未来城市新公寓模式适宜居住.docx
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未来城市新公寓模式适宜居住
未来都市新公寓标准：
营造舒适居住环境
2009年09月12日08:
13三联生活周刊【大中小】 【打印】共有评论0条
77层的曼谷MahaNakhon大厦。
塔楼的“像素”设计减少了观景的障碍，公寓有探出空中的玻璃房、瀑布水潭和超大露台等，这些都是高层住宅中鲜有的设计。
华府园林实景
深圳华侨城是由荒滩开发的旅游和高档居住区，完好地保留了原有的自然环境
美国纽约中央公园
家庭全生命周期舒适指标与舒适成本
我们提出的新公寓概念，与未来都市联系在一起。
在工业时代模式里，都市是拥挤与喧嚣的聚集地——紧张的工作节奏，拥挤的交通；没有生气的钢筋水泥建筑多于绿地，压抑人的感官；人口膨胀构成居住空间紧迫，千百万人拥挤在一起；高密度工作、生活产生遮天蔽日的污染，为这高密度服务的工作生活，又混杂出令人难耐的噪音。
先富阶层于是靠他们的经济实力逃离都市，占据环境幽雅清静的青山绿水，享受郊区生活。
郊区生活于是又成为一种高品质生活的标志，吸引后富阶层效仿——在郊区追求越来越大的房子，追求越来越奢侈的自然环境占有。
在发达国家，有钱就有一切，最优美的环境已经纷纷成为私人的领地，把公众排斥在外。
郊区别墅生活是以牺牲自然资源为代价、以高成本维护为前提——野山野水需要整治，才能适合现代生活舒适居住；花园需要专业的园丁；空旷的居处需要恒温设备；与都市之间的联系需要先进的交通工具；用于交通的成本为次，更重要的是时间成本。
除非是已经可以在郊区宁静地安享晚年的老人，被都市哺育长大的人，本质上总难以真正剪断与都市千丝万缕的联系。
一个特别重要的背景是——上世纪70年代，当我们开始全面憧憬现代化，向往美国模式时，其实西方先进的知识分子已经开始对这样的工业化模式对人们生活构成的影响展开了全面反思。
只不过我们是在以短短十年快速完成工业化补课的原始积累后，才又迅速跟上了西方社会对未来生活方式何为健康的讨论。
对工业化模式反思的焦点，是如何让人解脱工业化赋予的压力，使人不再被机器奴役。
对如何更舒适生活的讨论，则更多聚焦在如何让被工业化污染摧残的都市回归为人的舒适生活服务，让在郊区生活的人回归都市上。
生活方式的改变推动着都市重塑。
美国的郊区化模式，是都市空心化。
都市中心被摩天大厦占据，所谓寸土寸金。
在阳光下，摩天大楼的玻璃幕墙反射出奇异的光彩；到了晚上，又整个被灯光映射成晶莹的透明体。
但它们更多是写字楼，到了夜晚，只剩下玻璃橱窗中的模特孤独地守卫在那里，城中心空荡而缺少生命气息。
中国的许多都市改造，正是在复制了美国模式后，大家才感觉到这种都市的异化，重新开始考虑作为都市本身应具的功能。
随着工厂外迁或被拆除或被利用成为文化中心；随着城中绿地面积越来越多，轨道交通与文化交流设施越来越完善；大家越来越思考都市在回归中的意义——如果回到以人生活的目的为本，最重要的是居住方式的重塑、居住消费模式的重塑。
在绿地作为绿肺的前提解决后，未来都市的中心区能否少一些冰冷的写字楼，多一些大家居住的生活空间？
如果回到城市是人的居处这一前提，这毋庸置疑。
而城市中心应该怎样适合人居住，怎样适合人舒适地居住？
我们由此才提出新公寓这个概念。
c新公寓指更适合人舒适居住环境的营造。
