。

一方面开发商通过标准化降本提效，另一方面对供应商角度来说，战略合作对自身的发展也更有保障。

➤绿地还实行工程联合招标和集中采购模式

比如年初会做采购计划，将17年所有工程采购进行提前规划，一部分标准化程度较高的招标项进行年度集中采购，一部分正在标准化或者不具备标准化的工程实施联合招标。

通过集采和联合采购不仅可以让更多优秀供应商都能进入绿地，而且在价格上也更有优势。

➤甲供直采后，从住宅商业到酒店办公，严控标准化。

绿地从2014年起严控设计源头，每一种型号产品最多只有2－3种设计，这样不仅可以降成本，对于合作伙伴来做生产规模量化，他们的成本也会降低。

龙潭（悦蓉公馆）占地74000万平的项目效果图

在供应商选择上，绿地会有以下几点考虑：

➤特色小镇的合作供应商希望是全国性的，而非地方性的。

有类似经验的材料供应商，工程施工单位，总包单位，会优先合作。

➤合作伙伴必须有大型开发商合作经验和类似经验。

比如与前TOP10合作过，那么与绿地的合作几率就达到了 60%。

王瑞认为，大开发商发展理念一致，行业标准化流程差不多，既能快速融入绿地的合作模式，又能保证效率和质量。

采购规模不同，采购重视度不同

根据采购规模不同，绿地100万左右的招标项由由项目经理参与全过程，而上亿的项目在筛选合作单位时，西南事业部管理层都会亲自参与考察。

对供应商的需求和选择，绿地遵循严格的标准。

从前期的考察、工程部、技术部、客服部对质量的配合要求比较高的部门，都会对供应商进行考核和打分。

绿地对供应商的评定为ABCDE级，其中A为优秀，B为良好，C为不合格，D新入围供应商，E为新增未考察供应商，其中AB级供应商不仅享受优先中标权，而且还可以推荐给集团总部成为战略合作供应商。

