办公大楼物业管理服务.docx
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办公大楼物业管理服务
办公大楼物业管理服务招标项目服务及其他要求
1、采购数量：
本项目为政府购买服务，一个包，拟通过政府采购方式确定1位成交人为彭州市公安局办公大楼外包服务（2016年4月1日至2019年3月31日）工作。
2、服务内容
1）负责主办公大楼、副楼公共区域楼道、过道、卫生间、一楼大厅、会议室和指定办公室的清洁卫生工作。
2）负责园区内道路、停车位的清洁工作。
3）绿化养护管理内容主要包括浇水、除杂草、整形修剪、松土、施肥、病虫害防治、防止外力破坏、死苗更换等一系列工作。
同时做好养护管理周期的记录。
4）安保、停车管理服务。
3、服务标准
1）、保洁服务
清洁范围
清洁内容
清洁要求
大
楼
总
体
服
务
1.清理大楼内的所有垃圾
2次/天
2.收集及清理所有垃圾箱、烟灰盅
1次/天
3.清洁所有大堂墙壁、宣传栏
不少于1次/周
4.清洁所有花盆及植物
不少于1次/周
5.清洁所有出口大门
不少于1次/周
6.清洁所有扶手、栏杆
不少于1次/周
7.清洁所有通风窗口及玻璃表面
不少于1次/月
8.抹净灯罩及电灯箱积尘
1次/季
9.清扫天花板尘埃、蜘蛛网
1次/季
10.办公大楼公共区域楼地面抛光打蜡
不少于1次/月
会
议
室
1.及时清理积聚垃圾杂物，清扫天花板灰尘、蜘蛛网等。
1次/天
2.对办公楼做一次巡视清洁
2次/天
3.清洁玻璃、除灰尘、手印
1次/月
4.日常对会客用品（沙发、茶具、场地等）进行清洁。
1次/天
若有会议需要，应在会前加强保洁，会后及时进行清洁。
随时
男
女
卫
生
间
1.抹净所有门
1次/周
2.抹、冲及洗净所有洗手间设备
1次/天
3.抹净所有洗手间内镜面、玻璃、门窗等
1次/天
4.抹净地台表面
1次/天
5.及时清理天花板及照明设备表面灰尘
1次/季
6.清理卫生桶脏物
1次/天
7.喷洒空气清新剂或定期放置除臭药丸。
1次/天
人行
楼梯
清洁
1.打扫及拖抹所有楼梯
1次/天
2.擦扶手及栏杆
1次/周
3.擦洗防火门、消防栓、消防器等表面灰尘，擦洗玻璃窗。
1次/月
4.清扫天花板。
1次/季
大
堂
1.打扫及洗刷大堂入口地台及梯级
1次/天
2.打扫大厅、擦洗台面、柜台外的桌椅、地面
1次/天
3.打扫入口大堂内及大厅所有玻璃门窗及装备
1次/月
4.扫天花板尘埃
1次/季
电
梯
1.及时清理电梯轿厢地面垃圾、沙粒等，擦洗电梯内踩垫。
1次/天
2.抹净及清擦电梯门表面、电梯轿厢内壁、门及指示板
1次/周
3.电梯接底清理垃圾
需要时
四周
公共
场所
1.清扫停车场（含地下停车场）、道路地面、散水坡、绿地水泥地面等
1次/天
2.清扫大门外两侧绿化地和停车场
1次/周
3.办公楼及附楼外立面清洗
1次/年
保洁服务标准：
地面路：
地面路面无垃圾杂物、无泥沙、无积水；绿化地无杂物；车库无蜘蛛网、无脏物；水沟无垃圾、积土。
楼梯：
无杂物、尘土，干净明亮；入楼大门以及墙面干净无尘；电梯轿厢无杂物、无灰尘、无臭味.