这种舒适环境不仅指居住者能共同占有足够的公共绿地、占有公共绿地上优质的花草树木、占有公共清洁的水面与水面上嬉戏的禽鸟，还包括居室最大可能的采光面积，窗外的风景线；包括居室的温湿度与自然风的调节；包括居室空间更合理的调配。
更重要的是，居民生活空间的人性化构建与人性化服务的细化。
这关系着房地产开发商身份的转变，这种转变意味着:
从简单的买房子要转为长久性居住服务的保证者与投资者。
这里又孕育着一场新的居住革命。
我们来讨论新公寓的标准，两个重要的词是“全生命周期舒适指标”与“全生命周期舒适成本”。
全生命周期包括人生的各个时段，在一个完整的家庭中，不仅包括起居、休闲、饮食、健身与娱乐，还包括孩子的教育、老人的保健与养生，各种各样人生需求。
全生命周期舒适包括居所全套完整细致的组织与服务结构，成本不仅体现在节能结构、节能材料、物业费用，更包括在完整的生命周期中的资源享有与有可能节约的成本。
比如交通、教育、保健资源的附加值与可能节约的成本。
也就是说，按这样的思维，业主在购房选择中，买的就不仅是环境与房子，更是之后延续整个生命周期的房屋使用成本与围绕整个生命周期所能占有的服务，以及这种服务所体现的价值。
考察房产升值的标准，包括所拥有服务资源升值的可能性。
这就意味着，软件与硬件的价值是相等的，大家应该越来越理性地选择品牌房产，因为品牌房产总意味着更高的性价比。
站在这个角度，再来冷静反思我们所选择的房价，往往会发现这样值得人深思的问题——也许我们选择了一处相对低价的房产，但随后用于房屋改造、房屋修缮、安全防护方面的费用，可能远高于你在房价上所占到的便宜。
也许我们选择了物业费相对低廉的小区，但得到的是劣质的等同虚设的服务与保安，连公共环境都得不到保障。
同理，节能的结构与节能材料肯定会增加房价，但从能源节约的计算中，收益显然要远高于投入上的付出。
作为业主，由此很明显需要一个新的参照系，这是我们这个封面专题希望达到的一个目的。
另一方面，我们看到，已经有越来越多的开发商与优秀设计师开始把探索的热情投向新公寓。
因为相对郊区化的别墅，新公寓不仅意味着对环境资源的节约和使更多人可以更节约地享有环境资源，还意味着大家通过努力来参与新都市生态共建的可能性。
从长远看，随着居住环境越来越趋向人性化、舒适化，都市的公共环境也一定会被大家的生活方式所改造。
“新公寓改变未来都市”，使未来都市更适宜人舒适居住，更适宜人和自然和谐相处，是我们更重要的目的。
“当我们开始处理在城市中的项目时，关系（relationship）成为新的准则。
与其是在城市中建造建筑，我们更倾向于在建筑中建造城市。
”
记者钟和晏
公寓的价值感
几年前在深圳见到过美国建筑师理查德·迈耶（RichardMeier），说起他当时正在进行的新项目——纽约西街一座玻璃和钢结构的现代公寓。
这位建筑大师擅长为美国富人建造那些在优美自然风景中、注重立体主义构图和光影变化的白色别墅，记得他流露出喜形于色的表情，好像西街公寓才是他平生的得意之作。
“它可在纽约的中心，俯瞰哈德逊河。
”迈耶这样对我说。
后来陆续在报纸上看到关于这幢建筑的报道，可大多数是负面宣传，有不少名人观察家醉心于提供种种关于这幢公寓房屋泄漏、工程延误等问题报告，如何给类似妮可·基德曼、玛莎·斯图尔特和卡文·克莱恩这样的名人住户带去种种不便。
不过理查德·迈耶好像并没有因为这些负面报道而受打击，最近几年，他的主要项目都是城市公寓。