比如集团1000万的幕墙，除去集团推荐的战略供应商之外（集团推荐占比约为50%），剩下的供应商由事业部推荐。

履约过程的考核主要有两种方式

➤常规考核：

老供应商每季度考核一次。

而新进供应商，除景观工程等施工周期较长的供应商外，其余类别前三个月每个月进行一次评估。

➤不定期考核：

履约过程中接到投诉，及时响应。

有项目部说这个单位不行，绿地会专门组织专项到事实认定和评估。

成都绿地城项目效果图

新进供应商，每年控制在一定比例

➤前中后期多维度评估项目

从工程进度，质量，现场响应度，合约的履约，签证变更，客服纬度后期维修，客户投诉反省速度这一系列来进行评估，到年底再进行综合评估。

➤更注重战略合作，西南合作供应商目前约400多家

王瑞表示新单位需要较长的磨合期和频繁的评估考核，因此供应商若能与绿地首次合作，除了保证工期的同时还要保证质量，以期长期合作。

➤签订合约时交底供应商，定期回访供应商

绿地会定期对供应商进行回访，一般3个月或半年，进行不定期约谈。

年底还会进行360度的反向评估，听取供应商对开发商的意见。

绿地认为，双方深入交流，可以有更好的合作体验。

对供应商除了评估，育留也很重要

对供应商除了评估选用，育留也很重要，我们经常将供应商称为合作伙伴而非甲方乙方，因此开发商的成本高低、质量好坏，都有合作伙伴的功劳。

他的产品，管理，成本管控都决定开发商的成本水平。

因此，绿地也在积极培育供应商，将普通的合作伙伴变成优秀合作伙伴，让优秀合作伙伴变成能够长期合作的战略合作伙伴。

最近最低价中标的话题沸沸扬扬，果然也出台了相关政策坚决遏制最低价中标。

绿地发现一般不合理最低价最多的都是首次合作的供应商，他们对开发商模式不了解或者对投标项目的各项风险因素考虑不全面，有时候会报出不合理低价。

但如果合作伙伴以不合理低价进入，在合作中发现项目不赚钱，势必会影响积极性，最终也会影响工程质量和工期以及带来后期不必要的麻烦。

绿地在供应商入围，招标，开标，评标，定标有严谨的流程。

绿地在招标、开标、清标、定标

➤招标入围：

选择同一水平、规模的企业进行比拼。

并且几个部门统一评估，确保一旦入围，供应商水平相当，后期就不存在偏见。

比如几个亿的重点工程，要优先考虑中字头的供应商，不能选规模过于的小供应商，如果拿小规模供应商跟中字头供应商比较价格，这样肯定是不公平的。

从源头入围时就杜绝不合理竞争。

➤明确招标各项指标，不做模糊化回答。

比如我们只说要个杯子，但没有说要塑料的，还是玻璃的，那么后期出现的报价肯定就大不相同。

绿地会清晰化各项指标，标准统一，不能让合作伙伴理解歧义，防止因标准不统一造成的报价差异。

➤开标后，绿地会进行严格的标书分析，合理低价中标。

在标书分析时主要是防止最低价单位漏报、误报、错报，到时候受伤的是双方。

绿地每个项目开标以后会进行清标，尤其是高低相差很大的报价，会重点分析，看看是否有遗漏或者标准不一样，并对比绿地以往的合同价格及同行的价格。

如果在同样的标准下，和以往项目相差很大，并且也远低于市场合理价格区间我们就会考虑否定最低价。

坚持合理低价中标

关于合理低价中标，绿地表示，老的合作伙伴对绿地的模式比较了解，一般投标报价都相对合理，但对于新入围合作伙伴，绿地也会在招标前进行洽谈，让其了解绿地的模式，如果最终报价只与标底相差几个点，一般是合理的。

如果相差百分之几十，绿地会坚决废掉低价单位。

绿地集团启动对“特色小镇”项目的投资布局，“房地产行业已进入以‘大企业、大项目、重产业、重运营’的新阶段，而绿地的多元化及产业资源积累为其展开特色产业小镇项目运作奠定了优势。

绿地集团成立25年，2017年世界500强位列277位

“绿地将重点选择一、二线城市近郊及周边，重点投资特色小镇大盘项目。

”绿地集团董事长张玉良曾表示，2017年绿地房地产板块重点将“特色小镇”模式纳入集团发展战略。

开发商涉足特色小镇项目3个难点

➤特色小镇运营模式正在探索中，各类供应商资源欠缺。

➤开发商都在着手特色小镇，但都处于初期阶段。

➤从地产开发商到产业小镇运营的转型，人才欠缺。

绿地西南已确定开发的2个特色小镇

➤第一个：

峨眉半山国际文化旅游度假区

这是继成都建设“绿地跨贸港“后，绿地落户四川的第二个产业项目，计划9月开工，该地块位于峨眉半山，距离成都仅百余公里。

基于自然资源及文化旅游资源的独特优势，拟打造为国际文化旅游度假区。

峨眉半山计划9月入场，急需大量供应商

该项目产业定位以文旅康养为主线，以酒店集群、健康养生、文化艺术体验、旅游度假等为支撑，将形成“吃、住、行、游、购、娱”六位一体、具备品牌输出效应的产业体系。

➤第二个：

都江堰国际康养特色小镇项目

8月4日，绿地集团与都江堰市政府就都江堰国际康养特色小镇项目在成都签署合作协议。

根据协议，该项目拟选址都江堰市中兴镇和青城山镇辖区范围内，规划总面积约7700余亩。

都江堰项目设计效果图

绿地集团将投资200亿元，按照“休闲度假+养生养心+健康医疗+生态街区”的模式，整体规划建设并运营特色精品酒店集群、养生养心基地、健康医疗设施和生态智慧社区，通过构建生态休闲、文化体验、康体养生、高端度假等多元旅游业态，助力都江堰建设国际旅游名城，打造国家级标杆特色小镇示范基地。

有小镇经验的供应商优先考虑

王瑞表示，特色小镇的项目形态特殊，供应商资源较为欠缺，非常欢迎有特色小镇的项目经验来洽谈合作。

如果做过小镇项目的供应商能介绍或带入运营类资源过来的话可以优先考虑。

楼市持续调控下，开发商越来越注重成本管控。

绿地表示，成本管控更多还是从采购这块来实现，故而绿地也非常希望借助互联网＋，进行系列的供应商考察，履约评估等等，寻找到更多优质供应商资源。