室内：
地面干净明亮，无杂物、尘土；卫生间无臭味，用具无污迹。
垃圾清理：
100%日产日清。
除四害：
按政府相关部门要求，按时做好灭蝇、灭蚊、灭蟑螂、灭虫，并填写《除四害投药记录表》。
2）、设备部工作流程与质量标准
项目
作业频度
质量标准
供水设施
当班：
日常保养、安全操作，运行情况正常，自动控制良好，出现故障立即排除。
按制度保养，定期检修。
电气自动控制齐全，管道无滴漏，运转无异常声响。
有检查记录，维修保养记录。
供电设施
当班：
日常检查，运行正常，记录运行情况。
一旦停电，立即切换备用电源，按制度保养，定期检修。
每月对各办公室的用电设施巡查一次,并由单位签名确认。
各连接处无冒火花、发热等异常现象，指示灯、信号灯齐全，计量仪表准确。
有检查记录，维修保养记录。
消防设施
日常检查消控中心，保证设备性能处于守好状态。
定期巡视检查消防器材。
消防中心性能完好，消防器材齐全。
公共照明灯
每天检查一遍，即坏即修，设备性能处于完好状态。
灯泡正常，灯罩完好
巡视
一天一遍
掌握公用设备状况，发现有损坏、隐患，及时处理，并做好记录。
3）、保安工作的服务要求
服务规范
（1）按规定着装，佩戴整齐、精神饱满，姿态良好。
（2）言行规范、文明大方、微笑、主动、热情、耐心、周到地服务。
（3）说话和气，礼貌待人、上下班时段保安人员一律肃立在门口。
4.门岗工作规范
1）、人员出入管理
（1）大堂值班员（门岗）上岗3个月内，须熟悉本责任区内人员的基本情况，包括姓名、楼层、座、车辆状况，相貌特征，常规出入大楼时间等。
（2）当发现双手提（拿）着重物的人员进出大门有困难时，应主动提供帮助。
（3）四楼楼层8点40分至17时30分需要安排保安坐岗
2）、来人来访登记
（1）非大楼内工作人员凭有效出入证（卡）进、出大楼，谢绝推销或其他闲杂人员进入。
（2）来访人员须明确说出所找人员的姓名、楼层或科室等，必要时可用对讲机或电话通话。
（3）值班员在登记前，应认真核对证件，若不符，谢绝入内；若相符，应清晰登记来访人姓名、有效证件名称及号码、出入证号码等。
（4）若遇上级领导或前来指导、参观的社会各界人士来大楼，应立即起立敬礼。
（5）若遇不愿出示证件，蛮横无理者，应耐心做好解释工作，尽可能消除其不满情绪。
5、巡逻岗工作规程
1）、巡逻次数：
单位下班后及节假日每2小时至少对整个辖区巡查一遍。
2）、巡查要求：
（1）巡逻时保安要多看、多听、多嗅，以确保完成巡视工作任务。
（2）按要求做好巡逻记录，及时将有关情况反映给相关部门人员。
3）、巡逻内容：
（1）检查治安、防火、防盗、水浸等情况，发现问题，立即处理，并通知中控室或管理处。
（2）检查消防设备、设施是否完好。
（3）巡视大楼外墙，玻璃等设施是否完好，有损坏做记录，并上报主管或管理处领导。
（4）在大楼辖区内巡查，发现有可疑人员，前往盘问，检查证件，必要时检查其所带物品；如属三无人员，应驱赶出管理辖区。
6、邮件发放
1）、邮局投递到大楼的报刊、杂志等邮件由值班巡逻保安统一分发。
2）、快件、特快专递、邮件通知单等，需要给邮局办理签收的邮件，应认真做好《邮件收发登记》和及时送到用户手中，并让用户填好签收表。
3）、避免发生邮件压件现象，不允许有死信，不允许私自撕拆用户信件、私揭邮票。
7、人员要求
本项目从业人员不得少于21人。
招标项目的物业公司应当全员签订《劳动合同》，支付所派出全部工作人员工资、残疾人基金、公会基金、住房公积金等费用及各项补助、节日福利等，并对其疾病和人身安全等完全负责，服务人员工资标准不得低于彭州市的最低工资标准，采购人对此不承担任何的法律责任和义务。
序号
人员配备
人数
备注
1
项目负责人
1
物管理相关岗位证书
2
设备设施维护员
1
具有相关工作经验
3
秩序维护部班长
2
具有相关工作经验
4
秩序维护员
8
符合国家规定的标准
5
环境维护部班长
1
具有相关工作经验和管理能力-
6
环境维护员
5
经过专业岗位培训后上岗
7
绿化维护员
1
经过专业岗位培训后上岗
8
会议接待
2
具有相关工作经验，经过专业培训
9
合计
21
8、会务服务
（1）会前的准备标准
1）会场物品摆放标准
会议桌摆放位置要正，椅子摆放在会议桌前并与会议桌保持约为一人的距离，椅子左右之前的摆放距离要均匀约为一人距离，椅子摆放完毕后竖看要成一条直线。