作为比佛利山庄的西部入口，在威尔希尔和圣莫尼卡大道之间，占地8英亩的“9900威尔希尔（Wilshire）”是由两幢12层公寓楼、两个4层的Loft建筑和5个排屋单位一起组成的综合体，总共252套豪华住宅，公寓周围是酒店和高尔夫球场。
还有纽约布鲁克林展望公园（ProspectPark）总共15层的公寓大楼，又一个提供全景式景观的透明玻璃盒子，外墙上的低辐射镀膜玻璃保证阻隔噪音、减少强光照以及明亮宽敞的感觉。
114套公寓包括从100平方米的1间卧室房型到200平方米左右的3间卧室房型以及复式公寓，地面一层楼提供放映室和休息室，总共8个私家天台花园和一个对所有住户开放的全景花园。
大楼里，几乎所有的公寓都有阳台，分别从不同方向可以眺望到展望公园、纽约港、自由女神像或者曼哈顿熟悉的天际线。
在展望公园公寓大楼中，一套复式公寓的销售价格是200万美元到600万美元。
去年11月，有一位匿名购买者以3300万美元的价格，从迈耶设计的公寓大楼里购买了一套1022平方米的公寓。
除了理查德·迈耶之外，还有一大堆明星建筑师把他们的注意力转向建造纽约的公寓大楼。
史蒂芬·霍尔（StevenHoll）、扎哈·哈迪德（ZahaHadid）、圣地亚哥·卡拉特拉瓦（SantiagoCalatrava）、弗兰克·盖里（FrankGehry）、理查德·罗杰斯（RichardRogers）、诺曼·福斯特（NormanFoste）、让·努维尔（JeanNouvel）、赫尔佐格和德梅隆（Herzog&deMeuron）只是其中一部分名字。
明星建筑师让公寓价格每平方英尺增加400美元到1000美元不等，而且他们的名字本身也可以成为一个卖点。
长久以来，好像并没有对“公寓”有过清晰的定义。
从广义的商业地产角度来界定，公寓一般是指租赁物业，是商业地产投资中一种最广泛的形式，拥有5个或者5个以上出租单位的楼宇就是公寓。
从结构和形态来分，又可以分成小型公寓、花园公寓和高层公寓等。
如果说城市先有磁极，而后有容器，公寓就是特别靠近磁极的容器。
从标准的公寓形态来说，目的性和暂居性是它重要的特点。
学生读书需要住学生公寓，在CBD工作需要住商务公寓，都是具有明确的目的性。
公寓的产生和城市化程度有关，城市化程度越高、地段差别越大就越容易出现公寓，另外，交通不便利的因素也会导致产生公寓。
根据商业地产服务公司世邦魏理仕最近发布的研究报告，今年上半年，北京新开盘高档公寓的平均报价上涨了6.2%，目前每平方米已超过3万元人民币。
上海中原研究咨询部提供的市场研究报告，在2009年第二季度，上海市高档公寓新增供应量为5.90万平方米，环比减少33.8%，占全市商品住宅供应的1.7%。
高档公寓成交量为29.32万平方米，环比增加179.7%，成交均价为39068元/平方米，环比上涨10.1%。
这里关于高档公寓的界定，都是指销售均价在人民币3万元/平方米及以上的公寓住宅，不包括单身公寓、酒店式服务公寓等特殊的住宅产品。
“北京过去有内销房和外销房的区分，那时候内销房叫住宅，外销房叫公寓，以前是外国人住在城市中心的公寓里。
除了功能性的、小户型出租的酒店式公寓之外，高档公寓住宅的名称是这一语境的延续。
好像一叫公寓，房子就能卖得贵一些。
”华高莱斯国际地产顾问公司总经理李忠向我分析说，“特别是高档公寓，在销售时往往力图树立一种高于普通住宅的价值感，除了地段的价值外，还有塑造出一个有特定价值感的社会阶层的含义。
这是亚洲城市的特殊性，是某种殖民情结的延续。
”
新型城市花园公寓
当张爱玲1943年在《公寓生活记趣》中写道:
“我喜欢听市声，比我较有诗意的人在枕上听松涛，听海啸，我是非得听见电车声才睡得着觉的。
”我猜想她可能是嘲讽“枕流公寓”的名字。
那时候，张爱玲住在过去叫“爱丁顿”、现在叫“常德公寓”的意大利式建筑里，相比之下，华山路上的“枕流公寓”是更加优越的“海上名楼”。
枕流公寓建于上个世纪的30年代，由哈沙德洋行设计，馥记营造厂施工，今天看来仍然是出众的城市公寓设计。
大楼平面呈八字形，高7层，地下1层，西班牙风格，顶层有女儿墙，屋面铺筒形瓦。
在3944平方米的地皮上，有2500平方米的花园与草坪，园子里有流溪、假山，地下室又有游泳池。
“枕流”二字出自于《世说新语》，期望过上“枕石漱流”般的生活，也有隐居山林、居静思危、归隐田园之意。
1932年起，周璇在枕流公寓里住了25年。
解放后，还有曾任《文汇报》总编辑的老报人徐铸成、文艺理论家叶以群、篆刻家吴朴堂以及越剧演员范瑞娟、傅全香、王文娟等在那里住过。
枕流公寓建筑面积7970平方米，每层有5～7户。
其中1～5层有使用面积80平方米的两室户、100平方米的三室户，6～7层为五室的跃层，居室是套间，主仆分道出入。
公寓的房间都很宽敞，高度在3.35米左右，还有檀木地板，中国漏窗式阳台栏杆等设计细节。
总体而言，它和理查德·迈耶的布鲁克林展望公园公寓大楼是近乎相似的设计概念和布局。
也许，像张爱玲这样非得听见电车声才睡得着觉的“雅人”毕竟是少数，绝大多数城市里的世俗中人还是向往纯净的空气、葱绿的大树，听着花园里的虫鸣溪流声恬然入睡。
城里人的苦恼是“场所的苦闷”，念念不忘的还是花园、山庄、林地等等。
1933年，科拉伦斯·斯坦（ClarenceStein）设计出“汽车时代的第一城”——拉德本（Radburn）规划，从此产生了被称为“花园公寓”的这种新社区模式。
“拉德本结构”在上个世纪60年代美国郊区化运动的“绿带城”规划中被广泛运用，主要方法包括用超级大街区取代过去的长方形街区，完全的人车分离，公园成为社区的支柱，住宅起居室和卧室面向公园、服务房间面向道路等等。
低密度的、位于郊外的花园公寓（GardenApartment）严格说并不是一种建筑类型，更多的是表达了一种住宅的使用和组成方式。
二三层或者五六层的花园公寓保持低密度，通常位于郊外，精美的建筑形成高雅社区的形象。
根据杨德昭著的《花园公寓》书中提供的数字，到20世纪70年代以后，花园公寓几乎成为美国多层住宅中的唯一模式，占据了美国多层多家庭住宅90%以上的市场。
郊区花园公寓是身处“城市病”的人们对另外一种诗意生活方式的向往和憧憬的结果，出于对城市的失望和逃避，希望获得提供田园生活的归隐，然而，他们并没有获得理想中的“田园生活”。
传统花园公寓缺乏舒适的公共领域，天天面对单调重复的景观，没有方便的学校、商业、服务和文化设施，虽然有精美的建筑和漂亮的花园，仍然无法形成真正意义上混合的、多功能的社区。
简单地说，它只是一个睡觉的地方，单一的城郊居住小区形成一个个独立的王国，无法有效地协调，无法以一种可以形成城市的方法组织，也无法享受一个完善城市有机体所提供的种种便利生活和设施。
某种意义上，现代主义的传统花园公寓和住宅小区都是一种反城市的居住理念，从城里/城外、旧城/新城、人居/人聚三个方面来看，居住在城市中心的边界以内是一种稳定、具有安全感的生活，在城外难免会有漂泊的心绪，给人以无存身之所的恐惧感。