根据椅子的位置在会议桌上摆放稿纸，稿纸摆放在每个椅子的正中间位置，稿纸底边与桌子的底边成一条水平线，铅笔成45度斜角放在稿纸右侧，笔尖朝上，标签外漏。
稿纸定位后，若有茶水服务茶杯摆放在稿纸的右上方，与稿纸边保持约为一指的距离，杯把朝右，茶杯左侧摆放香巾碟，香巾碟与杯子的距离约为一指，杯子与香巾碟的中心在一条水平线上。
若提供水果、饮料，水果摆放在两人中间位置，水果上方摆放两瓶矿泉水，水果两侧对称摆放干果，水果下方中间位置摆放香烟碟，香烟碟下方摆放烟灰缸，每份物品摆放标准一致侧看成一条直线。
桌花根据会议桌长度，摆放2-3个，桌花一般选用鲜花，并且不易太高影响客人双方说话，摆放在会议桌的中心位置即可。
2）会场设备设施的准备标准
检查照明是否正常，灯具是否全部完好，有损坏的及时上报维修。
会议前提前衔接相关部门检查音响设备是否完好，话筒音量调节适中。
投影设施是否完好，会议开始前由通讯连接电脑，全部调试到位。
提前打开空调，将会场温度设定在规定温度内，冬季不高于23度，夏季不低于26度。
3）会场及周围环境卫生标准
彻底清扫会议室卫生，会议桌干净无手印和水渍，椅子无灰尘和毛发，桌子抽屉无杂物无灰尘。
会议室死角卫生清洁到位，窗台无灰尘，墙角处无蜘蛛网，墙面干净无灰尘。
会议室内网线及投影电源线摆放整齐，不杂乱避免绊倒客人。
会议室外卫生间干净无异味，并摆放卫生间指示牌，加强巡视随时清理。
（2）会议服务流程标准
1）会前准备程序
接到通知后，根据会场人数、会议标准及会议性质来摆放所需物品，并按具体准备规定进行。
安排部署好会议服务人员和具体分工，会议开始前半小时提水并打开空调。
2）会议服务程序
客人到达后，迎宾人员应面带微笑，对所有来开会的客人都使用礼貌用语“您好”。
客人到达后，进行第一次的倒水，倒水时动作要轻，不要发出太大的声响，一般都由两人在会议桌两边同时倒水，倒完水后立即返回，并在会议室门口处站立观察会场动态，盯会者必须大脑精神集中，观察领导及每一位客人的动态，从客人眼神或动作中领会客人需求并及时上前询问解决。
根据客人大部分喝水情况，约为20分钟添一次茶水，若主要领导喝水较快还不到倒水时间，可根据情况先给领导添水，若大部分客人刚进会场喝水较快，可以根据情况全场提前倒水。
烟灰缸有3个及3个以上烟头或者有水果干果皮，要及时更换烟灰缸，主要领导香巾若使用要及时更换，所有更换的物品都以主要领导优先，然后依次进行。
会议期间可根据会场情况适当的调节空调温度，会场温度不能过低或过高，若抽烟人数多，烟味大，可将窗户打开1-2扇通风，使会议室内空气保持流通。
会议期间，若领导有重要事情要谈不需要会议服务，服务人员应倒完水后退出会议室在门外等候。
3）会议结束服务
会议结束后，立即将所有会议室的门打开，迎宾人员热情送客，使用礼貌用语“请慢走”，客人离开会议室后，要立即查看会议室有无客人遗留物品，若发现遗留物品及时通知客人，若不清楚是哪位客人的物品可与相关部门联系帮忙转交。
会议结束后，立即清理会场物品，打扫会场卫生，检查设备设施是否全部关闭，锁好会议室门。
9、物管服务考评办法
物管服务考评方式采取日常考评和月考评，考评项目为秩序维护服务项目、保洁绿化服务项目、会务服务项目、设施设备维修维保服务项目及综合物管服务。
日常考评根据各项服务日常检查和满意度测评对服务质量进行的考核。
考核部门对检查结果进行汇总，以备在每月各项服务分项费用支付时扣除。
月考评：
月考评作为支付当月服务费的主要依据，根据物业公司的各单项考评打分及综合评分支付单月服务费。
各项服务考评细则由投标方制定，经招标方商议修改后执行。
月综合考评得分90分以上的，当月的服务费按合同金额全额向物业公司支付；当月综合平均得分90分（不含）—85分（含）的，支付当月服务费时在合同金额中按当月每扣1分扣除当月服务费500元后支付；若检查结果为85分（不含）以下，则扣发当月服务费的10%，物业公司须提供问题整改报告；每年度月考核中有三个月月得分低于85分，视为年度考核不合格，甲方有权要求终止合同，由物业公司承担违约和赔偿责任。
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