从城市规划来说，花园公寓属于郊区无序蔓延的产物，封闭社区、超大街区的特点，本质上属于浪费资源的不可持续社区模式。
在郊区和城市之间的往返需要耗费大量的时间和财力，到20世纪90年代，传统花园公寓趋于衰落，几乎同一时间，新型城市花园公寓开始出现。
它最重要的变化是重归城市，出现在已建城市的中心地带，增加建筑高度和密度，涵盖了城市、社区和花园等概念。
法国巴黎RueDeMeaux一组有220套单位的公寓是一个典型例子，它结合社区附近的环境，填补现有街区的空置地块。
公寓的建筑高度和排列跟现有社区吻合，内部有一个绿化的花园，外部封闭，但是内部有公共开放空间。
新型城市花园公寓规划内容主要包括沿街道步行导向的住宅建筑、功能混合的社区中心以及新型的社区园林景观等。
住宅面向街道，住宅入口直接放在街道上，强调与街道的互动，把停车场转入地下，地面营造步行街道环境。
新型城市社区花园与传统的花园公寓的不同之处在于花园在城市建筑的围合中产生，需要建筑的体量来界定。
在社区建筑体量的围合之下，花园与社区中心和活动空间结合，除了绿化景观之外，也是构成社区生活的物质元素。
花园的根本目的是帮助形成城市社区，形成一系列公共空间、公园和景观步行街。
新社区融入城市的网状道路成为城市的一部分，社区公园绿化融入城市绿化，形成相互连接的公园系统。
城市综合体
曾经，洛杉矶郊区模式的兴起意味着城市演变模式出现重大变化，它向世界展示了一个新的城市发展模式——分散、多中心和大规模郊区化。
在亚洲，这种扩张性的城市主义理念曾经代表了被效仿复制的原型。
纵观历史，城市向来将高楼林立的景观和公共场所的繁华引以为荣。
作为“终极的垂直城市”的纽约，乔尔·科特金（JoelKotkin）在《全球城市史》中描述:
“由于美国令人敬畏的工业力量，纽约在1900年就已经享有美国史无前例的经济和文化优势。
纽约人自己经常把他们这座城市看成是一种新型城市的先驱，纽约熠熠闪光的玻璃幕墙高楼和灰暗的街道景色是现代大都市的一种表达方式。
”直到今天，城市世界的中心仍然是纽约。
今天秋天，77层的曼谷MahaNakhon大厦开始动工，意味着又一个亚洲“垂直城市”样本的出现。
总面积约为15万平方米的大厦综合体设计自下而上都寻求与曼谷城市的紧密联系。
在一系列的建筑元素中，包括面积约1万平方米的天台、植物茂密的公园、豪华购物区和高级酒店等，那里的广场将成为城市中新的公共聚集场所。
MahaNakhon一词的泰文寓意是“大都会”，大都会建筑事务所（OMA）及其合伙人奥雷·舍人设计了这一“泰国第一高楼”。
抛弃了孤立的塔楼或者塔楼+裙楼的建筑模式之后，它的造型结构自下而上逐渐“消融”，让高楼融入城市环境中。
MahaNakhon有200套丽思卡尔顿公寓分散在大厦的24～73层，每套公寓有2～5间卧室，面积从125平方米到830平方米不等，层高达3.5米。
塔楼的“像素”设计一定程度地减少了观景的障碍，公寓有探出空中的玻璃房、瀑布水潭和超大露台等，这些都是高层住宅中鲜有的设计。
追溯起来，体现城市功能混合的建筑综合体的最早例子是古希腊城市的市俗中心——阿索斯广场（ASSOS），这个广场平面为梯形，在较宽的一底边建有神庙，两侧有大尺度、高两层的敞廊可以做商业活动之用。
有的敞廊墙面饰以壁画或铭文，记录战争胜利、帝皇的授赏、城市法律条文或哲学家的格言，人们从各地聚集在这里，一边进行买卖一边还可以谈论各地发生或将要发生的事情，举行诗歌朗诵、演说活动等。
近些年来，有一部分城市公寓是作为“城市综合体”构成部分的产品模式出现的。
万达集团自2001年以来，8年时间在全国30多个城市开发了近40个万达广场，其中开业18座。
根据万达集团股份有限公司董事长王健林的定义与分析，“城市综合体”是万达2005年以后开发的产品，每个总面积都在30万平方米以上，也是万达商业地产的第三代产品。
万达第一代商业地产称为单店，业态整合在一个单体建筑内，第二代称为纯商业组合店，由多个单店组合而成，第三代城市综合体被称为HPSOCA，由酒店、写字楼、公共空间、购物中心、文化娱乐休闲设施和公寓等英文的第一个字母组合而成。
HPSOCA是由多种商业业态通过建筑流线合理有机组织形成的建筑群体，其中各种功能相互补充和借用，形成有机的联系，集约高效地利用土地资源，体现城市的核心价值。
如果严格地定义，城市综合体是指具有城市性、集合多种城市空间与建筑空间于一体的城市实体，把城市交通、公共活动、休闲娱乐等和商业、办公、居住、酒店、展览等建筑空间进行整合，形成一个多功能、高效率的综合体。
城市综合体不同于建筑综合体，它强调的是城市开放性和公共性。
一个更加典型的例子是香港IFC国际金融中心，位于香港CBD的黄金地段。
ICF汇集了香港最高的写字楼IFC二期、高速铁路终点、机场快线港岛站、大型购物中心、四季酒店、四季酒店式公寓，同时又有地铁站、公交车站、过海轮渡码头等交通站点汇集。
在大约5万平方米的土地上，整个ICF建筑群建筑面积43.7万平方米，容积率超过了8。
它构成了一个网络状的城市综合体，除了覆盖整个步行区，它的影响突破了中环地区而扩展到了整个香港岛。
参与设计香港IFC的建筑师严迅奇曾经说过:
“当我们开始处理在城市中的项目时，关系（relationship）成为新的准则。
与其说是在城市中建造建筑，我们更倾向于在建筑中建造城市。
”
专访亿城集团董事长、总裁张丽萍
个人价值的多元化或多或少地投射至公寓形态的变迁上。
这种变迁，也能折射出整个社会转型期下越来越繁杂的消费欲求。
财富在不断增长，欲望也在增长。
一方面，消费的门槛越来越高；另一方面，居住功能之外，公寓的附加价值越来越重要。
主笔李伟实习记者谷亚韬
公寓的变迁
三联生活周刊:
最近几年是中国经济发展最快的时期，也是居住升级的快速期，很多人已经不是第一次置业了，追求的也不只是单纯面积的增加。
在居住升级的背景下，公寓这种产品是不是也发生了比较大的变化？
张丽萍:
总体上说，公寓是一种具有很强城市特征的住宅，即使不在市中心，也能有很好的生活服务设施，包括好的教育、医疗配套。
在传统概念中，公寓类产品有几个显著特点。
第一，投资价值高于居住价值。
买公寓是为了升值，不一定是为了自住。
第二，公寓的建筑一般是高层、小高层，户型不会很大。
公寓满足的是简单的居住功能，一般是五六十平方米，卧室加一个小客厅。
以前，公寓不可能是豪宅。
北京人认为豪宅应该是“顶天立地”的，天和地都是咱家的，只有独栋别墅和四合院能满足这种豪宅的标准。
2000年以后是中国经济发展最快的时期，也是居住升级的快速期，很多客户已经不是第一次买房了，追求的不只是单纯面积的增加。
在这样的背景下，公寓的概念也发生了很大变化，公寓豪宅化的倾向非常明显。
首先公寓的品质有了革命性的变化，居住的舒适度大幅提高。
最显著的是，突破了原先的尺度，面积做得更大，可以达到两三百平方米，还可以360度采光和观景，相当于别墅的体量和特征了。
公寓还可以设计出下沉式小院，保证地下室也可以采光。
同时越来越多的公寓采用大平层的结构，第一次买房的人喜欢复式，二次置业就发现复式的不一定实用，平层结构可以满足一家人的亲密融合，老人孩子都很喜欢。
其次，公寓对生活细节的设计也更注重舒适度。
比如卫生间，以前提出要有窗户，现在不仅有窗户，还要有朝南的窗户，可以在阳光下沐浴。
此外，越来越多的高档建材也开始普及到公寓中。
如Low-e玻璃的应用，它拥有很好的节能特性，以前只用于公共建筑，现在公寓建筑选材中已经屡见不鲜了。
老公寓没有地下空间，最头疼的是停车问题。
现在公寓基本都可以保证车位与住户达到1∶1，最高可以配到了4∶1，一户对应4个车位。
这些功能性问题解决了，就会发现公寓非常舒服。
在市中心也可以有更宽敞、舒适的生活，甚至堪比郊区的环境享受。
从总价看，倒退七八年，300万元就是一个门槛，四五年前500万元是个门槛，现在也许1000万元才是门槛。
三联生活周刊:
这种变化也跟经济的发展有很大关联。
城市化初期，人们为了追求更大的居住面积和舒适空间而奔向郊区，现在很多人又回到市中心，仿佛是一个轮回。
张丽萍:
的确是这样，这里涉及城市发展平衡问题，坦率地说，虽然这些年城市化进程迅猛，城市边界和体量不断扩展，但是城市配套的滞后问题日益凸显，过去很多人在郊区置业是为了追求更大的居住空间、更舒适的居住环境，但逐渐发现，忍受不了郊区的生活不便与糟糕的交通。
城市公寓的升级与改进，为这些人回归城市提供了一种选择。
北京星河湾的故事，很清楚表明了这个置业时代的转换。
当时附近的住宅价格每平方米在五六千元左右，起初很多人认为星河湾每平方米卖1.5万元是不可思议的事情，因为这是别墅的价格。
但是，星河湾通过建筑与园林升级，使城市公寓同样达到别墅的居住品质，得到了市场的认可。
“圆梦”价值
三联生活周刊:
公寓形态发生变化，归根结底是背后的需求发生了改变。
公寓消费的变化有怎样的特点？
业主们都在想什么？
开发商如何应对这些变化，满足业主不断变化的需求？
张丽萍:
经过改革开放30年，尤其最近10年的经济起飞，很多人已经实现了财务自由。
在更高层面说，他们已经从“必然王国”进入到“自由王国”，站在了马斯洛需求理论的较高层次。
这时候，那些更加个性化的想法就迫不及待地要去实现了。
对于这些客户而言，正处于对简单居住功能的需要向个人空间营造的转变过程中，个人意愿多元化的倾向很强烈，喜欢收藏的业主需要收藏室，喜欢看书的要大书房。
很多客户都有“田园情结”，特别是对那些具有传统文化情结的人来说，“采菊东篱下，悠然见南山”就是他们的居住梦想，希望能在小院里种花植菜，把个人爱好体现在居住空间的使用上。
现在很多公寓配备了地下室，地下室的设计就非常多样化，可以做成家庭影院、古董收藏室、地下图书室等等。
进了门之后，看到主人的空间分割、装修风格、功能分布，就对他的个性和兴趣爱好有了大致的了解。
开发商必须要给业主的理想和爱好提供一个空间。
业主的爱好是多元化的，给他的空间也必须能实现他的爱好，产品升级要跟着个性化的需求变化。
比如书房，过去有个10平方米摆个书架就行了，现在有些业主把60平方米的客厅改成书房了，或者把100平方米的地下室改成了书房。
硬件之外，业主对于各种生活服务的
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